房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战

1、1房地产项目成本全过程房地产项目成本全过程成本精细化管理与造价控制成本精细化管理与造价控制操作实战操作实战 2总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控

2、制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 3土地政策变化对项目成本的影响土地政策变化对项目成本的影响 一一成本管理需要跨职能合作成本管理需要跨职能合作 二二 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 金融金融( (货币货币) )政策变化对投资成本的影响政策变化对投资成本的影响 三三五五房地产开发企业全面成本构成的主要内容房地产开发企业全面成本构成的主要内容 六六成本管理需要关注的全过程与细节成本管理需要关注的全过程与细节 将客户需求纳入目标成本

3、管理将客户需求纳入目标成本管理 四四七七房地产企业的供应链管理房地产企业的供应链管理 如何确定产品的价格和利润率以确定成本如何确定产品的价格和利润率以确定成本 八八4 随着国家经济的日益发展和土地的不断减少，国家相继出台了一系列的控制性文件 ：关于当前进一步从严土地管理的紧急通知关于当前进一步从严土地管理的紧急通知、关于严明法纪坚决制止土地违关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知法的紧急通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范、关于调整中央分成关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知的新增建设用地土地有偿使用费分配方式的通知、关于加大闲置土地

4、处置力度的关于加大闲置土地处置力度的通知通知、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、土地储备管理办法土地储备管理办法、关于认真贯彻关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强进一步加强土地供应调控的通知土地供应调控的通知、土地登记办法土地登记办法、国务院办公厅关于严格执行有关农村国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知集体建设用地法律和政策的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知国务院关于促进节约集约用地的通知、中中华人民共和国耕地占用税暂行条例华人民共和国耕地占用

5、税暂行条例等等 ，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，上述政策主要目的在于严格控制土地供应量，强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度强制实施土地的招标、拍卖或挂牌出让制度。 房地产开发竞争模式由房地产开发竞争模式由“土地竞争土地竞争”向向“产品、品牌竞争产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也的转变，赢利模式也由由“土地升值土地升值”向向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。原来的土转变。原来的土地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资地转让模式已转向土地公开招拍挂的商业运作模式，土地的问题实际上已经归结成资金

6、问题。金问题。 资金与管理成为房地产开发竞争的核心。资金与管理成为房地产开发竞争的核心。一一土地政策变化对项目成本的影响土地政策变化对项目成本的影响5 国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正国家对房地产开发商贷款的管理日趋严格，对房地产行业信贷政策的调控力度正逐步加强。逐步加强。关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见规定：对项目资本金达不规定：对项目资本金达不到到35%35%贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款；2007 2007 年年9 9 月月27 27 日央行和银监会发日央行和

7、银监会发布了布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求申请购买第二套，要求申请购买第二套( (含含) )以上住房以上住房的借款人，首付比例不得低于的借款人，首付比例不得低于4040，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.11.1倍；倍；1212月月1212日，央行、银监会发布日，央行、银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，明确，明确第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。第二套房贷应以借款人家庭为单位，认定房贷次数。20082008年年关于进一步加强房地产关于进一

8、步加强房地产行业授信风险管理的通知行业授信风险管理的通知和和关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知等文件等文件的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货的出台，强化了对房地产企业贷款的监查。此外，随着通货膨胀的加剧和适当从紧货币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间币政策的实施，存款准备金率和商业贷款基准利率也多次上调。这些政策将直接或间接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，接影响着房地产企业的信贷融资问题，加大了房地产开发企业融资风险和融资成本，对项目开

9、发进度、资金使用安排等产生一定的影响。对项目开发进度、资金使用安排等产生一定的影响。 从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现从紧的金融政策有可能带来公司销售收入的下降或项目开发的滞后，对公司未来现金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，金流产生滞后效应，对公司的利润会带来不良影响。为防范这种风险，应采取加大营应采取加大营销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。销力度、多渠道融资等措施，以化解金融从紧政策带来的负面影响。 二二金融金融( (货币货币) )政策变化对投资成本的影响政策变化对投资成本的影响 6房地产开发企业全

10、面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。房地产开发企业全面成本构成按照用途大致可分成三块：开发成本，税费，期间费用。1.1.开发成本开发成本 1.1土地征用及拆迁补偿费，指开发商为取得土地使用权而支付的费用，包括地价款、拆迁补偿费、耕地占 用税 、青苗补偿费等，大约占成本费用总额的25%； 1.2前期工程费，指取得土地使用权后，项目开发前发生的项目前期准备费用，包括项目筹建、规划设计、勘察测绘、可行性研究及“三通一平”等费用； 1.3基础设施费，指项目开发过程中发生的建筑安装工程费以外的费用，包括市政配套费、给水系统费、雨污水系统费、供电系统费、有线电视工程费、电话通讯工程

11、费、宽带工程费、智能化系统费、园林环境工程费； 1.4配套设施费用，指项目建成后产权不归开发商所有，收益也不归开发商的公共设施，包括景观、门庭，产权不归开发商的车库、垃圾处理站等费用。 上述2-4项费用合计大约占成本费用总额的10%。 1.5建筑安装工程费，指项目开发过程中发生的建筑、安装工程费用。包括建筑费用、安装费、安装工程费、装修费、样板房/售楼处装修费用、监理费、工程造价咨询费等，大约占成本费用总额的45%； 2.2.税费税费 包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、土地使用税、综合规费，大约占成本费用总额的10%3.3.期间费用期间费用 包括营销费用、管理费用、财

12、务费用，这三项费用大约占成本费用总额的10%。 三三房地产开发企业全面成本构成的主要内容房地产开发企业全面成本构成的主要内容 71.1.房地产项目定价方法房地产项目定价方法 1.1 1.1成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。成本加成定价法：在单位产品成本的基础上加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。成本中包含了税金，售价减成本等于利润。利润的多少是按成本的一定比例计算。 单位产品价格单位产品价格= =单位产品成本单位产品成本（1+1+加成率）加成率） 1.2 1.2目标收益定价法：

13、在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。目标收益定价法：在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。 确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金确定目标收益率：目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。利润率等多种不同的形式。 确定目标利润：目标利润确定目标利润：目标利润= =总投资额总投资额目标投资利润目标投资利润 目标利润目标利润= =总成本总成本目标成本利润目标成本利润 目标利润目标利润= =销售收入销售收入目标销售利润目标销售利润 目标利润目标利润= =资金平均占用额资金平均占用额目标资金利润率

14、目标资金利润率 计算售价：计算售价： 售价售价= =（总成本（总成本+ +目标利润）目标利润）/ /预计销售面积预计销售面积 目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。目标收益率适用于市场上具有一定影响力的企业及市场占有率较高或具有垄断性质的企业。 1.31.3售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得售价加成定价法：以产品最后的售价为基数，按销售价的一定比率来计算加成率，最后得出产品的售价。出产品的售价。 单位产品售价单位产品售价= =单位产品成本单位产品成本/ /（1-1-加成率）加成率） 四四如何确定产品的价格和利

15、润率以确定成本如何确定产品的价格和利润率以确定成本82.2.利润率及目标成本的确定利润率及目标成本的确定 1.1 1.1目标利润的确定目标利润的确定 目标利润率法，公式如下目标利润率法，公式如下 上年利润基数法，公式：目标利润上年利润上年利润基数法，公式：目标利润上年利润利润增长率利润增长率 1.2 1.2目标成本的确定目标成本的确定四四如何确定产品的价格和利润率以确定成本如何确定产品的价格和利润率以确定成本9 建立健全信息管建立健全信息管理系统理系统，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理，做好各种基础数据的收集工作。企业实行目标成本管理需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标

16、成本管理的基础。主要包括产品定需要来自多方面的大量信息，这些信息是实行目标成本管理的基础。主要包括产品定价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助价和竞争者信息、各种成本数据、顾客需求信息以及供应商数据。这些相关数据有助于目标成本管理团队理解于目标成本管理团队理解顾客需求顾客需求、竞争产品及、竞争产品及产品设计产品设计与产品成本之间的关系，是与产品成本之间的关系，是实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。实行目标成本管理所必须的，关系到目标成本管理的成败。 五五将客户需求纳入目标成本管理将客户需求纳入目标成本管理 10 传统的成本管理的思路为：根据设

17、计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施传统的成本管理的思路为：根据设计院图纸组织招标投标，根据最低价原则选择施工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：工单位，并根据现场签证等进行结算。传统的成本管理方法存在：（1 1）被动式控制成本）被动式控制成本（2 2）采取过程或事后控制成本方法）采取过程或事后控制成本方法（3 3）没有系统对成本进行控制。）没有系统对成本进行控制。 造成的结果是造成的结果是“结算超预算、预算超概算、概算超估算结算超预算、预算超概算、概算超估算”的现象比较普遍。的现象比较普遍。 新的成本管理理念是采用新的成本管理理念是采用“全过程成本管理方法，成本控制

18、应该贯穿在工程建设的全过程成本管理方法，成本控制应该贯穿在工程建设的各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并各阶段，在项目定位、规划设计优化、招投标及工程建设实行各环节做重点控制，并贯彻贯彻“精细化精细化”管理的理念，为项目建设争取更大的效益。管理的理念，为项目建设争取更大的效益。 六六成本管理需要关注的全过程与细节成本管理需要关注的全过程与细节 111.1.重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核重要性：随着原有土地转让模式转为招拍挂的商业运作模式，房地产企业竞争的核心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产

19、企业未来成败的心要素只剩下二大要素：资金与管理。显然，管理水平将成为房地产企业未来成败的关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。关键，因此全面推行全过程供应链管理体系，将供应链管理价值最大化，势在必行。2.2.基本供应链：设计商基本供应链：设计商- -施工总承包商施工总承包商- -材料、设备供应商材料、设备供应商- -物业管理商，这是房地产企物业管理商，这是房地产企业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。业最基本的供应链，也是房地产企业管理的最重要内容。3.3.树立正确的供方关系观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高树立正确的供方关系

20、观：房地产企业要有相当的专业技能、同时具备比供应商更高的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、的智慧、更广的知识、更强的应变能力与决策艺术，才能更好的协调、督促、检查、评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生评价供应商的服务。同时要加强企业的文化建设，不能滋生“高高在上高高在上”等不良心态，等不良心态，防止腐败的发生。防止腐败的发生。4.4.供应链的有效管理：供应链的有效管理： 4.1 4.1构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。构建组织、塑造流程：实现公司内部组织与供应链上每个供方的无缝对接。 4.24.2树立企业核心

21、理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供树立企业核心理念：让每个员工知道自己的工作目的与存在价值，提供员工对供应链管理的效率和质量。应链管理的效率和质量。5.5.设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心设计与施工：是房地产项目运作流程中承前启后的最重要两个环节，为其制定核心理念在供应链管理中尤为重要。理念在供应链管理中尤为重要。七七房地产企业的供应链管理房地产企业的供应链管理 12 由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而由于成本管理是个系统工程，为此成本管理也不仅仅是成本管理部门的责任，而是全部部门的责任，尤其是

22、营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理是全部部门的责任，尤其是营销部、设计部、工程部、材料采购部的责任，比较合理的成本管理控制组织分工为：项目定位的成本管理控制组织分工为：项目定位营销部门；设计阶段成本优化营销部门；设计阶段成本优化设计部门；设计部门；招标合同签订招标合同签订工程部和成本管理部；现场签证把控工程部和成本管理部；现场签证把控工程部；竣工结算工程部；竣工结算成本管理成本管理部；销售成本优化部；销售成本优化销售部；管理费用销售部；管理费用各职能部门。各职能部门。 八八成本管理需要跨职能合作成本管理需要跨职能合作 13总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理

23、新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算

24、 14拿地环节控制重点拿地环节控制重点 一一二二 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 项目策划环节控制重点项目策划环节控制重点 三三五五施工环节控制重点施工环节控制重点 六六管理费用控制重点管理费用控制重点 营销环节控制重点营销环节控制重点 四四财务控制重点财务控制重点 15 征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、构

25、筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握。列法规、政策的熟练把握。 一一拿地环节控制重点拿地环节控制重点 16 项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。项目策划环节的控制重点是勘察设计和前期工程费。（1 1）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费）勘察设计和前期工程费的控制将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策降

26、低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应, ,不不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行价值工程管理。（2 2）三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点。土、石方工程一般工期较短，）三通一平工程费用，也是前期工程费

27、控制的重点。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。也没有复杂严格的质量要求，可以采用市场价格，实行总价招标。（3 3）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切）施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。忌重复建设，增加成本。 二二项目策划环节控制重点项目策划环节控制重点 17 施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。其控制重点是：程中最重要最繁琐的

28、阶段。其控制重点是：（1 1）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程）参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化建议，保证工程在投标预算限价内招标。在投标预算限价内招标。（2 2）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算）通过加强过程成本控制，对施工过程中的工程成本进行动态结算管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。 三三施工环节控制重点施工环节控制重点 18 首先是建立科学的财务管理体系，算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，首先是建立科学的财务管理体系，

29、算清开发各个环节的资金运行情况，投入多少，运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留运行时间，货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收量、资金在某个环节的滞留和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。和损耗。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。对财务费用的控制。 一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合

30、一、安排合理的融资方案：贷款金融机构的选择；融资方式的选择；贷款额度的合理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。理确定，利率的谈判；筹资费用的节约，进度的合理安排等。 二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。二、贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。 1 1、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在、对贷款额度的控制，通过编制建设资金使用计划、现金流量表及贷款计划，在满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财满足项目需求的前提下，尽量压缩存量资金，减少贷款总额，缩短贷款期限，控制财务

31、费用。务费用。 2 2、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收、对资金占用期限的控制，主要通过缩短工期，同时加快销售、加速资金的回收来实现。来实现。四四财务控制重点财务控制重点 19 营销环节的控制重点应该从四个方面去体现：营销环节的控制重点应该从四个方面去体现：（1 1）销售流程的优化；）销售流程的优化；（2 2）销售部组织框架的构建；）销售部组织框架的构建；（3 3）销售道具及物料的使用；）销售道具及物料的使用；（4 4）项目推广费用的有效使用。）项目推广费用的有效使用。 五五营销环节控制重点营销环节控制重点 20 根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制

32、体系上，将开发间接费用即企业根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。 一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。但对关键岗位和关键业务，尤一、定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。

33、但对关键岗位和关键业务，尤其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。其成本效益高的岗位，不但不能过于精简，而且有必要增加、充实定员。 二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并二、在理顺公司产权关系的基础上，将公司房地产开发业务管理费用明确出来，并按照项目进行科学的分摊。按照项目进行科学的分摊。 三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理三、由于目前房地产专业分工越来越细，拆迁、施工、工程监理、销售、物业管理等均有专业的公司和队伍，可能的话对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公等均有专业的公司和队伍，可能的话

34、对开发过程中的部分业务可分包给外部的专业公司，前提是这样做比自己做更节省。司，前提是这样做比自己做更节省。 四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。四、推行各部门管理费用承包、限额奖惩，调动节约管理费用的积极性和责任心。 六六管理费用控制重点管理费用控制重点 21总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段

35、工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 22如何理解投资决策是控制工程造价的前提如何理解投资决策是控制工程造价的前提 一一二二 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策阶段工程造价控制 分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素分析影响投资决策阶段工程造价的决

36、定因素 三三五五投资决策阶段工程造价管理的主要内容投资决策阶段工程造价管理的主要内容 投资决策投资估算与财务评价投资决策投资估算与财务评价 四四如何做好投资决策的可行性研究如何做好投资决策的可行性研究 23 在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投在建筑工程项目管理过程中，投资决策阶段控制工程造价具有十分重要的意义。投资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对项目投资者资决策阶段控制工程造价，是正确确定建设项目计划投资数额的关键，对项目投资者正确控制投资目标值具有重大意义。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实正确控制投资目标值具有重大

37、意义。不论何种项目，其前期工作的核心是编制符合实际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，际的投资估算值，正确确定投资估算值，对于以后控制初步设计概算、施工图预算，实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设项目的其他后续工作实现投资者预期的投资效果有着重大的影响。并且，相对于建设项目的其他后续工作来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶来说，投资决策阶段控制造价，对建设项目经济效果好坏的影响最大。因此，在此阶段控制工程造价，对整个建设项目来说，节约投资的可能性最大。在项目的建设过程段控制工程造价，对整个建设项目来说

38、，节约投资的可能性最大。在项目的建设过程当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控当中，节约投资的可能性是随着建设过程的进展而不断减少。一般来说，决策阶段控制造价对项目经济性的影响高达制造价对项目经济性的影响高达95%100%95%100%。以上说明建筑工程项目投资决策阶段的造。以上说明建筑工程项目投资决策阶段的造价控制是控制整个工程造价的前提。价控制是控制整个工程造价的前提。 一一如何理解投资决策是控制工程造价的前提如何理解投资决策是控制工程造价的前提 24 建设项目投资决策阶段影响工程造价的决定因素主要有：项目建设规模、项目建建设项目投资决策阶段影响工程造价

39、的决定因素主要有：项目建设规模、项目建设标准、项目建设地点三个方面。设标准、项目建设地点三个方面。（1 1）建设项目的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲）建设项目的生产规模指生产要素与产品在一个经济实体中的集中程度。通俗的讲也是解决也是解决“生产多少生产多少”的问题，往往以该建设项目的年生产（完成）能力来表示。生的问题，往往以该建设项目的年生产（完成）能力来表示。生产规模的大小，必将影响建设项目在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，产规模的大小，必将影响建设项目在生产工艺、设备选型、建设资源的方面的决策，进而影响投资规模的大小。合理确定项目的建设规模，不仅要考虑

40、项目内部各因素之进而影响投资规模的大小。合理确定项目的建设规模，不仅要考虑项目内部各因素之间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小间的数量匹配、能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体在规模上大小适应，以合理确定和有效控制工程造价。适应，以合理确定和有效控制工程造价。（2 2）项目建设标准是指包括项目建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工）项目建设标准是指包括项目建设规模、占地面积、工艺装备、建筑标准、配套工程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批项目可行性研究和初步设计的程等方面的标准或指标。建设标准是编制、评估、审批项目可行性研究和

41、初步设计的重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。建设标准是否重要依据，是衡量工程造价是否合理及监督检查项目建设的客观尺度。建设标准是否起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水起到控制工程造价、指导建设的作用，关键在于标准水平定的是否合格。建设标准水平应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功平应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能，合理确定。能，合理确定。（3 3）项目建设地点的选择对于该项目的建设工程造价和建成后的生产成本，以及国民）项目建设地点的选择对于该项目的建设工

42、程造价和建成后的生产成本，以及国民经济均有直接的影响。经济均有直接的影响。二二分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素分析影响投资决策阶段工程造价的决定因素 25（1 1）分析确定影响建设项目投资决策的主要因素。）分析确定影响建设项目投资决策的主要因素。确定建设项目的资金来源确定建设项目的资金来源，合理地合理地确定项目的建设规模、建设地点、科学的选定项目的建设标准，这些都直接地关系到确定项目的建设规模、建设地点、科学的选定项目的建设标准，这些都直接地关系到项目的工程造价和全寿命成本。项目的工程造价和全寿命成本。 （2 2）建设项目决策阶段的投资估算：是一个项目决策阶段的主要造价文件，它是项目）建

43、设项目决策阶段的投资估算：是一个项目决策阶段的主要造价文件，它是项目可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十可行性研究报告和项目建议书的组成部分，投资估算对于项目的决策及投资的成败十分重要。分重要。（3 3）建设项目决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研）建设项目决策阶段的经济分析：指以建设工程和技术方案为对象的经济方面的研究。它是可行研究的核心内容，是建设项目决策的主要依据。究。它是可行研究的核心内容，是建设项目决策的主要依据。（4 4）国民经济评价与社会效益评价。）国民经济评价与社会效益评价。（5 5）建设项目决策阶段的风险管理。要

44、及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资）建设项目决策阶段的风险管理。要及时通过风险辨识和风险分析，提出建设投资决策阶段的风险防范措施，提高建设项目的抗风险能力。决策阶段的风险防范措施，提高建设项目的抗风险能力。 三三投资决策阶段工程造价管理的主要内容投资决策阶段工程造价管理的主要内容 26 首先要做好投资决策阶段的基础资料收集工作。做好工程的投资预测，需要很多的首先要做好投资决策阶段的基础资料收集工作。做好工程的投资预测，需要很多的资料，如工程所在地的水电状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的资料，如工程所在地的水电状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有

45、已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价采购地以及现有已建类似工程资料，对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。人员要对资料的准确性、可靠性认真分析，保证投资预测、经济分析的准确。 其次要编制可行性研究报告。工程项目的可行性研究阶段，项目的各项技术经济决其次要编制可行性研究报告。工程项目的可行性研究阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶策，对工程造价以及项目的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。可行性研究要以质量控制为核心，对

46、项目的规模建设标准、工艺布局、产业规划段。可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。、技术进步等方面应实事求是地科学分析。四四如何做好投资决策的可行性研究如何做好投资决策的可行性研究 27 投资决策投资估算与财务评价都是投资决策阶段工程造价管理的主要内容，都在投资决策投资估算与财务评价都是投资决策阶段工程造价管理的主要内容，都在可行性研究报告可行性研究报告中起着十分重要的作用。中起着十分重要的作用。 第一，投资估算是制定融资方案、进行经济评价的基础，也是进一步编制初步设计第一，投资估算是制定融资方案、进行经济评价的基础，也是进一

47、步编制初步设计概算的依据；概算的依据； 第二，第二，“投资估算投资估算”和和“财务评价财务评价”是银行贷款的依据，是国家编制建设投资计划是银行贷款的依据，是国家编制建设投资计划的重要依据；的重要依据； 第三，第三，“投资估算投资估算”与与“财务评价财务评价”是投资决策和方案比选的重要依据。是投资决策和方案比选的重要依据。五五投资决策投资估算与财务评价投资决策投资估算与财务评价 28总目录总目录 第一部分第一部分 新政策房地产企业成本管理新政策房地产企业成本管理 第二部分第二部分 房地产成本控制重点环节房地产成本控制重点环节 第三部分第三部分 房地产项目投资决策阶段工程造价控制房地产项目投资决策

48、阶段工程造价控制 第四部分第四部分 房地产项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 第五部分第五部分 房地产项目招投标阶段的造价控制讲解房地产项目招投标阶段的造价控制讲解 第六部分第六部分 房地产项目施工阶段工程造价控制分析房地产项目施工阶段工程造价控制分析 第七部分第七部分 房地产项目竣工验收阶段工程造价控制房地产项目竣工验收阶段工程造价控制 第八部分第八部分 房地产开发企业成本控制核算房地产开发企业成本控制核算 29正确理解设计阶段的成本控制正确理解设计阶段的成本控制 一一设计概算与施工图预算的编制与审查设计概算与施工图预算的编制与审查 二二 第四部分第四部分 房地产

49、项目设计阶段工程造价控制解析房地产项目设计阶段工程造价控制解析 设计阶段成本控制的核心设计阶段成本控制的核心 三三五五房地产设计阶段的设计程序房地产设计阶段的设计程序 六六设计方案优化过程与重点设计方案优化过程与重点 设计阶段工程造价控制的措施和方法设计阶段工程造价控制的措施和方法 四四七七限额设计的实施限额设计的实施 设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 八八30 设计阶段的成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程设计阶段的成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占

50、建安成本的全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%1.5%-2%，但对工程造价的影响可达，但对工程造价的影响可达75%75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%10%。但在工程。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑

51、得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。一一正确理解设计阶段的成本控制正确理解设计阶段的成本控制 31 设计阶段成本控制的核心包括：设计管理和技术管理两大因素。设计阶段成本控制的核心包括：设计管理和技术管理两大因素。（1 1）设计管理。要加强对设计公司的管理与协调，包括：设计单位的选择与合同管理）设计管理。要加强对设计公司的管理与协调，包括：设计单位的选择与合同管理，做好与设计人员的沟通，落实奖惩措施，开展设计公司间的交流与竞争。要建立管，做好与设计人员的沟通，落实奖惩措施，开展设计公司间的交流与竞争。要建立管理程序与制度，包括：完善甲方设

52、计标准，坚持设计全过程优化，建立专家会议评审理程序与制度，包括：完善甲方设计标准，坚持设计全过程优化，建立专家会议评审制度，内部审核制度化等。制度，内部审核制度化等。（2 2）技术管理。建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构）技术管理。建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。 二二设计阶段成本控制的核心设计阶段成本控制的核心 32（1 1）方案设计。方案设计的内容包括：设计说明书；总平面图以及建筑设计图纸；设）方案设计。方案设计的内容包括：设计说明书；总平面图以及建

53、筑设计图纸；设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等；计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等；（2 2）初步设计。初步设计的内容与工业项目设计大致相同，包括各专业设计文件、专）初步设计。初步设计的内容与工业项目设计大致相同，包括各专业设计文件、专业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。（3 3）施工图设计。该阶段应形成所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设）施工图设计。该阶段应形成所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设备、材料表），并按照要求编制工程预算书。对于方案设计后直接

54、进入施工图设计的备、材料表），并按照要求编制工程预算书。对于方案设计后直接进入施工图设计的项目，施工图设计文件还应包括工程概算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购项目，施工图设计文件还应包括工程概算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。，非标准设备制作和施工的需要。 三三房地产设计阶段的设计程序房地产设计阶段的设计程序 331.1.设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。（1）可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。（2）可以提高投资控制效率（3）可以使控制工作更主动。（4）便于技术及经济结合。（5）在设计阶段控制工程造价

55、效果最显著。2.2.设计阶段工程造价管理的主要内容有：设计阶段工程造价管理的主要内容有： （1）方案设计阶段。方案设计阶段一般是根据方案图纸和说明书，作出详尽的工程造价估算书。不超过投资估算，则为正常。 （2）初步设计阶段。根据初步设计方案图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。 （3）技术设计阶段。根据技术设计的图纸和说明书及概算定额编制初步设计修正总概算。 （4）施工图设计阶段。根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算。 （5）设计交底和配合施工。设计单位应负责交代设计意图，进行技术交底，解释设计文件，及时解决施工中设计文件出现的问题，参加试运转和竣工验收、投产及进行全面的工程设计总

56、结。 四四设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 34（1）推行设计招标，择优选择设计单位（2）开展限额设计，有效控制造价（3）改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度 （4）推行设计监理制度 （5）推广标准设计 （6）提高设计质量： （7）加强施工图的审核工作。 业主要真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快业主要真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进

57、与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，把工程造价的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，把工程造价控制工作推向另一个里程碑。控制工作推向另一个里程碑。五五设计阶段工程造价控制的措施和方法设计阶段工程造价控制的措施和方法 35（1）通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案。建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7-11人的专家评定小组，其中技术专

58、家人数应该占2/3以上；最后专家评定小组采用科学的方法综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。（2）运用价值工程优化设计方案。首先进行功能分析；然后进行功能评价，并根据功能分析的结果提出各种实现功能的方案；最后进行方案评价。（3）标准化设计。标准化设计又称定型设计、通用设计。各类工程建设的构件、配件、零部件、通用的建筑物、构筑物、公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。（4）限额设计。限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算哦进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技

59、术与经济的统一。 六六设计方案优化过程与重点设计方案优化过程与重点 36 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。 实施限额设计，第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的

60、答案，则都说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。 限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。 七七限额设计的实施限额设计的实施 371.设计概算的编制与审查1.1设计概算的编制：设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气、照明工程概算，弱电工程概