房地产估计课程设计样例

1、 工程管理专业房地产估价课程设计房地产估计课程设计开发区*小区23号楼1-502号房屋估价报告 班 级 学 号 姓 名 指导教师 完成日期 综合成绩 房地产估价报告估价项目名称： 大连经济技术开发区*小区23号楼1-502号房屋估价委托方：大连经济技术开发区*小区23号楼1-502号房屋产权人A先生受理估价方：大连民族学院土建学院工管041班估价作业员：杨洋估价作业日期： 二00七年十二月十七日至二00七年十二月二十七日估价报告编号：目 录一、    致委托方函 二、    估价师声明 三、    估价的

2、假设和限制条件 四、    估价结果报告 五、    估价技术报告 六、    附件 致委托方函A先生：受您的委托，我公司于2007年12月17日至2007年12月27日对大连经济技术开发区*小区23号楼1-502号房屋（以下称估价对象）的估价已经完成。据您与我公司双方签定的房地产评估合同，估价目的为我方为您提供估价对象在2007年12月25日转让的市场价格参考依据。我公司按照中华人民共和国建设部、国家质量技术监督局于1999年2月联合发布的中华人民共和国房地产估价规范GB/T 502911999进行估价

3、。在满足估价假设和限制条件的前提下，估价对象在估价时点（2007年12月25日）的市场价格为：人民币总465393.7元（大写：人民币肆拾陆万伍仟叁佰玖拾叁点柒元整）具体估价过程，详见估价结果报告和估价技术报告。大连民族学院土建学院工管041班杨洋2007年12月27日估价师声明我们郑重声明：1、 我们在估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也于有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分

4、析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已经对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并做了记录。（记录人：杨洋）6、大连民族学院土建学院工程管理系*老师对本次估价提供了重要帮助。 估价作业员签字：杨洋估价假设条件和限制条件1、 委托方提供的有关资料真实、有效，若因委托方提供的资料失真或有隐匿而造成本报告估价结果失去客观公正性，本估价结果不成立。2、 本报告提供的估价结果是公开市场价值。所谓公开市场价值，是指估价对象于估价时点在市场上出售并按以下条件取得的合理价格：(1)买卖双方不因任何特殊利益或特殊情况抬高或者降低房地产真实价值；(2)有一段合理交易时间；(3)在此期间房地产市场保持稳定；

5、(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。3、 委托方对房地产具有完全产权。4、 估价对象没有设定任何其它权利项。5、 设定估价对象在未来各年期的收益和各项费用均保持不变。6、 估价对象在交易日期至估价时点不足整月的按整月计算。7、 本次估价没有考虑政府政策改变，自然灾害等不可抗力因素对估价结果的影响。8、 估价对象在未来使用内能满足使用者正常使用和经营的需要。9、 本次估价假设2007年5月至12月的房地产市场供求情况没有发生变化。（去掉）10、 本报告的估价结果仅为委托方提供在估价时点上估价对象转让的市场参考依据，不得挪作它用。11、 本估价报告应在有效期内使用。房地产估价报告一、 委托估价方

6、1.委托人：A先生2.联系地址：大连及济技术开发区*小区23号楼1-502室3.联系人：A先生4.联系电话、 估价方1.机构名称：大连民族学院土建学院工程管理041班2.法人代表：*3.机构地址：大连及济技术开发区辽河西路18号商务B座4.资格等级：特特级5.证书编号：（2007）建房估证字第1号6.联系人：*7.联系电话：（0411）88888888三、 估价对象1 房地产概况估价对象为*小区23号楼1-502号房屋。 *小区位于大连经济技术开发区，东临辽河西路（与大连民族学院仅一路之隔），南依黄海西路，西近抚顺街，北靠金马路。房地产用途：住宅建筑面积：81.3

7、平方米土地权属性质：国有出让土地土地出让年限：50年临街状况：一面临商业网点，一面隔栋楼临一条区内道路2 房地产权利状况 估价对象权利人为A先生，A先生对房地产具备完全产权，并且未设置任何其他权利项。3 房地产利用现状*公寓位于大连及济技术开发区较为繁华的地段，小区整体分为两部分，估价对象所在部分有十余栋六层住宅楼。23号楼于1996年竣工投入使用，现无业单元已全部售出，由隆华物业有限公司提供全面的管理。估价对象现处于出售状态。4 建筑物和地上定着物状况*小区23号楼为砖混结构，总高六层的住宅。1996年投入使用。1-502室房型为三室一厅。装修标准及设备配置情况如下：建筑外墙：北墙面白色马马

8、赛克铺面，参杂蓝色点缀，另三面使用白色水刷石铺面估价对象窗：白色铝合金、普通玻璃 估价对象门：普通防盗门估价对象分室门：木制估价对象地坪：水泥地面装修状况：简装修5 市政基础设施条件估价对象位于大连济技术开发区中心附近，市政基础设施十分齐全，具备七通一平的条件。四、 估价目的因委托方欲将估价对象出售，特委托本公司评估其客观市场价值，为交易双方提供相关参考五、 估价时点 2007年12月25日六、 价值定义本报告提供的房地产价格是估价对象在现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。七、 估价依据1国家和大连市有关的法律法规（1）中华人民共和国城市房地产管理

9、法（2）中华人民共和国土地管理法（3）大连市房地产转让办法2大连市经济技术开发区区域详细规划3委托方提供的有关证明文件（1）估价委托书（2）委托人的产权承诺书（3）购房款发票（复印件）（4）委托方个人身份证（复印件）4.估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘察收集的有关资料 八、 估价原则1.合法原则国家的土地制度、房地产法规、城市规划等法律和法规是影响房地产价格的重要因素，房地产的权益只有在法律规定的范围内才具有经济上的价格。因此，房地产的价格评估必须以房地产的权益合法为前提。2.替代原则同类功能和用途的商品具有可替代性，某一房地产的价格会受到与其同类的可替代的房地产价格的影响和制约。因此

10、，估价对象房地产的价格可通过对同类型房地产价格的比较修正来替代。3.估价时点原则房地产的价格会随着社会、政治、经济等情况的发展变化而不断地变动，因而在不同的时点上，同一个房地产往往有不同的价格水平。因此，必须确定价格的估价时点，才能确定估价对象在某一时点上的价格。4.最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，房地产权利人都期望从其所占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。本估价报告认为保持现状继续使用最为有利，应以保持现状继续使用为前提条件。九、 估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开

11、发法、成本法、基准地价修正法等；有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中档住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。十、 估价结果A先生

12、所委托的大连经济技术开发区*小区23号楼1-502房屋，建筑面积为81.3平方米的房地产于二00七年十二月二十五日（估价时点）的现状公开市场价值为：房 地 产 总 价：人民币465393.7元大 写：肆拾陆万伍仟叁佰玖拾叁点柒元整单位建筑面积均价：人民币5724.4元/平方米大 写：每平方米伍千柒佰贰拾肆点肆元整十一、 估价人员杨洋，房地产估价师注册号04112123十二、 估价作业日期二00七年十二月十七日至二00七年十二月二十七日十三、 估价报告的应用有效期本估价报告应有有效期自：估价时点二00七年十二月二十五日起至二00八年十二月二十五日内有效，有效期为一年。房地产估价技术报告一、 个别

13、因素分析1房地产状况估价对象为*小区23号楼1-502号房屋。 *小区位于大连经济技术开发区，东临辽河西路（与大连民族学院仅一路之隔），南依黄海西路，西近抚顺街，北靠金马路。房地产用途：住宅建筑面积：81.3平方米土地权属性质：国有出让土地土地出让年限：土地等级：临街状况：一面临商业网点，一面隔栋楼临一条区内道路2房地产权利状况 估价对象权利人为A先生，A先生对房地产具备完全产权，并且未设置任何其他权利项。3房地产利用现状*公寓位于大连及济技术开发区较为繁华的地段，小区整体分为两部分，估价对象所在部分有十余栋六层住宅楼。23号楼于1996年竣工投入使用，现无业单元已全部售出，由隆华物业有限公司

14、提供全面的管理。估价对象现处于出售状态。4建筑物和地上定着物状况*小区23号楼为砖混结构，总高六层的住宅。1996年投入使用。1-502室房型为三室一厅。装修标准及设备配置情况如下：建筑外墙：北墙面白色马马赛克铺面，参杂蓝色点缀，另三面使用白色水刷石铺面估价对象窗：白色铝合金、普通玻璃 估价对象门：普通防盗门估价对象分室门：木制估价对象地坪：水泥地面装修状况：简装修5 市政基础设施条件估价对象位于大连济技术开发区中心附近，市政基础设施十分齐全，具备七通一平的条件。二、 区位因素分析（最好有该房地产附近生活设施情况的介绍）大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄

15、海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾镇毗邻。大连开发区规划面积388平方公里，建成区面积56平方公里， 社会总人口共约36万。开发区景色优美,具有绵长秀丽的海岸线，区内的金石滩旅游度假区更是美丽无比，是众多游客的心仪之地，建于金石滩的各种旅游场所及文化场馆更是金石滩增色不少；依傍着辽东半岛最美丽的大黑山，开发区居民每日都可在郁郁葱葱的绿色中休养身心，而开发区中心的东山铜牛岭更使开发区居民将这种绿色享受彻底与完全。依山傍水的环境使开发区成为居住的良好选择。便捷的交通不仅在纵横交错的路网上体现，连通大连市与金石滩的轻轨也使出行更加方便，并且轻轨三号线以即将

16、竣工，开发区的交通将会更加便捷。另外开发区建区数十年，基础设施完备运转正常，各种商业形态得到良好发展,教育资源亦丰富完备，这些都使生活方便，舒适。委估的*小区位于开发区中心地段，与大连民族学院仅一路之隔。使开发区较早期的住宅小区，内部居住大量大连民族学院的教师，是开发区较有文化的住宅小区。估价对象周边的商业，文化，娱乐，卫生，教育设施齐全，交通便捷，环境质量较好，属于开发区相对较喧闹的地段，与翠竹小区，君悦豪庭毗邻。三、 市场背景分析1大连市新房市场分析随着大连市经济的发展，知名度的不断提高，城市建设的不断优化，全国房地产行业的普遍开花，大连市的房地产市场也是水涨船高，加之即将来临的北京奥运会

17、及因特尔公司落户大连，将大连市的房价不断拉升，市区内四区房价除甘井子区均价依然处于5700左右，其余三区均价都冲破了7000大关，中山区及沙河口区有望年底冲破均价8000大关。市中心及繁华商圈惊现数个万元期楼盘，整体新房市场涨声一片。近期由于国家宏观调控的各种措施的作用，目前大连市房价整体增长趋缓，但是房价仍然令人望而生畏。就第三季度而言，大连商品住宅综合价格指数为1589.3点，比第二季度上涨2.9%，同比上涨14.2%，涨幅有所回落。第三季度成交量下滑比较明显，市场成交量的减少与价格高位运行的状态已经持续了一段时间，但是价格仍然处于上涨通道中。截止到9月末，市内四区均价已经达到了6600元

18、/平方米，均价同比上涨幅度较大。从交易量来看，达到了170万平方米，同比增长7%，量价走势继续呈现不对称发展。2大连市二手房市场分析在新房市场价格不断大幅攀升的总体势态下，二手房市场因其价格相对较低且涨幅平稳，另外由于二手房多数经过装修，配套成熟可直接入住等优点，引起大多数购房者等关注。大连市正在形成系统的二手房市场。今年上半年，2007年1 6月份，大连市二手房交易套数为10616套，与去年同期相比下降1856，从二手房均价看，2007年上半年大连的二手房均价涨幅为975，与去年同期2257的涨幅相比，回落了1282个百分点。但随着二手房市场逐步消化宏观调控的影响，今年八月二手房交易量迅猛上

19、升，交易量为2652套，环比上涨29.81，在交易量明显上涨的同时，二手房均价也出现了明显的上涨，涨幅达到4.08。传统的销售旺季“金九银十”并没有将这种交易的涨势推到另一个高潮，相反，受到政府新政的影响，10月份的交易量比今年月平均成交量下降两成以上；与成交量下滑相反的是，二手房价格都一路上扬，今年9月二手房销售价格同比上涨8.3，环比上涨1。虽然到11月份，二手房交易量仍没有转好的形势，但是由于供需严重失衡，庞大的需求数量依然可以拉回二手房市场的春天，但可能要待到明年三月以后。另外，值得注意的是二手房的交易价格，在二手房交易不断走入低谷期间，二手房交易价格却没有随着交易量一同下滑，而是以0

20、.6-1.1%的速度不断攀升，预计受奥运会影响，明年二手房价依然坚挺且看涨。3开发区二手房市场分析受大连市二手房市场的影响，开发区二手房交易量也有所增长，交易价格攀升明显，尤其是大连市提高落户房价价格之后，引导部分客户将目光投向开发区，需求量增大，但自11月份以来，部分卖主捂盘惜售，转而出租，使得供给量有一定缩小，并且在明年三月份之前不会有太大的扭转，但价格因受因特尔的进驻而不断提升。4周边市场分析估价对象所处地段为开发区的中心地段，是开发区较早期的住宅区，周边配套成熟，交通便捷，生活极为方便。与其相邻的翠竹小区，是与*小区年份状况相差无几的中档社区，而官厅公寓则是较其高档一些的社区，君悦豪庭

21、是05年始建，建成部分，但未完全完工的高层，官厅公寓及君悦豪庭的建筑造型及档次都高于*小区。但是由于*小区内居住大部分高校教师，业主构成比较单纯，时间较长有较高的市场认可度，因此价格普遍较高，与官厅公寓及君悦豪庭价格相差不大，这是估价对象所在区域的显著特点。四、 最高最佳使用分析估价对象所在区域周边基础设施完善，交通便捷，各种商业也太发展均衡，又具备较为丰富的教育资源，周边有多数住宅小区，从各方面综合考虑，本报告认为估价对象以满足最佳最高适用原则。五、 估价方法选择本项目的估价技术思路与方法为：由于估价对象的用途为中档住宅楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交

22、易和租赁活动较为频繁，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，采用市场比较法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。六、 估价测算过程1.市场比较法市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格i=可比实例i房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×

23、个别因素修正系数 （i=1，2，3）估价对象价格=13估价对象i /3可比实例选择：通过市场调查和向有关部门查询，收集了与估价对象有关的若干市场交易实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从交易案例中选择如下3宗案例作为可比实例。可比实例一：*小区23号楼2-202号房屋位置：与估价对象在同一栋建筑内结构：砖混结构装修：建筑物装修同估价对象一致，内部装修为简装销售总价：50万元建筑面积：81.3m2销售均价：6150.1元成交日期：2007年10月可比实例二：*小区37号楼1-301号房屋位置：八中旁边结构：砖混结构装修：外墙面采用三种不

24、同色彩涂刷，分别是首层为红色，2-5层为橙红色，顶层偏黄色，内部精装修。销售总价：87万元建筑面积：101m2销售单价：8613.9元成交日期：2007年8月可比实例三：*小区36号楼1-301号房屋位置：在估价对象所在区域的中心处结构：砖混结构装修：外墙装修与估价对象走在建筑一致，内部精装修。销售总价：56万元建筑面积：87m2销售单价：6436.8万元成交日期：2007年5月2影响因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等。区域因素主要有商服繁华度、景观、交通条件、区域环境质量、基础设施条件；

25、个别因素主要有结构、房型、装修、成新状况、朝向，权力情况等。3因素条件描述估价对象和可比实例的各因素的条件说明，详见附件I：因素条件说明表。4编制比较因素条件指数表以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数。详见附件II：因素条件指数表 5修正计算A. 测算公式：估价对象价格i=可比实例i房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （i=1，2，3）估价对象价格=13估价对象i /3B. 求取比准价格V1=6150.1×（1+0.9%）2

26、5;100/101×100/101=6137.9元/m2C. 求取比准价格V2=8613.9×（1+0.9）5×100/109×100/103×100/105×100/105×100/104×100/102×100/103×100/105=6343.9 元/m2D. 求取比准价格V3=6436.8×（1+1%）3×（1+0.9%）5×100/102×100/102×100/102×100/103×100/105=6043.1元

27、/m2E. 运用算术平均法求求取估价对象价格：V=（6137.9+6343.9+6043.1）/3=6175元/m22.收益法所谓收益法，是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。A. 求取年总收入(潜在毛收入)估价人员根据评估需要，做了详细的市场调查。主要调查了与估价对象相类似的符合同一地价区段或同一供需圈范围内相同结构与类型、接近估价时点等要求的案例（调查案例均与估价对象位于同一小区），如22号楼1-201、34号楼2-102和37号楼3-301，估价对象当前的正常毛租金租赁询价为人民币0.8元/天·

28、平方米，年出租率95%，根据当前市场报价与成交价的一般情况，确定估价对象的年潜在毛收入为：年毛租金收入=0.8元/天·平方米×365×95%=277.4元/年·平方米B. 求取年营运费用维修费（按月租金的1%） 277.4×1%=2.774元/年·平方米，取2.8元有关年总费用说明：维修费：由于房屋出租用于居住，需要维修的时候情况较少，故按照租金的1%计提按照目前市场交易的实际情况，租赁双方的责权利明确简单，水电费，物业费等费用由承租方自负，由于月租金水平尚未达到3000元，按照关于调整住房租赁市场税收政策的通知（辽财预字200110

29、2号），营业税可免。房屋没有设置人和保险项。C. 求取年租金净收益年净租金收益=年毛租金收入-年总费用=277.4-2.8=274.6元/年·平方米D. 收益法求取估价对象的市场价格根据对该区域同类房地产出租情况的详细调查，出租率按当前大连市市场一般情况确定为95%。住宅的土地使用年限为50年，目前估价对象的土地使用年限尚剩余39年， 资本化率取5%(以央行最新施行的一年期定期存款利率3.87%作为安全利率，加上1.13%的风险补偿后综合确定)，根据公式:Vn=A1-1/(1+Y)n/Y个参数涵义：Vn-房地产在股价时点时的收益价格n-房地产的收益年限A-房地产相对于估价时点而言的未

30、来每期的净收益Y-投资报酬率Vn=274.6×(1-1/1.0539)/5%=4673元/平方米3估价结果的确定综合上述两种估价方法，经分析比较，结合交易市场及租赁市场的实际情况，采用加权平均法，取收益法的权重为0.3，市场法的权重为0.7。估价对象价格为：6175×0.7+4673×0.3=5724.4元/平方米七、 估价结果确定A先生所委托的大连经济技术开发区*小区23号楼1-502房屋，建筑面积为81.3平方米的房地产于二00七年十二月二十五日（估价时点）的现状公开市场价值为：房 地 产 总 价：人民币465393.7元大 写：肆拾陆万伍仟叁佰玖拾叁点柒元整

31、单位建筑面积均价：人民币5724.4元/平方米大 写：每平方米伍千柒佰贰拾肆点肆元整附 件附件I：因素条件说明表估价对象及可比实例比较因素可比实例一可比实例二可比实例三估价对象23号2-202室37号1-301室36号1-301室23号1-502室位置见图1见图1见图一见图一交易日期2007年10月2007年8月2007年5月2007年12月交易情况正常买方急买正常正常交易价格6150.1元/平方米8613.9元/平方米6436.8元/平方米待求区域因素商服繁华度与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同与估价对象位于同一区域，商服繁华度相同位于开发区中心地带

32、，靠近安盛商圈及民族学院，繁华景观与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致距离自然景观有一定距离，区内人造景观较少只有少量草坪，整体较差交通条件与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致有多条公交路线，交通方便区域环境与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致位于开发区中等住宅区，区域环境良好基础设施与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致七通个别因素结构砖混砖混砖混砖混房型与估价对象一致房型结构设计比估价对象较好与估价对象一致房型设计结构一般建筑装修与估价对象一致比估价对象好较估价对象稍好装修因年久显旧显差室内装修简装精装精装简装成新情况7成新9成新7成新7成新朝向与估价对象一致与估价对

33、象一致与估价对象一致坐北朝南楼层二楼三楼三楼五楼临街状况与估价对象基本一致但稍好比估价对象好比估价对象好临一条街，街上有各种店铺，其中有一家大型饭店，空气质量不好，噪音大使用年限50/11/3950/7/4350/7/4350/11/39权力项与估价对象一致与估价对象一致与估价对象一致完全产权，未设置任何其他权力项附件二：条件因素指数表房地产名称可比实例一可比实例二可比实例三估价对象交易日期交易情况100109100100区域因素商服繁华度100100100100景观100100100100交通条件100100100100区域环境100100100100基础设施100100100100个别因素

34、结构100100100100房型100103100100建筑装修100105102100室内装修100105102100成新情况100104100100朝向100100100100楼层101102102100临街状况101103103100使用年限100105105100权力项100100100100表中修正说明: 1、 交易日期修正根据国家发改委与统计局联合公布的大连市二手房价格指数，07年2月至11月的大连市二手房价格指数逐月增长：2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.1%0.9%0.7%0.6%0.9%1%0.8%1%0.60.7%-根据发改委与统计局的联合数据，07年2

35、月至7月大连市二手房价格指数平均以1%的速度逐月上涨，8月至12月平均以0.9%的速度逐月上涨。2、 交易情况修正一、三实例交易情况正常无需修正，实例二因买方急买，价格比市场价格略高，综合考虑买卖双方的实际情况及房地产状况，进行修正，修正为100/109。3、 区域因素修正一、二、三实例与估价对象在同一区域，均位于开发区中心地段，区域环境完全一致，不作修正。4、 个别因素修正A. 房型：实例二因设计时间较靠后，因此设计较估价对象更加合理，进行修正，修正为100/103；实例一、三与估价对象基本相同，不作修正B. 建筑装修：实例二所在建筑建造时间较估价对象晚，外墙装修及保养优于估价对象，进行修正

36、，修正为100/105；实例三所在建筑外墙装修虽与估价对象一致，但养护较好，进行修正，修正为100/102。实例一与估价对象于同一栋建筑内，情况一致，不作修正。C. 室内装修楼：实例二、实例三分别进行过精装修，与估价对象存在差异，根据装修情况分别进行修正，修正为100/105，100/102。实例一与估价对象一致，不作修正。D. 成新情况：实例二较估价对象新，根据成新情况进行修正，分别修正为100/104；其他与估价对象一致，不作修正。E. 楼层：因实例一、二、三分别处于二层和三层，是六层建筑中较好位置，估价对象处于五层，实例优于估价对象，进行修正，修正为100/101，100/102，100

37、/102。F. 临街状况：实例二、三位于区域内较好位置，所临街区车辆较少，没有小商贩驻扎，较为安静，空气质量也好，因此进行修正，修正为100/103，100/103；实例二虽与估价对象处于同栋建筑物，但是距离喧闹的街区有一个单元，噪声及空气情况相对优于估价对象，进行修正，修正为100/101。 G. 使用年限：实例二、三建成于2000年，使用年限为50年，已使用7年，剩余43年，进行修正，修正为100/105，100/105；实例一与估价对象一致，为96年建造，使用11年，剩余39年，不作修正。图1：位置图：附件三:可比实例调查表房地产用途住宅名称23号楼1-202销售均价6150.1元交易情况正常成交日期07.11区位状况说明商服繁华度位于开发区发展成熟的住宅区,商业网点齐全,商服繁荣交通条件有多条公交线路经过小区,交通方便基础设施条件基础设施齐备,具备七通一平的条件周边环境(学校,商店)小区周边有小学,中学等教育设施,有各种零售网点农贸市场位置见图一个别因素建筑物装修白色马赛克,有蓝色点缀,白色铝合金窗,普通玻璃建筑构成(总层)6层建筑使用情况全部售出,使用正常建筑物结构砖混物业管理情况区内环境卫生较好,但治安情况稍差,在对管理上不是很严,随处可见业主私架卫星接收器等违章设备.楼层朝向2楼,南北朝向建筑面积81.3平米装修情况及成