第一讲 物业概述.

1、房屋产权证房屋产权证1 1、工本费、工本费2 2、契税：、契税：3 3、物业基金：、物业基金：（滞纳金：）（滞纳金：） 一、一、物业物业： 主要是指已经建成并投入使用的各主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地类房屋及其配套的设施设备和场地。（住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库）（住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库）二、物业的内涵：二、物业的内涵： 1 1、已建成并具有使用功能的各类供居、已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇；住和非居住的屋宇； 2 2、与这些屋宇相配套的设备和市政、与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；公用设施； 3 3、屋宇建筑（包括

2、内部的多项设施）、屋宇建筑（包括内部的多项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的交通道路。交通道路。物业权属物业权属1 1、土地权属状况、土地权属状况2 2、房屋权属状况、房屋权属状况房屋所有权房屋所有权房屋使用权房屋使用权案例： 张某在某小区购买了一套房子，但在张某在某小区购买了一套房子，但在准备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒准备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒绝，原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园绝，原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园卖给了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公卖给了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公共面积，在楼顶安装太阳能热水器是理所共面积，在楼

3、顶安装太阳能热水器是理所当然的事。可顶楼的住户坚持认为张某不当然的事。可顶楼的住户坚持认为张某不能使用其已经买下的顶楼屋面。能使用其已经买下的顶楼屋面。点评：点评： 楼顶属于公用建筑部分，开发商把公楼顶属于公用建筑部分，开发商把公用建筑面积作为销售条件写进合同条款，用建筑面积作为销售条件写进合同条款，违反了违反了物权法物权法的规定，该合同条款属的规定，该合同条款属于无效条款。于无效条款。 如果该小区在如果该小区在业主公约业主公约和其他管和其他管理规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳理规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳能装置的规定，且张某安装太阳能装置又能装置的规定，且张某安装太阳能装置又不影响小

4、区的安全和整体美观的话，张某不影响小区的安全和整体美观的话，张某就可以安装。就可以安装。案例：追讨案例：追讨“阳光权阳光权” 20052005年年9 9月，王先生购买了南京市某楼月，王先生购买了南京市某楼盘二期盘二期1212栋的一套房屋，当时王先生的考栋的一套房屋，当时王先生的考虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。然而好景不长，然而好景不长，20062006年年5 5月开发商开始进行月开发商开始进行第三期小高层商品房的建设，其中一栋正第三期小高层商品房的建设，其中一栋正建在距离建在距离1212栋仅有栋仅有1414米远的正南面，随着米远的正南面，随着该栋楼

5、的兴建，王先生发现他家的光线微该栋楼的兴建，王先生发现他家的光线微弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿，弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿，便联合与他家情况相同的另外几家阻止开便联合与他家情况相同的另外几家阻止开发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院提起诉讼。提起诉讼。点评民法通则83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”物权法89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设的标准，妨碍相邻建筑物的通

6、风、采光和日照”。三、物业的性质三、物业的性质（一）物业的自然属性（一）物业的自然属性1 1、物业的二元性。（土地与建筑物的统一）、物业的二元性。（土地与建筑物的统一）2 2、物业的有限性。（土地的有限性）、物业的有限性。（土地的有限性）3 3、物业的差异性和多样性。（位置、管理）、物业的差异性和多样性。（位置、管理）4 4、物业的不可移动性。（不动产）、物业的不可移动性。（不动产）5 5、物业的长期性。（建筑物）、物业的长期性。（建筑物）6 6、物业的配套性。（环境、绿化、设施、物业的配套性。（环境、绿化、设施.）（二）物业的社会属性（二）物业的社会属性1 1、物业的经济属性、物业的经济属性

7、（1 1）商品属性。）商品属性。（2 2）稀缺性。）稀缺性。（3 3）保值、增值型。）保值、增值型。（4 4）宏观政策的调控性。）宏观政策的调控性。2 2、物业的法律属性。、物业的法律属性。案例：案例： 成都某小区经常发生高空坠物现象，成都某小区经常发生高空坠物现象，物业公司多次寻找坠物人未果，只好在相物业公司多次寻找坠物人未果，只好在相关地区树立明显标志提示路人。一日晚间，关地区树立明显标志提示路人。一日晚间，某业主因天气闷热出门纳凉，在楼下被一某业主因天气闷热出门纳凉，在楼下被一高空扔下空酒瓶砸伤头部。物业公司发现高空扔下空酒瓶砸伤头部。物业公司发现后及时将其送往医院，治好后业主感谢物后及

8、时将其送往医院，治好后业主感谢物业公司，同事又要求物业赔偿医药费用，业公司，同事又要求物业赔偿医药费用，理由是物业公司管理力度不够，后调解不理由是物业公司管理力度不够，后调解不成起诉至法院。提问：物业公司应当承担成起诉至法院。提问：物业公司应当承担责任么？为什么？责任么？为什么？法院经过审理判定：法院经过审理判定： 物业公司不承担任何责任，业主的医物业公司不承担任何责任，业主的医药费肇事楼除一楼以外二楼以上的全体业药费肇事楼除一楼以外二楼以上的全体业主共同分担。主共同分担。四、物业管理四、物业管理（一）含义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务管理合同的约定，

9、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 （二）物业管理的产生与发展（二）物业管理的产生与发展1、早期的物业管理 起源于19世纪60年代 英国2、现代物业管理 19世纪末20世纪初 美国3、我国物业管理的产生与发展 1981年3月全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司诞生。物业管理法律关系物业管理法律关系1、主体、主体：业主、非业主使用人、业主大会和业主委业主、非业主使用人、业主大会和业主委员会、开发商、物业服务企业、行政管理部门（房员会、开发商、物业服务企业、行政管理部门（房产局、公安、消防、环保）产局、公安、消防、环保） 其他相

10、关机构（清洁公司、园林、绿化公司）其他相关机构（清洁公司、园林、绿化公司）2、客体：客体：物（建筑本体、附属设施设备、相关场地）物（建筑本体、附属设施设备、相关场地） 行为（物业的维修养护、绿化、清洁等）行为（物业的维修养护、绿化、清洁等） 非物质财富（物业小区的荣誉称号、规划设计）非物质财富（物业小区的荣誉称号、规划设计） 3 3、内容：、内容：权利和义务权利和义务 案例：案例： 20002000年年1 1月，张某购买并入住沈阳市某小月，张某购买并入住沈阳市某小区一套住房。此后，张某以区一套住房。此后，张某以“房屋存在质量房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物问题，小区围墙距离上

11、诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与物业服务标准不相符与物业服务标准不相符”为由，从为由，从20012001年年1111月月3 3日到日到20032003年年1111月月3 3日一直拖欠物业管理费。日一直拖欠物业管理费。物业公司将张某告上法庭。问张某能否以房物业公司将张某告上法庭。问张某能否以房屋质量存在问题而拖欠物业管理服务费？屋质量存在问题而拖欠物业管理服务费？分析：分析： 物业服务公司与业主之间是物业管理物业服务公司与业主之间是物业管理合同关系，而开发商与业主之间是商品房合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量

12、属开发商与业主买卖合同关系。房屋质量属开发商与业主之间商品房买卖合同调整的范畴，因此业之间商品房买卖合同调整的范畴，因此业主不能因房屋质量问题而拖欠物业管理费。主不能因房屋质量问题而拖欠物业管理费。但是如果在物业服务合同中约定了物业服但是如果在物业服务合同中约定了物业服务公司对业主的房屋有修缮义务，业主提务公司对业主的房屋有修缮义务，业主提出维修而物业服务公司未履行义务的，业出维修而物业服务公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业管理服务费。主有权拒绝交纳物业管理服务费。 （三）物业管理的基本原则（三）物业管理的基本原则1 1、服务第一原则。、服务第一原则。2 2、统一管理原则。、统一管理原则。

13、3 3、业主自治原则。、业主自治原则。4 4、专业高效原则。、专业高效原则。5 5、有偿服务原则。、有偿服务原则。6 6、公平竞争原则。、公平竞争原则。7 7、依法行事原则。、依法行事原则。8 8、权责分明原则。、权责分明原则。（四）物业管理的特点 社会化、专业化、企业化、经营性社会化、专业化、企业化、经营性案例案例2 2： 刘先生于刘先生于20042004年年7 7月在玉泉山庄附近定了一套月在玉泉山庄附近定了一套房子，开发商的售楼资料及沙盘上都陈列这漂亮房子，开发商的售楼资料及沙盘上都陈列这漂亮的会所及相关设施，售楼小姐更是承诺说本楼盘的会所及相关设施，售楼小姐更是承诺说本楼盘未来的会所设施

14、是多么的齐全，游泳馆、健身房、未来的会所设施是多么的齐全，游泳馆、健身房、氧吧、葡萄酒行等一应具全。刘先生爱游泳，考氧吧、葡萄酒行等一应具全。刘先生爱游泳，考虑到虽然价格稍微贵了一点，但开发商关于会所虑到虽然价格稍微贵了一点，但开发商关于会所的承诺让刘先生动了心。在入住一年以后当初开的承诺让刘先生动了心。在入住一年以后当初开发商承诺的设备齐全的游泳馆变成了超市，原来发商承诺的设备齐全的游泳馆变成了超市，原来的会所承诺一项都没有兑现，由于开发商不能给的会所承诺一项都没有兑现，由于开发商不能给刘先生一个满意的答复，刘先生一气之下不再交刘先生一个满意的答复，刘先生一气之下不再交纳物业管理费，物业公司

15、经多次催要无果后，将纳物业管理费，物业公司经多次催要无果后，将刘先生告上法庭。本案中，物业公司的要求能够刘先生告上法庭。本案中，物业公司的要求能够得到法院的支持吗？得到法院的支持吗？点评： 从法律关系上分析，房屋买卖和物业从法律关系上分析，房屋买卖和物业管理服务属于不同的法律关系，房屋买卖管理服务属于不同的法律关系，房屋买卖合同是由业主和开发商签订的，物业服务合同是由业主和开发商签订的，物业服务合同是由业主与物业公司签订的。合同效合同是由业主与物业公司签订的。合同效力仅约束合同双方当事人。因此，本案中，力仅约束合同双方当事人。因此，本案中，开发商未兑现承诺，刘先生职能要求开发开发商未兑现承诺，

16、刘先生职能要求开发商承担违约责任，而不能以此为由拒交物商承担违约责任，而不能以此为由拒交物业费。其拒交物业费的行为构成对物业服业费。其拒交物业费的行为构成对物业服务合同的违反，物业公司有权要求其交纳务合同的违反，物业公司有权要求其交纳物业费并承担违约责任。物业费并承担违约责任。（五）物业管理的作用（五）物业管理的作用1 1、有利于房地产市场的发展。、有利于房地产市场的发展。2 2、有利于房地产的销售。、有利于房地产的销售。3 3、有利于物业保值升值。、有利于物业保值升值。4 4、有利于提高城市管理水平。、有利于提高城市管理水平。5 5、有利于提高房地产综合开发企业的声誉。、有利于提高房地产综合

17、开发企业的声誉。五、物业管理的类型五、物业管理的类型1 1、委托管理型。、委托管理型。2 2、自主经营型。、自主经营型。六、物业管理的内容六、物业管理的内容（一）常规性的公共服务（一）常规性的公共服务1、房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；、房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；2、房屋设备、设施的管理；、房屋设备、设施的管理；3、环境卫生的管理；、环境卫生的管理；4、绿化管理。、绿化管理。5、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维、配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；护和安全防范工作；6、车辆道路管理；、车辆道路管理；7、公众代办性质的服务。、公众代办性质的服务。（二）针对性的专项服务：（二）针对性的专项服务：1、日常生活类；、日常生活类；2、商业服务类；、商业服务类；3、文化、教育、卫生、体育类；、文化、教育、卫生、体育类；4、金融服务类；、金融服务类；5、经济代理中介服务；、经济代理中介服务；6、社会福利类。、社会福利类。（三）委托性的特约服务（三）委托性的特约服务 代购、代订车船票、飞机票，代住户代购、代订车船票、飞机票