房地产开发经营课程设计

1、目录 1项目用地周边环境分析 1.1 项目土地性质调查 1.2 项目用地周边环境调查 1.3 地块交通条件调查 1.4 周边市政配套设施调查 2区域市场现状及其趋势判断 2.1 宏观经济运行状况 2.1.1 国内生产总值 2.1.2 房地产开发景气指数 2.1.3 国家宏观金融政策 2.1.4 固定资产投资总额 2.1.5 社会消费品零售总额 2.2 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 2.3 项目所在地房地产市场总体供求现状 2.4 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 2.5 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现2 / 61 2.6 商品住宅客户构成及购买实态分析 3

2、土地 SWO（T 深层次）分析 3.1 项目地块的优势 3.2 项目地块的劣势 3.3 项目地块的机会点 3.4 项目地块的威胁及困难点 4 项目市场定位 4.1 类比竞争楼盘调研 4.2 项目定位 5 项目价值分析 5.1 商品住宅价值分析法 5.2 类比可实现价值决定因素 5.3 项目可提升价值判断 5.4 价值实现的经济因素 5.5 项目可实现价值分析 6项目定价模拟分析 6.1 均价的确定 6.2 项目中具体单位的定价模拟 7.项目开发周期的确定 8项目投资及成本估算 3 / 61 9. 项目风险分析 10. 社会效益和环境效益评价 11. 结论及建议 正文 1. 项目用地周边环境分析

3、 1.1项目土地性质调查 宝安璞园，由武汉宝安房地产开发有限公司开发，总建筑面积 72088平方米，处南湖新城核心地段，东临武汉理工大学，西临丁字 桥南路，南临机场三路，北临机场二路，总开发面积 25万方。分三 期开发，一期为理工大学定向开发，2007年11月30日交房，二期 正在建设当中。预计2007年12月推向市场。二期璞园在建筑设计上 的校园文化为背景，并添加入户花园、大飘窗、空中花园、 6米挑高 奇偶错层阳台等优质元素。 1.2项目用地周边环境调查 周边商业：中商平价、武商量贩、南湖城市广场、苏宁电器、崇 文广场、中百仓储、沃尔玛、家乐福 周边银行：招行、交行、中信、工行、农行、建行

4、周边公园：南湖水上公园 4 / 61 周边医院：蓝湖医院、中建三局中心医院、广州军区武汉总院、 武大口腔医院 周边学校：南湖实验小学、武珞路小学金地分校、实验中学南湖 分校、武汉理工大学新校区、华中师范大学 1.3地块交通条件调查 附近公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609 路、561路、320路、817路等公交。附近车站有丁家桥南路北港村、 建安街平安路、雅安街松涛苑南门、丁字桥南路江南庭园、瑞安街松 涛苑、丁字桥南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街 金地格林小城、建安街丁字桥南路、富安街平安路、丁字桥南路富安 街、平安路南段、丁字桥南路建安街、丁

5、字桥南路北港村。 1.4周边市政配套设施调查 在小区配套设施方面，结合小区出入周边沿街外侧设置超市、 便利 店、银行和邮政等。在教育和医疗方面分别设置了幼儿园、 24小时 社区保健中心及中、西医专家门诊。社区内建有以康体为主体的高端5 / 61 特色会所、酒吧、咖啡吧、网吧、视听中心、图书阅览、棋牌室、私 人会客室等一应俱全。 2. 区域市场现状及其趋势判断 2 .1宏观经济运行状况 2.1.1国内生产总值 国家统计局2012年1月17日上午公布2011年重要经济数据。 数据显示，经初步测算，2011年全国国内生产总值471564亿元，按 可比价格计算，比上年增长 9.2%。四季度增长8.9%

6、。 此前，专 家普遍预测2011年GDP曽速或降至9注右，上述已公布的数据基本 符合预期。 此外，统计局公布的数据显示，2011年全年居民消 费价格比上年上涨5.4%。其中，12月份CPI同比上涨4.1%。全年工 业生产者购进价格比上年上涨 9.1%,12月份PPI同比上涨3.5%。 2011年全年全国规模以上工业增加值按可比价格计算比上年增长 13.9%。12月份工业增加值同比增长12.8%,环比增长1.1%。 2011 年全年全国房地产开发投资 61740亿元，比上年增长27.9%,扣除价 格因素实际增长20.0%。 2011年全年社会消费品零售总额181226 亿元，比2010年名义增长

7、17.1%,扣除价格因素实际增长11.6%。其 中，12月份社会消费品零售总额名义增长 18.1%,环比增长1.41%。 2010年全年进出口总额 36421亿美元，比2009年增长22.5%;出口 18986亿美元， 增长20.3%;进口 17435亿美元， 增长24.9%。进出6 / 61 口相抵，顺差1551亿美元，比上年减少264亿美元 2.1.2房地产开发景气指数 5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为 94.90, 比上月回落0.72点。 表1 2012年1-5月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长（% 房地产开发投资（亿兀） 22213 18.5 其中

8、：住宅 15098 13.6 办公楼 1082 44.7 商业营业用房 2887 31.6 房屋施工面积（万平方米） 451364 19.6 其中：住宅 339036 17.3 办公楼 15377 27.6 商业营业用房 50788 21.2 7 / 61 房屋新开工面积（万平方米） 72859 -4.3 其中：住宅 53882 -8.2 办公楼 2362 12.4 商业营业用房 8989 9.7 土地购置面积（万平方米） 13532 -18.7 土地成交价款（亿元） 2620 -10.0 房屋竣工面积（万平方米） 27306 26.3 其中：住宅 21815 26.5 办公楼 598 -2.

9、7 商业营业用房 2931 30.7 商品房销售面积（万平方米） 28852 -12.4 其中：住宅 25558 -13.5 办公楼 641 3.6 商业营业用房 1996 -1.4 8 / 61 商品房销售额（亿元） 16932 -9.1 其中：住宅 14010 -10.6 办公楼 772 -8.7 商业营业用房 1863 3.9 商品房待售面积（万平方米） 30740 33.6 其中：住宅 19721 43.7 办公楼 1304 16.6 商业营业用房 6213 16.9 房地产开发企业本年资金来 源（亿元） 34171 5.7 其中：国内贷款 6296 8.5 利用外资 168 -36.

10、8 自筹资金 14518 16.3 其他资金 13188 -4.3 其中：定金及预收款 7926 -4.0 9 / 61 表2 2012年1-5月份东中西部地区房地产开发投资情况 地 投资额 同比增长 区 （亿元） 住宅 （% 住宅 全国 总计 22213 15098 18.5 13.6 东部 地区 13036 8803 16.0 11.4 中部 地区 4472 3086 22.3 15.9 西部 地区 4705 3208 22.5 17.7 表3 2012年1-5月份东中西部地区房地产销售 情况 个人按揭贷款 3343 -2.9 10 / 61 地 区 商品房销售面 积 商品房销售额 绝对数

11、 （万平 方米） 同比 增长 （% 绝对数 （亿元） 同比增长 （% 全国 总计 28852 -12.4 16932 -9.1 东部 地区 14098 -14.1 10259 -12.1 中部 地区 6962 -10.2 3072 -2.9 西部 地区 7792 -11.1 3601 -5.0 2.1.3国家宏观金融政策 促进经济持续增长、充分就业、稳定物价、维持国际收支平衡 2.1.4固定资产投资总额 11 / 61 2.1.5中国15月份社会消费品零售总额81637亿元 武汉房地产供需情况调查：目前武汉市房地产需求情况还是相当 可观、武汉市目前有许多工程正在兴建之中，有充足的市场供给。目

12、前依然有许多市民成观望态度，希望有所下价，但近来国家宏观经济 政策银行存款准备金下调，市民对此并不看好。房价依然有上涨风险。 据调查显示目前邯郸市买房人群主要是二三十岁的中青年人较 多，有少部分人买房投资。从事居住为主的占绝大多数。 221武汉房地产市场概况: 据市统计局最新数字显示，今年我市房地产市场运行良好，有开 发项目的房地产公司数量增多， 市场销售节节攀升、 资金状况不断好 转， 房地产市场最艰难的困窘时期基本度过。 房地产开发业队伍不断壮大。上半年，全市入统房地产开发企业 205家，比上年同期增加48家。目前有开发经营的企业138家，比 上年同期增加39家，占入统企业总量的67.3%

13、。全市在建的开发项 目达到199个，比上年同期增多42个。 房地产开发投资持续快速增长。受廊坊荣盛房地产公司和北京城 建集团开发公司的带动影响， 上半年全市房地产开发投资实现快速增 长。16 月全市房地产业完成开发投资 105.0 亿元，比上年增长 91.2%，其增长速度在全省居第三位，仅次于承德和衡水两个开12 / 61 发规 模较小的城市 （承德 39.6 亿元、衡水 38.4 亿元） ，在石家庄、唐山、 廊坊（ 下降 13.1%）、保定几个开发规模较大的城市中名列榜首。房地 产开发投资的快速增长， 一定程度上对全市经济快速增长起到积极的 拉动和保障作用。 商品房新开工面积快速攀升。 今年

14、上半年， 全市商品房施工面积 规模达到 1238.9 万平方米，同比增长 26.2%。其中，本年新开工面 积 543.3 万平方米，占 2009 年商品房新开工面积的 93.7%，与上年 同期相比增长 1.2 倍，商品住宅新开工面积 407.4 万平方米， 同比增 长 99.7%。 商品房销售市场比较活跃。 16 月，全市商品房销售面积为 81.2 万平方米，销售总量比上年增加 12.3 万平方米，增长 26.2%。其中， 期房销售 67.0 万平方米，同比增长 41.2%，占全部销售商品房面积 的 82.5%；商品房销售额 25.7 亿元，同比增加 7.1 亿元，同比增长 38.4%。其中，

15、期房销售额 21.4 亿元，同比增长 62.8%，占全部商品 房销售额的 83.3%。 居住条件显著逐步改善。伴随着住房改革的深入和房地产市场的 逐步完善，个人购买住房已成为全市商品房销售对象的主体， 2010 年上半年个人购房的比重达 95%以上。个人购买力的旺盛，带来的是 居住条件的显著改善， 2010 年上半年全市城镇人均居住面积已达到 27.37 平方米，比上年增加 2.22 平方米。 空置面积有所下降。 截止今年 6 月底，全市商品房空置面积 13.3 万平方米，同比减少 16.7 万平方米，同比下降 55.7%。商品房空置 面积的大幅下降， 一定程度上说明了我市房地产市场运行状况比

16、较健 康良好， 这也是外地房地产开发商来我市进行开发经营， 看好我市房 地产市场的一个具体体现。 13 / 61 商品房价格稍有松动。 随着国家一系列的宏观调控政策的实施， 遏制房价过快增长， 调控效果已初步显现。 从今年第二季度房地产销 售情况来看， 房价与上年同期相比仍然保持了增长态势， 但从近三个 月的环比速度来看，却呈现了逐月下降的势头。 2.2.2 邯郸政府相关政策法规 近年由于房地产市场的日益繁荣，邯郸政府对房地产市场也加 强了法规政策上的建设与约束： 房地产开发商有闲置土地，将禁止拿新地，河北省明确完成农 村集体“土地证”5 年内全发，土地不再“无偿划拨”， 今后包括 房地产在内

17、的七大类服务业官方统计数据，必须由统计部门统一发 布，服务业相关价格数据也必须以市场实际交易价格计算。 保障房 参建方对质量永久负责， 项目负责人终身负责制逐步推行， 计划为经 适房改名以明晰政策。 据新华社电 国务院总理温家宝 19 日主持召开国务院常务会议， 研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作， 讨论并原则通 过中华人民共和国精神卫生法（草案）和中华人民共和国居民 身份证法修正案（草案）。 2.3 项目所在地房地产市场总体供求现状 在需求方面： 随着近几年的房价快速上涨，房价已远远超出普 通百姓的承受能力， 高昂的房价必将会抑制大量的需求， 所谓房价收 入比， 即是家庭年收入与

18、住宅价格的比例， 如国际上用来衡量房价是 否合理常用房价收入比来进行考量， 在国际上通常认为房价收入比保 持在 1：46 之间比较合理，而邯郸的房价收入比已远远高出该水平， 达到 1：1520 左右，这就意味着一个家庭不吃不喝至少 15 年才能 买到一套房， 出现这样的局面除与房价过高外， 还与邯郸结构性供应 失衡有关系， 在邯郸目前供应的住宅面积比较偏大， 动14 / 61 辄就是 100 平 米以上， 90 平米以下的户型在市场中凤毛麟角，即使有小户型，大 多也是大面积户型的配角， 在设计或地理位置上或多或少存在一定的 缺陷，造成小面积户型有效供应在市场中的缺位， 这也是造成房价收 入比较

19、高的原因之一。 在供应方面：虽然国家政策对耕地转为建设用地有着苛刻的限 制，但随着邯郸一年一大步， 三年大变样的大拆促大建的方针政策出 台实施， 旧城和城中村改造被提到了空前的热度和高潮， 据业内人士 透露：旧改用地的挂靠速度还将进一步加快，总面积将近 5000 余亩 的五仓区总体改造已于 2009 年底已经开工和建设。 在未来的二年内， 这些土地必将会完全上市， 形成海量的住宅供应， 这必将会加剧市场 供求进一步失衡，导致市场供应过剩，房地产住宅价格将会出现下滑。 2.4 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 现如今， 房地产行业成为媒体和学者专家评论的热点， 其中很 多人认为房价不

20、会下行太多， 最主要的依据是土地成本、 建筑材料成 本及劳动力成本长期处于上涨的趋势， 所以房价的抗跌性较强， 如从 邯郸 2007年 5 月份拍卖的 5块地来看，住宅用地平均价约为 250 万 元/ 亩，按政府规定的容积率 3.0 计算，加上相关税费楼面地价高达 每平米 1300元，其商品房的综合开发成本在 3100元/ 平米左右，若 是城中村旧改项目其综合开发成本可能更高， 由于过高的成本大大压 缩了房地产行业的利润空间， 所以降价幅度有限。 但笔者对此持不同 的观点，成本因然是决定因素， 真正对房价起决定作用的是市场供求 关系，在市场体系中，产品供不应求时，价格可远远高于成本来调节 市场

21、需求， 但当产品供大于求时， 价格也可低于产品成本来刺激市场 需求，所以仅以成本来评定房地产的价格趋势未免有点过于牵强附 会。 有的学者说房地产属于国家支柱性产业，对 GDP勺增长贡献率 较高，房地产的深度下跌必将会影响到国民经济的建康发展， 相关政 府部门绝不会任由房价下行， 这一点我同意， 但前提是在政府出手干 预之前应是首先分析房地产是否属于健康理性的调整， 商品房不同于 其它商品，它具有商品性的同时，也具有一定的社会性，作为公众的 基本的社公生产资料，房价的过高必将会影响到社会的稳定与和谐， 这也是政府不愿看到的。 在邯郸， 房地产住宅价格已远远超出当地的 市场承受能力， 笔者认为这次

22、房价回调属于是市场理性的调整， 政府 无需干预。即使政府进行对房地产市场救市相信效果也不会太明显， 毕竟房地产高昂的价格已抑制了相当大部分需求， 只要是房价与家庭 收入还不对称，政府的救市努力也是白费心机。 15 / 61 2.5 商品住宅客户构成及购买事态分析 受政府激活房地产市场政策措施的出台和住房刚性需求释放的 影响， 邯郸市房地产开发投资和新开工面积均有较大幅度增长， 市场 形势回暖迹象显现。 1-5 月份，全市房地产开发完成投资 33.3 亿元， 同比增长 38.3 ；商品房新开工面积 140.3 万平方米，同比增长 9.8 ；全市商品房销售面积 42.88 万平方米，同比下降 30

23、.7 ，但 4月和 5月份环比分别增长 1.3和 2.4 。5月份主城区商品房平均 价格为 3650元平方米，同比增长 3.9 ，与去年底 3540元相比增 长 3.1 。上半年邯郸市房地产开发完成投资 35 亿元，同比增长 38.6 ，完成年度计划的 56.4 。其中商品住宅已完成投资 28.6 亿 元，同比增长 30.6 ；主城区上半年房地产开发完成投资 25.4 亿元， 同比增长 43.26 ；其中商品住宅完成投资 18.53 亿元，同比增长 62.04 。全市商品房新开工面积 162.98 万平方米，同比增长 11.68 ，其中商品住宅新开工面积 136.43 万平方米，同比增长 16

24、.55 。主城区商品房新开工面积 105.44 万平方米，同比增长 36.21 。其中商品住宅新开工面积 81.52 万平方米，同比增长 51.3 。商品房竣工面积 57.35 万平方米，同比增长 21.12 ，其 中商品住宅竣工面积 50.34 万平方米，同比增长 29.74 。主城区商 品房竣工面积 35.13 万平方米，与去年同比增长 38.1 。与此形成 鲜明对比的是商品房销售。 上半年，商品房销售面积 53.22 万平方米， 同比下降 20.1 ，其中住宅销售 49.72 万平方米，同比下降 12.6 。 主城区商品房销售面积 33.67 万平方米，同比下降 9.7 ，其中住宅 销售

25、 30.4 万平方米，同比下降 15.3 。同样不容乐观的是商品房空16 / 61 置情况。全市商品房空置面积 34.78万平方米，同比增长60.2 %, 其中商品住宅空置面积28.91万平方米，同比增长68.97 %。在空置 面积中，竣工在一年以内的待销商品房面积14.42万平方米，同比增 长24.2 %，滞销商品房面积4.24万平方米，同比增长74.49 %，积 压商品房面积0.01万平方米，同比下降98.3 %。今年以来，邯郸市 共启动“两改”项目91个，其中城中村项目33个，旧城区片项目 58个，完成拆迁面积109.52万平方米，开工面积117万平方米，完 成投资44.18亿元。其中城

26、中村改造完成拆迁面积 53.35万平方米， 开工面积67.3万平方米，旧城区片改造完成拆迁面积 56.17万平方 米，开工面积49.7万平方米。 3. 土地swot分析 机会 威胁 T 外 部 环 境 分 有利：购 房需求量 大， 地 理位置优 越，国家 政策较 好。 有利：资金充 足，市场与财务 分析准确可靠， 施工条件具备。 不利：暂无 企 业 项 目 条 件 分 析 强势 17 / 61 3.1项目地块的优势（S） 投资价值： 景观优势：本项目可充分利用滏阳河中央形象新区、 优美环境和 几近竣工气势宏伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发 挥。本地块南望太行山，享有东南面季风所带来的清新空气，远观郁 郁葱葱的绿色山岭；西面可以远眺滏阳河秀色，且为已初显未来大都 会成熟形态的城市景观，各种现代高层建筑构成都市丰富的天际线； 东面，未来将是新规划市政建筑及居住建筑， 亦蕴含极高的景观视野 价值。 产品定位: 本项目主推精致户型， 就目前市场状况分析， 市场消费需求旺盛， 特别是邯山区区域，客户层面大，需求量广，非常适合精英白领