海亭湾项目物业发展建议20140425

1、弱势下的适度差异化机会海亭湾项目整体定位与物业发展建议2014年4月23日前言在目前大三亚区域度假公寓市场竞争激烈的情况下，如何找准产品定位，降低市场风险在项目不具备核心竞争优势的条件下，如何通过产品定位，塑造产品竞争力物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体整体定位建议定位建议户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议整体整体规划原则规划原则启动区选择启动区选择启动启动区建议区建议开发策略开发策略客户定位客户定位产品定位产品定位报告框架4儿女不在身边，但在这个社区我交上了不少朋友，生活过得健康而充实，一点也不孤单夕阳红家庭夕阳红家庭大家在社区广场里耍

2、耍太极在会所里打打牌，下下棋，我还喜欢上了打台球爱好书法的我参加了社区组织的退休老人书法比赛社区还组织了书友会，大家分享阅读心得客户定位年纪大了，我们更关注健康养生；假期儿女会来看望我们，尽情享受天伦之乐社区为我们组织了健康养生班社区诊所为我们提供健康保健和应急医疗服务这里气候宜人环境优美，我经常在阳台静赏七仙岭美景假期儿女会来看望我们，尽享天伦之乐最喜欢和宝贝孙女散步，跟她讲述七仙女的传说5夕阳红家庭夕阳红家庭客户定位自由家庭自由家庭专业的健康养生医师为父母进行全面细致的健康诊断，并提供养生建议；也可在会所享用雨林温泉SPA，可以爬七仙岭，亲近自然，尽情呼吸清新空气客户定位平时工作太忙，常常

3、忽略了父母和小孩；希望父母在最适合居住的地方度假生活，对他们的健康有帮助，小孩放假时也可以跟父母一起度假，亲近自然体验生活7太阳家庭太阳家庭客户定位8客户在家庭结构、度假方式、配套诉求和产品诉求方面有差异，作为指导后文产品配套建议的基础类别类别夕阳红家庭夕阳红家庭自由家庭自由家庭太阳家庭太阳家庭家庭家庭结构结构一到两人，退休老人家庭（包括丧偶）三四口之家，主要是“夫妻+子女”，但子女已独立五口以上，主要是“夫妻+子女+父母”，度假以父母和子女为核心（关注父母的健康和子女的成长）度假度假方式方式看中气候、居住环境，养老度假；度假居住时间长度假频率高，居住时间短，主要度假类型为养生度假、家庭度假、

4、休闲度假平时父母养老常住，或带子女，长假为大家庭度假配套配套诉求诉求便利的生活配套、适合老年人的休闲娱乐场所、社区医疗中心温泉、Spa、更全面的度假服务使利的生活配套、社区医疗中心、休闲会所及养生配套产品产品诉求诉求倾向于低总价一房或一房半产品和性价比较高的小两房产品倾向于性价比较高的小两房产品，倾向户内功能更齐全的2+1房或三房的产品客户度假需求趋势：项目客户度假需求趋势：项目自身完善的配套越来越受到自身完善的配套越来越受到关注，对关注，对后续度假服务的后续度假服务的要求也越来越要求也越来越高，户型高，户型面积需求逐渐趋小面积需求逐渐趋小产品诉求产品诉求客户定位客户思考点：本案如何满足客户的

5、现实度假需求？依托本项目丰富的热带雨林、温泉资源，直观地向客户传递生态养生度假的卖点，并强调区位未来升值空间兼带度假优势属性。1客户的置业目的主要要为养生度假，其次兼具部分投资目的因地制宜打造业主会所，生态果园等休闲配套，以客户服务中心为基础，成立度假服务中心，通过整合大三亚范围内的度假配套资源，为项目业主提供更完善的度假服务2客户主要关注度假配套、服务、品质及投资价值，客户对配套的完善看的越来越重要产品定位以市场客户的需求为基础，打造中小面积，创新户型、性价比高的精品产品，与保亭区域内传统度假一房、两房产品形成差异化，实现客户度假物业升级。3客户对在一房，两房产品需求量大，三房产品面积需求缩

6、小物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体整体定位建议定位建议户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议整体整体规划原则规划原则启动区选择启动区选择启动启动区建议区建议开发策略开发策略客户定位客户定位产品定位产品定位报告框架11产品价值定位原则项目核心竞争力的集中爆发点原则一：成熟创新的产品线，突破区域价值原则一：成熟创新的产品线，突破区域价值原则二：满足定位要求原则二：满足定位要求以打造内环境和差异化产品优势为中心，塑造产品核心竞争力具备度假元素的产品涵盖度假服务内容的养生度假产品产品定位标杆产品标杆产品，拔高项目形象，拔高项目形象，实现产品利润，实

7、现产品利润主力产品，盈利主体，实现项目容积率主力产品，盈利主体，实现项目容积率大两房半大两房半（2+1房）房）项目产品体项目产品体系构成系构成构建自然、舒适、风情、宜居的居住体系构建自然、舒适、风情、宜居的居住体系小两房小两房辅助回现产品，降低开发风险、快速回现辅助回现产品，降低开发风险、快速回现一房一房基于客户定位的项目产品体系构成“一房+小两房+大两房半（2+1房）” ，丰富产品线，扩大目标受众，营造富有活力、内涵丰富的度假居住体系产品设计原则：产品设计原则：满足基本舒适度的前提下，控制产品面积，提高产品性价比满足基本舒适度的前提下，控制产品面积，提高产品性价比产品定位项目总用地指标项目总

8、用地指标备注备注项目总占地约26.7万（400亩）1亩=666.67容积率2.0项目总建面约53万总套数约7620套单套平均面积按70计算项目一期用地指标项目一期用地指标备注备注项目总占地约7万（105亩）1亩=666.67容积率1.8一期用地容积率暂按1.8计算项目总建面约12.6万包含3000会所可售面积约12.3万扣除会所面积总套数约1757套单套平均面积按70计算产品定位一一期期现代自然主义东南亚风格；现代自然主义东南亚风格；引入海南当地特有的少数民族建筑元素；引入海南当地特有的少数民族建筑元素；海南当地的火山岩、砂岩、木、瓦等天然环保材料海南当地的火山岩、砂岩、木、瓦等天然环保材料立

9、面建筑特色以自然主义东南亚风格为主，户型东南亚风格园林，多采用具备地域特色的原生建材，突出异域风情户型结构户型结构面积区间面积区间赠送空间赠送空间户型优化户型优化户型配比户型配比两房两厅两房两厅85-9520-24两房变三房60%三房两厅三房两厅110-12025-28三房变四房40%户型结构户型结构面积区间面积区间赠送空间赠送空间户型优化户型优化户型配比户型配比一房一房40-508-1230%两房两房60-7013-161+1房60%2+1房房80-9017-20两房变三房10%户型设置建议普通公寓户型户型配比普通公寓户型户型配比板式板式公寓户型户型配比公寓户型户型配比以户型优化创新及温泉入

10、户作为区别于区域同质化市场的突破点，实现产品层面竞争力实现温泉入户，提高产品附加值；实现温泉入户，提高产品附加值；利用灰空间及赠送空间，实现传统两房、三房产品结构升级，扩大套内实际使利用灰空间及赠送空间，实现传统两房、三房产品结构升级，扩大套内实际使用面积，突出产品用面积，突出产品附加值附加值，形成核心竞争力，形成核心竞争力；户型设置建议（户型仅作参考）一房户型参考一房户型参考47-50的的一房一房户型户型可参考凤凰水城可参考凤凰水城南岸南岸，通过赠送一间房，达到小两，通过赠送一间房，达到小两房户型房户型的效果，另外可在此基础的效果，另外可在此基础之之上考虑上考虑增加入户花园增加入户花园赠送。

11、赠送。入户花园赠送一半面积，约为入户花园赠送一半面积，约为2 2平方平方米米空中花园赠送一半面积，约为空中花园赠送一半面积，约为4 4平方平方米（本项目建议搭板全部赠送，并适米（本项目建议搭板全部赠送，并适度放大面积，成为实用性的功能房间）度放大面积，成为实用性的功能房间）观景阳台赠送一半面积，约为观景阳台赠送一半面积，约为3 3平方平方米米赠送赠送面积面积共计共计约约10个个6060的的1+11+1户型可参考户型可参考2525度阳光，同度阳光，同样通过赠送一间房，达到小两房户样通过赠送一间房，达到小两房户型的效果，在型的效果，在5050的户型基础上，的户型基础上，增强空间的舒适度（如加大开间

12、尺增强空间的舒适度（如加大开间尺度、增大观景露台的面积）度、增大观景露台的面积）小两房户型参考小两房户型参考户型设置建议（户型仅作参考）2+12+1房户型参考房户型参考5 5、观景露台赠送一半为、观景露台赠送一半为7 7平方米平方米1 1、生活阳台赠送一半为、生活阳台赠送一半为2-32-3平方米平方米2 2、花池全部赠送、花池全部赠送3 3、入户花园赠送一半面积、入户花园赠送一半面积4 4、多功能房全部赠送为、多功能房全部赠送为1010平方米平方米12345赠送赠送面积面积共计共计约约20多平多平方米方米80-90的的2+1房房可可参照中铁子悦台参照中铁子悦台2+1的户的户型，通过型，通过面积

13、赠送面积赠送实现三房户型空间，若在实现三房户型空间，若在容积率方面有一定容积率方面有一定影响影响，则采用实打实的纯，则采用实打实的纯三房设计，设计上可根据三房设计，设计上可根据实际情况实际情况灵活处理灵活处理户型设置建议（户型仅作参考）19为什么客户对于东南亚风格园林的偏好很集中？为什么客户对于东南亚风格园林的偏好很集中？对于岛外客户，对海南和热带生活的认知很大程度上建立在度假生活的宣传上的影响，东南亚风格的园林体系已经深入人心，成为热带度假的生活元素；对于岛内客户，对居住价值的定义已经长期受到岛外的同化，品质观趋同。园林景观体系建议结合保亭所拥有的的独特的热带雨林资源，打造独特的东南亚风情园

14、林体系园林景观建议20园林景观体系建议的出发点用精细化演绎热带东南亚度假生活元素本项目的园林设计中有三个重点需要解决本项目的园林设计中有三个重点需要解决如何演绎东南亚热带风情度假元素？低密度产品如何实现景观资源私有化？大量高层的出现带来的压迫感如何利用景观资源柔化？园园林林体体系系建建议议公共区域风情营造公共区域风情营造低密度景观私有化低密度景观私有化高层区园林精细化高层区园林精细化园林景观建议材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草p木材贴面p木栏杆p木栈道p火山岩墙面p碎石路面p茅草亭子p原石雕塑园林景观建议公共区域风情营造公共区域风情营造原生态的热带植被，浓密、不规则

15、排布，配以热带花卉，营造浓郁的东南亚热带度假氛围，呼应保亭的热带雨林大环境本项目的地块内部本项目的地块内部有大量原生灌木和植有大量原生灌木和植被，可以适当保留。被，可以适当保留。原生的、人工痕迹原生的、人工痕迹较少的植被突出生活较少的植被突出生活情趣。情趣。园林景观建议公共区域风情营造公共区域风情营造道路隐匿于植被体系中，营造曲径通幽的效果，增强客户亲近自然的度假体验；材质上同样尽量采用石材木材路面，突出原生态感p 道路功能要有较好的便利通达性，避免过于复杂，注重与景观的结合；p 步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形态，烘托度假氛围；p 道路同时要依地势地形而设，尽量保存原生植被。园林景观建议公

16、共区域风情营造公共区域风情营造24突出水系可参与的情趣感与水的互动是东南亚园林的重要元素，利用坡地地形形成跌水景观，突出原生态的度假特色与水系零距离的亲水平台与水系零距离的亲水平台与水的亲密接触提升度假氛围与水的亲密接触提升度假氛围景观节点的主水系和标志性建筑景观节点的主水系和标志性建筑放大的水面和原生情调放大的水面和原生情调的湖面的湖面小岛小岛公共区域风情营造公共区域风情营造p 可将水系引入温泉会所、别墅区域和公共建筑区域，形成良好的额亲水、近水空间，营造度假空间园林景观建议东南亚小品突出热带生活情趣公共区域风情营造公共区域风情营造园林景观建议26水系与庭院、花园一体强调低密产品的景观资源的

17、绝对占有，同时作为园林的样板示范区低低密度产品园林体系打造的关键是私有化，密度产品园林体系打造的关键是私有化，对水系为主对水系为主的的资源要划入庭院和花园资源要划入庭院和花园，制造亲水、近水度假空间，制造亲水、近水度假空间低密度景观私有化低密度景观私有化园林景观建议27集中景观、绿化和硬景划分空间柔化高层带来的视觉压迫感高层区园林精细化高层区园林精细化园林景观建议28休闲设施的布置突出休闲氛围，减慢步行节奏用休闲设施、木制的铺装、雕塑小品等占有社区部分道路，特别是在两栋高层之间的道路；减缓人的步行速度实际上是加长了客户对距离的心理感知。高层区园林精细化高层区园林精细化园林景观建议29度假功能体

18、系根据项目不同的发展阶段实现度假内容升级一阶段一阶段整合区域配套整合区域配套二阶段二阶段三阶段三阶段附加权益附加权益温泉入户温泉入户顶级温泉会所顶级温泉会所雨林温泉疗养雨林温泉疗养度假服务中心度假服务中心全度假服务计划全度假服务计划内部配套开发内部配套开发+ + +超级度假计划超级度假计划度假配套体系度假配套体系社区配套建议社区配套社区配套业主食堂业主食堂休闲主题会所休闲主题会所网络视频室网络视频室温泉疗养中心温泉疗养中心百果园百果园业主菜园业主菜园社区穿梭巴士社区穿梭巴士医疗健康中心医疗健康中心山体公园山体公园农庄创意坊农庄创意坊度假服务中心度假服务中心度假配套体系度假配套体系社区配套建议功

19、能空间功能空间面积（）面积（）接待大堂+休息区 80棋牌室150老年活动室150阅览室60桌球室80乒乓球室80室内门球馆 100室内羽毛球馆150小型影视厅100网络视频室50总计1000社区配套建议（社区功能的提前展示）休闲主题会所休闲主题会所n于会所区或于会所区或别墅区内设立别墅区内设立雨林温泉体验雨林温泉体验区区，传递项目，传递项目生态养生、健生态养生、健康养老的主张，康养老的主张，让业主享受让业主享受真真正度假身心全正度假身心全面放松面放松社区配套建议温泉疗养中心温泉疗养中心社区配套建议健康疗养检测中心健康疗养检测中心 项目会所内设置医疗健康中心，并定期举办健康讲坛，为业主提供健康诊

20、断、医疗保健、养生咨询等服务。 与保亭齐鲁医院，解放军301医院洽谈绿色通道，为项目业主解除后顾之忧，享受自由、放松、健康的度假生活观景平台可远眺七仙岭，建议利用基地周边势较高的坡地，采用与政府合作开发模式，为项目业主打造休闲山体运动公园社区配套建议山体运动公园山体运动公园利用项目基地周边坡地地形，打造休闲山体运动公园、观景平台，作为体验热带雨林气息，亲近自然的私家公园，丰富业主业余生活社区配套建议农庄创意坊农庄创意坊百 果 园 、业主菜园、自 助 耕 种 区 、 鱼 塘 、 无 土 种 植 场 及 生 态 园 学 习 造 陶 艺、插 花、织 布、酿 酒 和 磨 豆 浆农 具 展 览 馆、农

21、庄 土 特 产 店 和 美 食 亭租赁项目基地外农地，利用果园原有果树，打造百果园及其他具备户型性的生态配套，增添业主生活趣味性。社区配套建议社区交通社区交通社区专属巴士：购置社区巴士，每日定时按班往返三亚保亭之间社区公交站：与保亭公共交通部门协调，小区设置独立公交站，增加小区交通便捷性社区电瓶车：社区内增加电瓶车服务团队，为客户解决社区内代步及，项目周边代步服务环保自行车队：项目购置30辆自行车，并进行包装，可免费提供业主租赁服务，满足业主代步需求社区穿梭巴士社区穿梭巴士小区公交站台小区公交站台社区电瓶车社区电瓶车环保自行车环保自行车多种方式增加项目交通便利性，弱化客户交通抗性度假服务中心（

22、物业）度假服务中心（物业）社区配套建议成立“度假服务中心”，实现全方位立体化的度假服务度假服务团队：40人私人管家核心服务（内部）每位管家负责150-200位业主，作为业主信息/需求的收发站，24小时接受业主服务，并给相应端口下指令联络外部合作单位（度假区、商家）活动组织者度假服务（外部）交通服务（出行）房屋管理代缴费送餐洗衣等客服服务信息传递机场接送（安排车队）租车联络（安排车队）电瓶车队（通知电瓶车队）度假服务清单服务类型服务项目具体操作收费住宅管理私人管家每户指定1名专属管家（1名管家负责150-200位业主），负责业主的大小事项（缴费、信息传递、房屋托管、接机联络、儿童托管等）免费分时

23、度假模式探讨详见专案收入分成房屋代租-不托管 代理房屋租赁免房东费用房屋打理-不托管 定时通风、房间管理、水电费代缴等免费交通服务机场接送每年享受1次机场接送服务免费专属楼吧专属社区穿梭巴士，每天两班定时往返三亚-保亭免费私家车队服务中心组织一支车队，提供租车服务低于市场价电瓶车队社区固定往返路线，15分钟/班免费度假服务度假区联盟与主要度假区（温泉、酒店、景区）签署合作协议，提供优惠价格。免费商家联盟与大三亚主要商业（高尔夫、电影院、百货、餐饮等）签署协议，为非常住客户提供吃喝玩便利，获取优惠价格免费活动组织每月一次的外出活动按成本业主食堂为业主提供丰富的快餐服务，销售期用于接待意向看房客户低收费酒店式服务送餐服务村民食堂免费送餐服务免费代购服务代购生活用品（超市）免费行李员社区大堂服务免费洗衣服务（干湿）按成本用品借用吹风机、拖把等家居常用品免费度假服务中心度假服务中心社区配套建议物业发展建议物业发展建议建筑立面建议建筑立面建议整体整体定位建议定位建议户型设置建议户型设置建议园林景观建议园林景观建议配套设施建议配套设施建议整体整体规划原则规划原则启动区选择启动区选择启动启动区建议区建议开发策略开发策略客户定位客户定位产品定位产品定位报告框架启动区建议以会所，别墅区及地