资产评估导论课件

1、中央财经大学 资产评估学资产评估学 中央财经大学财政学院中央财经大学财政学院 翟进步翟进步邮箱：邮箱：央财经大学一、参考教材：1资产评估教程（第三版），刘玉平主编，中国财政经济出版社2 资产评估学教程（第三版），乔志敏等主编，中国人民大学出版社3 资产评估教程（第二版），于鸿君主编，北京大学出版社4 公司财务原理（Principles of Corporate Finance ,原书第7版），理查德A.布雷利（Richard A.Brealey,英国)，斯图尔特C.迈尔斯（Stewart C.Myers）,方曙红, 范龙振, 陆宝群等译 ，机械工业出版社5 公司理财（

2、Corporate Finance,原书第6版），斯蒂芬A.罗斯（Stephen A.Ross)，伦道夫W.威斯特菲尔德（Randolph W.Westerfield）,杰弗利F. 杰富（Jeffery F.Jaffe）,吴世农，沈艺峰，王志强等译 ，机械工业出版社6 会计，中国注册会计师协会编，2012，中国财政经济出版社中央财经大学二、具体内容1、导论；2、资产评估的程序和基本方法；3、机器设备评估；4、房地产价格评估；5、无形资产评估无形资产评估；6、金融资产评估；7、企业价值评估；8、期权定价模型在资产价值评估中的应用；9、流动资产评估流动资产评估；10、资产评估报告资产评估报告 三、

3、学习要求（目标） 掌握基本概念、基本观点、基本理论，能运用基本方法分析和解决实践中各种重要资产的价值评估问题；通过学习和思考，摸索一些较为前沿的资产估值方法为未来在金融、财政行业工作打下一个良好的专业知识基础中央财经大学四、学习方法：讲义+认真阅读教材；独立完成作业；多做练习题；多问老师和同学；认真听讲 五、成绩确定方法 课程成绩：考勤和课堂表现15作业15期末考试70 考试形式：闭卷(卷面成绩50分) 中央财经大学主要内容主要内容n1.资产评估对象资产评估对象资产的含义及类型资产的含义及类型n2.资产评估概念及特点资产评估概念及特点n3.资产评估的目的及假设资产评估的目的及假设n4.资产评估

4、的价值类型资产评估的价值类型n5.资产评估的原则资产评估的原则中央财经大学n1.1 1.1 资产的含义资产的含义q会计学角度会计学角度n资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益（者控制的、预期会给企业带来经济利益（20062006版版企业会企业会计准则计准则- -基本准则基本准则）的资源）的资源q经济学角度经济学角度n按经济本质来定义，资产是指能在未来带来经济利益的资按经济本质来定义，资产是指能在未来带来经济利益的资源源q评估学角度评估学角度n区别于会计学角度，更强调资产的所有权或所有者权利，区别于会

5、计学角度，更强调资产的所有权或所有者权利，而不是有形资产或无形资产本身而不是有形资产或无形资产本身n资产是载体，评估的是该资产某一方面的权利资产是载体，评估的是该资产某一方面的权利1.1.资产评估对象资产评估对象- -资产的含义及类型资产的含义及类型中央财经大学2022-5-7n1.2 1.2 资产的类型资产的类型q按照存在形态划分按照存在形态划分n有形资产：具有实物形态，如机器设备、房地产等有形资产：具有实物形态，如机器设备、房地产等n无形资产：无实物形态，如专利技术、著作权、商标无形资产：无实物形态，如专利技术、著作权、商标q按照能否独立存在的标准按照能否独立存在的标准n可辨认资产：能够独

6、立存在，有形资产和可辨认资产：能够独立存在，有形资产和除商誉除商誉以外的资产以外的资产n不可辨认资产：不能独立于有形资产而单独存在的资产，商不可辨认资产：不能独立于有形资产而单独存在的资产，商誉是唯一不可辨认的资产誉是唯一不可辨认的资产1.1.资产评估对象资产评估对象- -资产的含义及类型资产的含义及类型中央财经大学2022-5-7q按照是否具有综合获利能力按照是否具有综合获利能力n单项资产单项资产n整体资产：一组单项资产组合而成整体资产：一组单项资产组合而成1.1.资产评估对象资产评估对象- -资产的含义及类型资产的含义及类型有形资产无形资产固定资产：房地产、道路、桥梁、水库大坝、机器 设备

7、流动资产：原材料、在产品、产成品 现金、银行存款、短期债券、商业票据长期投资：长期债券、股票自然资源性资产：矿藏、森林、草原、水等可辨认无形资产：专利权、商标权、专业技术不可辨认无形资产：商誉资产金融资产中央财经大学2022-5-7n2.1 2.1 资产评估的概念资产评估的概念q资产评估是对资产在资产评估是对资产在某一时点某一时点的价值进行估计的行为或过程。具的价值进行估计的行为或过程。具体是指符合国家有关规定的体是指符合国家有关规定的专门机构和人员专门机构和人员，依据相关，依据相关法律、法法律、法规规和资产和资产评估准则评估准则，遵循适用的，遵循适用的评估原则评估原则，选择适当的，选择适当的

8、价值类型价值类型，按照法定的按照法定的评估程序评估程序，运用科学的，运用科学的评估方法评估方法，对评估对象在，对评估对象在特定特定目的目的下评估下评估基准日价值基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程过程q资产评估工作的八个构成要素资产评估工作的八个构成要素n评估主体、评估对象、评估依据、评估主体、评估对象、评估依据、评估目的评估目的、评估原则、评估原则、价值类型、评估程序、评估方法价值类型、评估程序、评估方法2.2.资产评估概念及特点资产评估概念及特点中央财经大学2022-5-7n评估依据评估依据 （一）法律依据（一）法律依据 1、中华人民共和国

9、资产评估法中华人民共和国资产评估法； 2、财政部、中国人民银、财政部、中国人民银行、国家税务总局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财行、国家税务总局和原国家国有资产管理局制定的有关企业财务、会计、金融、税收和资产管理方面的政策、法规，如：务、会计、金融、税收和资产管理方面的政策、法规，如：中央财经大学2022-5-7n评估依据评估依据 （二）资产评估准则依据（二）资产评估准则依据 截止截止2013年年12月月31日，我国已经建立包括日，我国已经建立包括2项基本准则项基本准则、12项具体准则（其中项具体准则（其中6项程序准则、项程序准则、6项实体准则）项实体准则）、4项资产项资产评估指南评估指

10、南、8项资产评估指导意见、项资产评估指导意见、2项专家提示项专家提示在内的覆盖资在内的覆盖资产评估主要执业领域的比较完整的评估准则体系。产评估主要执业领域的比较完整的评估准则体系。 具体准则具体准则中央财经大学2022-5-7n2.2 2.2 资产评估的特点资产评估的特点q时点性时点性n指资产评估是基于某一时间点（评估基准日）对特定资指资产评估是基于某一时间点（评估基准日）对特定资产进行估值产进行估值n相比于相比于评估工作日评估工作日，评估基准日评估基准日可以是过去、现在或将可以是过去、现在或将来的某一天来的某一天q市场性市场性n资产评估的价值应尽可能接近市场价值，接受市场价格资产评估的价值应

11、尽可能接近市场价值，接受市场价格的检验，客观的评估结果应该是评估价值与市场价格之的检验，客观的评估结果应该是评估价值与市场价格之间的差异在允许的范围内间的差异在允许的范围内2.2.资产评估概念及特点资产评估概念及特点中央财经大学2022-5-7q技术性技术性n资产评估需要进行大量复杂的技术处理和必要计算资产评估需要进行大量复杂的技术处理和必要计算n资产评估需要综合的知识资产评估需要综合的知识q工程技术方面的知识（如需了解资产的自然属性）工程技术方面的知识（如需了解资产的自然属性）q管理学知识（如会计、财务管理）管理学知识（如会计、财务管理）q经济学知识（如宏观经济形势的预测）经济学知识（如宏观

12、经济形势的预测）q公正性公正性n客观、公正进行资产评估客观、公正进行资产评估n基于基于技术基础技术基础（遵循评估原则、评估程序、评估方法）（遵循评估原则、评估程序、评估方法）和和组织基础组织基础（对于相关当事人，具有独立性）（对于相关当事人，具有独立性）2.2.资产评估概念及特点资产评估概念及特点中央财经大学2022-5-7q咨询性咨询性n资产评估结论只提供专业化评估意见，为资产业务提供资产评估结论只提供专业化评估意见，为资产业务提供一个参考价值，意见本身并无强制执行的效力，评估主一个参考价值，意见本身并无强制执行的效力，评估主体只是对评估结论的客观性负责体只是对评估结论的客观性负责n2.3

13、2.3 资产评估与会计计价的区别资产评估与会计计价的区别n计价主体不同计价主体不同q资产评估资产评估具有评估资格的社会中介机构具有评估资格的社会中介机构q会计计价会计计价财会人员财会人员n计价目的不同计价目的不同q会计计价提供可靠、具有相关性的会计信息，便于投会计计价提供可靠、具有相关性的会计信息，便于投资者、债权人和管理者决策资者、债权人和管理者决策2.2.资产评估概念及特点资产评估概念及特点中央财经大学2022-5-7q资产评估具有特定目的基于财务报告目的、国有资产评估、资产涉诉、抵质押、作价出卖、上市公司评估、财产保险、税收。n计价前提条件不同计价前提条件不同q资产评估产权变动、会计主体

14、变动、生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产无法反映企业资产价值等q会计计价主要遵循会计主体不变，持续经营、会计分期、货币计量等n二者联系二者联系q会计计价有时需要以资产估值为依据q公允价值、重置成本是会计要素重要计量属性（2006版会计准则） 其他计量属性：历史成本、可变现净值、现值2.2.资产评估概念及特点资产评估概念及特点中央财经大学2022-5-7q3.1 资产评估的目的n指资产评估行为所服务的经济活动，即估价结果的用途q资产转让（置换、拍卖）、企业收购兼并、企业出售、以非货币资产对外投资、企业清算、抵押（质押）、担保、租赁、债务重组等q3.2 资产评估假设n同一资产在不同假设条件下

15、其价值实现受到的约束不同n假设类型q持续使用假设q公开市场假设q清算假设3.3.资产评估目的及假设资产评估目的及假设中央财经大学2022-5-7q抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处理抵押物获得优先受偿。q 质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处理该动产获得优先受偿。（动产质押和权力质押） q区别：1.抵押的标的物通常为不动产；质押则以动产动产为主。2.抵押要登记才生效，质押则只需占有就可以；3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既

16、支配质物，又能体现留置效力；4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。 中央财经大学2022-5-7q持续使用假设n持续使用指资产按照现行用途继续使用或转换用途继续使用n资产持续使用的状况（现行用途原地继续使用、转换用途原地现行用途原地继续使用、转换用途原地继续使用、移地后继续使用继续使用、移地后继续使用）不同，评估所考虑细节因素就不同，评估结果也不同n资产评估是否采用持续使用假设，需要考虑经济、法律、技术方面是否可行等因素q公开市场假设n指待评估资产能够在完全竞争市场上进行交易，从而实现其市场价值n对市场化程度较高的资产宜作公开市场假设，如住宅、汽车3.3.资产评估目的及假

17、设资产评估目的及假设中央财经大学2022-5-7q清算假设n指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商方式或拍卖方式，强制将其资产出售n评估价值往往低于持续使用和公开市场假设下的评估价值3.3.资产评估目的及假设资产评估目的及假设中央财经大学2022-5-7q4.1 价值类型 n按照国际评估准则分为市场价值和非市场价值q市场价值定义为“资产在评估基准日交易的评估值，资产交易是买者与卖者在适当的的市场上自愿、独立进行的交易，并且交易双方都是精明、慎重、自愿的”q市场价值以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量n非市场价值指资产在各种非公开交易市场条件下非公开交易市场条件下的

18、最可能价值q课税价值：用于税收征缴而基于公平市价的评估价值4.4.资产评估的价值类型资产评估的价值类型中央财经大学2022-5-7q清算价值：指在非公开市场上限制拍卖的价格，由于变现时间甚至威胁等压力会扭曲买卖双方的价值判断，该价值往往低于资产潜在市场价值q持续经营价值：指企业持续经营活动前提下的整体价值，这一价值是企业价值的概念q投资价值：某类投资者为确定目的而进行投资的资产价值q保险价值：指保险合同中规定的资产价值，用于损坏保险赔付为目的q我国资产评估指导意见提出的价值类型我国资产评估指导意见提出的价值类型：投资价值、投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等在用价值、清算价值、残余价值等4.4.资产评估的价值类型资产评估的价值类型中央财经大学2022-5-7n4.2 国际资产评估标准q以市场价值为基础的评估标准将待评估资产视为公开市场上出售的资产而进行估值主要方法有市场比较法、收益法、成本法q以非市场价值为基础的评估标准不能够视为公开市场上出售资产的资产业务，资产评估以非市场价值为标准适用于保险、税收、投资、清算、专用资产价值评估或市场公开竞争受到限制下的资产评估主要方法为重置成本法4.4.资产评估的价值类型资产评估的价值类型中央财经大学2022-5-7q以财务报告及会计事项为目的评估标准主要将资产视为按照当前用途在公开市场上出售，遵循市场价