房地产金融 笔记整理

1、1. 什么是房地产金融？房地产金融 生产房地产及其衍生品，并为之定价投资 是购买金融产品以获得最优回报区别：房地产金融不是资金融通；不是投资组合的优化2. 房地产金融市场a. 债务市场-一级&二级抵押贷款市场（一是二的标的物市场，二是一的证券化）b. 权益市场-房地产投资信托、房地产投资组合c. 一级抵押贷款市场-固定利率抵押贷款&浮动利率抵押贷款-住宅金融&收益性物业 -房地产开发项目融资&土地开发项目融资3. 抵押贷款抵押贷款的价格-利率（单价是利率，总价是利息），由单位货币的时间价值决定利率决定因素： i=r+f+p+d （无风险+通货膨胀+提前还款+违约

2、风险）供求关系决定了无风险利率；通胀风险、信用风险（提前还款&违约）决定利率的风险溢价剩余本金是抵押贷款在n期后的账面价值（合同利率），不是市场价值4违约风险&提前还款风险a. 违约风险成因：期权因素：负权益（债务>权益），看跌期权（还款>房屋价值） 非期权因素：支付困难； 突发事件：失业、离婚b.提前还款成因：期权因素：正权益，房价上升，有资本利得 非期权因素：利率下降（市场利率<合同利率，再融资）； 突发事件：移民c.二者关系： 1竞争性风险 不会同时发生；2.终止风险 任何一者发生，抵押贷款终止； 3内生性风险 只要有抵押贷款风险，这两种风险都会存在5.

3、 抵押贷款支付方式a. CAM（固定还本） 本金不变，每期利息I=Pt-1*i （上期本金*利率）b. CPM（等额支付） 月供不变，PMT=P本金（A月供/P，i，n） 剩余本金MB=A（P/A，i，n剩余年限）c.区别：1.风险 CAM有利于借款人，CPM有利于贷款人 2.CAM初始还款额较高，CPM较低 2.CAM本金直线下降，CPM本金曲线下降 3.CAM每期支付额下降，CPM等额 4.CAM利息下降，每期支付本金相同，CPM等额本息6. 贷款完成成本、贷款费用&借款成本贷款完成成本是固定成本，不涉及将来，所以不是时间价值借款成本不是固定成本，因为存在浮动利率抵押贷款，贷款完成

4、成本不影响借款成本；贷款折扣简称贷款费用影响借款成本7. ARM 与 FRMa. ARM产生原因 1.贷款人为了规避利率风险 2.把利率风险转移给借款人b. ARM特征：1.没有完全消除利率风险（存在违约和提前还款） 2.利率调整有成本，取决于调整频率 3.利率上限（贷款期内累计调整额度；每次调整额度） 4.引诱利率（发生在抵押贷款初期，之后恢复市场利率，易引起提前还款风险，但不一定）c. FRM为什么有利于借款人：1.贷款人承担所有利率风险（利率上升，受利息损失；利率下降，提前还款也对贷款人不利 2.ARM利率风险由借款人承担8. 边际借款成本是针对贷款增加额；平均借款成本针对贷款总额通过计

5、算月供差额和贷款余额的差额的现值来求边际借款成本比较资本的机会成本和边际借款成本的大小边际借款成本>市场回报率，选择首付多，贷款少的9. 贷款的市场价值市场价值=月供用市场利率折现的现值计算月供；用合同利率来计算账面价值，用市场利率计算市场价值10. 包裹贷款当发生第二抵押贷款时，其贷款额度=第一抵押贷款额度+第二抵押的额度的一种贷款包裹贷款的支付额=第一抵押贷款支付额+第二抵贷支付额包裹贷款的利率是第一抵押贷款和第二抵押贷款总和的平均贷款成本（不是加权平均）第一贷款利率是平均利率，第二抵押贷款利率是边际成本包裹贷款不等于第一加第二；不能理解为包含第一和第二，是两种不同性质的抵押贷款11

6、. 买低贷款只有在房价升值部分<利息节约部分1. 为什么投资收益性物业a. 获得经营回报-租金 b.资本利得 c.投资多样化 d.税收优惠（免税）2. 多高的价格愿意购买收益性物业？投资者至少要获得内部回报率，净现值为零时的折现率求商业地产的现值，即求商业地产的价格a. 预测未来现金流（+租金收入-费用支出 资本利得），对净现金流折现b. 确定折现率（风险）c. 确定物业持有期限3. 费用止付所有者或投资者所能承担的最高经营费用，超过部分由租客承担（补偿给所有者）费用止付不能消除通货膨胀，因为经营费用的增长率与通胀率是不完全一致的出现原因：a.使所有者的回报率不下降，至少保持与期初的回报

7、率一样 b.不同的租客所要求的费用不同，防止过度承担租客的费用，只承担公共部分的4. NOI DCR CAP实际总收入=基本租金-空置的损失总经营费用=经营费用-补偿额+管理费用净运营收入（NOI）=每期的净现金流（不包含债务支出）债务覆盖率（DCR）=每期净运营收入/每期债务支出 （是商业地产贷款发放的重要指标）资本化率（CAP）=第一期的净运营收入/期初的房产现值 （反映了期初的回报率） =NOIn+1(第n+1年）/Pn（第n年房价）应税收入=NOI-利息-折旧资本利得=售价-账面余额（初始房价-累计折旧）租金收入的税后现金流=NOI-债务支出-所得税房屋销售收入的税后现金流=销售收入-

8、抵押贷款余额-资本利得税1. 收益性房地产的开发阶段获得土地-建设（融资：建设贷款）-竣工和入住-管理（持有，长期贷款）-出售2. 收益性房地产的开发策略a. 长期开发策略：开发完毕后拥有房产并长期经营，取得长期回报 回报=开发收入+租赁收入+资本利得-金融开发成本用长期贷款还建设贷款，用长期租金还长期贷款b.短期开发策略： 完工后即出售（不能获得资本利得） 回报=售价-开发成本 开发出售后进行物业管理：物业管理收入用销售收入还建设贷款（无建设贷款）c.为特定投资者或功能的开发3. 收益性房地产融资一般在建设阶段（非土地获取阶段）进行融资，-建设贷款or过渡性贷款4.长期贷款与建设贷款仅适用于

9、长期开发策略，二者是共生关系a. 先签订长期贷款，后有建设贷款b. 建设贷款需要长期贷款，建设期间无现金流，用长期贷款来还建设贷款c. 长期贷款需要建设贷款，才肯发放长期贷款，用建设贷款人监督开发商d. 长期贷款人会与开发商约定开发后入住率达到一定标准才还建设贷款人的款4. 缺口融资入住率低于预期的入住率时，长期贷款与建设贷款实际的差额1. 土地开发过程与土地经纪人或地主初步接触-选择权阶段-开发阶段-销售阶段2. 土地开发融资方式买地-土地贷款； 建设-建设贷款a. 包裹贷款，对土地和建筑物共同抵押，向同一个贷款人融资b. 土地市场萧条：所有者同意先还建设贷款（让渡了自己的第一质押权）c.

10、市场好：现金买地，只有建设贷款，没有土地贷款3.豁免价格 豁免比率豁免价格-用于偿还贷款的最低销售价格豁免比率=每期提取现值之和/每期销售收入现值之和豁免价格对双方的作用：a. 售价高于豁免价格，贷款人的质押权可豁免，贷款及时偿还，开发商房屋产权完整b. 售价低于豁免价格，贷款人的质押权保留加速豁免价格-土地开发贷款偿还时间先于房屋销售时间的销售价格存在加速豁免是为了防止市场风险1. 二级抵押贷款市场产生的原因？a. 弥补流动性不足- 贷款人向个人投资者发放MBS贷款；地域间金融机构流动性b. 市场驱动因素-卖了老贷款，收钱发放新贷款；资本流通（个体、机构）； 竞争需要（多收钱、多放贷，争夺公

11、共投资者）2. 二级抵押贷款发展条件a. 发行人-卖MBS弥补流动性不足b. 投资者-违约风险有担保机制（政府担保）； -提前还款风险通过衍生品设计来消除3. 二级抵押贷款如何证券化a. 二级抵押贷款市场的主要作用就是为抵押贷款发放者提供一个补充资金的机制b. 直接销售项目c. 通过形成抵押贷款池而发行各种各样的证券4. 通过形成抵押贷款池而发行证券类型MBS及其衍生品:大型抵押贷款发放者将抵押贷款打包，并以抵押贷款作为抵押，销售各种类型证券MBS 包括RMBS和CMBS。RMBS(住宅类): 支付和提前还款风险投资者只承担提前还款风险，违约风险由担保方承担CMBS(商业类): 营运收入和违约

12、风险偿还来源自出售和租金收入，受市场影响大；长期经营做不到提前还款；建设期间无现金流；抵押贷款支持债券MBBs-债券抵押贷款传递证券 MPTs-股票抵押贷款支付传递债券MPTBs-半债半权益担保抵押贷款债务凭证CMOs-债券担保债务凭证CDOs-股票5. MBBS特点a. 发行人-抵押贷款（资产）所有者；债券的所有者是投资者（拿债券每期收利息）b. 有固定债息率和特定到期限c. 过度担保化：资产价值大于发行额度（超过面值120-240%的抵押贷款做担保）；d. 投资者不承担提前还款风险，由发行人承担；e. 无违约风险：过度担保减少违约+第三方完全消除6. MPTs和MBBsMBBs的提前还款风

13、险由发行人承担，而MPTS的提前还款风险由投资者承担；所以MBBS所要求的回报应低于MPTS；MBBs的价格应高于MPTS的价格7. 什么是CMO担保抵押贷款债务凭证-是根据提前还款风险划分的多等级的传递证券成因：为了缓解分散提前还款和再融资风险如何缓解提前还款和再融资风险？让偏好提前还款的投资者承担提前还款风险（中性 厌恶），发行人不承担提前还款风险CMO没有消除提前还款风险和违约风险 违约风险权益部分由发行人承担，剩余依次由ZBA类承担， 若违约损失>发行人权益，投资者承担违约风险1. 房地产投资信托 REIT 概念a.专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产b.的一

14、种封闭式基金(投资额，持有者数量有限制）成因：满足中小投资者投资于房地产，而获取房产回报设置REIT的条件a. 法律要求1961年的税法修正案减免公司或个人所得税，特殊股票，证监会监管；b. 资产要求:至少75%的REIT资产必须包括房地产、现金和政府证券；在剩余25%的资产中，REIT持有某只证券的份额不能超过总资产的5%，持有的投票权股份也不得10%；持有应税分支机构的资产也不能超过总资产的20%。（无控股股东，防止决策损失）c. 收入要求：至少95%的总收入来自红利、利息、租金和销售收入；至少75%的总收入来自租金、抵押贷款利息、销售收入或其他REIT收入。d. 分配要求：至少90%的应税收入应分配给股东。e. 股票和所有权要求：作为公司征税、由委托人或管理者委员会管理、股票完全可转让、至少由100个股东持有股票、5个及其以下股票持有人的股份不能超过50%。（不允许控股股东）REIT不是房地产的证券化a. 除了实物资产还有金融资产b. 先有REIT，再去持有实物资产，不是把资产做成股份为