老旧小区综合改造建议

1、老旧小区改造的建议2020年农安县将打造全域旅游，作为我县重点发展战略。农安县城区作为全县的中心，应全面提升城市风貌、城市功能、城市活力和城市管理能效，使之成为我县全域旅游的集散中心。老旧小区改造作为国家重点支持的民生工程和发展工程，并给予专项资金支持。农安县全域旅游可与之相结合，利用专项资金，在改造老旧小区的同时，打造特色街区、商业街区、文化景点等旅游项目，吸引游客来我县旅游消费，让农安县城区发挥旅游集散地的核心作用，并辐射全县域从而实现全域旅游发展战略。一、统筹规划、系统实施。按照实施一批、谋划一批、储备一批，并与全域旅游总体规划相结合”为原则，制定城市更新改造总体规划。二、腾退闲置空间，

2、植入社区新业态，打造旅游商业，满足游客吃、住、玩、购的需求。在进行老旧小区改造的同时，要考虑小区周边的业态和经济情况。改造前需对改造范围的小区周边业态进行详细调研分析，通过对既有空间资源的重新梳理、统筹、再规划，采取腾退闲置空间、盘活闲置资源、释放容积率等手段，植入新业态，打造社区经济生活圈，在满足居民需求的同时提升城市活力，拉动城市经济，进而成为城市经济新的增长点三、按照五统一、十结合的原则实施改造。统一规划、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理;与城市特色风貌、特色街区、商业街区、城市景观、旅游景点、社区养老托幼、物业管理、智慧城市、社区治理、旅游经济相结合。四、充分利用相关国家奖补资金

3、，减轻政府财政压力积极申报国家老旧小区改造、全域旅游、乡村振兴等相关专项资金，满足改造资金需求，同时减少政府财政投入。五、前期工作（一）编制农安县城市更新专项改造规划。（二）按照国家申报奖补资金要求，申报发改委和财政部老旧小区改造专项资。由于影响专项资金获得多少的主要因素包括“面积、户数、内容”等，因此应合理安排上报计划，改造面积和户数合理搭配，争取最大限度的获得专项奖补资金，减少政府配套资金，减去政府财政压力。（三）申报国家老旧小区改造试点项目。按照国家申报老旧小区改造试点项目要求，积极申报如申报成功，可多获得项目专项资支持。（四）开展项目调研诊断和百姓宣传工作。制定调研方案，对改造范围内的

4、老旧小区进行详细调研。内容包括：居民需求、基础设施、公共设施、商业业态等。（五）组建项目管理领导小组，并设立专班，明确各部门管理职责。由于老旧小区是一项系统工作，涉及部门众多，协调工作繁多，因此需各部门统筹联动，才能保证项目顺利实施，故此需组建项目管理领导小组，统筹推进此项工作。建议可参照上海模式，组建由市长为组长的项目领导小组。六、专项设计。选择有老旧小区改造丰富经验的设计院，按照一区一案、改建结合、满足需求、完善功能、物业接管为原则，编制老旧小区改造专项设计方案。老旧小区设计项目，有别有一般的设计。需依据小区现状，合理设计硬化、绿化、道路、景观、功能等配比，保证改造效果和功能的同时减少资金

5、投入达到性价比最高。七、缺口资金筹集建议在积极申请国家奖补资金的同时，还应结合我县财政承受能力情况，制定缺口资金筹集方案，满足项目资金需求。（一）多个一点筹资。按照“谁受益、谁由资”的原则，让百姓、小区产权单位、改造的管线产权等利益相关方，共同筹资解决缺口资金问题。（二）启动房屋维修基金，解决缺口资金问题，同时健立健全房屋维修基金缴纳机制。对有房屋维修基金的小区，可启动维修基金用于老旧小区改造。同时建立房屋维修基金缴纳机制，满足小区运营管理需求。（三）发放政府专项债券。按照国家对专项债的要求老旧小区改造项目可发放政府专项债券，用于老旧小区改造。（四）采用政府和社会资本合作（PPB模式实施建设。

6、PPP模式的投资作为本项目的缺口资金使用，保证项目资金一步到位满足项目资金需求。（五）引进社会资本投入运营项目。对有运营收益的项目如：景点经营、养老托幼、物业服务、停车场等项目，可有社会资本投入，给予一定期限的特许经营权，项目收益可作为缺口资金使用。八、项目实施（一）建议采用全过程咨询服务。老旧小区改造是一项长期系统工程，涉及资金申请、规划设计、建设施工、工程管理、项目审计、运营维护等工作，因此建议选择有此类经验的企业提供全过程服务包括：政策解读、资金申请、调研诊断、规划设计、资金筹集、施工管理、运营维护等工作，解决政策合理利用，编制资金申请方案，优化设计方案，配套资金筹集方案，项目建设全过程

7、管理，运营维护体制机制建立等工作，进而达到申请专项资金最多，方案最优，减少施工浪费，配套功能最全，减少投资的效果。（二）建议施工建设采用设计施工总承包（EPC膜式实施。通过设计、采购、施工有机结合统筹考虑，宜于降低成本，宜于设计优化、宜于质量管理、宜于保证工期，减少了项目各阶段的中间环节，使整个项目在统一的框架下展开运作，保证项目的完整性，也减轻了政府主管部门的压力和风险。同时避免发生因政府投资，由现后续问题百姓找政府的现象。九、运营管理为保障老旧小区改造成果实现“建管结合”，老旧小区改造后应全面实行物业管理。建议我县老旧小区改造后采取“城市大物业，分区管理”模式。小区物业服务标准可根据业主需

8、求，提供“菜单式”服务。同时建立老旧小区运营管理体制机制、制定老旧小区改造接管模式和物业管理方案。老旧小区改造后期运营管理还需考虑社区与物业公司相结合，调动社区的积极更好保持老旧小区改造成果。十、创新社区治理新模式通过老旧小区改造，建立以“共同缔造”为理念的社区治理新模式，实现老旧小区共建、共管、共享。社区作为城市的基本单元能启动促进人与人、人与自然和谐发展，通过老旧小区改造，调动大家建设共同家园的积极性，激发社区应该具备的人性、友爱、和谐、亲密等特征品质，这是老旧小区改造的深层次意义。通过“共同缔造”活的，老旧小区改造能够进一步激发城市活力。总之，老旧小区改造工作是国家“保民生、稳投资”的民

9、生工程和发展工程。我县应积极开展此项工作，同时与全域旅游发展相结合，在改造老旧小区的同时打造特色城市风貌、旅游经济、景观景点，提升城市管理能力和城市活力，使农安县城区成为全县旅游集散地和全域旅游起步区，并与农村人居环境改造和乡村振兴相结合，实现绿水青山就是金山银山的发展战略目标。我县的老旧小区改造工作，要系统谋划，稳步推进，科学规划，分步实施，做到实施一批、谋划一批、储备一批。积极申报国家、省市老旧小区专项资金，同时申报国家试点项目，最大程度的获得专项资金，减轻区政府财政压力。可选择有经验的第三方咨询企业，为本项目提供专业的调研诊断、专项资金申请、整体解决方案、规划设计、融资筹资、建设管理、运

10、营维护等全过程咨询服务，保证项目科学合理,统筹有序的顺利推进。老旧小区改造，是一项长期系统工作,且存在涉及面广、改造内容多、投资大、运营管理难等问题,因此宜采用设计施工总承包（EPC模式实施建设，提倡设计企业提供“陪伴式”服务。老旧小区改造，不但要有“面子”更应注重“里子”，要通过改造，更深层次地推动基层社会治理，实现以“共同缔造”为理念的社会治理新模式。同时要考虑植入社区经济，腾退闲置空间，闲置资源，释放容积率，打造社区经济生活圈，提升城市活力，创造城市经济新的增长点十一、科龙提供的服务（一）前期工作1,全过程咨询服务：（政策解读及专项奖补资金申报、整体解决方案、规划设计、项目融资建设、运营

11、管理等）<2 .项目调研诊断服务。制定调研方案，形成调研报告。为奖补资金申报、方案编制、改造内容确定等，提供数据支持。3 .编制项目整体解决方案。4 .项目设计（测绘、规划、专项方案（城市设计、临街风貌设计、老旧小区设计）、初步设计、施工图）（二）编制项目融资方案（三）项目管理1.设计施工总承包。老旧小区改造、临街风貌改造、城市由入口改造等。2,全过程施工管理。（四）运营管理物业接管。科龙节能下设新貌物业公司可提供专业的物业管理服务。（五）产业投入与运用。养老托幼、闲置资产开发运营等。（六）社区治理方案制定协助客户制定社区共治管理方案并实施。（七）社区经济植入规划方案为客户提供老旧小区改

12、造社区经济规划建议，满足稳增长，提升城市GDP标。十二、科龙案例科龙节能本着不断求索的精神，积极探索老旧小区改造的新模式与技术标准，并与中国建筑科学研究院有限公司开展深度合作参编了既有城市住区环境更新技术规程既有住区健康改造技术规程、既有居住建筑低能耗改造技术规程、既有住宅加装电梯工程技术标准4项技术标准及规范。与吉林大学商学院共同研发城市区域经济为开展社区经济，使老旧小区改造既能满足群众期盼、更有利于拓展内需促销费，扩大有效投资、稳就业，加快社区经济转型发展。科龙节能正与中国城市科学研究会合作，组建老旧小区改造专业委员会。2019年开始科龙节能已将老旧小区改造业务拓展到内蒙古通辽市、乌海市、河北邯郸市、江苏省等多个省市，科龙模式将在全国推广实施。以下是科龙公司经典案例：（一）摩春市老旧小区和弃管楼节能宜居及海绵城市（风貌改造）PPP项目一期该项目涉及591栋住宅，总建筑面积约286万平方米，项目采用PPP模式，项目建设期为3年，运营期17年。（本项目入选“财政部第四批PPP示范项目库”奖励800万元，并获得国务院办公厅“免督查”奖励）。同时由科龙节能牵头引入PPP引导基金，作为本项目项目资本金投资方。（二）白山市老旧小区及弃管楼节能宜居（城市风貌及改造）PPP项目该项目涉及662栋住宅，总建筑面积约28