宿迁金鹰项目招商方案及计划

1、南京鼎策房地产顾问有限公司n鼎策地产是一家专业的地产智力服务机构，倡导地产全价值链增鼎策地产是一家专业的地产智力服务机构，倡导地产全价值链增值运营，致力于商业地产的商业策划、实施和运营管理。值运营，致力于商业地产的商业策划、实施和运营管理。n鼎策地产是南京智域咨询地产事业部与深圳智业房地产顾问公司鼎策地产是南京智域咨询地产事业部与深圳智业房地产顾问公司合资合作的专业性公司。合资合作的专业性公司。n南京智域咨询始建于南京智域咨询始建于1998年，是从企业管理咨询起家的智力服务年，是从企业管理咨询起家的智力服务机构，机构，2006年成立商业地产事业部。年成立商业地产事业部。n智域咨询商业地产事业部

2、是以红星美凯龙商业咨询管理团队为班智域咨询商业地产事业部是以红星美凯龙商业咨询管理团队为班底建立起来的，红星美凯龙一直是智域咨询的长期客户。底建立起来的，红星美凯龙一直是智域咨询的长期客户。智域智业机构智域智业机构管理咨询事业部市场研究事业部商业地产事业部深圳智力地产顾问合资合作招商运营部策划设计部市场研究部综合管理部徐州分公司盐城分公司常州分公司宁波分公司徐徐州州新新景景祥祥公公司司金鹰宿迁商业项目全案服务团队金鹰宿迁商业项目全案服务团队战略合作家具行业事业部钢结构行业事业部红星美凯龙合资合作江苏省家具行业发展研究院鼎策鼎策地产地产组织机构图项目招商执行组织项目总监项目总监企划经理企划经理平

3、面设计经理平面设计经理A区招商经理区招商经理餐饮主管精品主管C区招商经理区招商经理娱娱乐乐主主管管餐餐饮饮主主管管百百货货主主管管品品牌牌主主管管企划员设计员招商员招商员招商员招商员招招商商员员招招商商员员招招商商员员招招商商员员招招商商员员招招商商员员招招商商员员招招商商员员总经理总经理助理保洁主管安保主管工程主管企划主管推广主管市场主管行政主管财务主管保洁员8 名保安16名水电工3名策划员2名推广员2名楼管8名文员1名培训员1名会计2名项目运营执行组织我们的优势n12年管理咨询服务经验：系统思维、长远运营n对商业地产的志趣和认识：未来公司的主要服务方向n团队的长期磨合：市调、策划、设计、招

4、商、运营等均具备专业人才，并且磨合时间较长n商业资源的整合能力：整合商业服务公司和招商专项人才的能力n商业案例的体会：招商的陷阱和对策、运营的瓶颈和对策我们的劣势n国际化大商业的境界不高、视野不宽国际化大商业的境界不高、视野不宽n国内大型城市综合体的招商和运营实操案例尚不具备（处于规国内大型城市综合体的招商和运营实操案例尚不具备（处于规划和设计阶段）划和设计阶段）n商业主力店资源和一流服饰类品牌资源不充分商业主力店资源和一流服饰类品牌资源不充分n我们目前对宿迁及周边的商业研究还不彻底我们目前对宿迁及周边的商业研究还不彻底核心团队n项目总监项目总监徐家明徐家明：复旦大学博士、南京大学复旦大学博士

5、、南京大学MBA，鼎策地产高级合伙人，智域鼎策地产高级合伙人，智域咨询首席咨询师咨询首席咨询师n招商经理（百货类）招商经理（百货类）张劲松：华中师大房地产本科专业，智域咨询地产事业部张劲松：华中师大房地产本科专业，智域咨询地产事业部总经理总经理n招商经理（餐饮休闲类）招商经理（餐饮休闲类）朱正宝：东南大学朱正宝：东南大学MBA，鼎策地产招商经理，鼎策地产招商经理n策划经理策划经理寇建强寇建强 ：南京大学南京大学EMBA，鼎策地产副总经理，智域咨询地产事业部，鼎策地产副总经理，智域咨询地产事业部策划总监策划总监n市调经理市调经理顾爱民：南京大学顾爱民：南京大学MBA，鼎策地产市场总监，鼎策地产市

6、场总监n运营经理运营经理李永：南京大学李永：南京大学MBA，鼎策地产副总经理，鼎策地产副总经理n招商助理招商助理李向前：合肥工业大学市场营销专业，鼎策地产项目经理李向前：合肥工业大学市场营销专业，鼎策地产项目经理n策划助理策划助理张勇：河海大学管理科学与工程研究生，智域咨询咨询师张勇：河海大学管理科学与工程研究生，智域咨询咨询师n市调助理市调助理潘祥：东南大学潘祥：东南大学MBA，智域咨询市场调研经理，智域咨询市场调研经理n运营助理运营助理徐春霞：河海大学管理科学本科，鼎策地产行政助理徐春霞：河海大学管理科学本科，鼎策地产行政助理招商代理费率表n先外后内（市场区域），先远后近先外后内（市场区域

7、），先远后近n先主力店，后品牌店，最后零星点先主力店，后品牌店，最后零星点n先上后下（楼层）与先上后下相结合先上后下（楼层）与先上后下相结合n先大后小，先主后次先大后小，先主后次n先角后街与先街后角相结合先角后街与先街后角相结合n人脉招商、圈内招商、人脉招商、圈内招商、资源招商资源招商、主题主题整体整体招商招商、以商带商以商带商招商为主招商为主n目的地招商目的地招商 、商圈招商商圈招商、定向招商定向招商、发布会招商发布会招商、电话招商电话招商、网站招商网站招商为为辅、开业渲染招商辅、开业渲染招商n不采用不采用展会招商展会招商、政府组团招商政府组团招商n一铺一价，个性设计，综合平衡（一铺一价，个

8、性设计，综合平衡（免租期；折扣租金；管理费优惠免租期；折扣租金；管理费优惠）n我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布、商我司就具体招商模式、商业运营模式和租金策略，并就业态分布、商铺划分了做详细的分析。铺划分了做详细的分析。招商招商招商招商招商模式招商模式业态业态分布分布租金策略租金策略商商铺规划铺规划招商的目的n打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更打消商铺投资者的顾虑，提供给他们更好更多的租户签约。好更多的租户签约。n引进主力店，带活整个商业项目，为其引进主力店，带活整个商业项目，为其他商铺及住宅实现增值，为开发商带来他商铺及住宅实现增值，为开发商带来更多的销售回报。更多的销

9、售回报。招商策略描述：主力店招商策略描述：主力店n主力店引进：金逸、华纳影城主力店引进：金逸、华纳影城 主力店影城的引进主要是为了集聚人气，将其打造为宿迁的标志性游乐场所之一。是宿迁的年轻男女看电影的首选。招商策略描述：次主力店招商策略描述：次主力店n次主力店引进次主力店引进：知名电玩城、儿童游乐场、大型的餐饮（休闲美地）招商策略描述：品牌店招商策略描述：品牌店n品牌店的引进：品牌店的引进：中低档次的服装品牌及金鹰淘汰的品牌如美特斯邦威、以纯等。以满足宿迁本地中等收入及偏下收入人群的消费。主力店招商流程主力店招商流程筛选客户名单确定目标客户后，进行登门拜访，推广本项目拜访客户结束后，根据客户意

10、向，填写客户登记表。意向客户，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。未表示有意向客户，分析原因，分析是否有能力满足客户，如不能转为储备客户，如可以则反馈客户。邀约客户登门拜访客户认可后，进行进一步洽谈，并帮助客户合理的推荐位置。YNYN客户不认可，转为储备客户，结束洽谈。客户确认后，进入商务谈判流程，签订招商意向书，交纳定金招商协议正式确定，新闻发布会，签约仪式客户提供装修效果图和装修方案安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。一般客户招商流程一般客户招商流程填写招商意向书（招商部、客户）客户资格考察，评估，已有门店参观（招商部）N存档Y确定合作意向，签订招商意向书，交纳定金客户递交

11、装修方案，进行审核审核通过后，签订正式协议书安排客户进场装修、准备开业，进行联合开业宣传。招商模式招商模式n主动型招商n针对目标：重点客户、主力店客户n招商方式：七步招商首先首先进进行客行客户筛户筛选选，确立重点主力，确立重点主力第第三三步步 第一步第一步第四步第四步第二步第二步 携携带带初步初步项项目目资资料，料，电话电话邀邀约约客客户户，进进行登行登门门拜拜访访邀邀请请客客户户前往前往现现场场考察，建考察，建议议客客户设户设店位置店位置与与客客户进户进行行简单简单商商务谈务谈判，判，签签订订意向意向协议书协议书客客户户确确认认后，后，正式正式签签署合同，署合同，安排客安排客户进户进场场装修

12、装修根据客根据客户户提出的提出的要求要求进进行行调调整整与与方案修改，方案修改，给给予答予答复复签约发签约发布布会会，配合客配合客户进户进行媒体宣行媒体宣传传第五步第五步 第六步第六步 第七步第七步招商模式招商模式被动性招商被动性招商n针对目标：一般客户，小客户n招商方式：招商模式招商模式设计性招商设计性招商n针对目标：主题型客户，投资型客户n招商方式：n第一步 设计各类商业组合主题（如淘宝吧、美食美客）n第二步 根据设计的商业组合进行针对性招商n第三步 设计招商优惠方案和联合经营方案，吸引高端客户进驻n第四步 安排客户进场装修，并配合客户进行开业活动设计设计设计主主题题针对针对性招商性招商招

13、商方案招商方案安排装修安排装修Stage 1Stage 2Stage 3Stage 4整体招商策略整体招商策略n主力店先行，利用主力店优势进行招商宣传。n个性次主力店优先于其他业态先行招商。n对于优势品牌，给予3个月免租期，其他品牌给予1个月免租期。n餐饮品牌建议多使用电力设备，油烟排放要求商家经过环保处理。租金定位依据租金定位依据n周围市场行情n参考项目周围1公里内商业租金价格，并结合常州市场综合租金水平。n商业定位及配套情况。n项目定位和主力店的引入，对租金的提升起到辅助作用。n楼层和所处位置。n楼层和所处位置（是否靠近楼梯、是否为死路等）对租金价格起引导作用。n实际租金可承受能力。n不同

14、类别的商业有最高租金承受力，结合日常招商经验，对租金价格进行合理把控。楼层业态分布楼层业态分布业态总体规划业态总体规划n总“纯”细“活”：总业态聚集于百货服饰休闲消费类，小业种主张灵活多样，自由组合，让整体布局“活起来”。具体说，不招商SPA、KTV、中大型正餐、电器数码、家具建材等，与周边商业（特别是宝龙）区别开来n按照理想人流策略原理，主力店电影院（C02-3F）、电玩中心（C08-4F）置于高层n沿街临河的的一楼商铺与步行街连成一体，突出“闲歇”和“懒食”需求，A/C沿河外街均以休闲餐饮小吃为主，一留人气，二续逛力，三品景观品牌美忆n内街连成一体，自南向北550米，品牌精品店自由组合，异

15、彩纷呈。A内街：品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店；C内街服饰、化妆品、礼品、皮具、饰品、鞋类等n电影院与电玩中心和三楼的业态形成关联体消费nA-1时尚便宜前卫百货满足年轻低消费人群，C-1体育用品和休闲服饰成为另一个独立的休闲运动主题n紧挨宝龙城市广场，招商KFC(C04-1F)/必胜客(C04-2F)/婚纱/影楼(C02-2F)/金店(C02-1F)，形成较强的区隔和品牌商业优势风情金鹰风情金鹰运动金鹰运动金鹰时尚金鹰时尚金鹰娱乐金鹰娱乐金鹰A A区定位：区定位：n-1层：层：SHOWWALK（淑尚步行街）（淑尚步行街）n1-2层：特色小吃一条街、品牌专卖店层：

16、特色小吃一条街、品牌专卖店A区业态整体规划示意图区业态整体规划示意图C区业态整体规划示意图区业态整体规划示意图C C区定位：区定位：n-1层：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街层：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街n1层：临河观光休闲为主，休闲购物为辅层：临河观光休闲为主，休闲购物为辅n2层：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅层：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅n3-4层：娱乐购物为主层：娱乐购物为主A区定位：区定位：A区区-1Fn招商概念整体定位：招商概念整体定位：SHOW WALKSHOW WALK（淑（淑尚步行街）尚步行街）n业态组合定位：业态组合定位： A01/02/03/04A01/02/03

17、/04业态定位：格子铺、中业态定位：格子铺、中偏低档精品店，温妮、莱迪或秀水街偏低档精品店，温妮、莱迪或秀水街 A05/06/A07/08A05/06/A07/08业态定位：与业态定位：与A01/02/03/04A01/02/03/04业态一体化的独立空间业态一体化的独立空间需要较大的关联业态品牌需要较大的关联业态品牌A区B区金鹰广场C区A02A01A03A04A07A06A05A区-1层A区外街区外街n招商概念整体定位：招商概念整体定位：特色小吃一条街n业态组合：业态组合： 以特色小吃为主，如兰州拉面、东北水饺、夫子庙特色小吃店等等 n说明：说明：外街做成餐饮主要是因为临河风景好，其次是餐饮

18、的油烟相对较大，在外街通风较好A区B区金鹰广场C区A区外街A区外街主要店铺区外街主要店铺特色小吃一条街特色小吃一条街A区内街区内街A区B区金鹰广场C区A区内街n招商概念整体定位招商概念整体定位：品牌专卖店业态组合n业态组合：业态组合： 各式各样的品牌专卖店、花店、礼品店、蛋糕店、足艺、特色鞋帽店、发型设计店等 n说明：说明：内街都为一托二的门面房。一楼为门店，二楼为产品仓储、办公休息室或或同品牌销售。A区内街业态描述区内街业态描述品牌专卖店品牌专卖店业态组合业态组合邮政 银行 洗衣店 书店 报刊店音像店 花店 药店 家常菜 社区医院C区区-1F招商概念整体定位：宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街

19、业态组合：分主题主打体育各类用品和休闲类服饰 C01:体育用品系列一：手套、球拍类C02/03/04/08 :体育用品系列二：体育服饰、运用服装、休闲服饰 C05/06/07/09/10/11 :体育用品系列三：体育热饮、运动休闲小吃、体育书刊 A区C区-1层A区B区金鹰广场C01C05-07C09-11C03C04C02停车场A区内街业态描述区内街业态描述宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街宿迁最大的体育用品休闲服饰步行街C03-11 ：1F招商概念整体定位：临河观光休闲为主，休闲购物为辅 业态组合：C04：西餐 C09/10/11/05/06/07 ：小型主题餐饮 C03:咖啡、茶吧、小吃 C

20、08 :咖啡、休闲快餐、品牌专卖店或者百货 说明：由于该区域紧邻河道景观，风景好因此是到此来的消费者观光休闲吃饭的最佳目的地A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C04C03-11 ：1FC03-11 ：2FC03-11 定位：招商概念整体定位：临河观光购物为主，休闲餐饮为辅分C04：家居为主，休闲餐饮为辅 C09/10/11/05/06/07 ：女装为主 C03:男装为主C08 :女装为主说明：由于C03-11的2层紧邻金鹰二层女装因此为了吸引客流也以女装为主并和金鹰形成错位经营A区B区金鹰广场C05-07C09-11C03C04C03-11 ：2FC01 1-4FC01招商概念整体

21、定位: 紧靠金鹰，精品补齐和金鹰形成错位经营业态分布：1F：精品服饰 2F ：精品服饰 3F： 糖果店4F：烟酒店、微型百货超市 说明：由于C01紧靠金鹰所以1-2楼以百货为主和金鹰错位经营。3层经营糖果为影院的配套。4楼经营烟酒店，微型超市为电玩城 配套。A区B区金鹰广场C01C01 1-4FC02 1-4FnC02 1-4层招商概念整体定位:影院、婚纱、金店业态组合：1F外街：幸福类产品品牌专卖店（礼服、领带、领结等）1F内街：内街为银行、移动、3C、购票网点等(市场自由组合 02F ：中、低档次百货，婚纱新房床上用品、婚纱影楼 3F：电影院、电影院配套的休闲食品，微型超市4F：电影院 A区C02C02 1-4FB区金鹰广场A区C03-C07 3F业态组合：C03：书店（新华书店）C04：独立品牌咖啡厅（休闲美地 ）C05：营养食品、美容产品 C06：独立品牌专卖店 C07：精品超市 C03C05C04C06C07C03-07三FC08 3-4FnC083F:儿童服装 nC084F:电玩中心 B区金鹰广场A区C08C08 3-4FC09、C1