广州商业地产市场2012年年度市场

1、广州商业地产市场广州商业地产市场20122012年年度市场分析年年度市场分析 Martketing Dept. 目目 录录第一部分第一部分: :写字楼写字楼第二部分第二部分: :商业产权式公寓商业产权式公寓第三部分第三部分: :裙楼商业裙楼商业2012年1月-11月广州一手写字楼（含商用公寓）共计网签10999套单位，同比大增91.6%，网签均价为22706元/平方米，同比涨6.9%。区域区域已售套数已售套数已售面积已售面积成交金额成交金额均价均价未售套数未售套数未售面积未售面积从化192273264046231161647943121南沙113169214575466130832059258

2、763增城283170321287012407556998114469天河2282445128144687895863251771411881868海珠13261436383091065175216281417237885番禺3328203378287108110214182141897574白云1256351442540562577774花都528313368640364434981100720荔湾11969133017035812561865354588254萝岗465388065374203411384875953338越秀76676345162391524521324340550999

3、3黄埔150179842193648981219777270106全市全市1099910999111346611134662528328877625283288776227062270619132191323333865333386520122012年年1-111-11月广州一手写字楼各区网签成交数据统计月广州一手写字楼各区网签成交数据统计天河区以网签天河区以网签22822282套单位排名第二，网签均价为套单位排名第二，网签均价为3251732517元元/ /，是所有区域当中最高的，主力成交楼盘包括保利中达广场、富力，是所有区域当中最高的，主力成交楼盘包括保利中达广场、富力盈凯广场、瑞安创逸、

4、财富世纪广场、保利盈凯广场、瑞安创逸、财富世纪广场、保利V V座、马赛国际商务中心等座、马赛国际商务中心等( (除瑞安创逸外均为珠江新城项目除瑞安创逸外均为珠江新城项目）；）；住宅的持续限购，不断推高商业项目的成交量；珠江新城的进一步成熟及住宅的持续限购，不断推高商业项目的成交量；珠江新城的进一步成熟及CBDCBD地位的确立，越来越得到市场的认可与支持。地位的确立，越来越得到市场的认可与支持。广州地税局发布公告，自2012年7月1日起，广州写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%。尽管有相关税率上调等不利因素影响。但2012年第三季度广州甲级写字楼销售市场保持活跃，在售项目如富力

5、盈凯广场、邦华环球广场等均有大面积整层销售成交。旺盛的投资市场需求带动售价的进一步上扬，本季度录得广州甲级写字楼整体平均售价为32,58632,586元元/ /，较上季度上涨约1.611.61。近三年，甲级写字楼售价受大环境的影响不大，售价持续上升。近三年，甲级写字楼售价受大环境的影响不大，售价持续上升。20102010年开始实施住宅限购后，珠江新城写字楼成交价格升幅明显，成交面积也有大幅度增加（年开始实施住宅限购后，珠江新城写字楼成交价格升幅明显，成交面积也有大幅度增加（20112011年市年市场供应处于较低位）。场供应处于较低位）。20112011年第三季度后，珠江新城写字楼供应加大，成交

6、量随之加大。受供应量及产品的档次影响，价格出年第三季度后，珠江新城写字楼供应加大，成交量随之加大。受供应量及产品的档次影响，价格出现正常波动。预计未来市场可销售写字楼产品供小于求，未来价格有上升的空间。现正常波动。预计未来市场可销售写字楼产品供小于求，未来价格有上升的空间。在售项目分析在售项目分析( (写字楼写字楼) )大厦名称大厦名称广晟国际大厦财富世纪广场富力盈凯大厦保利V座保利克洛维（首期）保利中达广场 邦华环球广场马赛国际商务中心富力盈通大厦发展商发展商广东晟铭房地产越秀地产 富力地产保利集团保利集团保利集团宏昇地产珠江地产富力地产标准层面积标准层面积912-2,196 2,4002,

7、2501,7301,9461号9982号1,4702,0391,0872,478业权业权分散分散分散分散分散分散分散分散分散售价售价35,000-38,00028,500-33,00036,000-45,00037,50027,000-34,00036,000-40,00032,000-36,00027,000-30,00036,000销售成交价销售成交价34,88828,400-28,50038,41135,00029,40037,85033,54521,37135,133 在售项目写字楼均价为：在售项目写字楼均价为：32000-3300032000-33000元元/ /，标准层面积区间为，

8、标准层面积区间为1800250018002500左右。左右。 珠江新城商务气氛成熟，得到市场认可，价格上不需要太大优惠亦可促成成交。珠江新城商务气氛成熟，得到市场认可，价格上不需要太大优惠亦可促成成交。处于珠江新城边上，位置、档次及商务气氛欠佳。处于珠江新城边上，位置、档次及商务气氛欠佳。在售写字楼分析在售写字楼分析-富力盈通大厦富力盈通大厦占地面积7600建筑面积120,000写字楼建筑面积83,000标准层面积2,400主力户型120-347标准层高度4.2-4.4m （净高3M）楼层总高196米，41层写字楼电梯数18台，分高中低区大堂高度约10M（双大堂）物业费26元/平方米主力户型1

9、20-347实用率70%交楼时间2013-12-30报价36,000元/（精装修）在售交楼标准：天地墙带装修交付，13CM架高地台，活动地板及地毯， 并配送遮阳窗帘。 项目介绍：项目介绍：写字楼、酒店，珠江新城又一座超高层建筑。占据绝佳的地理位置，又因毗邻西塔、地铁等利好元素，预计投入使用后将受到众多高端企业的青睐在售写字楼分析在售写字楼分析-富力盈凯大厦富力盈凯大厦p 珠江新城罕有超甲级写字楼；p 位于CBD中轴最高端商务区，比邻西塔p 地铁沿线物业（5号线珠江新城站）占地面积7942建筑面积180,000写字楼建筑面积107,000项目概况总层数66层，负2层至3层为大堂和配套 商业，4至

10、52层为超甲级写字楼。53-65层引入了国际顶级五星精品酒店“柏悦”酒店（Park Hyatt）标准层面积2,400楼层总高286米写字楼电梯数37台高速电梯消防梯兼货梯2台，商场客梯3台，办公客梯22台，酒店客梯8台、酒店服务梯2台。平均4台电梯/10层的标准。项目亮点避难楼层：11、27、41、52 层； 间隔比高层面积大物业费32元/月实用率80%停车位负2层至负5层（约700个车位）交楼时间2013年12月均价40000元/(毛坯)在售交楼标准在售写字楼分析在售写字楼分析-邦华环球广场邦华环球广场地理位置珠江新城金穗路1号占地面积8098建筑面积96296项目概况1栋写字楼，5楼至37

11、楼层高4.14.5米，12米以上柱间距，视野开阔，173米珠江新城CBD门户地标；双层中空复式单位，企业总部独立形象大堂，23米大堂，双层中空隔音玻璃其中1-4层是商业裙楼，5-17F为低区，18F-28F为中区，29-37F为高区，其中中空楼层为9-10F、18-19F 24F-25F中空楼层标准层面积2,000电梯数20个物业费30元/月停车位地下停车位510个交楼时间2013年4月销售口径销售价格33000元/，租金对外报价200元/（基本装修）在售在售写字楼分析在售写字楼分析-保利中达广场保利中达广场地理位置珠江新城兴民路221号占地面积12335建筑面积157630项目概况高端商业综

12、合体，两栋超甲级写字楼，面积区间为60-1600。1号楼(loft总部)大堂设计面积超过264，二号楼（92-221）双层大堂设计面积超过687；标准层面积2,000电梯数1号楼7个,2号楼13个物业费写字楼：16元/月 停车位地下停车位879个交楼时间2014年12月销售口径均价：38154元/1号楼：14亿广汽集团 售罄 2号楼：广物地产 售罄 （装修：1000元/）占地面积31,000建筑面积456000写字楼建筑面积174,000项目概况主塔楼1-66层为写字楼，建筑面积17.4万平方米；67-100层为四季酒店，建筑面积9.1万平方米；附楼7-28层为雅诗阁服务式公寓，建筑面积5.1

13、万平方米；裙楼为广州友谊商场，建筑面积4.4万平方米；标准层面积4000楼层总高432米写字楼电梯数客梯25部，货梯10部项目亮点项目在建筑、电气、空调、节水等方面均作了创新和优化设计物业费26元/月实用率72%停车位负1层至负4层（约1700个车位）交楼时间在运营均价租金220-300元/*月标杆写字楼分析标杆写字楼分析-广州国际金融中心（西塔）广州国际金融中心（西塔）写字楼小结写字楼小结 作为国家级三大作为国家级三大CBDCBD之一的珠江新城，其地位及区域价值已得到市场认可，高端写之一的珠江新城，其地位及区域价值已得到市场认可，高端写字楼产品处于供需平衡及两旺的局面。字楼产品处于供需平衡及

14、两旺的局面。 市场成交价格主要受产品档次及供应量的影响，成交均价及增幅处于合理的水平。市场成交价格主要受产品档次及供应量的影响，成交均价及增幅处于合理的水平。受空置率略微增加的影响，年租金与售价比（回报率）出现下降的迹象。受空置率略微增加的影响，年租金与售价比（回报率）出现下降的迹象。 拥有景观资源（如临江）、展示面较好（如处于猎德大桥边上）或处于核心区（如拥有景观资源（如临江）、展示面较好（如处于猎德大桥边上）或处于核心区（如西塔边上）的产品比其他区域的项目更适合提高档次定位，售价也处于相对高位；西塔边上）的产品比其他区域的项目更适合提高档次定位，售价也处于相对高位； 综合体概念（如写字楼综

15、合体概念（如写字楼+ +酒店（公寓），写字楼酒店（公寓），写字楼+ +购物中心）的项目比同档次单一业购物中心）的项目比同档次单一业态的写字楼定价更高；态的写字楼定价更高； 实行住宅限购后，珠江新城商业产权的公寓供应得到快速消化且价格持续上扬，预计珠江新城的未来实行住宅限购后，珠江新城商业产权的公寓供应得到快速消化且价格持续上扬，预计珠江新城的未来可供应量非常有限，价格会有持续上升空间。可供应量非常有限，价格会有持续上升空间。 珠江新城早期的公寓产品并未体现其价值，但随着天銮等超高端产品的入市，成交量及市场价格得到有效支珠江新城早期的公寓产品并未体现其价值，但随着天銮等超高端产品的入市，成交量及

16、市场价格得到有效支持。受产品结构影响，持。受产品结构影响，20122012年年1010月月-11-11月价升量降，预计未来价格会企稳，但需预防下跌的可能性。月价升量降，预计未来价格会企稳，但需预防下跌的可能性。 项目名称 项目地址 项目占地面积（） 建筑总面积（） 公寓建筑面积（） 公寓栋数 公寓套数 公寓户型 面积区间 装修情况 推售情况 未推货量预计推售时间 项目报价（元/ /） 佛奥广场 天河区珠江新城华穗路与金穗路交汇 495574000740002总户数430户 单间、一房、二房、SOHO30-45，46-51，72-95带7000元/平方米1期280开盘未定，现已接受诚意登记400

17、00保利中达广场 天河区珠江新城中轴线东侧，兴国路与兴民路交汇处 12000115335-2711 两房至四房 90-277灵活写字楼，以及3号楼60-124平层和LOFT公寓带6000元/平方米的公寓豪装 余货LOFT2期单位已经基本认购完毕，仅剩少量60平米绝版江景单38000财富世纪广场 天河区珠江新城东区黄埔大道西 11156106766（未含地下室）106766（未含地下室）1369一房至两房68-127精装修或毛坯1期公寓-30000尚东君御（住宅性质）天河区珠江新城兴盛路与冼村路交界处 11976131752-3679小、中、大户型A栋：38-94，B栋：150-175，C栋：1

18、79-197精装修首推A栋户型12.15开盘，一房单位开盘享受10万抵20万、二房单位开盘可享受10万抵35万优惠 45000在售公寓分析在售公寓分析面积区间相差较大，可见市场接受产品品类丰富，可根据项目自身条件确定产品类型。面积区间相差较大，可见市场接受产品品类丰富，可根据项目自身条件确定产品类型。在售公寓分析在售公寓分析-财富世纪广场财富世纪广场地理位置地理位置珠江新城海业路与海安路交界处概况概况由2栋楼宇组成，A1为35层写字楼、A2为28层公寓，项目1-3F为裙楼，负1至负3为车场占地占地/ /总建总建1.1万/10.6万总货量总货量写字楼：158套；公寓：369套现推产品现推产品 (

19、 (公寓公寓) )A2栋的7-20F共13个楼层195套单位，加推5F 21F 22F 26F四个楼层共46个单位现售均价现售均价30000元/m，带6000元/豪装，不限购。物业费物业费公寓：5元/月车位车位640个面积区间面积区间在售中高层的68-115的一至两房收楼时间收楼时间2012年10月项目位于珠江新城CBD区域内，珠江新城可售商业稀缺，未来增值潜力大；有部分户型面积小，总价低，适合投资；公寓装修标准属于区域内中高水平；感觉档次高；在售公寓分析在售公寓分析-佛奥广场佛奥广场地理位置地理位置珠江新城华穗路与金穗路交汇处项目规模项目规模占地面积：4955；建筑面积：74000。项目分为

20、西塔和北塔，西塔楼高26层，为小户型公馆，配有酒店式服务。北塔楼高30层，将进驻五星级佛奥酒店，其第16层均为架空层花园 主推产品主推产品30-45的单间，46-51的一房一厅、72-95的两房两厅 、180多功能商住SOHO 报价报价40000元/车位车位机动车位404个，非机动车位750个 装修标准装修标准带7000元/的酒店式装修(销售口径）管理费管理费4.8元/月在售公寓分析在售公寓分析-保利中达广场保利中达广场地理位置珠江新城兴民路221号占地面积12335建筑面积157630项目概况高端商业综合体，一栋酒店式服务公寓，公寓分平层和跃复式 ，60的一房一厅至176的四房两厅；大堂挑高

21、8米，配备高端奢华装修 产品类型产品以1层平层+1层LOFT空间的形式叠加；平层产品客厅层高可达4.45米LOFT空间产品层高为4.45米 电梯数4台高速电梯专属服务 物业费6元/月停车位879个销售情况3号楼：loft首期6月开盘，基本售罄，成交价超40000元/交楼时间2012年12月报价38000元/，带6000元/装修在售公寓分析在售公寓分析-尚东君御（住宅性质）尚东君御（住宅性质）地理位置天河区珠江新城兴盛路与冼村路交界处占地面积11976建筑面积131752项目概况由三栋46层高的建筑组成（自编A栋、B栋、C栋），其中A栋户型面积为38至94的单位，B栋户型面积为150至175的单

22、位，C栋户型面积为179至197的单位。 销售情况首推38-94精品单位及150-175的尊品单位物业费4.5元/月停车位648个交楼时间2014年报价45000元/，精装修占地面积31,000建筑面积456000公寓建筑面积51,000项目概况主塔楼1-66层为写字楼，建筑面积17.4万平方米；67-100层为四季酒店，建筑面积9.1万平方米；附楼7-28层为雅诗阁服务式公寓，建筑面积5.1万平方米；裙楼为广州友谊商场，建筑面积4.4万平方米；产品类型85豪华一房，95-100的行政一房，106-110的超级一房，161豪华两房，139-156行政两房，159-206超级两房，195-201

23、行政三房，228-238的超级三房。交楼时间2012年三季度开始试运营均价租金180-220元/*月标杆公寓分析标杆公寓分析-雅诗阁公寓（西塔店）雅诗阁公寓（西塔店）商业产权公寓小结商业产权公寓小结 处于珠江新城商务区（中西区）公寓产品的地理位置及商务条件要高于住宅配套区处于珠江新城商务区（中西区）公寓产品的地理位置及商务条件要高于住宅配套区（东区），因此其产品档次及市场价格相对较高；（东区），因此其产品档次及市场价格相对较高； 市场成交价格主要受产品档次的影响，成交均价处于相对高位。市场成交价格主要受产品档次的影响，成交均价处于相对高位。 拥有景观资源（如临江）、展示面较好（如处于猎德大桥边

24、上）或处于商务区（如拥有景观资源（如临江）、展示面较好（如处于猎德大桥边上）或处于商务区（如中西区）的产品比其他区域的项目更适合提高档次定位，售价也处于相对高位；中西区）的产品比其他区域的项目更适合提高档次定位，售价也处于相对高位； 有酒店进驻或提供酒店式服务（营销口径、非真正持有型酒店式管理）的产品，其有酒店进驻或提供酒店式服务（营销口径、非真正持有型酒店式管理）的产品，其定价相对较高。定价相对较高。项目名称项目名称租金均价（元/月）商铺规模售价（万元/）经营特色经营特色备注高德置地广场（首层）200400Seasons Mall-购物中心商场形式，面向品牌商户，因此租金相对较低，负1层租金最低200元/方起保利香槟一带500800-二手18-25万（首层）餐饮转角位价格最高领峰 700900一手10-20万（首层）二手25-32万（首层）-大