BA建筑以及销售、出租不动产过渡政策表-jm

1、营营改改增增房房地地产产建建筑筑行行业业过过渡渡项项目目以以及及销销售售、出出租租不不动动产产详详细细过过渡渡政政策策一一览览表表行行为为或或行行业业纳纳税税人人身身份份项项目目情情况况判判定定标标准准计计税税方方法法适适用用税税率率（征征收收率率）建筑业一般纳税人新项目一般计税11%老项目（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。简易征收3%一般征收11%清包工简易征收3%甲供材小规模纳税人老项目参照上文简易征收3%新项目房地产企业预收款一般纳税人老

2、项目建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前简易征收5%一般征收11%新项目一般征收11%小规模纳税人简易征收5%转让不动产一般纳税人外购老项目2016年4月30日前取得一般征收11%简易征收5%建筑业小规模纳税人简易征收3%自建老项目一般计税2016年4月30日前自建简易征收5%外购新项目2016年5月1日后取得一般征收11%自建新项目2016年5月1日后自建小规模纳税人外购项目简易征收5%自建项目不动产租赁一般纳税人新项目2016年5月1日后取得一般征收11%转让不动产一般纳税人公路经营企业试点区开工简易征收3%老项目2016年4月30日前取得一般征收11%简易征收5%

3、小规模纳税人简易征收5%特殊事项1、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。2.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。3.试点纳税人发生

4、应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。4.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。不动产租赁一般纳税人销销项项税税额额计计税税依依据据的的确确认认发发票票开开具具情情况况全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可以自行开具税率为3%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个

5、人，应开具税率为3%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可以自行开具税率为3%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为3%的增值税普通发票。全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请代开征收率为3%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为3%的增值税普通发票。营营改改增增房房地地产产建建筑筑行行业业过过渡渡项项目目以以及及销销售售

6、、出出租租不不动动产产详详细细过过渡渡政政策策一一览览表表全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，可以自行开具税率为5%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为5%的增值税普通发票。取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部分支付的土地价款1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请代开征收率为5%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为5%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税

7、人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额1、下家若为一般纳税人，可自行开具征收率为5%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为5%的增值税普通发票。预收款全部价款和价外费用扣除支付的分包款1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请代开征收率为3%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为3%的增值税普通发票。全部价款和价外费用以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额

8、1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。全部价款和价外费用以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请代开征收率为5%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为5%的增值税普通发票。全部价款和价外费用全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。1、下家若为一般纳税人，可自行开具征收率为5%的增值税专用发票。2

9、、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为5%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，可自行开具征收率为3%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为3%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，应开具税率为11%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具税率为11%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，可自行开具征收率为5%的增值税专用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为5%的增值税普通发票。全部价款和价外费用1、下家若为一般纳税人，可向主管税务机关申请代开征收率为5%的增值税专

10、用发票。2、下家若为小规模纳税人或个人，应开具征收率为5%的增值税普通发票。1、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。2.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主

11、管地税机关申请退还营业税。3.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。4.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。进进项项税税额额抵抵扣扣情情况况项项目目工工程程所所在在地地政策文件本本地地项项目目异异地地项项目目凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额在建筑服务发生地预征2%，再向机构所在

12、地纳税申报一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣建筑服务发生地预征2%，再向机构所在地纳税申报建筑服务发生地预征2%，再向机构所在地纳税申报凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额在建筑服务发生地预征2%，再向机构所在地纳税申报一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报营营改改增增房房地地产产建建筑筑行行业业过过渡渡项项目目以以及及销

13、销售售、出出租租不不动动产产详详细细过过渡渡政政策策一一览览表表3%一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣不动产所在地预征3%，向机构所在地申报，征收率5%凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣不动产所在地预征3%，向机构所在地申报，征收率5%凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一切进项税额，即

14、使取得扣税凭证不得抵扣一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣建筑服务发生地预征3%，再向机构所在地纳税申报一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）不动产所在地预征3%，再向机构所在地纳税申报按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一切进项税额，即使取得扣税凭证不得

15、抵扣凭相关合法扣税凭证抵扣实际发生的进项税额（为项目开发而发生的贷款利息支出以及与贷款服务有关财务顾问费、手续费及咨询费进项税额除外）不动产所在地预征3%，再向机构所在地纳税申报一切进项税额，即使取得扣税凭证不得抵扣不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报1、一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴

16、增值税。2.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。3.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。4.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。政策原文（七）3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税

17、。（七）1：一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。（七）2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。（八）7.房房地地产产开开发发企企业业中的一般纳税人，销售自自行行开开发发的的房房地地产产老老项项目目，可以选择适用简易计税方法按照5%5%的的征征收收率率计税。（十）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月3

18、0日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。（八）1.一一般般纳纳税税人人销销售售其其20162016年年4 4月月3030日日前前取取得得（不不含含自自建建）的的不不动动产产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全全部部价价款款和和价价外外费费用用减减去去该该项项不不动动产产购购置置原原价价或或者者取取得得不不动动产产时时的的作作价价后后的的余余额额为销售额，按照5%5%的征收率计算应纳税额。纳税

19、人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机

20、构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）5.小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（八）6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（七）4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，