相关法律法规知识

1、相关法律法规知识物业管理法律法规 第八章相关法律法规知识 物业管理法律法规是调整物业管理关系的法律规范的总称。 物业管理关系是指人们在物业管理过程中形成的社会关系。 物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利义务关系。 物业管理法律关系的构成要素 主体、客体、内容物业管理法律关系 （二）物业管理法律关系 1、民事性质的法律关系，有三个特点（1）主体法律地位平等（2）大多由当事人自愿设立（3）当事人的权利义务一般是对等，即双方之间享有权利和义务。 2、行政管理性质的法律关系 行政管理性质的法律关系的主体之间有隶属关系，一方接受另一方的管理，在物业管理活动中

2、，国家行政机关依法行使管理的职权，业主、业主大会和物业管理企业等要服从其管理。物业管理法律规范的含义 （）物业管理法律规范的含义 法律规范是构成法律的细胞，法律是由许多法律规范构成的。法律规范是物业管理有序运作的基本前提和重要保障。在物业管理领域，没有法律规范，管理服务行为便无章可循。牧业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为规范。物业管理法律规范的结构 （二）物业管理法律规范的结构 法律规范的表达方式不能含糊，必须有一个严谨

3、的逻辑结构，即由假定、处理、制裁3部分组成，法学上称之为法律规范3要素。 1、假定 2、处理 3、制裁物业管理法律规范的表现形式 （三）物业管理法律规范的表现形式 目前我国物业管理法律规范的表现形式主要有以下几种： 1、“宪法 2、法律 3、行政法规 4地方性法规 5规章 6司法解释 7政策文件 8其他规范性文件物业管理法律责任三、物业管理法律责任法律责任包括：民事责任、行政责任和刑事责任民事责任是民事主体违反合同义务或法定民事义务而应承担的法律后果，主要包括违约责任和侵权责任。物业管理违约责任是指一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定，依法应当承担的继续履行、采取补救措施、赔偿损失等

4、民事责任。行政责任是指物业管理行政车体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律法规刑事责任是行为人违反刑法的规定、实施犯罪行为所应承担的法律责任，一由国家审判机关依法给予行为人以相应的行事制裁。物业管理条例第六十三条规定：“物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发自制证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和直接责任人员的行事责任。”或前获广巅场而顽而r顿面绣瓦拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；附加刑包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。民法 第二节物业管理法律法现 民法是调整平等主体的自然人之间、一法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业管

5、理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范，因此需要重点了解掌握。民法通则中常用的法律规定 民法通则中常用的法律规定有： 1、民法的基本原则2、对公民和法人民事权利能力和民事行为能力的规定。3、对民事法律行为和代理的规定 4、对民事权利的规定5、对民事责任的规定6、诉讼时效制度中华人民共和国合同法二、中华人民共和国合同法1合同法的基本原则平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德等基本原则是从事交易活动的当事人必须遵循的行为模式。在签订物业服务合同时，双方处于平等地位，应该在权利义务对等的基础上订立合同，一方不得将自己的意志强加于另一方。2订立合同时要注意的问题法

6、律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如物业服务合同，房屋转让合同、房屋租赁合同都应采用书面形式。3关于合同效力的规定包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更合同的法律后果等。合同生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。在物业管理领域，民事主体要想使自己签订的合同具备法律效力，就必须使其符合合同法对有效合同的规定。4、对履行合同的规定当事人协商一致，可以变更合同。合同法对合同转让的几种情形作了规定，以避免由于合同的转让而可能导致的纠纷。合同的终止可能由多种情形导致，无论哪种情形，当事人之间的权利义务关系都会消灭。当事人如果协商一致，可以解除合同

7、。该部分的条款还对解除合同的法定率由作了规定。目前很多物业管理纠纷是在物业服务合同履行过程中，因一方或双方履行合同不符合约定而引发的，在解决这类问题或追究责任的过程中要适用合同法的这部分规定。5、对合同的变更、转让和终止的规定6对违约责任的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、来改补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法中规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承担违约责任的方式等内容。物业管理条例 三、物业管理条例 1、告知制度 住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房

8、地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主住宅小区的业生大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议好主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业倒主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业管理条例 2业主委员会备案制度 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

9、3招标投标制度 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理条例4、承接验收制度物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；牧业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。5保修责任制度建设单位应当技照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权利时，责任人应当及时维护

10、养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维护养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。6交接制度物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。物业管理条例7、资质管理制度国家对从事物亚百理活动的企业实行资质管理制度。8人员资格制度从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。9专项维修资金制度住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。10

11、报告制度对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。业主的4项权益 （二）业主的4项权益 1业主大会有权选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权213以上通过。 2业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 3物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房

12、的用途。 4专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。物业管理企业的7项权责（三）物业管理企业的7项权责1、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。2、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。3、物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应加服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益。4、物业服务收费应当遵循合理、

13、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。6违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。7物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业

14、主依法办理有关手续。4项禁止行为 （四）4项禁止行为 1、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动：物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 2、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 3、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 4、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益。2项书面合同 （五）2项书面合同。 1、前期物业服务合同 在业

15、主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 2、物业服务合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。授权4项规定 （六）授权4项规定 1、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、市、自治区、直辖市制定。 2、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 3、

16、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 4、专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。前期物业管理招标投标管理暂行办法四、前期物业管理招标投标管理暂行办法2003年6月26日，为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部颁布了前期物业管理指标投标管理暂行办法（建住房2003 130号）。业主和业主大会通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行。该办法自2003年9月1日起施行。前期物业管理招标投标管理暂行办法的主要内容有：1前期物业管理招

17、标投标应当遵循的原则和监督管理机构。2前期物业管理招标的组织实施方式和应该注意的问题。3投标的程序和注意事项。4对开标过程的规定、评标委员会的组成方式、评标委员会委员的任职资格、评标结果的产生过程、注意事项和中标结果的通知与签约等。前期物业管理招标投标管理暂行办法全文见本书附录2。业主大会规程五、业主大会规程在物业管理条例颁布后，为了进一步规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权利，根据物业管理条例，建设部于2003年6月26日颁布了业主大会规程（建住房20031 131号），将物业管理条例中的有关规定细化，使其更具操作性。业主大会规程的主要内容包括以下几个方面：详细规定业主大会的筹

18、备程序和筹备机构2、进一步明确业主大会的职责。3、规定了业主大会的议事规则、业主公约应当具备的主要内容。4、规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、作出有效决定必须具备的条件。5、业主委员会的产生方式、机构设置职责和业主委员会委员的任职条件。6明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形。7业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等。业主大会规程全文见本书附录3。物业服务收费管理办法 六、物业服务收费管理办法 新的物业服务收费管理办法突出表现在以下4点： 1、物业服务收费将告别政府统一定价 2、引入了物业服务费用“酬金制”形式 3、明确了物业公用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不算物业成本当通过