小闸镇河西地块旧城区改建项目

1、小闸镇河西地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案房屋征收部门：上海市徐汇区住房保障和房屋管理局实施单位：上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司二一六年十月十九日小闸镇河西地块旧城区改建项目房屋征收补偿方案 一、征收与补偿的法律和政策依据1、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（上海市人民政府令第71号）3、上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定（沪府发201273号）4、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则若干意见的通知（沪府办发201224号）5、关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见（

2、沪房管规范征20129号）6、上海市徐汇区人民政府印发徐汇区关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>中居住房屋补偿的实施意见的通知（徐府发201230号）7、国有土地上房屋征收评估办法（建设部建房201177号）8、上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房管规范市20137号）9、上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房管规范市20131号）10、关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见（沪府办发201413号）11、其他相关法规和规范性文件二、征收目的对小闸镇河西地块进行旧城区改建。3、 房屋征收范围房屋征收的范围：北至小闸镇路、东至蒲汇塘、西

3、至钦州路。四、被征收房屋建筑面积的认定办法对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证和房地产登记簿的记载为准；房地产权证和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表

4、所列的换算系数计算建筑面积：房屋类型公寓独立住宅(花园住宅）新里住宅新工房（有电梯、成套）新工房（无电梯、成套）新工房（无电梯、不成套）“两万户” 新工房旧里住宅简屋换算系数2.061.831.822.001.981.941.651.541.25征收公有居住房屋，按租用公房凭证记载的独用居住部位的面积（使用面积）作为换算建筑面积的基数。厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不得作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。五、征收与补偿计户标准被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、国有土地使用证

5、、公有非居住房屋租赁合同以及其他合法有效相关材料计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的的承租人为准。6、 居住房屋征收补偿方式、标准和计算方法征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。1、被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。2、评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面

6、积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。3、评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，并在征收范围内公布。4、价格补贴=被征收房屋评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。 5、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，对公有房屋承租人的补偿金额=评估价格×80%+价格补贴。6、被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。补偿金额=评估价格+价格补贴+套型面积补贴；套型面积补贴=评

7、估均价×补贴面积（每证补贴面积标准不超过15平方米建筑面积）。七、居住困难户的优先保障按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及以下折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。折算公式为：被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数。保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。本基地折算单价:13000元/平方米八、协议生效及履行作出征收决定之后，在规定的45天签约期内签约率达到90%的,征收补偿协议生效；签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。九、

8、居住房屋的补贴和奖励标准以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、国有土地使用证以及其他合法有效相关材料计户，按户奖励。期限 各类补偿 安置方式奖励、补贴项目货币补偿房屋产权调换自行购房盛华景苑光华绿苑永兆豪庭银河新都新松嘉园夏朵小城等签约期内奖励签约奖100000元/证100000元/证100000元/证100000元/证补贴搬迁面积补贴1000元/1000元/1000元/1000元/购房补贴20000元/签约期外奖励签约奖80000元/证80000元/证80000元/证80000元/证补贴搬迁面积补贴500元/500元/500元/500元/购房补贴20000元/其他相关补贴

9、：申购光华绿苑、永兆豪庭产权调换房屋的，按实际购房面积给予每平方米12000元补贴，计入可购房款；对于新工房居民给予每证250000元货币补贴；一次性搬迁补助费=600元/×被征收房屋建筑面积；在签约期内，被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议证数占基地总证数比例达到90%的，给予协议生效奖，奖励已签约居民每证50000元。十、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法1、本基地用于产权调换的房屋房屋产权调换（盛华景苑、光华绿苑、永兆豪庭、银河新都、新松嘉园）：本区房源：盛华景苑（龙吴路2888弄）；光华绿苑（华展路55弄）；永兆豪庭（虹梅路2588弄）； 外区房源：银

10、河新都（绿莲路99弄）；新松嘉园（城隆路976弄）；用于征收补偿决定房源：夏朵小城（银春路1799弄）等。2、房屋产权调换选购房屋方法：（1）基地用于产权调换的房屋每证限购三套，其中徐汇区房源（盛华景苑、光华绿苑、永兆豪庭）每证限购一套。申购产权调换的房屋的总金额不得超过该户被征收房屋的补偿金额（即被征收房屋的房地产市场评估价格+价格补贴+套型面积补贴+申购光华绿苑、永兆豪庭补贴）。（2）符合条件的居住困难户，增加的保障补贴可用于申购本基地公示的安置房源。（3）签约期结束后，根据实际房源使用情况退回多余的房源。（4）具体选房办法另行公布。特别告知：1、签约当事人选择货币补偿的，签订上海市国有土

11、地上房屋征收补偿协议；选择申购房屋产权调换的，需签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议和安置房（现房）认购书。其中，申购盛华景苑、银河新都与新松嘉园的，另需填写配套商品房供应单。2、在征收补偿方案确定的期限内达不成补偿协议或被征收房屋所有权人不明确的，经徐汇区人们政府作出征收补偿决定的被征收人、公有房屋承租人，以上表中房屋产权调换（夏朵小城等）的市场价值调换房源进行补偿。十一、非居住房屋征收补偿：（一）非居住房屋的认定1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；2、公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋

12、租赁关系的，可以认定为非居住房屋；3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。（二）房屋征收补偿方式、标准和计算方法1、补偿方式：货

13、币补偿或产权房屋调换2、征收非居住房屋的，应当对被征收人给予以下补偿：征收执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人得补偿金额计算公式为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%；被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。被征收房屋的市场评估价格：被征收房屋的市场评估价格由选定的房地产评估机构评估确定。设备搬迁和安装费用：设备搬迁和安装费用由选定的房地产评估机构评估确定。无法恢复使用的设备费用：无法恢复使用的设备费用，按重置价结合成新的价格予以补偿，具体价格由选

14、定的房地产评估机构评估确定。房屋装修补贴：被征收建筑室内的装修，按重置价结合成新的价格给予适当补贴，具体价格由选定的房地产评估机构评估确定。停产停业损失补偿：因征收非居住房屋造成被征收人停产停业损失的补偿标准，按照被征收房屋市场评估价的10%确定。被征收人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。（三）奖励标准1、被征收人在签约期内签约的，给予房地产评估价格5%的签约奖励；逾期签约的，给予房地产评估价格2.5%的签约奖励

15、；2、被征收人在合同约定的期限内完成搬迁的，给予房地产评估价格5%的搬迁奖励；逾期搬迁的，则每逾期十天，扣除该项奖励费的20%。3、购房补贴=评估单价×建筑面积×60%（四）用于产权调换的房屋：徐汇区龙吴路1333号，华滨家园商铺。十二、搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限本基地的安置房均为现房，由被征收人自行过渡。被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议约定或者征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。十三、搬家补助费搬家补助费=35元/×被征收房屋建筑面积，每证低于1600元，按1600元/证发放。签约期内按期搬迁的，另免费提供搬场车一辆次，但被征收人需承担因搬运贵

16、重物品增加的额外费用。十四、装修补贴根据被征收房屋装修程度按建筑面积给予装修补贴，补贴单价以评估公司出具的评估报告为准。十五、家用设施移装费：1、 固定电话移装费，每号140元或按现行有关规定（凭缴费单据）；2、 管道煤气拆装费，每户160元或按现行有关规定（凭缴费单据）；3、 有线电视移装费，每户240元或按现行有关规定（凭缴费单据）；4、 空调拆装费，每台400元（按实计算）；5、 热水器拆装费，每台300元（按实计算）；6、 宽带移装费，每户90元或按现行有关规定（凭缴费单据）。十六、房屋征收补偿的签约期限签约酝酿期15天，签约期限为45天。（具体日期另行公示）十七、受委托的房屋征收事务

17、所名称上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司十八、办公室接待地点和时间地点： 钦州路789号内征收基地办公室时间： 周二至周六12:0020:00接待电话：54110362十九、其它事项1、房屋征收与补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。签订征收与补偿协议的被征收人、公有房屋承租人应当负责安置房屋使用人、共同居住人。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法委托他人签约。必须提供委托双方在征收事务所工作人员的见证下当面签名盖章的书面委托书或经公证机关公证的委托书。 2、征收与补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收与补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内搬迁，并负责将房屋使用人