房地产投资分析重点(考试必备)

1、第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述一、房地产投资的含义一、房地产投资的含义（二）房地产投资的含义 是经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（一）按投资形式分为直接投资和间接投资1、直接投资（投资者直接参与开发或购买房地产）（1）房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资（2）房地产置业投资（期房、现房、二手房）长期置业投资可以获得保

2、值、增值、收益和消费第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（一）按投资形式分为直接投资和间接投资2、间接投资（资金投入到房地产相关的证券、基金）（1）投资于房地产开发企业发行的债券和股票（2）投资于房地产投资信托基金（如越秀城建2005年在香港发行的内地第一支REITs）（3）投资于房地产抵押贷款支持证券（如“建元2005-1”）二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（二）按房地产投资用途不同的划分1、地产投资2、住宅房地产投资3、商业房地产投资4、工业房地产投资二、房地产投资的类型二、房地产投资的类型（三）按房地产投资经营方式不同的划分1、出售型

3、房地产项目投资2、出租型房地产项目投资3、混合型房地产项目投资第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的三、房地产投资的目的（二）避税收入 是指因提取房地产折旧而降低所得税纳税基数，给投资者带来的收益。它是房地产投资者因拥有房地产而间接获得的收益。在有关政策和法规允许的范围内，加速折旧是扩大税收好处的基本途径之一。第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的（二）避税收入（二）避税收入 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，账目上可以通过加速折旧来

4、增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。房地产避税优势说明房地产避税优势说明 应交的所得税=所得税税收基数所得税率 所得税的税收基数一般是净经营收入扣除贷款利息、建筑物折旧后的余额。 会计上的折旧年限一般（税法规定房屋最低折旧年限为20年）短于建筑物实际耐久年限，在账目上可以通过加速折旧来增加收入扣除项，从而降低所得税的基数。房地产避税优势举例说明房地产避税优势举例说明 如一栋砖混结构房屋的建筑物原值为100万元，建筑物的自然耐久年限为50年，而会计上的折旧年限可取20年，该建筑物已经使用了10年，按照直线折旧法，会计上计算的折旧额为：100万（1020）=50万元。因此拥有该建筑物的企业在计算

5、折旧时，应按50万元折旧在税前收入扣除。而该建筑物的实际折旧额为100万（1050）=20万元，相当于会计账面上多提了30万元的折旧额，因此账面上的税前收入减少了30万元，也就可以少交纳30万元的相应所得税，即30万元25%（现行的所得税率）=7.5万元。第一节第一节 房地产投资概述房地产投资概述三、房地产投资的目的（二）避税收入提高房地产投资避税收入的途径：提高房地产投资避税收入的途径：1、扩大房地产投资规模2、争取加速折旧3、操纵应纳税所得额4、控制开始获利年度第三节第三节 常用基本概念常用基本概念四、关于财务杠杆2、财务杠杆、财务杠杆 利用借贷资金扩大自有投资产出通常被称为财务杠杆。 资

6、产回报率与贷款利率（或借贷成本）之间的差价称之为利差。高杠杆投资中，即使较小的有利利差也可能急剧扩大自有资本的收益率；一个小小的不利利差，也会带来自有资本的负收益率。这使我们认识到财务杠杆不是在所有情况下都可以为投资者带来收益。第三节第三节 常用基本概念常用基本概念五、关于其他投资经济效果评价指标 2、收益率（1）全部投资收益率）全部投资收益率 全部投资收益率是在假设项目的全部投资都是投资者的自有资本的情况下所计算的某个投资项目的内部收益率。因为没有借款，所以它不考虑还本付息对现金流的影响，它反映的是全部已投入的自有资本的收益水平。 第四节第四节 房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法

7、与程序 房地产市场调查房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 房地产市场调查的重要性：基础数据和信息的获得最主要的途径。第四节第四节 房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 一、房地产市场调查方法一、房地产市场调查方法市场调查的方法主要包括以下几种：1、普查法2、抽样调查法（简单随机抽样、分层抽样、分群抽样；配额抽样、任意抽样、判断抽样）3、直接调查法（访谈调查或深度访谈调查、电

8、话调查、邮函调查、留置问卷调查）4、间接调查法（观察法、实验法）第四节第四节 房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 二、房地产市场调查程序二、房地产市场调查程序1、提出问题，确定调查的目的2、决定收集资料的方法（一手资料、二手资料）3、制定调查计划、设计调查表4、选样5、数据处理、分析与解释6、提出调查报告 第四节第四节 房地产市场调查的方法与程序房地产市场调查的方法与程序 二、房地产市场调查程序二、房地产市场调查程序根据调查目的不同，调查方法可分为：1、探测性调查2、描述性调查3、因果性调查4、预测性调查第二节第二节 房地产开发项目区位分析房地产开发项目区位分析一、影响房地产

9、开发项目选择的因素分析一、影响房地产开发项目选择的因素分析先简要介绍1、地域的分析与选择（宏观区位条件）2、具体地点的分析与选择（即地块分析）3、在该地点上的开发潜力分析（技术、规划、财力多方面考虑的最佳利用）4、土地使用权获取方式分析（两种方式的利弊）5、具体影响因素分析（见下页） 第二节第二节 房地产开发项目区位分析房地产开发项目区位分析二、不同类型的房地产项目对区位的要求 1、居住项目、居住项目居住用地的区位选择应考虑以下主要因素：（1）市政公用和公建配套设施完备的程度（2）公共交通便捷程度（出行时间和出行支出，四点（居住地、工作地、购物中心、游乐场所）总距离最短）（3）环境因素（4）居

10、民人口与收入 如“闹中取静”的说法。第二节第二节 房地产开发项目区位分析房地产开发项目区位分析二、不同类型的房地产项目对区位的要求 2、写字楼项目、写字楼项目影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：（1）与其他商业设施的接近程度（2）周围土地利用情况和环境（工业或政府机构）（3）易接近性（交通便捷程度、停车位）第二节第二节 房地产开发项目区位分析房地产开发项目区位分析二、不同类型的房地产项目对区位的要求3、零售商业项目、零售商业项目商业项目的区位选择原则：（1）最短时间原则（1030分钟车程以内的距离）（2）区位易达性原则（近火车站、港口、汽车站）（3）接近购买力原则（人口门槛）（4）满足消费心

11、理原则（投其所好、差异化）（5）接近CBD原则（接受CBD辐射）第一节第一节 房地产开发项目总投资与房地产开发项目总投资与总成本费用的估算总成本费用的估算房地产开发的总成本费用有两种分类方法：（1）包括开发成本和开发费用。包括开发成本和开发费用。开发成本包括土地费用（土地使用权出让金和土地征用及拆迁安置补偿费）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期间税费、不可预见费。开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。在计算土地增值税扣除项目时应采用此类划分。第一节第一节 房地产开发项目总投资与房地产开发项目总投资与总成本费用的估算总成本费用的估算房地产开发的

12、总成本费用有两种分类方法：（2）包括开发直接费和开发间接费。包括开发直接费和开发间接费。开发直接费包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费。开发间接费包括管理费用、财务费用和销售费用、其他费用、开发期间税费、不可预见费。第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算2、前期工程费估算、前期工程费估算（实例见教材P246） 房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“五通一平”等阶段的费用支出。 （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用一般可按项目总投资的一定百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工

13、程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%3%。 （2）项目的水文、地质、勘探所需费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算2、前期工程费估算、前期工程费估算（3）土地开发中的“五通一平”（给水、排水、通电、通路、通讯、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和“五通”的费用。这些费用估算可根据实际工程量，参照有关标准进行。第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算3、基础设施建设费估算、基础设施建设费估算（实例见教材P246） 基础设施建设费是指建筑物

14、2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。 基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。一般说来，详细估算时，供水工程可按水增容量（吨）指标计算，供电及变配电工程可按电增容量（千伏安）指标计算，各类围墙、管线工程按长度米指标计算，室外道路按道路面积平方米指标计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算4、建筑安装工程费、建筑安装工程费（实例见教材P246

15、） 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内基本装修费等。（广州房屋造价信息） 建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费；设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等。第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算4、建筑安装工程费、建筑安装工程费 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算5、公共配套设施建设费估算、公共配

16、套设施建设费估算 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。第一节第一节 总投资与总成本费用估算总投资与总成本费用估算9、销售费用估算、销售费用估算 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。（1）广告宣传及市场推广费，一

17、般约为销售收入的2%3%。（2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。（3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。第二节第二节 收入税金估算和资金筹措收入税金估算和资金筹措2、租售价格的确定、租售价格的确定（1）房地产开发产品定价方法成本导向定价法（成本加成定价法和目标定价法）购买者导向定价法（认知价值定价法和价值定价法）竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）第二节第二节 收入税金估算和资金筹措收入税金估算和资金筹措二、税金估算二、税金估算5、土地增值税（先预征，结束后清算） 土地增值税是对转让国有土地使用权、地

18、上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。 是对转让房地产获取的增值额征收。 增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。第二节第二节 收入税金估算和资金筹措收入税金估算和资金筹措二、税金估算5、土地增值税、土地增值税（1）计算增值额的扣除项目：房地产开发成本（土地出让金、土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等）房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）旧房或建筑物评估价格（转让旧房地产时适用）转让房地产有关的税金（“两税一费”和印花税）财政部规定其他扣除项（按开发成

19、本的20%）第二节第二节 收入税金估算和资金筹措收入税金估算和资金筹措二、税金估算5、土地增值税、土地增值税（广州市计算举例）土地增值税实行四级超率累进税率，从30%60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。第二节第二节 收入税金估算和资金筹措收入税金估算和资金筹措二、税金估算5、土地增值税、土地增值税土地增值税的免税规

20、定：（1）纳税人建筑普通标准住房出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的（2）因国家建设需要征用的房地产（3）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。第二节第二节 收入税金估算和资金筹措收入税金估算和资金筹措三、房地产投资项目的资金筹措 1、房地产投资资金来源分析、房地产投资资金来源分析 房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。除了这三种形式，承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的渠道。还有向社会募集资金（发行股票、债券）、利用外资等。第三节第三节 借款还本付息的估算借款还本付息的估算一、还本付息的资金来源一般建设项目贷款本息偿还

21、的资金来源贷款本息偿还的资金来源有：1、利润（主要是未分配利润，见损益表举例）2、折旧费（由于折旧被提取后，暂时处于闲置，因而可以利用新增折旧基金作为偿还贷款来源）3、摊销费（如一些无形资产和递延资产要进行摊销，具有“沉淀”性质，可用于归还贷款）4、其他还款资金（主要包括预售（租）收入和一般销售收入）房地产开发项目主要还款资金来源第三节第三节 传统的财务分析指标传统的财务分析指标 一、基本指标1、收益乘数、收益乘数 收益乘数表示物业的市场价值（价格）与总收入或净收入之间的比率关系。该指标可用于将那些明显不能接受的项目加以剔除。 收益乘数按计算基数的不同，分为总收益乘数和净收益乘数。总收益乘数=

22、市场价格总收入；净收益乘数=市场价格净经营收益。总收益乘数更常用一些。二、各财务分析指标与报表的关系二、各财务分析指标与报表的关系分析内容基本报表静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部投资）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期利润表投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率清偿能力分析借款还本付息表资金来源与运用表资产负债表借款偿还期还本付息比率资产负债率流动比率速动比率资金平衡能力分析 资金来源与运用表其他价值指标、实物指标或比率指标第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 （1）投

23、资利润率）投资利润率 实际工作中可以将投资利润率分为税前投资利润率和税后投资利润率两种。 计算出来的投资利润率要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，如果预期的投资利润率（或收益率）高于或等于基准投资利润率（或收益率），说明该项目投资经济效益高于或相当于本行业的平均水平，可考虑接受；反之，一般不予接受。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 （2）投资利税率）投资利税率 投资利税率是项目利税额与总投资额的比值。其计算公式为：投资利税率=利税额总投资额100% 式中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和。 计算出的投资利税率同样也要与规定的行业标准投资利税率或行业

24、平均投资利税率进行比较，若前者大于后者，则认为项目是可以考虑接受的。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 （3）资本金利润率）资本金利润率 资本金利润率是项目的利润总额（或年平均利润总额）与项目资本金（即自有资金或权益投资）之比。其计算公式为：资本金利润率=利润总额资本金100%。 计算出的资本金利润率要与行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率进行比较，若前者大于或等于后者，则认为项目是可以考虑接受的。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 （4）资本金净利润率）资本金净利润率 资本金净利润率是项目所得税后利润与项目资本金之比。其计算公式为：资本金净利润率=

25、税后利润资本金100%。 资本金净利润率是投资者最关心的一个指标，因为它反映投资者自己出资所带来的净利润。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 （5）静态投资回收期）静态投资回收期 静态投资回收期是指以房地产投资项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期的计算具体有两种方法： 当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，投资回收期=项目总投资项目年平均收益额 例如，某投资者投资100万元购买一小型公寓项目进行出租，估计投入运营后各年的净租金收入稳定在10万元。求该项目的静态投资回收期。则根据公式得：投资回收期=100/10=10（年）第四节第四节 现代的财务分析

26、指标现代的财务分析指标 （5）静态投资回收期）静态投资回收期 投资回收期=项目总投资项目年平均收益额 采用以上公式计算需要具备3个条件：（1）全部投资额均发生在第1年年初；（2）投资当年即有净收益；（3）每年的净收益相等。一般情况下，以上3点难以同时满足。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标 （5）静态投资回收期（）静态投资回收期（见教材P232例6-4） 当项目投入经营后，每年收益额不太均衡、相差较大时，投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数1）（上期累计现金流量的绝对值本期净现金流量） 其中净现金流量和累计净现金流量可直接利用财务现金流量表（全部投资）中的计算求得。当累

27、计净现金流量等于零或出现正值的年份，即为项目静态投资回收期的最终年份。 该指标比较适用于对出租和自营的房地产项目投资回收的粗略评价。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标资产负债率资产负债率 资产负债率没有统一的合理范围，主要取决于项目或企业的盈利水平、银行贷款利率、各行业特点等。一般企业在40%60%，而一些资金密集型行业的企业如房地产开发企业的资产负债率一般在70%80%。 在分析时要结合资金利润率等指标，如自有资金利润率上升，且大于银行贷款利率时，说明负债经营、一定程度地提高资产负债率是有利的。反之，则不利。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标流动比率流动比率

28、计算公式：流动比率=流动资产流动负债100% 该指标主要反映流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力，流动比率越高，说明项目偿还债务能力越强。 传统观念认为流动比率为2左右比较合理，但是现在有些行业（如汽车、化工、家电以及房地产开发企业等）的流动比率都下降至1.2左右。第四节第四节 现代的财务分析指标现代的财务分析指标速动比率速动比率 计算公式：速动比率=速动资产流动负债100%，其中速动资产=流动资产存货 由于一般存货的变现能力较差，因此扣除了存货后计算的速动比率更能准确反映项目的短期偿债能力。 一般认为速动比率为1左右较安全，但是现在有些行业（如汽车、化工、家电、制药、家电等）流动比率一般只

29、有90%左右，而房地产开发企业这一比率可能在65%左右。第一节房地产投资项目不确定性概述第一节房地产投资项目不确定性概述二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素1、租售价格（以当前的租售价格估算未来）2、土地费用（若未获得土地使用权，则未知）3、开发周期（前期、建设期、租售期）4、建安工程费（事前估算，与实际承包商报价）5、融资成本（政府宏观调控政策的变化）6、建筑面积（若开发商未拿到批文，则未知）7、资本化率第一节房地产投资项目不确定性概述第一节房地产投资项目不确定性概述三、房地产置业投资项目的主要不确定性因素三、房地产置业投资项目的主要不确定性因素1

30、、购买价格2、权益投资比率3、租金水平4、出租率5、运营成本6、有效面积系数（主要针对写字楼、商场类物业）7、融资成本第三节第三节 敏感性分析敏感性分析四、单变量敏感性分析四、单变量敏感性分析 1、单变量敏感性分析的步骤（1）确定分析指标。（2）选择需要分析的变量。（常见的因素：项目投资额、租售价格、经营费用或成本、建设周期、投资收益率、建筑面积、出租率或空置率）（3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如5%、10%等）或不同取值的几种状态。（4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。第一节第一节 房地产投资项目决策概述房地产投资项