第8章 地价评估原理与方法

1、8.地价评估原理与方法8.地价评估原理与方法8.18.1地价评估原理地价评估原理8.28.2土地估价的路线价法土地估价的路线价法8.38.3基准地价修正法基准地价修正法学习目标要求理解地价评估原理，熟悉我国的地价体系，掌握基准地价修正法及路线价法的具体操作。 我国地价评估方法介绍我国的地价评估方法体系是建立在土地市场不发育条件下的一种间接的地价评估方法体系。目前我国土地评估工作一方面以城镇土地估价规程为基本指导思想，另一方面又根据各地土地市场发育的实际情况和土地管理的需要，不断地进行理论创新和实践探索。我国的地价评估方法体系总体上将由间接的地价评估向直接的地价评估方向发展，地价评估方法体系由基

2、准地价评估和宗地地价评估两个平行的评估体系组成。8.1 地价评估原理8.1.18.1.1地租与地价地租与地价1）地租及其类型地租是土地所有者凭借土地所有权得到的报酬，是土地所有权借以实现的经济形式，其本质就是收益权，即土地所有者从土地上获取的收益。这种收益权与土地的利用方式无关，土地不论是作何种用途，只要存在土地所有权，就存在地租。根据产生的原因和形式，地租分为绝对地租和级差地租。8.1 地价评估原理8.1.18.1.1地租与地价地租与地价2）地价及其与地租的关系地租的存在决定了土地价格存在的客观性。土地价格简称地价.地价与地租是密不可分的。地租是地价的基础和出发点，地租理论对地价评估具有理论

3、指导作用；地价是地租的货币表现和结果，是地租的定量化。812地价的特点（1）地价由土地资源价格和土地资本价格这两部分之和构成。 （2）地价主要由土地需求决定 (讨论:地价与房价的关系)。 （3）地价具有明显的地区性。 （4）地价呈明显上升趋势 。 我国地价的特点：我国的地价只有使用权地价而没有所有权地价 。地价多轨制 。地价内涵多样化，地价缺乏可比性 。8.1.3 我国的地价体系地价体系是在一定区域范围内的土地市场中，由若干既相互联系，又互有区别且互为补充的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同作用，共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。地价体系的构成，不是人为提出的，而是按土地市场管

4、理和运行的需要进行归纳总结形成的。 地价体系的结构图 课堂讨论题结合我国土地市场的实际，分析我国地价体系的不足及尚需完善的方面？8.2 土地估价的路线价法路线价法是对面临特定的街道、使用价值相等的市街土地，根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在街道上设定标准深度，求取在该深度上数宗地的平均单价，即为路线价。然后根据此路线价，再配合深度指数表，用数学的方法求算出临接同一街道的其他宗地的地价一种估价方法。相关概念临街深度：宗地离开街道的垂直距离，称为临街深度。 标准宗地：以从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地，称为标准宗地。 标准深度：标准宗地的临街深度即为标

5、准深度。可及性：指宗地距城市内各类设施的接近程度 基本原理 首先，临接同一街道的宗地根据可及性大小，可划分为不同的地价区段，以不同的路线价区段来表示宗地的不同可及性。其次，在同一路线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，可用性相差很大，所以需制订各种修正率，才能求得待估地块的合理价格。 路线价法的适用范围与条件路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价，特别适用于城市土地课税、土地整理、征地拆迁等需要在大范围内对土地估价的场合。运用路线价法估价首先是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，附设的路线价才能较客观。其次还需要完整合理的深度修正率表以

6、及其他条件修正率。深度价格递减的比率不易确定，系数的确定受主观因素影响较大。基本原理路线价法的基本理论依据一是级差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益。二是是替代原理。根据上述原理，路线价估价法的关键是标准宗地的确定、路线价的附设和深度修正率的确定。 822路线价法计算公式路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为： 土地价格(单价)=路线价深度指数 土地价格(总价)：路线价深度指数宗地面积特殊情况如果属街角地、两边临街地、三角形地、梯形地、不规则形地、盲地等，除了上述计算公式计算价格，还要做加价或减价修正。计算公式如下： 土地价格(单价)：路线价深度指数其他价格

7、修正率 土地价格(总价)=路线价深度指数其他价格修正率宗地面积 或者： 土地价格(单价)=路线价深度指数单价修正额 土地价格(总价)=路线价深度指数土地面积总价修正额823路线价法具体操作1）路线价区段划分 地价相近、可及性相当、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。普遍是以一街道长为准。但繁华街道有时需将一街道长作多段划分，附设不同的路线价。而某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道。如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路线价区段也可划分为两种不同的路线价。2）设定标准深度 为了简化路线价的计算，标准深度的设定，通常是路线价区段

8、内临街各宗土地的深度众数。例如，某路线价区段的临街宗地大部分的深度是25米，则其标准深度应为25米。3）确定路线价通常在同一路线区段内选择若干标准宗地，采用适合宗地地价的评估方法确定宗地正常买卖价格，再根据标准宗地价格水平及街道状况、公共设施的接近情况、土地利用状况划分地价区段，附设路线价。不同地段标准宗地价格应能反映区位差异，互相均衡。 4）制作深度指数表 深度指数表又称为深度百分率表。深度指数，是随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度。深度百分率表制作，是路线价法的难点和关键所在。国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度指数表，著名的有“四三二一”法则、苏慕斯法则(克利夫兰法

9、则)、霍夫曼法则、哈伯法则、爱迪生法则等。5）计算地价根据确定的路线价、深度指数表和其他修正系数表，即可由路线价估价公式计算各临街宗地的地价 “四三二一”法则“四三二一”法则是深度指数表最先使用的法则。它是将标准深度100英尺深的普通临街土地，划分为与道路平行的四等份，则各等份由于离道路的远近不同，价值有所不同应用“四三二一”法则，简明易记，但深度的划分过于粗略，因而估价不够精确。 。具体法则从道路方向算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占路线价的20%，第四个25英尺的价值占路线价的10%。如果超过100英尺则用九八七六法则来

10、补充。即超过100英尺的第一个25英尺的价值占路线价的9%，第二个25英尺的价值占路线价的8%，第三个25英尺的价值占路线价的7%，第四个25英尺的价值占路线价的6%。(1)一面临街矩形土地价格的计算这是最简单的宗地，只要进行深度修正即可得出地价。例例8.18.1 如图8.3 现有临街宗地A、B，深度分别为50英尺、150英尺，宽度分别为10米、20米。路线价为1000元/平方米，试运用“四三二一”法则计算两宗地的单价和总价。(2)前后两面临街矩形土地价格的计算对于前后两面临街的宗地,应考虑不同路线价的街道对宗地地价的影响程度,通常先确定高价街(前街)与低价街(后街)的影响范围的分界线,再以此

11、分界线将土地分为前后两部分,然后按各自所临街道的路线价和临街深度计算价格,再将此两部分的价格相加求和.分界线的计算如下:高价街影响深度=高价街路线价(高价街路线价+低价街路线价)总深度低价街影响深度=总深度高价路线影响深度例8.2 如图8.4 现有前后两面临街、总深度为75英尺的矩形土地，其前街路线价为4000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，试求该宗地的单价。(3)矩形街角地价格的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的宗地。街角地的地价计算通常先按所临街道中的高价街计算地价，再加上因临低价街而产生的地价增加值即得所求地价。例例8.3 8.3 如图8.4现有一矩形街角地，其正街路线价

12、为5000元/平方米，旁街路线价为3000元/平方米，临正街深度为50英尺（15.24米），临旁街深度为25英尺（7.62米），设旁街加计二成，试求该宗地的单价和总价。解答解：该宗土地的单价=5000120%+300020%=6600元/平方米 该宗土地的总价=660015.247.62=766450.08元课堂讨论题举例说明“四三二一”法则的不足之处？ 83基准地价修正法8.3.18.3.1基准地价与基准地价修正法基准地价与基准地价修正法1)基准地价基准地价是区域平均地价系列中的一种，反映了城镇土地利用所产生的实际经济效果，具有直接控制和引导宗地地价系列中各地价的功能；而在宗地地价系列中，基

13、准地价又是一类区域平均地价。因此，基准地价在地价体系中占有重要地位，对宏观控制地价，引导土地交易和流动，具有重要作用 基准地价具有以下6 6个方面的特点： (1) 基准地价是一种区域性的价格基准地价反映的是特定区域的平均价格(2)基准地价是一种分用途的价格。(3)基准地价是一种平均价格。(4)基准地价是一定年期的价格。(5)基准地价是一种具有一定时效性的价格。(6)基准地价是一种指导性的标准价格。基准地价在地价体系中的地位和作用：(1)有助于政府宏观调控土地市场。(2)为制定出让底价、标定地价提供了依据。(3)是进一步评估宗地地价的基础。(4)是国家征收土地税的依据。基准地价修正法基准地价修正

14、法是利用政府公布的城镇基准地价和宗地地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，用待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求得待估宗地价格的一种估价方法。基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法的基本原理是替代原理。即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应当具有相似的价格。基准地价系数修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的有效手段。基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内同类用地的一般条件。因此，通过

15、待估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期和估价基准日等方面的差异大小，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到待估宗地的价格。基准地价系数修正法的适用范围基准地价修正法适用于完成基准地价评估地区的土地估价，即具备基准地价成果图和宗地价格修正系数体系成果的地区，没有基准地价成果的地区无法利用该方法。基准地价修正法的估价精度与基准地价及宗地价格修正体系密切相关，一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，只作为一种辅助的方法。8.3.2 基准地价修正法的操作步骤 收集、整理土地定级估价成果资料 确定待估宗地的土地级别及修正系数表 确定宗地修正系数 确定容积率、使用年期修正系数 确定交易日期修正系数