北碚衡器厂地块经济测算(调)

1、 谨呈：编制时间：2013.10 RESEARCH机构: 重庆品固房地产营销策划有限公司北碚衡器厂地块经济测算方案 品固地产（重庆）报告目录一、土地出售收益估算二、自主开发收益估算三、联合开发收益估算 品固地产（重庆）报告数据说明：1、项目容积率设定为3.0。2、项目用地面积为45亩。3、土地购置费用2500万，转性质补交土地出让金2000万，合计4500万。4、报告中所涉及的所有数据均为市调结果以及土地交易网搜集结果。 品固地产（重庆）分类数值备注总建筑面积90000商业建筑面积4500本地块昭示性强的区域有限，商业建议作为小区配套，以5%计算住宅建筑面积85500扣除商业面积物管用房面积4

2、50按规定总建筑面积在1-10万，以5计算，且不可销售住宅地下停车位数量616个住宅按每套面积100，地下90%计算；商业按地下70%计算。商业地下停车位数量32个地下停车库面积22680按地下每个车位35计算项目数据分析 品固地产（重庆）土地市场（2012至今）时间地块名称土地面积(）容积率上限规划建面（）楼面地价（元/）成交总价（万元）竟得公司土地规划用途2013-9-27北碚区蔡家组团L标准分区L01-1/01号宗地851512170302 2008 34200重庆正源溢沣置业有限公司 二类居住用地 2013-09-05北碚区北碚组团A标准分区A28-1/03号宗地 1406831140

3、683 2801 39400保利房地产(集团)股份有限公司一类居住用地 2013-09-18北碚区北碚组团B标准分区B46-4/05号宗地84482.521120 2700 5703重庆市南北房地产有限公司二类居住用地、商业用地商务用地2013-9-5北碚区北碚组团A标准分区A26-1/02、A27-1/02号宗地1441901144190 2469 35600保利房地产(集团)股份有限公司一类居住用地2013-9-5北碚区北碚组团A标准分区A73-3/04、A73-1-1/04号宗地1474001147400 2510 37000重庆融创基业房地产开发有限公司一类居住用地2013-6-28北

4、碚区蔡家组团G标准分区G24-1/03、G24-3/04号宗地507303.09156624 1883 29500重庆中昂置业有限公司商住2013-6-28北碚区蔡家组团L标准分区L32-2/02、L26-1/02号宗地511642.47126170 1934 24400重庆新兴丰能置业有限公司二类居住用地2013-6-28北碚区蔡家组团L标准分区L31-2/02、L25/02号宗地565122.69152166 1768 26905新兴丰能地产二类居住用地 2013-05-10北碚区蔡家组团M标准分区M05-02/04、M37-01/03号地块2013191.85372700 1470 54

5、787重庆市金科实业（集团）有限公司二类居住2013-3-25北碚区北碚组团B标准分区B48-3/05地块26887253774 2808 15100重庆棠国房地产开发有限公司其他普通商品住房用地2013-3-25北碚区蔡家组团N分区N03-02/01、N09-01/02地块767161.74133486 1648 22000重庆上善置地有限公司其他普通商品住房用地2012-12-31北碚区北碚组团A分区A72-1/02地块247081.844474 2563 11400重庆群田置业有限公司其他普通商品住房用地 2012-12-17北碚组团温泉城运河分区H2-1/02地块126031.5189

6、05 1040 1967重庆广居置业发展有限公司其他普通商品住房用地 2012-12-17北碚组团温泉城运河分区G3-9/01、G3-11/01、G3-12/01地块3179473953841 476 45390重庆睿和鑫实业发展有限公司重庆九景元置业发展有限公司 其他普通商品住房用地2012-12-4北碚区北碚组团A分区A19-1/02、A25-1/02地块1152811.7197554 2683 53000重庆市沿科实业有限公司其他普通商品住房用地 2012-12-04北碚区蔡家组团H分区H24-01/03、H24-04/03地块722302.1151683 1472 22322重庆成高置

7、业有限公司其他普通商品住房用地 2012-12-03北碚区北碚组团B标准分区B43-1-1/03、B44-2/06号宗地654671.7110175 1791 19737重庆景尚置业有限公司其他普通商品住房用地 2012-04-23北碚蔡家组团M分区M59/03、M61-02/02、M55-02/02号宗地1947481.9369454 1265 46721金科地产其他普通商品住房用地 2012-04-16北碚区蔡家组团L分区L10/2地块226772.556693 1140 6464重庆启昌实业有限公司二类居住用地2012-3-14北碚区蔡家组团H分区H03-02/03、H07-01/03地

8、块1908013.66698400 820 57299重庆栩宽房地产开发有限公司商业金融业用地教育科研设计用地、二类居住用地北碚区2012年至今共招拍挂土地20块，其中蔡家组团10块，北碚组团8块，温泉城运河分区2块。 品固地产（重庆）平均楼面价格测算温泉城分区内地块与本项目相距较远，参考意义较小，固选择北碚区组团、蔡家组团内二类居住用地或其他普通商品房用地的价格作为本项目测算的基础数据。地块名称容积率上限规划建面（）楼面地价（元/）成交总价（万元）竟得公司土地规划用途蔡家组团L标准分区L01-1/01号宗地2170302 2008 34200重庆正源溢沣置业有限公司 二类居住用地北碚组团B标

9、准分区B46-4/05号宗地2.521120 2700 5703重庆市南北房地产有限公司二类居住用地、商业用地、商务用地蔡家组团G标准分区G24-1/03、G24-3/04号宗地3.09156624 1883 29500重庆中昂置业有限公司商住蔡家组团L标准分区L32-2/02、L26-1/02号宗地2.47126170 1934 24400重庆新兴丰能置业有限公司二类居住用地蔡家组团L标准分区L31-2/02、L25/02号宗地2.69152166 1768 26905新兴丰能地产二类居住用地蔡家组团M标准分区M05-02/04、M37-01/03号地块1.85372700 1470 547

10、87重庆市金科实业（集团）有限公司二类居住北碚组团B标准分区B48-3/05地块253774 2808 15100重庆棠国房地产开发有限公司其他普通商品住房用地蔡家组团N分区N03-02/01、N09-01/02地块1.74133486 1648 22000重庆上善置地有限公司其他普通商品住房用地北碚组团A分区A72-1/02地块1.844474 2563 11400重庆群田置业有限公司其他普通商品住房用地北碚组团A分区A19-1/02、A25-1/02地块1.7197554 2683 53000重庆市沿科实业有限公司其他普通商品住房用地蔡家组团H分区H24-01/03、H24-04/03地块

11、2.1151683 1472 22322重庆成高置业有限公司其他普通商品住房用地北碚组团B标准分区B43-1-1/03、B44-2/06号宗地1.7110175 1791 19737重庆景尚置业有限公司其他普通商品住房用地蔡家组团M分区M59/03、M61-02/02、M55-02/02号宗地1.9369454 1265 46721金科地产其他普通商品住房用地蔡家组团L分区L10/2地块2.556693 1140 6464重庆启昌实业有限公司二类居住用地蔡家组团H分区H03-02/03、H07-01/03地块3.66698400 820 57299重庆栩宽房地产开发有限公司商业金融业用地、教育

12、科研设计用地二类居住用地平均楼面价1526通过计算北碚区平均楼面均价为1526元/ 品固地产（重庆）土地价格测算（相似比较法）楼面地价：1526元/土地价格：1526元/（楼面地价）3.0（容积率）666.67（/亩） = 305.20万元/亩通过相似比较法测算，土地价格为305.20万元/亩；品固认为：按照地价误差5%计算，本项目土地价格范围为289.94320.46万元/亩。通过计算本项目地块市值约1.31.44亿。 品固地产（重庆）土地收益测算分类金额（万元）扣税比率小计（万元）备注营业税130005%650销售价格的5%印花税130000.05%6.5销售价格的万分之5增值税80503

13、,282.50 增值额增值税税率（50%） - 扣除项目金额扣除系数（15%）合计3939土地再次交易需缴纳营业税、增值税、印花税。（企业所得税需根据企业经营情况，及审计报告，暂未列入计算）土地按1.3亿元出售，扣除原土地费用及相关税费后，本项目可获利4561万元；小结目前北碚区组团地块成交量较小，且容积率较低，本项目通过相似比较法计算，其市值约1.31.44亿元。若直接交易土地，按1.3亿元出售土地，扣除原土地费用及其他相关税费后，本项目将获利在 4561万元。直接卖地 品固地产（重庆）物业价格测算（住宅）目前北碚老城区在售项目较少，仅有天生上品、泰吉滨江、四联悦苑三个在售项目。天生上品四联

14、悦苑泰吉滨江本案项目名称泰吉滨江四联悦苑天生上品业态高层高层高层占地面积（）26640012717暂无容积率2.54.0暂无建筑面积（）66600050492.91暂无面积区间（）47-154 (跃层)暂无55-95均价（元/）775067006500 品固地产（重庆）物业价格测算（住宅）项目建面售价（元/）景观（15）地段（15）交通（15）配套（15）生活氛围（20）升值潜力（20）总分（100）权重比例（%）修正权重权重均价天生上品65001313141416168640%1.00 2600 泰吉滨江77501514131315209020%0.96 1481 四联悦苑670013141

15、41416168740%0.99 2649 本案151314141515861.00 6730 根据本项目地块容积率指标推断，本项目的产品亦集中在高层物业，固选择四联悦苑、天生上品、泰吉滨江等3个项目作为物业价格测算依据。通过计算预计本项目住宅销售均价为6730元/ 品固地产（重庆）物业价格测算（商业）通过对地块周边街道走访了解到沿街门面价格，作为测算基础数据。业态面积（）租金（元/月）单方租金（元/月/）餐饮40170042.5餐饮50150030餐饮2070035餐饮30150050餐饮30200066.67副食30150050副食40140035平均租金42.92一层商业价格估算：42.

16、92 （元/月/） X 240 （月）=10300 （元/） 。建议本项目商业一层销售价格按10000元/ 计算，二层价销售格按6000元/计算，均价为8000元/ 。（通常二层商业价格为一层商业价格的60%）备注：商业价格按租金的20年收回投资成本测算。 品固地产（重庆）物业价格增长率通过纵向对比2012年、2013年的房价可得，年增率约在 -0.5%3.5%。本项目住宅年增长率按3%计算 品固地产（重庆）项目总体收益本项目体量较小，建议分3期开发，先推1、2期住宅，待前期业主入住后，推出商业及车位。分期物业数量（或个）单价（元/或元/个）经济收入（万元）备注一期住宅400006730269

17、20 二期住宅450506932 31228 年增幅3%，面积扣除物管用房450三期商业450080003600商业无法划分1，2F面积，暂按均价计算车位454900005832泰吉滨江一期车位销售约9万元/个项目总收益67580至本项目销售截止时，预计可达到67580万元的销售收入。 品固地产（重庆）项目住宅成本测算类别单方造价（元/）建筑面积（）成本（万元）备注土地费用500.00 855004275.00 工程前期费65.00 85500555.75 规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建筑安装工程费用1500.00 8550012825.00 建设配套费

18、用200.00 855001710.00 区县配套费用工程建设监理费15.00 85500128.25 建安成本1%建设单位管理费51.45 85500439.89 前三项总和3%营销费用225.26 855001925.97总销额67580万元*3%税费750.89 855006420.11总销额67580万元*10%管理费用90.00 85500769.50 60元/基础设施费250.00 855002137.50 250元/（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费75.00 85500641.25 建安成本的5%计提资金利息371.04 855003172.38 总成本的10

19、%小计4094.86 35011.04 通过计算本项目住宅单方造价为4094.86元/，总成本为35011.04万元。 品固地产（重庆）项目商业成本测算类别单方造价（元/）建筑面积（）成本（万元）备注土地费用500.00 4500225.00 工程前期费65.00 450029.25 规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建筑安装工程费用2500.00 45001125.00 建设配套费用200.00 450090.00 区县配套费用工程建设监理费25.00 450011.25 建安成本1%建设单位管理费81.73 450036.78 前三项总和3%营销费用225

20、.26 450098.75总销额67580万元*3%税费750.89 4500329.17总销额67580万元*10%管理费用90.00 450040.50 60元/基础设施费250.00 4500112.50 250元/（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费125.00 450056.25 建安成本的5%计提资金利息480.07 4500216.03 总成本的10%小计5292.95 2381.83通过计算本项目商业单方造价为5292.95元/，总成本为2381.83万元。 品固地产（重庆）项目总成本测算通过计算本项目总成本为44196.87万元。 分类面积（）单方造价（元/）

21、成本（万元）备注住宅855004094.86 35011.04 商业45005292.95 2381.83 车库2268030006804.00 648个地下停车位，按35/个计算总成本44196.87 品固地产（重庆）前期启动资金测算类别单方造价（元/）建筑面积（）成本（万元）备注土地费用4500.00 土地费用工程前期费65.00 40000260.00 规划设计费、勘测费、测绘费、三通一平、水电增容费、可行性研究费、规费建设配套费用200.00 40000800.00 区县配套费用营销推广费用112.6340000450.52总销额67580万元*1.5%管理费用90.00 400003

22、60.00 90元/基础设施费250.00 400001000.00 250元/（室外管网、水电表、绿化、监控、供配电系统等）预备费78.00 40000312.00 建安成本的5%计提资金利息767.68 前期费用的10%小计8450.20通过计算本项目前期启动资金约为8450.20万元。备注：建安成本采取建筑公司全垫资的方式处理。 品固地产（重庆）企业经济效益分析现金流入量分析表（单位：万元)项目现金流入量分析表年序T年限银行贷款销售收入当年现金流入量备注02013年00012014年000暂未销售22015年250026920 29420 贷款2500万元，销售住宅4万方32016年03

23、1228 31228 销售住宅4.505万方42017年09432 9432销售商业0.45万方，车位648个现金流入量总计70080说明：年限指自上年末到该年末的年限。通过计算本项目2017年末现金流入量为70080万元 品固地产（重庆）现金流出量分析表企业经济效益分析（单位：万元)项目现金流出量分析表年序 T年限直接投资支出间接投资支出当年现金流出量 备注土地成本支出建安配套投资营销费用税金资金利息其他费用 02013年4500000004500.00 土地费用12014年0000000.00 暂未修建22015年011349.80 1261.04 3003.56 1489.04 312.

24、00 17415.44 32016年012914.59 1434.43 3416.55 1693.78 354.90 19814.26 42017年01740.78141.87 337.90 216.03 56.25 2492.83 现金流出量总计44222.52说明：年限指自上年末到该年末的年限。通过计算本项目2017年末现金流出量为44222.52万元 品固地产（重庆）现金流量分析表企业经济效益分析项目现金流量分析总表年序T年限当年现金流入量当年现金流出量当年净现金流量累计净现金流量备注02013年0 4500.00 -4500.00 -4500.00 12014年0 0.00 0.00

25、-4500.00 22015年29420 17415.44 12004.56 7504.56 32016年31228 19814.26 11413.95 18918.51 42017年9432 2492.83 6939.17 25857.69 项目运作终期累计净现金流量25857.69说明：年限指自上年末到该年末的年限。（单位：万元)通过计算本项目运作终期累计现金流量25857.69万元 品固地产（重庆）敏感性测算 成本变动对各项经济指标的影响 分类估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（100%）（95%）（90%）（105%）（110%）单方造价(元/)住宅4094.86 3890.12

26、 3685.37 4299.60 4504.34 商业5292.95 5028.30 4763.66 5557.60 5822.25 车库30002850.00 2700.00 3150.00 3300.00 销售收入(万元)67580 67580 67580 67580 67580 总成本(万元)44196.87 41987.03 39777.19 46406.72 48616.56 税前利润(万元)30141.35 32266.59 34476.43 27846.90 25637.06 税后利润(万元)23383.34 25593.18 27803.02 21173.49 18963.65

27、 总投资回报率（%）52.91%60.95%69.90%45.63%39.01%销售毛利率（%）44.60%47.75%51.02%41.21%37.94%销售净利率（%）34.60%37.87%41.14%31.33%28.06%由上表可以看出，成本变化对本项目收益影响巨大，在成本控制为原成本的90%时，收益达到了最大，建议合理控制成本，提高项目收益。 品固地产（重庆）敏感性测算 售价变动对各项经济指标的影响 由上表可以看出，售价变化对本项目收益影响巨大，在售价增长为原售价的110%时，收益达到了最大，建议提升品质，从而拔高售价，提高项目收益。分类预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价（1

28、00%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/)住宅6836.94 6495.09 6153.25 7178.79 7520.63 商业8000.00 7600.00 7200.00 8400.00 8800.00 车位90000.00 85500.00 81000.00 94500.00 99000.00 销售收入(万元)67580.21 64201.20 60822.19 70959.22 74338.23 总成本(万元)44196.87 43714.30 43231.08 44680.74 45163.86 税前利润(万元)30141.35 26907.05 23673.31 33374.44 36608.19 税后利润(万元)23383.34 20486.90 17591.11 26278.48 29174.37 总投资回报率（%）52.91%46.87%40.69%58.81%64.60%销售毛利率（%）44.60%41.91%38.92%47.03%49.25%销售净利率（%）34.60%31.91%28.92%37.03%39.25% 品固地产（重庆）投资收益测算序号经济指标数值备注1销售收入（万元）67580 2住宅总成本（万元