基于有效需求角度分析以房养老的困境

1、基于有效需求角度分析以房养老的困境【摘要】以房养老其实质是一种商品，那么就必然会受市场需求的影响。本文从市场有效需求角度来分析以房养老遭遇困境的现象，并进一步分析了影响其有效需求的因素，在此基础上提出对完善以房养老市场，增加其有效需求的思考。【关键词】以房养老；市场；风险；需求2011年9月底，全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，“以房养老”的提案成为公众关注焦点，同时中信银行也率先在全国进行了以房养老的试点，究竟以房养老能否“破冰”还有待进一步观察。一、以房养老困境与有效需求目前我国有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%，其中不能自理的失能老人约1036万人，半失能

2、老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70%。我国目前的养老模式主要是子女赡养和退休金。随着老龄化的加重，“空巢化”加剧，大量的“四二一”家庭出现，子女的养老负担非常重。同时由于种种历史原因，退休金和社会保险覆盖的老年人群体面比较小，或者退休金和社会保险的金额比较少，难以保障老年人的正常生活，政府对养老的财政支持压力比较大。因此社会积极的探索多支柱的养老模式，以房养老作为一种解决养老问题的有效补充，得到越来越多人的关注。以房养老又称反向住房抵押贷款，指房屋产权拥有者将房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、预期寿命、房产现值以及房产预期等因素后，每月给房主一笔固定资金。

3、房主继续拥有居住权直至去世，房主去世后，金融机构出售其抵押房屋，所得用来偿还贷款本息，升值部分归抵押人或者其继承人所有。这种养老模式对刺激消费，完善二手房地产市场，减轻养老负担有非常积极意义。以房养老实质就是将房屋当成一种“保费”参保。但是这种参保方式与一般的社会保险不同，首先政府不承担兜底责任，自愿参保；其次是不纳入社会统筹，完全意义上的个人生命周期内的财产再分配,符合生命周期理论。从市场参与主体来看，以房养老可以看成是是金融机构和以房养老消费者的一场博弈，一方面，金融机构是以盈利为目的，那么金融机构必然会制定有利于提高收益的限制条件，来降低风险，提高收益预期；另一方面，消费者是追求效益的最

4、大化，同时由于房屋的重要地位，那么消费必然会非常谨慎。因此在这场博弈中，在没有外部协调的情况下，便很难达到平衡。在一定程度上以房养老的实质是作为一种商品参与市场，那么市场的有效需求对以房养老的运营情况起决定性作用。所谓有效需求包含两方面的内容：一是消费者有购买的需要，或者消费者消费了能够带来明显的收益；二是消费者有购买的能力。这两者必须同时具备才能完成这场交易。从整体上来看，由于养老负担的加重，以房养老能够有效的提高老人退休后的生活水平，同时中国城镇老人拥有完全产权的住房的平均比例是比较高的，达到86.1%，那么在“空巢化”比较严重，老年抚养比偏高的情况下，以房养老的潜在市场需求应该是比较大的

5、。但以房养老模式在我国实际情况却并不如预期一样。南京的养老院养老模式，上海的以房自助养老模式，北京的租房养老模式，其实质都是以房养老，但是各地的以房养老模式试点均没有达到理想的效果，参与这种模式的老人寥寥无几，并且很容易出现纠纷，以房养老模式在我国的发展一直步履维艰。既然以房养老是一种商品，那么其市场交易量就必然受市场有效需求的影响。一个商品的设计得再完美，如果有效需求不足，那么其在市场的占有份额必然不高，以房养老也是如此。从以房养老本身来看，其潜在市场需求是比较高的，但是由于种种原因，其有效需求不足，那么以房养老难以在市场推行就很好解释了。二、影响有效需求的因素（一）潜在需求和现实需求的矛盾从以房养老的设计来看，比较适合那些退休后收入较低的老年人，同时对这部分老年人群体的边际效用也是最高的，但从实际情况来看，这部分老年人家庭的经济条件较差，往往只拥有一套住房，房产往往是家中的最高价值的资产，是作为最后的一道保障线。出于谨慎原则，因此这部分老年人往往是不会轻易抵押房产的。同时，收入较高的老年人，可能拥有2套或者多套住房，但是此种情况下