2010年土地估价师考试之土地估价实务的辅导资料汇总

1、土地估价实务辅导：土地估价的基本步骤1土地估价的基本步骤 【考纲要求】 了解：土地估价各步骤在实际工作中不同情况的处理。 熟悉：土地估价各步骤的技术要点。 掌握：土地估价步骤及逻辑关系。 复习难点1土地估价基本步骤； 2土地估价中适宜方法的选择。 【内容详解】 一、确定估价基本项目 估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，包括： (1)确认评估对象 确认待估宗地类型、范围、权利宗地条件及估价期日、所估价格种类等。 (2)确定委估者委托估价的目的 估价目的包括：转偿、交换、搬迁征收、诉讼、课税、保险、清产核资、投资、入股以及租金确定等具体内容。 (3)确定估价条件 估价条件不同则所评估

2、的价格类型也不相同。估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等基本项目。 (4)考虑使用年期 根据土地管理法的规定，不同用途的土地允许使用年期各不相同，不同利用现状的土地剩余使用年限也存在差异。在进行土地估价时，必须重点考虑使用年期。 考虑使用年期，尤其是租金评估时，更要确定限制条件、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。土地估价实务辅导：土地估价的基本步骤2拟订估价作业计划二、拟订估价作业计划 估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目的基础上，就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接

3、做统一安排，包括确定估价项目、内容、收集及整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提交估价报告等具体内容和相应的处理计划。 三、收集资料、实地踏勘 收集资料主要是收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等，一般包括： (1)产权登记资料 产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。(2)地籍图或地形图、宗地图等 (3)建筑平面位置图 (4)地价、地租资料 查阅地价资料卡片，即事先查寻已

4、有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所在的地产市场资料有初步认识。 这一类资料可通过两个途径获得：一是查寻各估价机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例资料，二是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。 (5)市政管网图件及资料 市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。 (6)城镇规划图 通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限

5、制等内容。 (7)现场踏勘 现场踏勘的主要内容包括：待估宗地的坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况、周围环境及地上建筑物现状、装修等内容。土地估价实务辅导：土地估价的基本步骤3分析整理相关资料四、分析整理相关资料 一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面影响地价的资料。 (一)一般估价资料的调查分析 1一般资料的种类 一般资料是来源于待估地产本身以外的社会、经济、政治和环境因素，而对地产价格产生影响。一般资料可区分为主要资料和次要资料，二者又可进一步划分为整体资料和个别资料。 2一般资料的用途 一般资料主要有以下三种用途：提供委估宗地的背景材料；提供可能影响地价趋势的资

6、料，以及各种估价方法中所需的一般数据；作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价额的基础。 3一般资料的分析 (1)经济趋势资料。确认并了解各种影响地价的经济趋势是进行估价分析的先决条件。估价师仅了解经济情况已发生的变化是不够的，必须对其将来变动的可能方向、程度及影响等进行正确判断并科学预测其发展趋势。 (2)国际国内经济趋势。在世界经济体系中，某一国家的经济稳定与否，可直接或间接地影响到其他许多国家。例如近年来港澳、台商和外商对我国地产投资猛增，部分原因是因我国地价低廉、政治稳定、经济迅速发展，对投资者具有某种程度的保证作用，另方面原因也是因为其他国家的通货膨胀、经济衰退或政局不稳，对

7、投资者缺乏吸引力。这些因素共同影响了我国土地市场的需求与价格。 国内和国际经济指标的基本趋势，如外贸收支、汇率、物价水准、工资水平、利率、经济发展速度等，都是值得参考的资料。 国内经济情况可从国民生产总值、国民收人、外贸收支、物价指数、就业状况、地产供应量、投资总额等资料中取得。经济指标的时间序列可显示出长期趋势及其波动，有助于深入分析目前的状况。 (3)地方上的经济形势。对于地方性经济形势的分析，通常都集中于人口、就业和收入等趋势。人口的变化、家庭人数及结构、构成社会经济基础的就业类别多少、就业水准及其稳定性、工资水平以及家庭的收入等，都是社区内基本经济力量的指标。 对于大部分的估价工作而言

8、，地方上的经济形势以及未来的预测，都是极其重要的项目。地产的价格，受该用途的需求强度的影响，而各类地产的需求，取决于地产市场的人口、收入、以及收入所代表的购买力。社区内的经济情况，可以决定市场上住宅用地、办公大楼、零售店面和其他形态的地产价格。 (4)法规的影响。一般资料中包括了社会导向以及政府将这些导向具体实施于土地使用管理的法规。估价师必须收集影响土地的各项资料，包括城市规划、环境条件、运输系统，以及其他政府政策和社会导向。 估价师了解政府的法规与行为对地价有何影响，从而可以适宜评估价格。如果交易案例在城市规划、交通状况和其他特色方面，都和委估地产类似，则可以作为比较的基础。其他如土地细分

9、后的价值等，显然会受到环境方面的影响，因为开发和出售所需的时间都受法规的限制。 (5)物价水平。物价水平的变动，影响了居民购买商品与服务的数量，名义价格经过物价水平变动的调整后，就成为实质价格。估价师估计市场价格所用的售价、租金、营运费用、施工成本、利率，以及最后价格的估计，通常都是以名义货币来表示，并没有随物价水平的变动而调整。 金融机构同样极度不愿意接受物价水平变动的风险，而设法在通货膨胀中寻求自保之道，以消除抵押贷款的利率未能顾及通货膨胀的部分。 (6)利率的影响。地产的活动与资金的供给有密切的关系。 大部分的地产在购买时都附有融资。因此，交易的多寡取决于抵押贷款取得的难易，以及各金融机

10、构当时的贷款政策。 估价师对于金融趋势的研究，包括了政府相关部门的活动。此外，公共建设计划的融资，使许多原来可能无法进行的建筑活动得以完成，这类政府措施，可以刺激地产的需求。 货币市场中可贷资金的利率，随着许多因素而上下波动，这些因素中包括了当时资金的需求和供给。 所有的地产投资都取决于利率和所获得利润的多寡，或地产以外其他投资机会的相互竞争。因此，地产投资的利率，会随着各种竞争性投资的利率发生变化。土地估价实务考试辅导：城市地价形成机制通过对地价含义的分析，不难看出地价的本质是土地出让年限内地租的贴现值总和，即地租的资本化。这里所说的地租是全额地租，包括绝对地租（城市中最差的土地所要求的最低

11、限度的地租）、级差地租（位置较好的土地所要求的高于绝对地租的差别地租）、级差地租 （在同一块土地上连续投资而产生的级差收益）和垄断地租（极少数黄金地段所要求的额外地租）所构成。城市地价的形成是一个由地租资本化开始，经土地投入而不断增加价值，最后实现更大土地收入的经济流动过程，这个过程包括了土地征收、土地开发、城市建设配套等阶段。土地估价实务考试辅导：地价的含义地价也称土地价格，其含义可以从三个方面理解：用政治经济学的概念解释，为地租的资本化的货币数额，其数量公式为：Var（V代表地价，a代表地租，r代表资本化利率）。用土地收益理论的概念解释，为预期的土地年均净收益（即经济地租）资本化的货币数量

12、。用土地供求理论的概念解释，为由特定时间和地点土地需求和供给决定的、以货币表示的经济价值。上述解释均在一定程度上体现了地价的本质，但也反映了从不同层面上理解地价时会产生一定的分歧。土地估价实务考试辅导：估价方法选择估价方法选择：(一)各种土地估价方法选择的原则和综合运用 (二)土地市场分析的内容及方法二、估价方法选择 (一)各种土地估价方法选择的原则和综合运用 1市场比较法 市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 例题：替代原理是市场比较法的理论基础。(

13、) 答案：(正确) 解析：市场比较法的基本理论基础就是替代原则，所以是正确的。 2收益还原法 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。 3剩余法 剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价； (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 4成本逼近法 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利

14、用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。 例题：成本逼近法主要适用于( )的估价。 A.商业用地 B住宅用地 C写字楼用地 D工业用地或新增建设用地 解析：根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。答案选D工业用地或新增建设用地。 5路线价估价法 路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同

15、时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。 (1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳； (2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； (3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格； (4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。 (二)土地市场分析的内容及方法 1土地市场分析的内容 土地市场分析的内容主要有： (1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的

16、交易信息、城市发展和规划信息。 (2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。 (3)土地市场成交价格信息。 (4)房屋租赁价格信息。 2土地市场分析的方法 对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。 本章小结： 现场调查是收集土地估价资料的重要手段之一，本章对土地估价现场调查的目 的、内容、方法和要求做了系统说明，介绍了现场调查资料的内容。对于本章的学习，关键要理解土地估价现场调查的方法和要求，从而加深对土地估价现场调查的目的、内容的理解和记忆。主要介绍了土地估

17、价技术思路、估价目的、影响因素、使用原则等的分析以及估价方法的选择，非常实用，对将来具体操作土地实务十分有帮助。土地估价实务考试辅导：土地估价分析土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。一、土地估价分析 (一)分析确定土地估价技术思路的原则 1土地估价目的与适用原则 不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。2估价对象状况与估价方法适用性分析 估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，

18、要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。 3估价资料与估价方法可行性分析 市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。 （1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。 (2)运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。包括:租赁价格、经营收入资料；出租率或空置率、运营费用资料；收益率及风险程度资料，等等。 （3）运用成本法估价的资料是类似不动产的成本资料。包括：土地

19、重新取得价格资料；建筑物的建造成本资料；开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料，等等。 （4）运用剩余法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。包括类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析，等等。 （5）运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料。 4估价技术思路确定 初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。例如，某一写字楼需要估价，根据它的用途和权利性质初步选择市场比较法作为估价方法之一。在市

20、场调查及资料搜集中发现，虽然该城市房地产市场很发达，但在频繁的房地产交易中，主要是住宅不动产，写字楼的交易实例很少，同一供需圈里在估价时点近期几乎没有交易案例。此时纵然估价对象的不动产类型及它的可交易性可以用市场比较法估价，但受到了搜集的资料数量限制，故不能采用市场比较法估价。 关于搜集资料的数量和质量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的资料，有的可能是估价人员没有尽力去搜集。影响估价方法采用的情形不包括后一种情况。 5多种方法相结合 土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用两种以上的方法，从不同的角度考证土地的价值。 6考虑现有资料情况 巧妇难为无米之炊，因此在评估

21、中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的 程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。 (二)土地估价目的的判断 估价目的，即估价报告的期望用途，土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。(三)土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响 1市场交易目的类，要根据市场客观状况确定； 2抵押、担保目的类，要根据保守原则确定； 3税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定； 4政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。 (四)土地估价目的对估价过程处理的影响 不同估价目的，造成了估价过

22、程处理的差异。如法律诉讼涉及土地价值的评估 情况非常复杂，因此在法律诉讼的土地评估中的土地价值内涵是丰富多变，较难把握的。首先要得出估价对象的客观市场价格，然后再根据评估目的的不同，确定最终的评估结果。 (五)土地权利资料的分析要领 1合法性： (1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。 (2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。 (3)审核证载土地使用年限是否合法。 2相关界定和限制 我国的土地产权制定有明显的自身特点，城市土地所有和农村土地集体所有的所有权制度。出让、划拨等土地使用制度，较为复杂，而土地的

23、权利状态决定了土地的价值，所以对土地权利的界定以及各种状态下对应的有什么样的限制，是影响土地价值量的重要因素，这一部分可以参阅“土地产权”。 (六)土地估价的影响因素分析内容与方法 1分析内容 影响土地价格的因素主要有： (1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。 (2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

24、(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 2分析方法 土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。(七)土地估价的假设和限制条件分析 说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。 (八)土地估价适用原则的分析 1替代原则 土地估价中的替代原则可概括如下： (1)土地价格

25、水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的； (2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格； (3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 2，预期收益原则 商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。 3最有效使用原则 最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 4报酬递增、递减原则 边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增 加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条

26、件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。 5需求与供需原则 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。 6；竞争和超额利润原则 土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。 7贡献原则 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价 的基础。就土地部

27、分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。8变动原则 土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 9协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。土地估价实务历年考试题型变化分析一、考试题型1、1998年考试题型 该年度考试将计算题放在第三门土地估价理论与方法中，共4小题，每题15分。四个小题分别需要采用收入还原

28、法、市场比较法、成本逼近法和剩余法来答题。在土地估价实务中的第一个大题是综合计算题，共3小题，第一小题20分，后两小题各30分，共80分。综合计算题主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常又贯穿一种主要方法。第二大题估价实务分析，其实就是土地估价报告改错，出了两题，每题60分。1998年这一门的总分值是200分，不过题型设置并不是很合理。2、2000年考试题型 在题型上跟1998年相比有了一些变化。一是第一部分的综合计算题减为两题，每题40分，共80分;二是增加了第二部分案例综合分析，共一题，60分;三是第三部分土地估价报告改错改为一题，也是60分。总分值上跟1998

29、年一样，都是200分，但题型结构上显得合理一些。另外，在土地估价理论与方法中同样设有4小题的计算题，依次需要采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法和剩余法来答题。3、2002年考试题型 取消了第三门土地估价理论与方法中单独列出的计算题，分别归入本门的客观试题和第四门的第一部分中。土地估价实务第一部分计算题共有3题，其中，前两小题为简单计算题，各30分，分别需要采用成本逼近法和剩余法来答题，第三小题是综合计算题，40分，计算题部分共100分。第二部分案例分析共1题，60分，跟2000年相同。第三部分土地估价报告改错也是1题，不过分值降为40分。 4、2004年考试题型分析 2004年考试题型将与

30、2002年相同，不再进行调整，预计题量和分值也不会有什么大的变化。2002年的简单计算题考了成本逼近法和剩余法，今年要特别注意收益还原法和市场比较法。当然，这几种主要估价方法都必须熟练掌握。 二、解答计算题注意事项 1、仔细审题，用对方法; 2、格式正确，步骤清楚，切忌省略中间过程，不写出计算公式或算式; 3、简单计算题要先写明解题方法，综合计算题先写明解题思路; 4、注意标明单位，并按要求进行单位换算; 5、尽可能多做几步，哪怕只能列出使用方法和计算公式; 6、注意检查，避免出现计算错误，以及不按要求保留小数点后位数。 三、1998年采用收益还原法计算题解析 题目：1998年土地估价理论与方

31、法第五大题计算题的第一小题(略) (一)审题 1、浏览题目，构思解题方法 从题目中给出条件看出，该宗土地及建筑物出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 2、仔细查看题目中的条件，思考哪些可用，还需要哪些土地估价实务难点与常见错误剖析考生在复习土地估价师估价实务案例分析题时，感到非常棘手，其实它的考点重在对地价含义和类型的理解。 1.一般来说应该注意如下几方面： (1)是有限年期价格还是无限年期价格?如果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。 (2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?如果是分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。

32、(3)是计算单位面积地价还是总地价?如果只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。 此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点;计息方式。注意是采用单利还是复利计息。 2.常见错误分析 (1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代人成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错

33、误，不分步骤的试卷肯定多丢分。(2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=666.67平方米;1公顷=15亩=10000平方米。 (3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。 (4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得

34、费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分;二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代人公式计算，导致利润项计算错误。 (5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月;开发费用应根据其投人情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期

35、的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。 (6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。 (7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价土地还原率年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。 (8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。 (9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。 希望以上总结的东西能帮助大

36、家在今后的复习中有所帮助，最后祝愿大家在09年考试中取得优异的成绩。土地估价试：估价结果和估价报告的使用1估价的前提条件和假设条件 说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等) 2估价结果和估价报告的使用 包括以下内容： (1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。 (2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土

37、地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。 (3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限。 (4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 (5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。 3需要特殊说明的事项 说明： 1有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； 2对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施； 3估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； 4其它需要特殊说明的问题。 土地估价委托协议(合同)

38、的主要内容土地估价委托协议(合同)的主要内容1委托方、受托方的名称：必须是双方的全称。2评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。3评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明。4评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。5评估时间：出具评估报告书的时间。6报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。7评估费的收取：要写明评

39、估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。8合同有效期：在合同中应写明除双方同意解除合同外，合同的有效期应为完成评估报告书且委托方支付完评估费后，为其合同终止时间。9违约责任：在合同中应写明双方违约应承担的责任，应赔偿的损失及产生争议的解决办法。10双方的权利、义务：明确委托方的义务是配合评估机构的工作和提供有关的资料，并保证资料的真实性和合法性，及时支付评估费。评估机构的义务是在约定的时间出具报告书，并为委托方保守商业秘密。11争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。12签合同的时间、地点、人物及印章。土地价格类别的判断和估价主要原则的确定土地价格类别的判断和估价主要原则的确定 上述九种情

40、况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种： 买卖价格 是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产置换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评估的是公允市值。 租赁价格 我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。 清算价格 企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价

41、值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。 抵押价格 是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。 征收价格 指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。 课税价格 指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。 公示价格 政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。 关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵

42、押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。土地年总收益的构成及计算方法土地年总收益的构成及计算方法土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。（注意：有时出题可能有迷惑条件，有的是实际收益，而有的可能表述为同等条件下，客观收益数值，应当选取客观收益，这一点希望大家引起注意，在后边遇到相似的习题还要做详细讲解

43、。）土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。注意：这里有时出判断或者选择题，注意要土地的收益包括有形收益和无形收益。在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件：(1)从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。(2)收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。(3)收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。土地取得费的概念、

44、构成及计算方法土地取得费的概念、构成及计算方法 (一)土地取得费的概念 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 (二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费 国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据中华人民共和国土地管理法(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助

45、费以及地上物补偿费和青苗补偿费。”根据土地管理法的规定，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。由于与被征地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。 根据土地管理法的中第四十七条规定：“征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的610倍；征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的46倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级

46、人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。我国土地估价的产生背景和发展过程我国土地估价的产生背景和发展过程。改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年土地管理法颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用

47、地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了土地估价师资格考试暂行办法，规定对土地估价资格实行全国统一考试。可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。1建立

48、了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度；建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。2003年12月19日国务院办公厅转发了财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通

49、知(国办发2003101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业二十多年来改革和发展的充分肯定。例题：土地估价是( )的一种。A房地产中介B房地产咨询C房地产经纪D房地产证券答案：A.房地产中介2形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程、农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程两个国家标准和三个行业标准，以及土地估价报告规范格式、城市地价动态监测技术规范等技术标准

50、，出版了土地估价师资格考试系列教材、城市土地价格调查与动态监测、中国城市地价图集、城市地产评估等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论研究体系。3形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，

51、自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收人累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。5有力地配合国有企业改革据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型

52、集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。6土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路2002年，国土资源部按照国务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会，仅2004年，就有十多个省市成立了土地估价的行业自律组织。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。虚假评估手法面面观国有资产虚假评估的手段很多，目的是将企业的净资产作低、作为负数。通过虚假评估，几

53、亿的国有资产可以轻易地在账面上缩水为几千万。低估国资流失的暗渠低估的手段要较高估繁杂，花样也多。其中利用账面价值代替实际价值的手法最为常见。一项价值几千万元的国有资产使用几年后，其市场价仍可卖到1000万元以上，但从公司账面看，由于公司财务记账采取折旧的方式记账，往往在账面上反映的价值只有几百万元，甚至为零。通过这种手法，大量价值不菲的国有资产可以被隐蔽起来，国有资产可以被堂而皇之地低价处理掉。另外，在评估基准日上作文章也是虚假评估惯用的手法之一。一般在评估报告上都有一个基准日，由于基准日的不同，评估资产的价值也不同，比如土地等稀缺资源，其价格往往是与日俱增，对于这样的资产，选择一个较早的评估

54、基准日，也就意味着可以获得一个较低的评估价格。类似变换评估基准日的做法，在评估有效期内作文章也是低估资产价值的重要手段。评估报告的有效期一般是一年，而这一年内被评估资产价值可能发生很大变化，但是购买方仍旧按照评估时的价格购买。比如一项没有完工的工程，每平方米评估价格不到几百元，但是评估之后，利用国有资金加紧施工，在不到一年的时间内竣工并以几百元每平方米的价格卖掉，而此时的资产价格已经至少每平米2000元了。同时，在故意低估资产价值里，最常见的是故意低估无形资产或忽略无形资产造成国资流失。由于无形资产不具有明显的实物载体，是一些看不见、摸不着的、直观性差的资产，具有依附性的特点；无形资产所有权和使用权的所属及有效性不如有形资产明确，总是模糊地胶粘在一起的，这种模糊性的特点给无形资产的评估带来了困难，也给任意评估造假者提供了可趁之机。高估骗贷者的帮凶今年披露的上海浦东发展银行被以虚假按揭的手法骗贷6.5亿元的大案，该案的一个典型特点就是骗贷者买通了评估机构，虚高评估抵押房产价值，套取银行资金。从技术层面上看，现在评估资产价值的方法主要有收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法四种。而这四种评估方法都有自己的缺陷，这些评估方法中的天然缺陷就为虚高评估资产价值提供了可趁之机。以收益现值法为例