第四章 市场比较法

1、第一节、市场比较法的基本原理第一节、市场比较法的基本原理第二节、市场比较法的估价步骤第二节、市场比较法的估价步骤第三节、市场比较法的应用举例第三节、市场比较法的应用举例 理解市场比较法的基本概念、基本原理和理解市场比较法的基本概念、基本原理和相关概念，了解市场比较法的适用条件；相关概念，了解市场比较法的适用条件； 掌握市场比较法的计算公式和评估程序；掌握市场比较法的计算公式和评估程序； 熟练运用市场比较法的原理和方法评估房熟练运用市场比较法的原理和方法评估房地产价格。地产价格。 一一.市场比较法的概念市场比较法的概念 二二.市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 三三.市场比较法的适用范围和

2、条件市场比较法的适用范围和条件 市 场 比 较 法 （市 场 比 较 法 （ m a r k e t c o m p a r i s o n approach），将估价对象与在估价时点近期有过），将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的本质客观合理价格或价值的方法。市场比较法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。的价值。 市场比较法又叫市场法

3、、交易实例比较法、买市场比较法又叫市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，它是房地产估价方法中最常用的现行市价法等，它是房地产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。估价方法。 市场比较法的理论依据是房地产价格形市场比较法的理论依据是房地产价格形成中的替代原理。根据替代原理，在市场成中的替代原理。根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以在他们在选择商品最大利润或效用，所

4、以在他们在选择商品是会选择效用大而价格低的商品。当效用是会选择效用大而价格低的商品。当效用与价格相比，效用太小或者价格太高时，与价格相比，效用太小或者价格太高时，购买者就会放弃购买，因此效用均等的物购买者就会放弃购买，因此效用均等的物品或者服务在其价格上应该相等品或者服务在其价格上应该相等 我们把在效用上能够相互替代的产品称我们把在效用上能够相互替代的产品称为替代品，在一个完全竞争的市场上，两为替代品，在一个完全竞争的市场上，两个以上具有同等效用的替代品同时存在时，个以上具有同等效用的替代品同时存在时，该类商品的价格就会由于替代关系而通过该类商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争，最终促使其

5、价格趋于一致。相互竞争，最终促使其价格趋于一致。 替代原理同样适用于房地产市场。从理替代原理同样适用于房地产市场。从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。争，其价格最终会基本趋于一致。 在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供在房地产市场比较发达的情况下，在同一地区或同一供需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比需圈内，与待估房地产类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。较法才是有效的评估方法。 具体来说，市场比较法的适用条件如下：具体来说，市场比较法的适用条件如下： 1、要有足够数量的比较案例、

6、要有足够数量的比较案例 2、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性、交易案例资料与待估房地产具有相关性和替代性 3、交易资料的可靠性、交易资料的可靠性 4、交易资料的正常性、交易资料的正常性 5、交易资料的合法性、交易资料的合法性 市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的市场比较法的原理和技术，除可直接用于评估房地产的价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价价格为，也可以用于评估房地产租金，以及用于其他估价方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等方法种的有关参数的求取，如经营收入、成本费用等 一一. 收集交易实例收集交易实例 二二. 选取比准实例选取比准实例 三三.

7、 建立价格比较修正的基础建立价格比较修正的基础 四四. 交易情况修正交易情况修正 五五. 交易日期修正交易日期修正 六六. 房地产状况修正房地产状况修正 七七. 综合求取比准价格综合求取比准价格1、搜集交易资料及相关参考资料的途径、搜集交易资料及相关参考资料的途径（1）查阅政府有关部门的关于房地产交易的）查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料。资料。（2）从报刊、杂志、网络上获取有关房地产）从报刊、杂志、网络上获取有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。出售、出租的广告、信息等资料。（3）同开发商、代理商直接接触了解房地产）同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。用途、结构

8、、布局、价格等。（4）参加年度房地产交易会，索取房地产的）参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料。各种行情方面的资料。（5）同行之间的信息共享。估价机构或估价）同行之间的信息共享。估价机构或估价人员之间可以约定相互交换所搜集的交易人员之间可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。实例及经手的估价案例资料。（6）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地）向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解。查了解。（7）道听途说的行情也要收集。）道听途说的行情也要收集。 2、搜集内容的完整性和真实性、搜集内容的完整性

9、和真实性（1）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、）交易实例房地产的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；筑物建成年月、周围环境、景观等；（2）交易双方，如卖方和买方的名称、相互）交易双方，如卖方和买方的名称、相互关系；关系；（3）成交日期；）成交日期；（4）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积）成交价格，包括计价方式（如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按使用面积计价、按套计价）和价款；按使用面积计价、按套计价）和价款；（5）付款方式，如一次性付款

10、、分期付款、贷）付款方式，如一次性付款、分期付款、贷款方式付款；款方式付款；（6）交易情况，如交易目的，交易方式，交易）交易情况，如交易目的，交易方式，交易税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、税费的负担方式，有无厉害关系人之间的交易、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。1、选取比准实例的质量要求、选取比准实例的质量要求（1）物质的同一性或类似性）物质的同一性或类似性 物质的同一性和类似性体现在：物质的同一性和类似性体现在：a.与估价对象房地产的与估价对象房地产的用途相同；用途相同；b.与估价对象房地产的价格类型相同；与估价对象房地产的价格类型相同；c.与与

11、估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。估价对象房地产的交易类型和估价目的相吻合。（2）地点的同一性和类似性）地点的同一性和类似性 地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效地点的同一性和类似性是为了消除区位因素对房地产效用及价格的影响。用及价格的影响。（3）时间的接近性）时间的接近性 通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日通常，比准实例的交易日期与待估对象房地产的交易日期相差不宜超过期相差不宜超过5年。年。（4）交易情况正常性）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。易。 2、选取比准实例的数量要求

12、、选取比准实例的数量要求 选取的比准实例数量从理论上讲越多越选取的比准实例数量从理论上讲越多越好，但是如果要求选取的数量过多，可能好，但是如果要求选取的数量过多，可能由于交易实例的数量有限而难以实现，另由于交易实例的数量有限而难以实现，另外，后续进行修正、调整的工作量大。因外，后续进行修正、调整的工作量大。因此一般选取此一般选取310个比准实例即可。个比准实例即可。 选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致、交价格进行换算处理，成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后续的比较修正建立共同的基相互可比，为进行后续

13、的比较修正建立共同的基础。础。 建立价格可比基础具体包括下列四个方面：建立价格可比基础具体包括下列四个方面： 1、统一的付款方法、统一的付款方法 2、统一采用单价、统一采用单价 3、统一货币种类和货币单位、统一货币种类和货币单位 4、统一面积内涵与单位、统一面积内涵与单位 进行交易情况修正是为了排除交易行为中的一些特殊因进行交易情况修正是为了排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。素所造成的交易价格偏差。 1、造成成交价格偏差的原因、造成成交价格偏差的原因 房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影房地产成交机构往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。

14、造成成交价格偏差的响，从而使其偏离正常的市场价格。造成成交价格偏差的原因主要有以下七个：原因主要有以下七个： （1）有利害关系的人们互相之间的交易；）有利害关系的人们互相之间的交易； （2）急于脱售或购买的依据不了解市场行情的交易；）急于脱售或购买的依据不了解市场行情的交易； （3）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易；）交易双方或一方有特别动机或偏好的交易； （4）受债权债务关系影响的交易；）受债权债务关系影响的交易； （5）相邻房地产的合并交易；）相邻房地产的合并交易； （6）交易税费非正常负担的交易；）交易税费非正常负担的交易； （7）特殊交易方式的交易。）特殊交易方式的交易。 2、交易

15、情况修正方法、交易情况修正方法 交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对交易情况修正需估价的人员具有丰富的经验，对市场行情有充分了解，具体程序为：市场行情有充分了解，具体程序为： （1）剔除非正常的交易案例；）剔除非正常的交易案例； （2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度；）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度； （3）交易情况修正。）交易情况修正。 修正方法主要有百分率法和差额法修正方法主要有百分率法和差额法 第一，百分率法修正公式第一，百分率法修正公式比准实例正常交易价格比准实例成交价格比准实例正常交易价格比准实例成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数 第二，差额法修正公式第二，差

16、额法修正公式比准实例正常交易价格比准实例成交价格交易情况修正数额比准实例正常交易价格比准实例成交价格交易情况修正数额 1、交易日期修正的含义、交易日期修正的含义 如果比准实例的成交日期与待估房地产如果比准实例的成交日期与待估房地产的估价时点不同，房地产市场状况可能在的估价时点不同，房地产市场状况可能在着期间发生了变化，价格就有可能不同，着期间发生了变化，价格就有可能不同，因此应将比准实例在其成交日期时间的价因此应将比准实例在其成交日期时间的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修

17、正。交易日期修正。 2、交易日期修正的方法、交易日期修正的方法 交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为：交易日期修正主要采用百分率法，其一般公式为： 比准实例正常交易价格比准实例成交价格比准实例正常交易价格比准实例成交价格 交易日期修正系数交易日期修正系数 利用房地产机构指数进行交易期日修正时较为常用的修利用房地产机构指数进行交易期日修正时较为常用的修正方法。公式如下：正方法。公式如下： 比准实例在估价时点时的价格比准实例在成交日比准实例在估价时点时的价格比准实例在成交日 期时的价格期时的价格交易日期修正系数交易日期修正系数 交易日期修正系数待估房地产估价时点的价格指数交易日期修正系数待估

18、房地产估价时点的价格指数/比较案例成交日期时点的价格指数比较案例成交日期时点的价格指数 房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。房地产价格指数按基期不同又分为定基指数和环比指数。 如果比准实例和估价对象房地产自身情况之间如果比准实例和估价对象房地产自身情况之间有差异，则应对比准实例成交价格进行房地产状有差异，则应对比准实例成交价格进行房地产状况修正。对房地产状况进行修正后，比准实例在况修正。对房地产状况进行修正后，比准实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。状况下的价格。 1、房地产状况修正的内容、房地产状况修正的内容

19、（1）区位状况修正）区位状况修正 是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调是将比准实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。其内整为在估价对象房地产区位状况下的价格。其内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、配套设施、临路状况等房地产价格的因素。配套设施、临路状况等房地产价格的因素。 （2）权益状况修正）权益状况修正 是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在是将比准实例在其权益状况下的价格调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。其内容有：估价对象房地产权益状况下的价格。其内容有：土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率）

20、土地使用权年期，城市规划限制条件（容积率）等。等。 a. 房地产使用权年期修正房地产使用权年期修正 比准实例进行房地产使用权年期修正后的价格比准实例进行房地产使用权年期修正后的价格 比准实例价格比准实例价格房地产使用权年期修正系数（房地产使用权年期修正系数（K） b. 容积率修正容积率修正 容积率修正后的比准实例价格比准实例价格容积率修正后的比准实例价格比准实例价格容积率修正系数容积率修正系数 （3）实物状况修正）实物状况修正 房地产实物状况修正是指影响房地产价房地产实物状况修正是指影响房地产价格的房地产实物因素的状况，进行修正，格的房地产实物因素的状况，进行修正，将比准实例房地产在其实物状况

21、下的价格将比准实例房地产在其实物状况下的价格调整为估价对象房地产实物状况下的价格。调整为估价对象房地产实物状况下的价格。实物状况修正的内容很多，对于土地主要实物状况修正的内容很多，对于土地主要有面积大小、形状、基础设施完备程度、有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等。土地平整程度、地势、地质水文状况等。对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、对于建筑物主要有新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、建筑结构、设备、装饰装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。工程质量等影响房地产价格的因素。 2、房地产状况修正的方法、房地产状况修正的方法 （1）

22、房地产状况修正步骤）房地产状况修正步骤 a.确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因确定对估价对象房地产价格有影响的房地产状况方面的各因素；素； b.判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状判定估价对象房地产和比准实例房地产在这些因素方面的状况；况； c.将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况将比准实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度；进行逐项比较，找出它们之间的差别造成的价格差异程度； d.根据差异程度对比准实例的价格进行修正。根据差异程度对比准实例的价格进行修正。 （2）房地产状况修正公式）房

23、地产状况修正公式 房地产状况修正方法主要有和差额法。房地产状况修正方法主要有和差额法。 a.采用百分率法修正公式采用百分率法修正公式比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况下的价格下的价格房地产状况修正系数房地产状况修正系数 b.采用差额法修正公式采用差额法修正公式比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其房地产状况下的价格下的价格房地产状况修正数额房地产状况修正数额 经过交易日期修正、房地产状况修正、交易经过交易日期修正、房地产状况修正、交易情况修正，就把比准实例房地产

24、的实际成交价格情况修正，就把比准实例房地产的实际成交价格变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价变成了估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。格。 1.求取某个可比实例对应比准价格的方法求取某个可比实例对应比准价格的方法 百分率法修正系数连乘公式百分率法修正系数连乘公式 估价对象价格估价对象价格=比准实例价格比准实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数 交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况房地产状况 修正系数修正系数 百分率法修正系数累加公式百分率法修正系数累加公式 估价对象价格估价对象价格=比准实例价格比准实例价格（1+交易情况修正交易情况修正 系数系数+交易日期修正系数交易日期修正

25、系数+房地产状房地产状 况修正系数）况修正系数） 差额法公式差额法公式 估价对象价格比准实例价格估价对象价格比准实例价格交易情况修正数额交易情况修正数额 交易日期修正数额交易日期修正数额房地产状况房地产状况 修正数额修正数额 2、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法、将多个比准实例价格综合成一个最终比准价格的方法 方法通常有下列方法通常有下列4种：种： 平均数；平均数；中位数；中位数；众数；众数；其他方法其他方法 一、房地产价格评估一、房地产价格评估 例例46 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了宅楼附近地区调查选取了A、B、

26、C、D、E共共5个类个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：实例实例A实例实例B实例实例C实例实例D实例实例E成交价格（元成交价格（元/平方米）平方米）51005800520053005000成交日期成交日期2002.11.302003.6.302003.1.312001.7.312003.5.31交易情况交易情况+2+2100-3房地产状房地产状况况区位状况区位状况0-3+3+10权益状况权益状况-20+2-1-1实物状况实物状况-4-5-2+2+1 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知，从知，从2001年年7月月1日至日至2002年年1月月1日该类住宅日该类住宅楼市场价格每月递增楼市场价格每月递增1.5，其后至，其后至2002年年11月月1日则每月递减日