某房地产营销思考方案

1、瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789中惠香樟半岛营销思考方案瑞峰置业投资顾问有限公司瑞峰置业投资顾问有限公司20082008年年4 4月作品月作品瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789前言前言非常感谢中惠地产给予本司参与香樟半岛竞标机会。中惠地产做为东莞本土领跑开发商，已形成自身成熟运营模式和高美誉度的公司品牌。产品质素高、市场口碑好是中惠重要

2、竞争力所在。樟木头市场在前期经过港深人群的强力拉动下快速发展，呈开发多、体量大的特点。在现阶段政策严控，市场观望的情况下，主力客户群后撤导致了市场竞争空前激烈，即使强势如中惠亦难免全力以搏。如何更大化的发挥本项目产品力、品牌力，在保证利润最大化的前提下，可以最好规避市场风险并突围，则是专业代理公司所必须提前想到并做到的。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789瑞峰思考点一：随着市场中活跃的香港客、深圳客回撤，再强拉港深客户是否可行？樟木头市场上究竟谁才是下阶段的市场主流？

3、而谁又才是本项目的核心客户群？寻找目标客户群瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789瑞峰思考点二：找到项目目标客户群后，本项目是否已经足够可以吸引他们选择我们？项目前期的预设项目定位是否足够准确？寻找项目核心灵魂瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789瑞峰思考点三：我们如何最有效将本项目的声音不失真、最直接地传达到客户耳中？传统的，或花哨的营销手法在

4、现严峻的市场环境中是否还能起作用？寻找市场突围奇谋瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789从项目的原点出发瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第一部分第一部分 项目分析项目分析一、项目内部条件分析一、项目内部条件分析 .地块指标 .产品 .内部配套 .开发商品牌瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策

5、网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789一、项目内部条件分析一、项目内部条件分析 地块指标地块指标项目数值总占地面积124141计容积率总建面167534.16容积率1.35建筑高度小于70米总建筑密度小于35%绿地率大于35%地块评价：地块评价： 本项目社区规模较大，地块规整，容积率较低，具备较高本项目社区规模较大，地块规整，容积率较低，具备较高的居住舒适性。的居住舒适性。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789产品产品/ /建筑规

6、划建筑规划 项目大一期由中央3+1层花庭美墅组团和高层洋房组团组成； 整体规划南低北高、充分考虑了南方气候特点，通风采光均好性较高；项目整体宜居性强。项目整体宜居性强。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789产品产品/ /园林规划园林规划n绿化率绿化率：35%的绿化率使得整个项目约有4.34万的园林绿化，为业主提供了广阔的活动空间，也为项目包装提供了丰富的想象空间。n威尼斯假日风情园林威尼斯假日风情园林： “泳池”：可让在水中自由嬉戏、游玩，驱散生活的烦恼； “人工湖”：

7、家门口的青山绿水，满足南方人的亲水情节； “河岸休闲带”：湖岸绿林印水、亲水平台、休闲圆桌、木 凳、遮阳伞 构成了一道惬意舒缓的风景线，在这里可以抛却工作的压力与生活的不快，尽情放松心情。 项目园林提供了公园式的生活环境项目园林提供了公园式的生活环境瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789产品产品/ /户型规划户型规划产品房型面积区间建筑面积占总建筑面积比例一期花庭美墅三房复式14014015015019019042110.1942110.1925.49%25.49%二期

8、洋房一房两房三房4848545470708282101101、102102122978.47122978.4774.44%74.44%商业126.5 126.5 0.07%0.07% 项目的户型产品类型丰富，一期花庭美墅均为大户型，居住舒适度较高，二期洋房均为面积适中的中小户型，经济实用，能够满足多个层面的客户需求。但商业面积过小，必然导致项目内部商业配套不足。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789内部配套内部配套 商业配套：咖啡厅、西餐厅、干洗房、水果店、面包屋、士多

9、店 会所配套：游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、综合性健身中心、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、棋牌室、练琴室、茶道室、西餐厅、美体水疗SPA、多功能室（瑜珈室） 泛会所配套：儿童游乐场、儿童迷宫、太极健身园、书廊、棋趣园、休闲亭、月光舞场、河岸休闲带 内部会所配套品种齐全，档次高，能够有效满足业主的各种内部会所配套品种齐全，档次高，能够有效满足业主的各种需求，但是商业配套略显不足。需求，但是商业配套略显不足。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789开发商品牌开发商品牌公司发展

10、远景：公司发展远景：中惠将“最有价值的中国房地产企业”作为愿景，努力追求市场价值的最大化。企业使命：企业使命：我们将“构筑和谐空间”作为集团的使命，建立在客户、员工、股 东与社会之间和谐发展的关系。 为客户构筑美好的生活空间； 为员工提供理想的发展空间； 为股东创造满意的价值空间； 获得社会的认可与尊重。 企业核心价值观：企业核心价值观：进取、高效、创新、共赢中惠地产近一年来，无论从销售业绩还是公司形象上都得到了市场的肯定，多个大型规模的项目对深圳市场的频繁冲击逐渐形成了初步的的品牌地位。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免

11、费下载QQ:69031789项目内部条件分析小结项目内部条件分析小结优势： 具备一定的规模，便于社区的整体规划以及社区文化的形成； 建筑风格独特，园林优美，户型多样，可网罗客户面宽； 内部生活、休闲配套齐全，生活舒适度较高； 具备较高的开发商品牌优势。劣势： 户型涵盖面过宽，不利于项目客户群的定位； 内部商业配套缺乏，生活便利性不足。总体来看，本项目在内部条件上，尤其是产品方面的优势还是非常显著的。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789瑞峰

12、思考：瑞峰思考： 对于主要消费群体已然流失的樟木头对于主要消费群体已然流失的樟木头市场，项目强大的产品竞争力及品牌渲染市场，项目强大的产品竞争力及品牌渲染力是否足以抢滩？力是否足以抢滩？瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第一部分第一部分 项目分析项目分析二、项目外部条件分析二、项目外部条件分析 .地段 .外部配套 .四至 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ

13、:69031789二、项目外部条件分析二、项目外部条件分析 地段地段中惠香樟半岛位于樟木头镇南城片区樟洋村，东临樟深大道，西、北、南石马河环绕，西与宝山自然森林保护区隔广深铁路和樟木头大道相望，北临悠然山庄。南面是樟洋工业区，周边路网发达。整体区域价值暂时不高。整体区域价值暂时不高。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789外部配套外部配套教育类：樟洋小学（华联小学）1.5公里远，养贤中学医疗类：樟洋门诊部（500米远）、樟木头人民医院樟洋分院、石新医院、通大药店、保和堂药

14、店金融类：东莞农村信用社樟洋分社，农行ATM机（电子城）邮政类：樟洋邮政所购物类：中远百货、振兴百货、振大百货、百分百便利店、樟洋综合市场（包括菜市）酒店类：新飞达酒店瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789外部配套外部配套餐饮类：湘江食府、天鹅饺子馆、小海豚餐饮连锁、洞庭村湘菜馆、中兴饭店、金碧中西餐厅休闲类：南城体育公园（规划）、观音山森林公园交通类：85路长途汽车（市汽车总站清溪车站）、8路公交汽车（樟洋十和田）。 本项目距离镇区成熟大配套较远，同时镇内公交系统不发

15、达，交通便利性不足，使得这些配套基本无法服务于本项目。而项目周边配套则因为片区现有人口结构的关系整体档次不高，无法与项目的内部条件相匹配。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789四至四至项目东面樟深大道观音山国家森林公园南北向高压线优势：东北规划中的观音山森林公园可成为未来区域价值的挖掘点。劣势：樟深大道带来的噪音、粉尘污染严重；高压线造成视觉压迫，影响居住舒适度。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费

16、下载QQ:69031789四至四至项目南面樟洋工业区石马河沿河园林优势：沿河园林在一定程度上提升了项目的形象。劣势：工业区环境脏、乱、差，影响居住；周边市政、生活配套不足、档次低，便利性不足；石马河污染严重，影响居住舒适度。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789四至四至项目西面广深铁路、樟木头大道宝山自然森林保护区760亩开放式体育公园石马河优势：周边路网发达，项目昭示性好；自然景观资源丰富；体育公园带来升值前景。劣势：公路、铁路带来噪音、

17、粉尘影响；河流污染影响居住。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789四至四至项目西面西北面悠然山庄东北面荔景山庄石马河优势：周边均为较早建成的商品住宅小区，档次较低，与本项目基本不存在竞争。劣势：石马河污染影响居住。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目外部条件分析小结项目外部条件分析小结优势： 项目周边跨区域路网发达，昭示性强； 拥有丰富的山

18、水景观资源； 观音山森林公园、体育公园为未来区域价值提升提供支撑点。劣势： 工业区形象导致区域价值不高； 周边配套不足，档次不高，生活便利性差； 公路、铁路带来的噪音、粉尘污染严重； 高压线带来视觉压迫，影响居住舒适度； 环饶项目西、南、北三面的石马河污染严重，影响居住。项目外部条件不容乐观，对项目整体形象的提升造成了严重的制约。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789问题：问题：在内外条件存在如此大的反差的情况下，项在内外条件存在如此大的反差的情况下，项目应该如何定位？

19、目应该如何定位？瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分第二部分 项目定位分析项目定位分析一、市场分析一、市场分析 .樟木头市场发展历史 .樟木头市场现状 二、项目竞争力分析二、项目竞争力分析 .片区项目扫描 .重点项目分析 .项目价值点对比判研三、价值提升策略三、价值提升策略 四、项目定位四、项目定位 .属性定位 .形象定位 .客户群定位 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-

20、83513598 QQ:69031789第二部分第二部分 项目定位项目定位一、市场分析一、市场分析 .樟木头市场发展历史 .樟木头市场概况 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场发展历史樟木头市场发展历史改革开放金融风暴SARS风波地产新政两地经济来往加强港人内地置业两地消费水平差异收入下滑，内地寻求发展自住度假需求大批港人内地置业，楼价飞升疯狂开发烂尾严重部分港人转往深圳市场，深圳楼价飞升深圳市人来周边镇区置业楼价过高两岸区域隔离健康及工作因素港人大批撤离

21、内地市场提高多次置业首付比例银行多次调整贷款利率打击投资置业深圳人撤离本地市场瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789经济风暴影响经济风暴影响香港1983年的货币危机和1987年的股灾，造成港币的汇价急跌，港民得益于80年代大陆的改革开放政策，纷纷开赴大陆投资，而常平、樟木头由于交通的优势，以及两地消费水平的巨大反差吸引了大量港商的投资，从而掀起了港人在当地购房置业的热潮；由于地理位置优越，樟木头和常平、塘厦一起成为了房地产开发的“第一军团”；1997年10月17日台湾弃

22、守新台币后,10月20日开始,国际游资疯狂沽空港元, 香港汇市产生剧烈动荡，导致楼价疯狂下跌，物业严重贬值，港人再次掀起了大陆购房的热潮，常平、樟木头也由此有了小香港的美誉；市场上的产品也主要针对香港人进行设计，面积小、实用率高的户型成为市场的主流产品，但对于住惯了私家大宅的本地人来说，他们的购房需求没有得到有效释放。SARS影响影响出于对健康和生命安全的考虑香港人开始大批撤离内地；非典型期间的隔离政策也迫使很多香港人因为工作和家人的原因回到香港。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:

23、69031789房地产政策影响房地产政策影响“90以下/70%以上”降低了置业门槛，但却加重了的产品的同质化，降低了产品的舒适度，影响了楼盘的档次，对高端市场需求产生阻碍；“按揭成数”的变化会对经济实用型市场需求产生影响，门槛的提高会影响自住型白领们的置业需求，但对投资性需求影响有限；“五年”的期限则大大打击了短期性的投资行为，降低了二级市场的活跃程度，对投资行为影响有限；停止别墅用地的供应，使已批出别墅项目价值得到提升，未来几年内别墅的升价效应将得到体现，高端市场会出现供不应求的局面；“两年内限期开发”使得市场供应量剧增，竞争加剧；9.27新政，二次以上置业提高首付成数以及贷款利率的不断上调

24、再次严重打击了投资置业者，深圳人大批撤离；2008年1月1日起取消购房入户政策的颁布又再次将更多的外来置业者推离了本地市场。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789问题：问题：香港人走了，深圳人也走了，樟香港人走了，深圳人也走了，樟木头市场何去何从？木头市场何去何从？瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /项目扫描

25、项目扫描【雅翠花园雅翠花园】项目地址：项目地址：南城大道火车站对面发展商：发展商：香港广礼投资有限公司/东莞市樟木头镇房地产开发总公司总建筑面积：总建筑面积：880000平方米 物业类型：物业类型：普通住宅主力户型：主力户型：二房，三房交楼标准：交楼标准：装修形象定位：形象定位：原生态地貌，绿色园林社区功能定位：功能定位：生态养生区项目规划项目规划:项目分五期规划，已开发四期。销售状况：销售状况：一、二、三期已售磬，现在售第四期，均无电梯。客户结构：客户结构：本地居民，香港、深圳客户，投资客瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料

26、免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /项目扫描项目扫描【星耀国际星耀国际】项目地址：项目地址：樟木头镇东莞樟木头樟深大道与蓓蕾路交汇处发展商：发展商：星耀地产、泰安城地产占地面积占地面积: :13622平方米总建筑面积总建筑面积: :60890.79平方米总户数总户数: :474停车位停车位: :138主力户型：主力户型：精装修酒店式公寓销售状况：销售状况：公寓目前已售磬客户结构：客户结构：本地居民，香港、深圳客户，投资客瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0

27、755-83513598 QQ:69031789项目地址：项目地址： 樟木头东城大道 占地面积：占地面积： 293600 建筑面积：建筑面积： 509800 总户数：总户数： 4500户推广形象：推广形象：50万平米都市生态社区-西班牙风情小镇销售均价：销售均价：公寓6500元/（含500元装修)，洋房6000元/, 邻湖美宅6900元/，花庭美墅10000元/m2销售周期：销售周期：0707年年7月前所推产品基本完成销售，只剩余几套花庭美墅和少部分邻湖美宅。07年9月15日后推拉菲尔组团69、70栋高层公寓户型，总套数639套，目前销售率仅21%。客户概况：客户概况：07年以深圳客户为主体，

28、约占整个项目70%的比例，香港、本地人、工厂企业主为辅。08年后主要以樟木头本地客户需求为主。.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /项目扫描项目扫描【香樟绿洲】【香樟绿洲】 主力户型：主力户型： 第一组团：一、二房4080； 第二组团：3F花庭美墅160228、6F花庭美墅108135 第三组团：公寓5190，组合式邻湖美宅三房、四房156； 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目地址：项目地址：东莞樟木头镇东城大道与柏峰路交汇处发展商：发展商：东莞富盈房地产开发有限

29、公司占地面积占地面积: : 138412平方米总建筑面积：总建筑面积：206700平方米 物业类型：物业类型：独栋别墅 洋房 主力户型：主力户型：洋房二房，三房交楼标准：交楼标准：毛坯 形象定位：形象定位：私家社区水岸公园，西班牙皇室风格，佛罗里达州阳光水景，处处一景。 功能定位：功能定位：交通、地理景观优势，市政生活配套齐全。设计主题：设计主题：建筑风格为西班牙皇室风格，园林景观采用佛罗里达州阳光水景设计 。推货时间推货时间: : 预计5月1日开盘 .樟木头市场概况樟木头市场概况/ /项目扫描项目扫描【富盈山水华府】【富盈山水华府】瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备

30、资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目地址：项目地址：东莞樟木头镇东城柏地村委会占地面积占地面积: : 430000平方米总建筑面积：总建筑面积：575000平方米 物业类型：物业类型：花园洋房电梯高层豪宅、 别墅、 洋房 主力户型：主力户型：二房，三房，四房，别墅交楼标准：交楼标准：毛坯 ，装修形象定位：形象定位：樟城规模最大的住宅小区，拥有12个主题园林。功能定位：功能定位：多元化高级会所，创新的业主活动，星级物管服务。设计主题：设计主题：全屋苑建筑设计，揉合欧陆宫廷式豪华品味，及夏威夷式悠闲渡假园林色彩 。销售均价：销

31、售均价： 别墅已售磬，之前开发的洋房加上正在开发的28层洋房约220套。售价4800-6000元/，均价5500元/.客户结构：客户结构：香港客户，深圳客户，本地居民等.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /项目扫描项目扫描【御景花园】【御景花园】瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目地址：项目地址：樟木头镇樟木头大道（金海马傢私广场旁） 发展商：发展商：泰平（香港）有限公司占地面积占地面积: : 75000平方米总建筑面积：总建筑面积：107000平方米物业类型：物业

32、类型：高层、小高层花园洋房主力户型：主力户型：二房、三房、四房交楼标准：交楼标准：装修形象定位：形象定位：建筑外型与河堤、园林、水岸和谐结合，绿意盎然。 功能定位：功能定位：前后均有园景，商住、度假一体。设计主题：设计主题：采用欧式设计 。项目规划项目规划: 碧河花园共分4期开发，三期碧河豪庭为高层花园洋房，剩余产品为大户型三房、四房，面积约140平方米。碧河花园第四期还没有确定开发时间。销售状况：销售状况：该项目现已封盘，剩余三房（110 ）、四房户型（140-150 ），约50套。计划在4、5月份推出。价格尚未定，预计约6000元/ 。客户结构：客户结构：本地居民，外地生意人，管理人员，公

33、务员。.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /项目扫描项目扫描【碧河花园】【碧河花园】瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：市场分析：土地交易情况土地交易情况38 近年樟木头新增土地供应不多，经历06年大批土地供应，总面积达34万后，07年土地供应大幅度回落，主要以小地块供应为主。土地供应减少，土地交易价格快速上扬，07年土地成交价格达2247元/m2. 樟木头大规模土地供应量减少，未来两年以小规模项目开发主；土地成本快速上涨，

34、房价下调空间有限。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：市场分析：供求情况供求情况39 07年全年约50%的销售率，受9.27新政的影响，深圳客的回流，樟木头在07年下半年整体市场陷入了低迷。07年未销售面积约102497平方米，未销售部分将延放到2008年进行销售，加上08年新增供应部分，樟木头整体市场货量供应充足。预售面积预售面积（m m2 2) )预售套数预售套数( (套）套）已销售面积已销售面积（m m2 2) )已

35、销售套已销售套（套）（套）销售率销售率（按面积）（按面积）销售率销售率（按套数）（按套数）1971091971092105210594612946121053105348%48%50%50% 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：现有市场分析：现有户型产品户型产品40项目名称产品形态主力户型面积(平米)香樟绿洲多层、小高层、高层、裙楼商业步行街两房、三房、四房40-280碧河豪庭小高层、高层两房、三房、四房65-150御景花

36、园多层、小高层、高层、三房、四房、五房洋房50-110 别墅220-490星耀国际高层一房30山水华府别墅、小高层两房、三房、四房75-180樟木头市场产品线丰富，中小户型为市场主流，产品同质化严重。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：市场分析：主要楼盘销售情况主要楼盘销售情况41整体而言在售楼盘的销售情况较好。虽然投资客的撤离对市场造成了一定影响，但是本地市场的刚性需求还是比较旺盛的。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全

37、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：市场分析：销售价格分析销售价格分析42项目 近期价格香樟绿洲 6500元/（25F公寓、带500元标准装修）6900元/（邻湖美宅）7500元/（邻湖美宅楼王）10500元/（花庭美墅）星耀国际 5000元/（带装修） 御景花园 5200元/（高层洋房带简单装修） 46004700元/（无电梯洋房）9000元/（别墅）嘉多利花园 5000元/（带简单装修洋房）碧河花园 5500元/平方米（带精装修洋房）雅翠花园 4800元

38、/（带简单装修洋房） 帝豪花园 4200元/（带简单装修） 皇朝阁 3500元/ （带简单装修） 从樟木头现有市场主流价格来看，价格水平在短期内超出了当地市场的承受力。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：市场分析：樟木头置业客户来源樟木头置业客户来源43项目买家分布中惠香樟绿洲以深圳客户为主体，约占整个项目70%的比例，香港、本地人、工厂企业主为辅。星耀国际以深圳投资客户为主体，本地企业主及部分温州客户为辅御景花园05年以

39、前以香港客占绝大部分，后期转移以深圳客户及本地需求为主。嘉多利花园香港、台湾客户为主，极少量本地客户碧河花园香港人45%、企业高管35%、内地25%帝豪花园企业主40%、港台人士30%、政府公务员30% 由于樟木头特殊区位、近年经济发展等原因，置业主力客户群以香港、深圳外销市场为主，本地市场为次要需求。随着香港、深圳客户的撤离，本地需求将成为樟木头房地产发展主力需求。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789.樟木头市场概况樟木头市场概况/ /市场分析：市场分析：樟木头客户

40、需求分析樟木头客户需求分析分项分项客户特征客户特征一房香港、深圳投资客为主要购买客户，置业目的为投资、度假。倾向镇中心区项目，关注升值潜力及投资回报率。二房 香港、深圳投资客户为主要购买客户，置业目的为短期居住停留、自住兼投资、度假、商务办公。倾向购买中心区成熟配套项目。关注升值潜力及工作、生活便利度。三房本地购买客户及外来购买客户最主要需求户型， 置业目的以自住为主要目的，少部分为度假、养老兼投资，关注居住品质及舒适度。四房为樟木头本地购买客户及外来购买客户次要需求户型，置业目的以自住为主要目的，少部分为度假、养老，极少有投资意向，关注居住品质及舒适度。复式市场需求量不大，购买客户中本地客户

41、与外来客户比例约为6：4。购买复式单位客户对景观、视野、产品舒适度及附加值较为关注， 置业目的以自住为主，兼有度假。洋房别墅为樟木头购房客户金字塔顶端客户， 置业目的多为度假自住，多选择周边环境优美的规模化大社区，对项目周边环境、小区环境、景观、安静安全、社区配套要求极高44 结合现有产品与客户需求来看，目前市场上的产品设计更倾向于港深客户，本地客户的刚性需求并未得到有效释放。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789小结：小结：45由于樟木头特殊区位、近年经济发展等原因，

42、置业主力客户群以香港、深圳外销市场为主，本地市场为次要需求，随着香港、深圳客户的撤离，本地需求将成为主力需求；07年的市场余货较多，导致08年市场体量较大，竞争激烈；市场现有产品主要针对的客户群为港深人群和本地高端人群，而对本地中高端客户的挖掘尚有不足；瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分第二部分 项目定位项目定位二、项目价值形态分析二、项目价值形态分析 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免

43、费下载QQ:69031789问题：问题：在主力客户群缺失的情况下，客户群范围缩小，竞在主力客户群缺失的情况下，客户群范围缩小，竞争空前加剧。项目如何在经济效益最大化的前提争空前加剧。项目如何在经济效益最大化的前提下突围而出？下突围而出？瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789消费者只会为他们认同的事物买单（美）.大卫奥格威，奥美总裁消费者如何衡量项目价值？瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

44、 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目价值点对比判研项目价值点对比判研瑞峰认为：消费者对房地产（特别是住宅）的价值判断主要来源于以下因素： 物质层面物质层面 区域价值、资源、外部配套、交通、产品适用度 精神层面精神层面 企业品牌、项目形象、生活方式、居住文化、档次感瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789市场比较下的项目价值点分析市场比较下的项目价值点分析项目项目区域价值区域价值自然资源自然资源配套配套交通交通产品适用度产品适用度

45、雅翠花园中高中高中中星耀国际中低高高低低香樟绿洲高中高高高高山水华府高中高高高高御景花园高中高高高高碧河花园中中高中中中本项目低高低低高高物质层面价值点物质层面价值点瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目项目居住文化居住文化发展商品牌发展商品牌档次感档次感雅翠花园雅翠花园中中中高星耀国际星耀国际低中低香樟绿洲香樟绿洲中高高山水华府山水华府中高高御景花园御景花园中高高碧河花园碧河花园低中中本项目本项目待定高高精神层面价值点精神层面价值点市场比较下的项目价值点分析市场比

46、较下的项目价值点分析瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789市场比较下的项目价值点分析市场比较下的项目价值点分析项目强势价值点：自然资源，胜过多数竞争对手本项目缺失价值点：区域价值，配套，交通，输于多数竞争对手项目可变价值点：居住文化市场比较下的本项目主要价值差异点：市场比较下的本项目主要价值差异点：瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789市场比较下

47、的项目价值点分析市场比较下的项目价值点分析价值缺失点价值缺失点l区域价值l配套l交通高价值点高价值点l自然资源l产品适用度l品牌l档次感可变价值点可变价值点l居住文化本项目价值形态本项目价值形态就项目目前综合价值而言，必须进行提升，以超越竞争对手！项目高价值点：自然资源，胜过多数竞争对手本项目缺失价值点：区域价值，配套，交通，输于多数竞争对手项目可变价值点：居住文化本项目主要价值差异：本项目主要价值差异：瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789第二部分第二部分 项目定位项

48、目定位三、项目价值提升战略三、项目价值提升战略 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789价值提升战略：价值提升战略：人有我有，人无我优！价值提升战略一：价值缺失点弥补提升区域形象和价值，改变人们对片区的不利看法价值提升战略二：价值强势点放大自然资源利用的最大化价值提升战略三：价值空白点抢占率先在市场上形成生活方式的呼召瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:6903

49、1789价值提升战略一：价值缺失点弥补提升区域形象和价值，改变人们对片区的不利看法来自美林湖畔的启示瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789美林湖畔案例分析美林湖畔案例分析p 美林湖畔花园位于广州东圃，同样 远离市中心区域，以杨桃公园作为其景观依托，定位为高端产品社区；p 该项目由于区域价值的缺失无法满足高端客户对区域价值的要求，2004年非常切合实际地以中端档次的姿态入市，取得优异的销售业绩。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后

50、付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789公交车站家居世博园p 在项目逐渐向高端高档次发展的同时，为弥补区域价值的缺失，引入数条公交线路并以项目作为终点站；p 同时建设号称广州市区最大的集中式高端建材、家私、饰品休闲消费一站式集散地。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789公交车站家居世博园p 公交线路的引入提升了项目整体区域的交通进入便利性，增加了项目人流量，提升项目人气；p 家居世博园的概念导入，提升了项目区域的商业价值，从

51、而使得项目地块价值攀升；而高端消费人流的聚集也改变了项目远离市区、人口素质偏低的区域形象；p 从一个系统上拔升区域价值支撑项目整体的高端产品定位。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789价值提升战略二：旅游产业与地产综合开发策略整合城市资源，引入特色产业，创造独特生活方式，提升片区形象和项目竞争力来自深圳华侨城和光明农场的启示瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:

52、69031789深圳华侨城案例分析深圳华侨城案例分析p 深圳华侨城位于深圳市东部大梅沙、三洲田片区，距深圳市中心区12公里，相对偏离市中心，片区除拥有风光秀丽的深圳湾畔和24个民族村等资源外，基本上可以用荒芜来形容；p 该项目由于区域价值的缺失区域价值的缺失，无法满足客户对区域价值的要求，华侨城通过整理产业链条，形成一个主体（华侨城公司）、两大产业（旅游和地产）、三大功能区（居住、休闲、商业）的模式；瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789p 在欢乐谷、世界之窗、民俗文欢

53、乐谷、世界之窗、民俗文化村等旅游产业化村等旅游产业蓬勃发展的同时，华侨城也广为人知，片区的形象价值得到大幅提升，住宅、商业的价值随之快速提升 ，最终“波托菲诺”三期天鹅堡的均价达到了35000元/平米；瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789深圳光明农场案例分析深圳光明农场案例分析p 光明农场有奶牛示范基地、蚕桑文化科普基地、奇异瓜果世界、特种养殖展示基地、生态果园和休闲山庄等主题区域，拥有蔬园巨星馆、奇趣农艺馆、休闲农庄、光明骑士会等景区 。p 在光明农场可以租地种花、

54、种菜，还可品尝到乳鸽的美味、牛奶的淳香、水果的鲜甜、观览奶牛的风姿及“落地皇鸽”的神采 ，满足现代人回归自然，返璞归真的休闲心态； 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789深圳光明农场案例分析深圳光明农场案例分析p 光明农场的经营集融自然生态、广场、金融、办公、生产、商业、物流、娱乐为一体 ；p 这种以观光旅游性质的生态农场属性，受到当地政府的大力支持，同时引起了众多香港、深圳市内及国内外人士的追捧，光明农场的成功是现代农业发展的典范。瑞峰置业2010年房地产营销策划大全

55、移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 从上述“美林湖畔”、“华侨城”、“光明农场”等区域价值提升案例的启示中，瑞峰思考 瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789瑞峰思考：仅仅是“特色商业”、“游乐场”等设置的引入， 是否足以承载整个城市运营的发展足迹 是否足以代表一个城市政府规划的鲜明特色符号 是否足以贡献予现代城市的经济建设樟木头需要什么？本项目的价值提升策略可为樟木头做些什么？

56、瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力思考壹： 项目驱动力提升， 应站在一座城市运营的高度瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力-城市运营思考：p 镇区经济转型稳步推进，围绕打造“富裕樟城”、“商贸樟城”的目标，以商贸服务业、工业产业和房地产业为轴心，不断推进产业升级。p 通过产业调整，提高空气质量、通过加强景观资源优化改造，

57、大力改善城市宜居环境。瑞峰思考： 樟木头樟木头 未来一座商贸繁华的生态小城未来一座商贸繁华的生态小城瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力思考贰： 项目驱动力提升， 应站在一座城市政府规划的高度瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力-城市政府规划思考：p 镇内的“观音山森林公园”，面积18平方公里，森林覆盖率99%以上，为一风

58、光美丽的旅游景点；p 大力发展南城自然生态高尚居住区；p 强化发展观音山生态旅游区建设；瑞峰思考： 樟木头樟木头 未来一座风景宜居的生态小城未来一座风景宜居的生态小城瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力思考叁： 项目驱动力提升， 应站在一座城市经济发展的高度瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力-城市经济发展思考：p 樟木头

59、过去以单纯的经济利益吸引港深两地客户聚集，从而拉动本地消费力发展模式，抗政策风险、经济风险较低；p 现今转为以地理交通优势，开发旅游生态景观宜居性亮点，高效优质房地产项目为基础，吸附周边度假需求消费经济的模式，风险受力面大幅度下降，市场契机更为充足。瑞峰思考： 樟木头樟木头 一座假日服务经济腾飞的生态小城一座假日服务经济腾飞的生态小城瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789项目驱动力判研： 在樟木头经济转型高速发展的今天，樟木头需要的绝不仅仅是一个空洞的特色商业或一个无味的游乐场； 为了更好的迎接未来的发展，樟木头需要的是一张城市的名片，一张能够代表这个美丽的、具有浓厚假日生态健康休闲经济文化气息的、正准备振翅高飞的现代城市的名片！瑞峰置业2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789瑞峰思考： 对于中惠集团而言，本项目的外接驱动力应承载着构建和谐社会的一种社会责任感，并藉此体现中惠企业积极配合樟木头政府