2020年西安市木塔寺项目市场背景分析全ppt课件

1、 2019-10难点及处理方向难点及处理方向目的客户定位目的客户定位功能功能关系关系定位定位功能定位功能定位开开发发条条件件评评价价市市场场背背景景总总结结工工程程SWOT旅旅游游资资源源评评价价开展主题定位开展主题定位价钱定位价钱定位竞争竞争关系关系定位定位市场市场容量容量定位定位规划规划容量容量定位定位 白石岭是与工程主要的外部白石岭是与工程主要的外部资源，与本工程有着良好的配资源，与本工程有着良好的配合前景合前景 南部田园风光丰富了工程的南部田园风光丰富了工程的旅游吸引力旅游吸引力 海南地方人文直接关联性少，海南地方人文直接关联性少，但工程但工程“汉、黎分水岭的区位汉、黎分水岭的区位可与

2、黎苗外乡文化获得联络可与黎苗外乡文化获得联络外部旅游资源外部旅游资源地盘旅游资源地盘旅游资源 温泉是本工程的主要吸引物，温泉是本工程的主要吸引物，是工程开发的依托是工程开发的依托 热带农林作物和地形地势为热带农林作物和地形地势为工程提供了很好的开发素材，工程提供了很好的开发素材，但不能称为旅游吸引物但不能称为旅游吸引物本工程地盘资源条件有限，温泉是工程依托性的旅游吸引物。但外部资源条件相对较好，为工程提供了较丰富的发扬和利用要素。 位于海南岛东部几何中位于海南岛东部几何中心位置，交通条件良好、心位置，交通条件良好、道路通达性好道路通达性好 工程所在的白石岭片区工程所在的白石岭片区是自海口南下的

3、第一个旅是自海口南下的第一个旅游景点集中地。游景点集中地。 工程所在的官塘温泉也工程所在的官塘温泉也是海南五大温泉度假地中是海南五大温泉度假地中区位条件最好的区位条件最好的区位区位条件条件地块获地块获得条件得条件 工程地价工程地价4 4万元万元/ /亩，亩，是海南温泉工程中较是海南温泉工程中较低程度，工程运作资低程度，工程运作资金盘旋余地较大金盘旋余地较大 以毛地方式，需自以毛地方式，需自投通平费用及给排水投通平费用及给排水等根底设备费用等根底设备费用 温泉自官塘引入约温泉自官塘引入约需需6 6公里保温管道公里保温管道工程的开发条件较资源条件更有利，其中区位特征是工程开发前提中最具影响力的要素

4、。海口市海口市三亚市三亚市博鳌博鳌0.5h1h2h 工程处在海南东线的几何中点，上可达海口及美兰机场、下可走工程处在海南东线的几何中点，上可达海口及美兰机场、下可走遍海南经典旅游景点直通三亚，工程所能争取的空间客源丰富，是遍海南经典旅游景点直通三亚，工程所能争取的空间客源丰富，是决议工程定位方向的主导要素之一决议工程定位方向的主导要素之一 工程的温泉旅游性质决议了时间客源限制条件较多工程的温泉旅游性质决议了时间客源限制条件较多客源条件客源条件半小时间隔圈半小时间隔圈1小时间隔圈小时间隔圈1.5小时间隔圈小时间隔圈l海口本地人l一切经海口出入游客l文昌本地人l万宁、文昌景区游客l琼海本地人l博鳌

5、景区游客特殊资源35%文化气氛2%消费价钱6%细节处置较好0%软件效力4%主题特征4%其它游客特征2%硬件配置5%益身心安康5%其他0%交通便利35%各年龄段均有活动2%42%17%16%5%6%5%3%3%1%1%45%14%17%11%7%4%1%2%0%0%0%10%20%30%40%50%温泉水质好价钱合理交通方便景点集中选择多效力种类多质量好景点有特点管理好硬件配套好细部做得好其他本地人外地人中国传统风格26%海南民族风格32%日本风格11%欧洲风格11%朝鲜风格2%热带国家风格9%现代风格8%其他风格1%本工程所在是海口旅游圈中独一的温泉度假区，区内直接的同类温泉工程较少，附近景点

6、以“山野、“乡农、土特为特征，有竞争也有结合时机。区外直接竞争那么主要来自于间隔最近的博鳌和兴隆免费酒店温泉。东线高速东线高速东线高速东线高速官塘温泉官塘温泉七仙岭温泉七仙岭温泉本工程本工程兴隆温泉兴隆温泉进出海南岛旅游主要停驻地温泉休闲场所南田温泉南田温泉博鳌博鳌海口海口兴隆兴隆三亚三亚 区位及交通条件好，方便游客到达区位及交通条件好，方便游客到达 官塘温泉水质优良，享有官塘温泉水质优良，享有“世界少有、海南无双世界少有、海南无双 佳誉佳誉 规模大、规模大、 土地本钱较低土地本钱较低位于山地却通风开敞，利于营造温馨的休闲空间位于山地却通风开敞，利于营造温馨的休闲空间S旅游资源单一、特征较少，

7、资源吸引力有限旅游资源单一、特征较少，资源吸引力有限 白石岭景区在海南游中位置不高，景点竞争猛烈白石岭景区在海南游中位置不高，景点竞争猛烈 温泉需从官塘引来，与官塘其它工程相比有优势温泉需从官塘引来，与官塘其它工程相比有优势 万泉河景区规划不明朗，影响区域旅游竞争力的培育万泉河景区规划不明朗，影响区域旅游竞争力的培育 W工程区位条件好，有时机参与东线游线路安排工程区位条件好，有时机参与东线游线路安排海南省主题化温泉开发的深化空间较大海南省主题化温泉开发的深化空间较大本工程是海口旅游圈内规模最大的专业温泉工程本工程是海口旅游圈内规模最大的专业温泉工程 有时机争取海口旅游圈内的团队游客和散客。有时

8、机争取海口旅游圈内的团队游客和散客。散客散客/会议会议/家庭高消费旅游增长迅速，休闲旅游工程前景看好家庭高消费旅游增长迅速，休闲旅游工程前景看好O随着温泉游位置提升，同质竞争要挟越来越多随着温泉游位置提升，同质竞争要挟越来越多 同时面临区域间类似同时面临区域间类似(含温泉概念含温泉概念)工程和区域内景点间的竞争工程和区域内景点间的竞争 温泉资源的间接获取使工程不确定性运营风险增大温泉资源的间接获取使工程不确定性运营风险增大 Tv市场的主力需求何在？市场的主力需求何在？v团队为主的客源架构会继续多久？团队为主的客源架构会继续多久？ 定位方向：一直以市场主流客源为定位方向定位方向：一直以市场主流客

9、源为定位方向以当前团队消费主流作为启动期定位方以当前团队消费主流作为启动期定位方向，在工程进入市场的初期尽能够地调动向，在工程进入市场的初期尽能够地调动各种推行渠道的力量、吸引人气各种推行渠道的力量、吸引人气关注国内休假制度、休闲旅游趋势，预关注国内休假制度、休闲旅游趋势，预留未来提升空间留未来提升空间工程定位以资源为导向？还是以市场为导向？工程定位以资源为导向？还是以市场为导向？定位方向：以顺利启动、胜利运营为目的定位方向：以顺利启动、胜利运营为目的工程的资源特征是以市场目的的实现为前提的，工程的资源特征是以市场目的的实现为前提的，因此，建议本工程以顺利启动、胜利运营为目因此，建议本工程以顺

10、利启动、胜利运营为目的，资源利用方向服从市场第一的目的的，资源利用方向服从市场第一的目的定位方向：保有提升能够、引进专业管理力量定位方向：保有提升能够、引进专业管理力量建议本工程尊重当前市场运作规律；防止单纯建议本工程尊重当前市场运作规律；防止单纯的产品性领先的做法，时辰审查本地市场供求的产品性领先的做法，时辰审查本地市场供求变化。并思索引进专业景区或温泉工程管理力变化。并思索引进专业景区或温泉工程管理力量介入运营，提高对工程操作过程的准确把握量介入运营，提高对工程操作过程的准确把握工工程程总总体体定定位位中心市场中心市场根本市场根本市场时机市场时机市场国内三大经济兴隆片区(珠三角、长三角、京

11、津唐)城市群游客东北、华东、西北等地的城市游客。从海口-三亚间的东线旅游线路上取道本工程或白石岭。温泉养生文化理念较深化国家地域的游客，如日本、台湾、香港、欧洲国家等；琼海、文昌侨胞带动的东南亚国家来访游客中心市场中心市场时机市场时机市场中心目的为海口市和琼海市，作为岛内最具消费实力的中心城市居民，养生康体、家庭休闲是其主要的旅游目的。岛内其它地域较高收入本地居民、中大型企业管理层。工工程程总总体体定定位位团队目的客户团队目的客户游客特点游客特点本工程的本工程的“直直接客户接客户海南本地中间商海南本地中间商组织的游览团组织的游览团在海南停留时间较长的团华北华西华东来团各地纯玩团观光游览为主的团

12、队，时间安排紧、导游作用大，海南中间商，利益分配的协商最为重要客源地中间商组客源地中间商组织的游览团织的游览团各种自游人俱乐部团、主题旅游团(如养生团、休闲团)体验为主的团队，自在度较大，直接支付工程的消费客源地中间商，利益分配协商比较重要直接联络的游览直接联络的游览团团汽车俱乐部(汽车商)、车友俱乐部(媒体、网络等)休闲为主的团队，消费程度高，有住宿需求，与本工程特点的契合处较多各相关单位工工程程总总体体定定位位旅游和住宿两种功能哪种占主导决议了工程的开展方向，确定旅游为主导功能即阐明本工程以旅游景区概念而非度假村(酒店)概念开发的大方向工工程程总总体体定定位位白石岭-官塘一带同片区游览景点

13、品牌大景区内带温泉的酒店海南省各温泉度假村v以纯粹温泉水质为竞争点v产品开发上突出可欣赏、游览的“山地温泉景区概念v以海南温泉的标志性地段和代表性工程为笼统，凭仗规模大、内容全、专业强及最好的山地景观为竞争条件，直接吸引温泉喜好者 工工程程总总体体定定位位同时拥有温泉与原始山野风光，与七仙岭相比气流更开敞、温馨，是近高速而远喧哗的休闲胜地全方位深度开发的温泉洗浴泡池及文化，并有各种水陆兴趣运动，体验养生真理的同时心境也得到极大放松海南最好的温泉海南最好的温泉/山景结合休闲地山景结合休闲地动静相宜，不仅动静相宜，不仅养生更能养心养生更能养心“形神兼备的形神兼备的海南外乡地标温海南外乡地标温泉泉东

14、线中部新兴生态旅游景点，海南温泉养生学会所在，南部温泉专业开发的业内代表工工程程总总体体定定位位年增年增7.5%工工程程总总体体定定位位本工程的中心竞争物本工程的中心竞争物对工程中心竞争力的强化推行对工程中心竞争力的强化推行旅游资源旅游资源景区效力景区效力中间商旅游效力中间商旅游效力+工程产品定位的市工程产品定位的市场导向原那么场导向原那么规划方案构成阶段的产品定位主要内容，目的是处理好工程作为景区的内部安排旅游产品设计阶段的产品定位主要内容，目的是将工程作为旅游线路上的一个景点，从线路配合的角度细化方案工工程程总总体体定定位位吃吃住住购购行行娱娱游游六大功能中“游和“娱是主导功能、产生游客兴

15、趣点的源头，因此其它四大功能在保证根本功能时，需尽量与两种中心功能重叠，扩展游客“文娱和“游览的内容、范围，加强工程特征和竞争力。潜在消费者对温泉景区的价钱接受才干为100-300元/人/次住宿接受价钱为100-300元/标房/晚周边景点门票在100元/人次左右温泉景点门票约150元/人次左右门票定价需预备大于40元/人次/小时的团队票差价纯玩通票128元/人次根本套票148元/人次中档套票150-300元/人次高档套票300-600元/人次客房规范间定价建议定实收180元/晚，门市价约250-300元/晚旅游产品以价定质、而非以质定价的情况将长期存在，故本工程的价钱以市场供需为主要参考，并对

16、产品开发深度起指点作用工工程程总总体体定定位位平平面面规规划划方方案案规规划划方方案案特特点点旅旅游游功功能能区区客客房房区区对对外外运运营营区区办办公公效效力力区区工程总体定位决议了规划原那么与理工程总体定位决议了规划原那么与理念念v以静为主、以动补充的原那么v 海南外乡温泉笼统的原那么v 保管工程可调整性及预留开展用地的原那么工工程程规规划划设设计计建建议议客房区推杆果岭颐温泉总接待处客房区接待处对外效力区百花坡海南岛形温泉游览火山探险活动木屋温泉橡林庄园(规范客房)椰林吧槟榔吧烧烤吧泉力以赴水上活动区工工程程规规划划设设计计建建议议工程“静区 工程“动区 / 效力区 / 对外运营集中区主

17、入口主入口次入口次入口工工程程规规划划设设计计建建议议工程拓展区温泉游览区办公效力区对外运营区动感活动区客房住宿区植物欣赏区(工程拓展区)工工程程规规划划设设计计建建议议目的称号目的称号面积面积(平方米平方米)所占比例所占比例总占地面积总占地面积21.87万万100%其中：温泉游览区5.6万25.6% 动感活动区3.1万14.2% 客房住宿区5.3万24.2% 对外运营区2.07万9.5% 办公效力区1.1万5.0% 植物欣赏区2.1万9.6% 工程拓展区2.6万11.9% 其中：景观水面20,0009.1%温泉水面8,0003.6%方案总建筑面积27770平方米，占地分配方面以温泉游览区和客

18、房区为主，两者共占六成用地。工工程程规规划划设设计计建建议议海南岛少数民族分布区的位置本工程海南外乡民族建筑最集中的部分海南岛最具活泼城市气氛的琼东北工程动感水上游乐及水陆活动区海南著名景点东郊椰林本工程椰林吧所在为表达开展主题定位中对海南“形的展现，利用现状路、辅以带状景观水，勾画出一幅改动方向的海南岛外形，并设几处与海南特点相呼应的特征点琼海在海南岛的位置本工程总入口接待处工工程程规规划划设设计计建建议议静休闲静休闲颐温泉颐温泉“海南八喜汤海南八喜汤v久旱逢甘霖(大池)-纯温泉热身池v家乡遇故知(小池)-酒泉v洞房花烛夜(小池)-柔浪花瓣泉/香熏浴v金榜题名时(小池)-草木浴v升官又晋爵(

19、小池)-泡泡泉v财源纷纷至(中池)-喷涌水柱浴v家和体魄健(大池)-三暖和叠水瀑布浴v尽享天伦日(中池)-各功能中药泉动休闲动休闲“火山探险及火山探险及“泉力以泉力以赴赴吸引游客产生扩展活动区的愿望工工程程规规划划设设计计建建议议景区出入接待处普通按摩桑拿足浴房“天颐泉贵宾温泉按摩区甘颐泉甘颐泉“康颐泉(三暖和)槟榔酒吧椰林清吧密林烧烤吧(DIY餐饮区)颐宝泉颐宝泉颐名泉颐名泉颐禄泉颐禄泉火山隧道火山滑道叠水瀑布温泉扮演广场海盗船颐友泉颐友泉颐情泉颐情泉海南风情扮演广场百花坡颐心泉颐心泉野外训练营主入口商业办公用房田园风景欣赏点部分小广场工工程程规规划划设设计计建建议议客房区园林/工程预留开展

20、区客房区主入口客房区停车场木屋区及主入口vip客房出入口会议室客房区接待(中西餐厅)客房区公用温泉泳池Townhouse式客房区别墅式客房区VIP客房钟点木屋区工工程程规规划划设设计计建建议议可接团队客的对外运营餐厅海南风物展兴趣购物街对外运营的特产商店对外运营区与特征餐饮区的带状水系间隔旅游功能中的特征餐饮区工工程程规规划划设设计计建建议议通往白石岭风景区的新修道路“海南颐温泉牌坊贵司办公大楼员工宿舍景区主停车场景区迎宾大道工工程程规规划划设设计计建建议议 占地规模占地规模(万平方米万平方米)建筑规模建筑规模(平方米平方米)首开部分8.7712500次开部分7.8592704.1560003.2笼笼统统包包装装媒媒体体推推行行公公关关推推行行品品牌牌推推行行阶阶段段营营销销导导入入期期价价钱钱营营销销渠渠道道营营销销(因相关细节性内容较多，详见报告)工工程程营营销销推推行行建建议议v海南省东线最好的温泉/山景结合地，度假休闲的风水宝