市场法学习教案

1、会计学1市场市场(shchng)法法第一页，共67页。第1页/共67页第二页，共67页。第2页/共67页第三页，共67页。第一节 市场(shchng)法概述第3页/共67页第四页，共67页。 四.步骤(bzhu)：第4页/共67页第五页，共67页。第5页/共67页第六页，共67页。第6页/共67页第七页，共67页。新凤城(fn chn)银座售价（万元）单价（元/） 小区位置杨浦区控江路1500弄容积率1.68绿化率35%车位/总户数470/230房型一房一厅面积（平米）62 房龄2005楼层5/20装修精装修朝向朝南交通公交：6、70、103、220、地铁：靠近8号线周边配套近新华医院，商服店

2、面较多，较发达环境较好基础设施完备离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费1.63元/平方米/月 （电梯房）价格走势价格走势房型图房型图估价(gji)对象第7页/共67页第八页，共67页。才茂公寓(gngy)售价（万元）185单价（元/） 28462小区位置杨浦区本溪路138弄容积率1.3绿化率30%车位/总户数80/264房型两室一厅面积（平米）65房龄2000楼层4/6装修精装修朝向朝南交通公交：14,80,220,70,871、地铁：较靠近8号线周边配套近新华医院，周围有小学和幼儿园，商铺店面稍多环境稍好基础设施较不完备离市中心距离 内环内，距离五角场约3公里程物业管理费

3、1.4/平米/月 （无电梯）价格价格(jig)(jig)走势走势房型图房型图比较(bjio)实例A第8页/共67页第九页，共67页。贵仁雅苑售价（万元）154单价（元/） 23692小区位置杨浦区五角场国科路39弄容积率3.5绿化率43.1%车位/总户数60/256房型二室一厅面积（平米）65房龄2004楼层12/13装修普通装修朝向朝南交通公交：6、8、819、147、地铁：周围有8和10号线，但有一定距离周边配套较多商铺，周围有小型诊所但缺乏大型医院环境较好基础设施配备较完善离市中心距离 内环外，近五角场约1公里物业管理费 1.2/平米/月 （电梯房）价格价格(jig)(jig)走势走势房

4、房型型图图比较(bjio)实例B第9页/共67页第十页，共67页。君欣豪庭价格价格(jig)(jig)走势走势售价（万元）240单价（元/） 35294小区位置杨浦区许昌路1588弄容积率2.5绿化率32.5%车位/总户数629/315房型一室两厅面积（平米）68房龄2008楼层9/30装修毛坯朝向朝南交通公交：103 80 960地铁：与8号线有一定距离周边配套近新华医院，商铺较多环境很好基础设施完备离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费 1.98/平米/月 （电梯房）房型图房型图比较(bjio)实例C第10页/共67页第十一页，共67页。中通(zhn tn)大厦价格价格(j

5、ig)(jig)走势走势售价（万元）109单价（元/） 16515小区位置杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口）容积率10绿化率34%车位/总户数200/640房型一室一厅面积（平米）66房龄2002楼层16/28装修精装修朝向朝南交通公交：22、8、538、934、137、843周边配套商铺店面稍多环境较差基础设施较差离市中心距离 内环内，距离五角场约4公里物业管理费 2.00/平米/月 （电梯房）房型图房型图比较(bjio)实例D第11页/共67页第十二页，共67页。第12页/共67页第十三页，共67页。第13页/共67页第十四页，共67页。第14页/共67页第十五页，共67页。第15页/共

6、67页第十六页，共67页。第16页/共67页第十七页，共67页。 估价对象及内容 比较实例 比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦交易日期2010.11.30（基准日）2010。11.202010.11.052010.11.302010.11.11成交价格（万元）待估185.00154.00240109房产面积（平方米）6265656866成交单价(元/平方米)待估28462236923529416515交易情况正常正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让转让用途公寓公寓公寓公寓公寓区域因素商服业繁华度有较多商铺店面、繁华度较好有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华

7、度一般有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般交通条件较优稍优一般一般较差基础设施及公用设施完备度较完备，近新华医院较完备，近新华医院一般完备较完备，近新华医院不完备离市中心距离较近较近较近较近较近个别因素环境条件较好一般较好好较差平面布置较优稍优较优优一般建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混楼层5/204/612/139/3016/28容积绿化率1.68/35%1.3/30%3.5/43.1%2.5/32.510/34%装修/房龄精装修/05精装修/00普通装修/04毛坯/08精装修/02因素条件因素条件(tiojin)(tiojin)说明表说明表第17页/共67页第十八页，共67页。

8、估价对象及 指 比较实例 比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况待估100100100100交易时间100100100100区域因素商服业繁华度1001009910099交通条件10099989897设施完备度10099989998离市中心距离100100100100100个别因素环境条件1009910010197楼层100100103101102容积率/绿化率100100989995房龄/装修10098979799平面布置100989910098比比 较较 因因 素素第18页/共67页第十九页，共67

9、页。 估价对象及 指 比较实例 比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓7635.5贵仁雅苑6426.5君欣豪庭11140.5中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况100/100100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100100/100区域因素商业繁华100/100100/99100/100100/99交通条件100/99100/98100/98100/97设施完备100/99100/98100/99100/98离市中心距离100/100100/100100/100100/100个别因素环境条件100/9910

10、0/100100/101100/97楼层100/100100/103100/101100/102容积率/绿化率100/100100/98100/99100/95房龄/装修100/98100/97100/97100/99平面布置100/98100/99100/100100/98权重25%25%30%20%比准价格(元) 28156(平均) 28951(加权) 28124(中位） 31432(实际)30542257063713519243比较因素比较因素(yn s)(yn s)修正表修正表第19页/共67页第二十页，共67页。第二节 搜集交易(jioy)实例第20页/共67页第二十一页，共67页。

11、第三节 选取(xunq)可比实例第21页/共67页第二十二页，共67页。第三节 选取(xunq)可比实例第22页/共67页第二十三页，共67页。第23页/共67页第二十四页，共67页。第24页/共67页第二十五页，共67页。第25页/共67页第二十六页，共67页。第26页/共67页第二十七页，共67页。第27页/共67页第二十八页，共67页。第28页/共67页第二十九页，共67页。三、交易情况修正的方法:一般不选;不得不选必须修正;修正方法为百分率法和差额法。百分率法 ：可比实例成交价格 1（1 s% ）可比实例的正常市场(shchng)价格 交易情况修正系数应以正常市场(shchng)价格为

12、基准来确定差额法：可比实例的成交价格交易情况修正额可比实例的正常市场(shchng)价格 第29页/共67页第三十页，共67页。第30页/共67页第三十一页，共67页。v解：正常成交价格(jig)+应由买方负担的税费买方实际付出的 v 价格(jig)v正常成交价格(jig)买方实际付出的价格(jig)（应由买方缴纳的税费比率） （+） v （元m）v第31页/共67页第三十二页，共67页。第32页/共67页第三十三页，共67页。第33页/共67页第三十四页，共67页。第34页/共67页第三十五页，共67页。第35页/共67页第三十六页，共67页。第36页/共67页第三十七页，共67页。) 第3

13、7页/共67页第三十八页，共67页。第38页/共67页第三十九页，共67页。第39页/共67页第四十页，共67页。第40页/共67页第四十一页，共67页。第41页/共67页第四十二页，共67页。 房地产房地产 状况状况权重权重估价估价对象对象可比实可比实例例A可比实可比实例例B可比实可比实例例C因素因素1f1100因素因素2f2100因素因素3f3100.因素因素n-1f n-1100因素因素nfn100综合综合1100表达式：表达式： 可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格(jig)100/（）（） =在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格(jig)

14、第42页/共67页第四十三页，共67页。第43页/共67页第四十四页，共67页。第44页/共67页第四十五页，共67页。第45页/共67页第四十六页，共67页。第46页/共67页第四十七页，共67页。第47页/共67页第四十八页，共67页。第48页/共67页第四十九页，共67页。第49页/共67页第五十页，共67页。第50页/共67页第五十一页，共67页。待估房地产可比实例A可比实例B 可比实例C 交易情况修正 交易日期调整 房地产状况调整比准价格A 比准价格B 比准价格C最终比准价格 比较 搜集交易实例建立价格可比基础 存入交易实例库 选取可比实例 综合第51页/共67页第五十二页，共67页

15、。第52页/共67页第五十三页，共67页。可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格5000元人民币元人民币/m2650美元美元/ m25500元人民币元人民币/m2成交日期成交日期2005年年1月月1日日2005年年3月月1日日2005年年7月月1日日交易情况交易情况+2%+5%-3%房地产状况房地产状况 -8%-4%+6%第53页/共67页第五十四页，共67页。第54页/共67页第五十五页，共67页。第55页/共67页第五十六页，共67页。可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格2400元元/m22040元元/m22900元元/m2

16、成交日期成交日期2004.42004.32004.5 2.交易(jioy)情况分析：可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C交易情况交易情况0-2%+1%第56页/共67页第五十七页，共67页。月份34567价格指数100.392.4106.898.6109.04.房地产状况房地产状况(zhungkung)比较结果：比较结果：房地产状况权重可比实例A可比实例B可比实例C因素10.580100105因素20.3120110100因素30.2100100120第57页/共67页第五十八页，共67页。项目项目可比实例可比实例A 可比实例可比实例B可比实例可比实例C建筑面积建筑面积101.1m2120.3m2968.8平方英尺平方英尺成交价格成交价格48.5万万4980元元/m248.6万万成交日期成交日期2003.10.12003.8.12004.3.1交易情况交易情况-5%0%+2%房地产状况房地产状况 +2%0%+2%第58页/共67页第五十九页，共67页。第59页/共67