江苏法律本科自考-房地产法(-00169-)-名词解释讲课稿

1、精品文档房地产法 （ 00169 ） 名词解释1 不动产 : 主要是指土地及土地上的定着物, 学理上把不能移动或者移动会损害其用途或价值的物称为不动产。2 房地产 : 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物 , 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。3 地产 : 是指土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体上的权益。4 房产 : 是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。5 房地产市场: 是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。6 房地产开发（ 广义 ） : 在

2、取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。7 房地产开发（ 狭义 ） : 经营性房地产开发, 指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设 , 并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。8 房地产业: 是指以土地和建筑物为经营对象, 从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。9 房地产法: 是指调整房地产开发用地的取得, 房地产开发、房地产交易, 实施房地产管理的综合性法律部门, 由多层次的法律规范体系组成。10 土地所有权: 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外

3、, 属于农民集体所有; 宅基 地和自留地、自留山 , 属于农民集体所有。11 房屋所有权: 是指房屋所有权人对房屋享有的占用、使用、 收益、 处分的权利。12 相邻关系: 相邻关系是指两个以上相邻不动产的所有人或使用人, 在行使占有、使用、收益、处分权利是因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。13 相邻权 : 相邻不动产的所有人或使用人在行使自己权利的同时, 都要尊重其他所有权人或使用人的权利, 相互给予一定方便或者接受一定的限制。14 建设用地使用权: 是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利;使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物以及其附属设施。15 宅基地使用权: 是指农

4、村集体组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。16 地役权 : 是按照合同约定, 利用他人的不动产, 以提高自己的不动产的效益的权利。17 抵押权 : 债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产, 在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时, 就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利。18 不动产登记: 是指将不动产物权的设立、变更、转让和消灭记载于登记簿公示的行为。19 土地登记: 是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。20 房屋登记: 是指房屋登记

5、机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。21 总登记 : 是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。22 初始登记: 是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。23 转移登记: 过户登记 , 是指不动产物权从转让人转移到受让人时办理的登记。24 更正登记: 是指对不正确的不动产登记进行更正的登记, 其前提 是登记错误,包括记载的事项有遗漏。25 异议登记: 是指在不动产登记簿记载的事项有错误的情况下, 把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿, 使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力, 第三 人也不能主张

6、依据登记的公信力受到保护。26 预告登记: 是指为保全旨在使物权于未来发生变动的债权所为的登记, 以及个别情况下保全尚未登记的物权所为的预备登记。27 注销登记: 指因土地权利的消灭等而进行的登记。28 查封登记: 土国资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书, 报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。29 土地征收: 是指国家为了公共利益的需要, 以足额补偿为条件, 依照法律规定强制地将集体所有的土地转为国家所有的土地的行为。30 土地储备: 是指立足于为将来利用目的而取得现有土地并持有的行为。31 土地一级开发: 是指按照区域总体规划、详细规

7、划和土地利用规划的要求,对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置,以进行城市基础设施建设和社会公共设施建设, 使区域内土地达到“三通一平” 、 “五通一平”或“七通一平”的前期 开发活动。32 土地用途管制: 是指国家为保证土地资源和合理利用, 促进经济、社会和环境的协调发展, 通过编制土地利用总体规划、城乡规划规定土地用途, 明确土地使用条件 , 土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。33 土地利用总体规划: 是在一定行政区域内, 根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件, 对土地的开发、利用、治理、保护、在空间上、时

8、间上所作的总体安排和布局。34 城乡规划: 以促进城乡经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的, 涵盖城乡居民点的空间布局规划。35 房地产开发用地: 是指出让或者划拨取得建设用地使用权的, 用 于经营性房地产开发的城镇国有土地。36 建设用地使用权: 是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利。37 土地使用权出让: 是指国家将国有土地建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。38 协议出让: 是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 , 由土地使用者向国家支付土地

9、使用权出让金的行为。39 招标 : 是指市县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有土地使用权投标 , 根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。40 拍卖 : 是指出让人发布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价, 根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。41 挂牌 : 是指出让人发布挂牌公告, 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布, 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。42 土地使用权转让: 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,

10、 包括出售、交换和赠与。43 项目转让: 是指开发商在开发过程中将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。44 项目公司股权收购: 指收购者以现金、股票或者其他有价证券作为对价, 向目标公司的股东购买股份, 获得对项目公司的全部或部分股份, 进而取得项目公司的控制权。45 项目公司兼并:（ 狭义 ） 是指在市场机制作用下, 企业通过产权交易获得其他企业等的产权, 使这些企业的法人资格丧失, 并获得它们控制权的经济行为。46 房地产开发: 房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设 , 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。47 房地产开发企业: 是指依法设立从

11、事房地产开发和经营的企业法人。48 房地产开发项目公司: 指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。49 房地产合作开发: 是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资 , 共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。50 建设工程施工合同: 是指发包方和承包方为完成商定的施工任务, 明确相互权利、义务的协议。51 建设工程发包: 是指建设单位（ 或总承包单位） 将建设工程任务（ 勘察、设计、施工等） 的全部或部分通过招标或其他方式, 交付给具有从事建筑活动资质的单位完成, 并按合同约定支付报酬的行为。52 承包 : 是指具有从事建筑活动法定资质的单位, 通过投标或其他

12、方式, 承揽建筑工程任务, 并按约定取得报酬的行为。53 转包 : 是指建筑工程的总承包单位, 将其总承包的工程项目的某一部分或某几部分 , 再发包给其他承包人的行为。54 转包 : 承包单位承包建设工程后, 不履行合同约定的责任和义务, 将其承包的全部建设工程转给他人或将其承包的全部建设工程肢解以后以发包的名义分别转给其他单位承包的行为。55 工程造价: 是指有计划地进行某建设工程项目的固定资产再生产建设, 形成相应的固定资产、无形资产和铺底流动资金的一次性投资费的总和。56 工程款 : 是指工程建设过程中发生的发包方应当向承包方支付的款项, 是工程承包合同的对价。57 建设工程监理: 是指

13、监理单位受项目法人的委托, 依据国家批准的工程项目建设文件 , 有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同,对项目实施或工程建设全过程进行监督和管理。58 质量保证期: 是建筑企业或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。59 质量保修期: 是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准,或者符合开发商房屋质量保证书等材料中承诺的质量标准, 若在该期限出现质量问题 , 建筑企业负责免费维修。60 房地产交易: 是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。61 商品房 : 是指房地产开发企业以出售或出租为目的而进行综合开发建设的住宅、商

14、业用房以及其他建筑物, 商品住宅只是商品房的一种。62 商品房预售: 是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 , 由承购人支付定金或房价款的行为。63 商品房现售: 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人, 并由买受人支付房价款的行为。64 商品房销售广告: 是指房地产开发企业、房地产权利人或房地产中介服务机构利用各种有形物质或无形媒介为载体, 发布的房地产项目预售、预租、 出售、 出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。65 存量房 : 是相对于房地产开发商投资新建造的商品房增量房而言的, 它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋, 即通常所说的“二手房

15、”。66 房屋租赁: 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行为。67 : 买卖不破租赁: 是指在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。68 : 房屋转租: 指房屋租赁合同生效后, 承租人将承租的房屋再出租给他人的行为。69 房地产中介服务: 是指房地产中介机构在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中, 为当事人提供专业服务的经营活动, 是指房 地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。70 房地产咨询: 是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。71 房地产估价: 是指专业估价人员根据估价目的, 遵循

16、估价原则, 按照估价程序,选用适宜的估价方法, 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上, 对房地产在估价时点的客观价格或价值进行估算和判定的活动。72 房地产经纪: 是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易, 向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。73 房地产居间: 是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务, 并向委托人收取佣金的行为。74 房地产代理: 是指房地产经纪机构在受托权限内, 以委托人名义与第三者进行房地产交易, 并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为。75 房地产行纪: 是指房地产经纪人以自己的名义向房

17、地产所有权人或使用权人承购或承租房屋, 并将所购或所租房屋登记在自己名下, 此后再出售或出租给第三人的行为。76 房地产经纪服务合同: 是指房地产经纪机构和委托人订立的, 由 房地产经纪机构及其经纪人员向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的合同。77 房地产经纪人员: 是指房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员, 包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。78 商品房包销: 即出卖人与包销商订立商品房包销合同, 约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销商以出卖人的名义销售的, 包销期满未销售的房屋, 由包销商按照合同约定的包销价格购买, 但当事人另有约定的除外。79 建筑物区分所有权: 是指

18、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权 , 对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。80 物业 : 特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托该实体上的权益。81 物业管理: 是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。82 业主 : 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人, 应当认定为业主。83 业主大会: 由全体业主组成, 是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的

19、自治组织, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。84 业主委员会: 是业主大会执行机构, 是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案, 在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。85 管理规约: 是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产管理的具体规则。86 物业服务企业: 是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。87 物业服务合同: 指业主委员会代表业主大会, 与业主大会选聘的物业管理企业订立的关于提供物业管理服务的各方权利义务的书面协议。88 前期物业管理: 是指在物业管理区域内的业主大会成

20、立之前由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理服务。89 住宅专项维修资金: 是指专项用于住宅共用部位、共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。90 房地产融资: 是指借助货币流通, 为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他一些相关的金融服务。91 房地产融资担保: 是指在房地产开发融资或消费融资活动中, 对融出资金的债权人提供的人的担保或物的担保, 包括保证、质押、抵押等常见的担保方式。92 房地产抵押: 是指房地产权利人为担保自己或第三人债务的履行, 将其房地产权利抵押给债权人供作债权担保的一种行为。93 房地产抵押权的实现: 是指债务人不履行到期债务或者发生

21、当事人约定的实现抵押权的情形时, 抵押权人依照法律程序直接处分抵押的房地产, 以抵押的房地产变价并从中优先受偿其债权的法律现象。94 房地产开发融资: 是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。95 个人住房贷款: 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。96 直贷式个人住房抵押贷款: 是指商品房购房人不通过开发商指定的银行办理住房按揭贷款, 而是自己寻找银行办理相关手续。97 个人住房抵押贷款保险: 是指申请人在申请住房抵押贷款时, 根据合同的约定购买相应的保险, 保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任, 或者当被保险人因下岗、

22、死亡、 伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。98 住房公积金贷款: 是指由住房公积金管理中心运用公积金, 委托银行向购买、建造、 翻建、 大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。99 组合贷款: 指贷款人向借款人发放的用于其购买同一人自住住房的借款组合。100 房地产信托: 是指受托人遵循信托的基本原则, 将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益, 并将收益支付给受益人的行为。101 房地产投资信托: 是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人资金 , 由专门投资机构进行投资、经营和管理, 并将投资收益按比例分

23、配给投资人的一种信托基金制度。102 保障性住房: 是指由政府直接出资或授权、委托其他单位出资建设、 管理、经营 , 向城镇中低收入和住房困难家庭出租或出售的住房。103 经济适用房: 是指政府提供政策优惠, 限定套型面积和销售价格, 按照合理标准建设, 面向城市中低收入住房困难家庭供应, 具有保障性质的政策性住房。104 廉租住房保障: 实行货币补贴和实物配租等相结合。105 公共租赁住房: 是指由公共财政投资或企业和其他机构投资建设, 面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。106 限价商品住房: 是具有保障性质的普通商品住房, 限价商品住房的房价、套型面积以及销售对象等均被限定在一定范围内。107 住房公积金: 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。108 房地产税收: 是指房地产为纳税依据的税种和以房地产开发、经营、流转过程中特定行为为纳税依据的税种的总称。109 房