精品--易居2010年河南郑州亚新橄榄城商业地块租售定位执行报告--著名商业地产策划

1、12n第一局部 根底资料研究n第一篇 城市宏观背景分析n1、城市经济环境分析n城市相关经济社会指标Pn城市产业构成与产业分布Pn城市人口规模济人口结构，收入水平、消费水n 平等P32、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点P交通系统开展状况与开展规划P根底设施、公共效劳设施状况P4第二篇 城市商业开展研究城市商圈分析商业版块分析P各商圈研究P典型商业工程分析P5第三篇 区域环境及商业市场研究1、区域环境分析 区域经济社会指标P 区域产业构成与产业分布P 区域人口特征P61、区域环境分析区域城市定位与开展规划P区域交通系统状况及开展规划P根底设施、公共效劳设施状况P72、品类经营者及消费者微

2、观调研 经营者调研结果统计P 经营者访谈个案实录P 消费者调研统计分析P83、区域商业市场分析 区域商业布局P 区域商业经营业态P 区域商业经营方式P 区域商业经营规模P93、区域商业市场分析 区域商业租售价格P 区域商业消费者构成及特征P 区域商业经营状况、存在的问题P 区域商业开展和经营动向P 区域商业的潜在竞争P104、区域消费者研究 消费群体P 消费需求P 消费特征P11第二局部 定位及开展策略第四篇 工程条件与地块解析1、工程区位与区域概况P2、工程规模P3、工程SWOT分析P4、案例分析P5、借鉴点P12第五篇 开展方向初步判断1、工程竞争分析P2、总体开展战略P 整体形象P 与住

3、宅局部的相互关系分析P3、分期开发策略P13第六篇 工程整体定位工程定位报告1、定位思路P2、总体商业定位P3、目标客层定位P4、竞争力定位P14工程定位报告5、商业版块定位自持、销售P6、业态建议自持、销售P7、4地块主楼租售定位 P8、橄榄城社区商业租售定位P9、其他建议P15第七篇 工程财务测算1、租金收入P2、工程管理本钱P3、持有物业总体效益测算P16第七篇 工程财务测算4、4地块主楼销售测算P5、橄榄城社区商业销售测算 P6、销售实现与利润估测 P7、静态、动态财务分析 P17第三局部 产品风格及物业要求建议第八篇 产品风格及物业要求建议1、建筑风格建议P2、商业景观规划建议P3、

4、商业导示建议P4、各业态对物业要求标准建议P18第九篇 经营管理实操方案一、工程租售建议总体策略思路P二、工程招商策略 1、招商范围及各阶段招商重点 P 2、招商方案与周期进度 P 3、招商策略 P 4、招商达标率 P19三、商业运营模式建议1、商业管理模式P2、商业管理公司运作建议P20四、工程销售策略1、销售方案P2、销售周期P3、销售达标率P4、租售结合的营销策略P1 1销售策略销售策略销售方案/销售周期/销售率/营销策略销售方案销售方案A-2-01A-3-01A-4-01B-9-02B-9-03B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04C-3-01C-3-04C-4-0

5、1面积：面积：A-2-01A-2-01：20002000A-3-01A-3-01：2161621616 A-4-01A-4-01：47534753 B-9-02B-9-02：9593095930 B-2-04B-2-04：12631263 B-4-01B-4-01：1107211072 B-8-02B-8-02： B-11-04B-11-04：72157215 B-11-01B-11-01：2967829678 C-3-01C-3-01：2241822418 C-3-04C-3-04：53245324 C-4-01C-4-01： 合计：合计：223013.53223013.53销售方案销售方案

6、2222万余平米的商业配套面积万余平米的商业配套面积5 5年甚至以上的开发周期年甚至以上的开发周期每年每年4 4万余平米的销售面积万余平米的销售面积工程的销售方案，是我们实现去化，实现利润最工程的销售方案，是我们实现去化，实现利润最大化的关键大化的关键销售方案销售方案方案一：期房销售方案一：期房销售优势：优势：保证工程的现金流，及整个工程的顺利运作；保证工程的现金流，及整个工程的顺利运作；劣势：劣势：周边配套没有成型的根底之上推售，无法取得最大化利润周边配套没有成型的根底之上推售，无法取得最大化利润销售周期长；销售周期长；销售难度较大销售难度较大销售方案销售方案B-9-02B-9-03u推售地

7、块：推售地块：B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03u推售时间：推售时间：20212021年年20212021年年u推售面积：推售面积：9862298622u推售价格：建议集中商业自持，社区商推售价格：建议集中商业自持，社区商业以业以1000010000元元/ /价格推售价格推售u详情：详情：u 此地块为规划中的集中商业用地，此地块为规划中的集中商业用地，月开始招商销售，截止月开始招商销售，截止20212021年完场工程招年完场工程招商及其销售，在商及其销售，在0202号地块招商成功的同时号地块招商成功的同时启动启动0303号地块，最大化带开工程销售。号地块，最大化带开工程销售。B

8、-9-02B-9-03销售方案销售方案u推售地块：推售地块：A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01u推售时间：推售时间：20212021年年20212021年年u推售面积：推售面积：2836928369u推售价格：推售价格：90009000元元/ /u详情：详情：u 该局部地块集中在南三环沿线，针该局部地块集中在南三环沿线，针对面是工程规划中的集中性商业，所以该对面是工程规划中的集中性商业，所以该地块将是商业局部中利润最大的一块，在地块将是商业局部中利润最大的一块，在B-B-9-02/039-02/03号地块成功运作完城的时候，号地块成功运作完城的时候，2

9、0212021年，这局部地块将会以现铺的方式面市，年，这局部地块将会以现铺的方式面市，成熟的配套和入住率将会最大化提升该地成熟的配套和入住率将会最大化提升该地块的商业价值，块的商业价值，20212021年完场该局部地块销年完场该局部地块销售；售；A-2-01A-3-01A-4-01销售方案销售方案u推售地块：推售地块：B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、u B-11-01/02/04 B-11-01/02/04u推售时间：推售时间：20212021年年20212021年年u推售面积：推售面积：4922849228u推售价格：推售价格：12000-150012000-1500元元

10、/ /u详情：详情：u 这是工程中除集中商业外，商业局这是工程中除集中商业外，商业局部最为集中的地带，也是整个工程中住宅部最为集中的地带，也是整个工程中住宅局部最好的位置，北临工程的集中商业区，局部最好的位置，北临工程的集中商业区，周边以配套辅助商业为主，将整个住宅区周边以配套辅助商业为主，将整个住宅区包围在内，建议在包围在内，建议在20212021年期推售该局部地年期推售该局部地块，块，20212021年完成该地块销售年完成该地块销售B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04销售方案销售方案u推售地块：推售地块： C-3-01/04 C-3-01/04 、C-4-01C-4-

11、01u推售时间：推售时间：2021202120212021年年u推售面积：推售面积：43655.24 43655.24 u推售价格：推售价格：1000010000元元/ / u详情：详情：u 该地块处于工程最南面，从地理位该地块处于工程最南面，从地理位置上来说是整个地块中最差的位置，所以置上来说是整个地块中最差的位置，所以该地块将在工程的最后一期推出，在该地该地块将在工程的最后一期推出，在该地块推出的时候工程一期等已成现房，各种块推出的时候工程一期等已成现房，各种商业配套及入住率大幅提升，建议在商业配套及入住率大幅提升，建议在20212021年入市，年入市，20212021年年底销售完成年年底

12、销售完成C-3-01C-3-04C-4-01销售方案销售方案2021202120212021202120212021B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03地块集中商业地块集中商业的招商销售工作的招商销售工作A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01南三环地块推售南三环地块推售B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、B-11-B-11-01/02/0401/02/04中心商业区销售中心商业区销售C-3-01C-3-01、C-3-C-3-0404、C-4-01C-4-01最最后一期商业推后一期商业推售在售在1616年底完年底完成销售成销售销

13、售方案销售方案u方案二：现房销售方案二：现房销售u优势：优势：u现铺销售，市场认可度高；现铺销售，市场认可度高；u价值提升最大化价值提升最大化u销售难度较小销售难度较小u销售周期短销售周期短u劣势：劣势：u工程开发的资金要求较高；工程开发的资金要求较高；销售方案销售方案u推售地块：推售地块：A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01u推售时间：推售时间：20212021年年20212021年年u推售面积：推售面积：2836928369u推售价格：推售价格：90009000元元/ /u详情：详情：u 月月20212021年底，工程交房入住后成现年底，工程交房入住

14、后成现铺销售铺销售A-2-01A-3-01A-4-01销售方案销售方案u推售地块：推售地块：B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03u推售时间：推售时间：20212021年年20212021年年u推售面积：推售面积：9862298622u推售价格：建议集中商业自持，社区商推售价格：建议集中商业自持，社区商业以业以1500015000元元/ /价格推售价格推售u详情：详情：u 月开始启动招商，招商工作先行，销售月开始启动招商，招商工作先行，销售推进，推进，20212021年底完成招商及销售工作年底完成招商及销售工作, ,该地该地块是工程的点睛地块，意义重大，是商业块是工程的点睛地块，意

15、义重大，是商业价值提升的重点。价值提升的重点。B-9-02B-9-03销售方案销售方案u推售地块：推售地块：B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、u B-11-01/02/04 B-11-01/02/04u推售时间：推售时间：20212021年年20212021年年u推售面积：推售面积：4922849228u推售价格：推售价格：15000-2000015000-20000元元/ /u详情：详情：u 月月，现房交付使用，集中商业区开业月月，现房交付使用，集中商业区开业运营，最大化提升工程价值，是工程最大运营，最大化提升工程价值，是工程最大的赢利点；的赢利点；B-2-04B-4-01

16、B-11-01B-11-02/04销售方案销售方案u推售地块：推售地块： C-3-01/04 C-3-01/04 、C-4-01C-4-01u推售时间：推售时间：2021202120212021年年u推售面积：推售面积：43655.24 43655.24 u推售价格：推售价格：1200012000元元/ / u详情：详情：u 2021 2021年年20212021年，整个工程全面交付年，整个工程全面交付使用，配套设施齐全，尽可能提升工程的使用，配套设施齐全，尽可能提升工程的商业价值，保证工程利润最大化商业价值，保证工程利润最大化C-3-01C-3-04C-4-01销售方案销售方案2021202

17、12021202120212021A-2-01A-2-01、A-4-01A-4-01、A-3-01A-3-01南三环地块推售南三环地块推售B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03地块集中商业地块集中商业的招商销售工作的招商销售工作B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、B-11-B-11-01/02/0401/02/04中心商业区销售中心商业区销售C-3-01C-3-01、C-3-04C-3-04、C-4-C-4-0101最后一期商业推售在最后一期商业推售在1717年底完成销售年底完成销售2021销售周期销售周期方案一：期房销售方案一：期房销售周期周期2010年年2011

18、年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年合计合计面积328743287447058.514184.5246142461443655.24223013.53销售率14.74%14.74%21.1%6.36%11.04%11.04%19.56%100%销售周期销售周期方案二：现房销售方案二：现房销售周期周期2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年合计合计面积14184.514184.532874574885748843655.24223013.53销售率6.36%6.36%14.74%25.78%25.78%19.56%100%营销策略营销策

19、略营销总纲营销总纲 租售结合的营销总纲，通租售结合的营销总纲，通过招商租赁，带租约销售推动过招商租赁，带租约销售推动销售工作进行。销售工作进行。营销策略营销策略自持与销售相结合自持与销售相结合 B-9-02 B-9-02号地块的商业用地，建议规划为集中型物业，号地块的商业用地，建议规划为集中型物业，而这局部物业以自持的模式，控制在开发商手中，在整而这局部物业以自持的模式，控制在开发商手中，在整个工程地块中，个工程地块中，0202号地块处于工程的核心位置，该地块号地块处于工程的核心位置，该地块的成功运作将会给商业带来巨大的利润，通过该地块的的成功运作将会给商业带来巨大的利润，通过该地块的成功招商

20、，充分表达其他局部商业的价格，提升工程价成功招商，充分表达其他局部商业的价格，提升工程价值。值。营销策略营销策略A-2-01A-2-01、A-3-01A-3-01、A-4-01A-4-01地块地块 该地块的商业局部大多数在临南三环的位置，该地块的商业局部大多数在临南三环的位置，南边的南边的B B地块更是规划中的集中商业区，商业价地块更是规划中的集中商业区，商业价值仅次于值仅次于B B地块，易居建议针对该地块，在规划地块，易居建议针对该地块，在规划中以一层结构的独立商铺出售，保证工程利润，中以一层结构的独立商铺出售，保证工程利润，并且在工程现房阶段推售效果更好；并且在工程现房阶段推售效果更好；A

21、-2-01A-3-01A-4-01营销策略营销策略B-9-02B-9-02、B-9-03B-9-03地块地块 该地块是工程规划中的商业地块，位置处于该地块是工程规划中的商业地块，位置处于整个工程最核心的位置，所以该地块的运作成败整个工程最核心的位置，所以该地块的运作成败直接关系到工程后期商业价值的提示。直接关系到工程后期商业价值的提示。 我们建议：首先启动该区域的商业，通过招我们建议：首先启动该区域的商业，通过招商，引入大型的主力店进驻，并且该物业只租不商，引入大型的主力店进驻，并且该物业只租不售，作为自持局部保存，以该地块的成操作来启售，作为自持局部保存，以该地块的成操作来启动整个工程的商业

22、局部。动整个工程的商业局部。B-9-02B-9-03营销策略营销策略B-4-01B-4-01、B-2-04B-2-04、B-11-01/02B-11-01/02、B-11-04B-11-04地块地块 该地块是除去集中商业外，最为集中的社区该地块是除去集中商业外，最为集中的社区商业局部，该局部地块位于整个开发工程的核心商业局部，该局部地块位于整个开发工程的核心位置，建议业态定位社区配套商业，结构上在临位置，建议业态定位社区配套商业，结构上在临寒山东路及冯庄路局部设计两层结构，与北面的寒山东路及冯庄路局部设计两层结构，与北面的集中商业区形成照应，利用现有路网形成商业休集中商业区形成照应，利用现有路

23、网形成商业休闲步行街，以现铺模式出售；闲步行街，以现铺模式出售；B-2-04B-4-01B-11-01B-11-02/04营销策略营销策略C-3-01C-3-01、C-3-04C-3-04、C-4-01C-4-01地块地块 该局部地块位于工程最南边，从开发节奏上该局部地块位于工程最南边，从开发节奏上看该地块将是工程最后开发一期，作为该地块的看该地块将是工程最后开发一期，作为该地块的配套商业，由于在其东边有黄河科技大学，所以配套商业，由于在其东边有黄河科技大学，所以建议该地块结构设计上以单层为主，业态布局上建议该地块结构设计上以单层为主，业态布局上以学生类主题为主，现铺销售利润会比较好，但以学生

24、类主题为主，现铺销售利润会比较好，但是对该地块来说，在其开发的时候，其他地块均是对该地块来说，在其开发的时候，其他地块均已开发完毕并且已经交付使用，作为最后一期商已开发完毕并且已经交付使用，作为最后一期商业来说，期铺现铺的差异并不是很大。业来说，期铺现铺的差异并不是很大。C-3-01C-3-04C-4-0144第十篇 风险控制及其他建议结束语45第一局部 根底资料研究第一篇第一篇 城市宏观背景分析城市宏观背景分析46第一篇 城市宏观背景分析1、 城市经济环境分析 城市相关经济社会指标 GDPGDP09年上半年，全市GDP完成亿元，同比增长7.3%，增速比第一季度加快个百分点。其中第一产业完成增

25、加值亿元，增长4.2%；第二产业增加值完成亿元，增长3.5%；第三产业增加值完成亿元，增长12.6%。目前推动全市GDP增长的主要动力来自第三产业。47 工业增加值工业增加值工业增加值止跌上升工业增加值止跌上升图：图：20212021年年6 6月月-2021-2021年年6 6月规模以上工业增加值增幅走势图月规模以上工业增加值增幅走势图1、城市经济环境分析481、城市经济环境分析 工业增加值工业增加值 上半年，全市工业增加值在稳步上升，一方面得上半年，全市工业增加值在稳步上升，一方面得 利于政府各种放宽企业开展的政策税收支持，同利于政府各种放宽企业开展的政策税收支持，同 时政府刺激内需的效果也

26、得到显现。上半年全市时政府刺激内需的效果也得到显现。上半年全市 完成工业增加值亿元，同比增长完成工业增加值亿元，同比增长0.4%0.4%，比一，比一 季度提高个百分点。随着政府稳定各种保增长季度提高个百分点。随着政府稳定各种保增长 的政策，预计下半年全市工业生产将会加快回暖。的政策，预计下半年全市工业生产将会加快回暖。491、城市经济环境分析 进出口进出口n进、出口总值小幅增加，但仍然处于负增长阶段进、出口总值小幅增加，但仍然处于负增长阶段 n图：郑州对外贸易增长情况走势图图：郑州对外贸易增长情况走势图-100%-50%0%50%100%150%08.0608.0708.0808.0908.1

27、008.1108.1209.109.209.309.409.509.6出口商品总额同比增长率(%)进口商品总额同比增长率(%)50 进出口进出口 6月，全市进、出口总值同比下降幅度减小，但在 整体外部经济仍未复苏的情况下，进、出口总值 开始出现小幅上升趋势。1、城市经济环境分析51 固定资产固定资产固定资产投资增速急稳步上升固定资产投资增速急稳步上升图：郑州市城镇固定资产投资增幅走势图图：郑州市城镇固定资产投资增幅走势图0%10%20%30%40%50%08.1-6 08.1-7 08.1-8 08.1-908.1-1008.1-1108.1-1209.1-2 09.1-3 09.1-4 09

28、.1-5 09.1-61、城市经济环境分析52 固定资产固定资产 上半年，全市城镇固定资产投资增速稳步加快上半年，全市城镇固定资产投资增速稳步加快， 在拉动国内投资，刺激内部需求的指导下，上在拉动国内投资，刺激内部需求的指导下，上 半年新开工工程同比增加半年新开工工程同比增加571个，固定资产投个，固定资产投资资 同比增长同比增长34%，在投资拉动下，全市经济得以，在投资拉动下，全市经济得以稳稳 步增长。步增长。1、城市经济环境分析53 社会零售总额社会零售总额n社会零售总额稳步增长社会零售总额稳步增长n图：郑州市社会消费品零售总额增幅走势图图：郑州市社会消费品零售总额增幅走势图0%5%10%

29、15%20%25%08.1-608.1-708.1-808.1-908.1-1008.1-1108.1-1209.109.1-209.1-309.1-409.1-509.1-61、城市经济环境分析54 社会零售总额社会零售总额 上半年，全市社会消费零售总额完成上半年，全市社会消费零售总额完成697697亿元亿元， 同比增长同比增长18%18%，主要受内需拉动明显，进入，主要受内需拉动明显，进入0909 年以来，全市社会消费开始保持稳定开展阶段年以来，全市社会消费开始保持稳定开展阶段， 预计这将持续下去。预计这将持续下去。1、城市经济环境分析551、城市经济环境分析城市产业构成与产业分布城市产业

30、构成与产业分布 2021年，郑州市完成生产总值年，郑州市完成生产总值3004亿元，比上年增长亿元，比上年增长12.2%；在全国；在全国26个省会城市中位居第七，排在广州、杭个省会城市中位居第七，排在广州、杭州、武汉、成都、沈阳和南京之后；在中部六省省会城州、武汉、成都、沈阳和南京之后；在中部六省省会城市中排名第二，仅次于武汉市武汉为市中排名第二，仅次于武汉市武汉为3960亿元。人均亿元。人均生产总值生产总值40617元，增长元，增长10.7%。三次产业结构由上年的。三次产业结构由上年的调整为。第一产业开展调整为。第一产业开展平稳，第二产业增速较快，第三产业比重有所下降。平稳，第二产业增速较快，

31、第三产业比重有所下降。56城市产业构成与产业分布城市产业构成与产业分布 在第二产业中汽车、装备制造、铝、食品和能源工业等优势行业的竞争在第二产业中汽车、装备制造、铝、食品和能源工业等优势行业的竞争力进一步增强。全部工业完成增加值亿元，是力进一步增强。全部工业完成增加值亿元，是2003年的倍，年均增长年的倍，年均增长19.1%，占全市生产总值的比重由，占全市生产总值的比重由40.7%提高到提高到49.4%。规模以上工业企业。规模以上工业企业销售收入和利润分别到达销售收入和利润分别到达4260亿元和亿元和443亿元，分别是亿元，分别是2003年的倍和倍。年的倍和倍。年销售收入超亿元企业增加年销售收

32、入超亿元企业增加853家，到达家，到达998家，超百亿元企业实现家，超百亿元企业实现“零零的突破，到达的突破，到达7家。家。1、城市经济环境分析57城市产业构成与产业分布城市产业构成与产业分布 到到2021年，全市将建立以先进制造业和高新技术产业为主的现代工业年，全市将建立以先进制造业和高新技术产业为主的现代工业体系。加快建设全国重要的汽车生产基地、装备制造业基地、铝工业基体系。加快建设全国重要的汽车生产基地、装备制造业基地、铝工业基地、食品工业基地、煤化工基地和能源工业基地。实施扶优扶强，培育地、食品工业基地、煤化工基地和能源工业基地。实施扶优扶强，培育一批年销售收入超百亿元企业集团，提高规

33、模效益。推进产业园区建设一批年销售收入超百亿元企业集团，提高规模效益。推进产业园区建设，引导企业向郑汴新区、郑洛工业走廊和特色工业园区集中，走产业集，引导企业向郑汴新区、郑洛工业走廊和特色工业园区集中，走产业集群开展道路，打造各具核心竞争优势的产业园区。群开展道路，打造各具核心竞争优势的产业园区。 1、城市经济环境分析581、城市经济环境分析城市产业构成与产业分布城市产业构成与产业分布 依托郑东新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、郑汴产依托郑东新区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、郑汴产业带、郑州九龙国际产业物流园区和航空港区平台，着力打造业带、郑州九龙国际产业物流园区和航空港区平台

34、，着力打造现代产业集聚区、国内外现代产业集聚区、国内外500强企业聚集中心和高新技术产业集聚强企业聚集中心和高新技术产业集聚地。继续淘汰落后生产技术和生产能力，严格控制高能耗和高污染地。继续淘汰落后生产技术和生产能力，严格控制高能耗和高污染企业开展，提高资源利用率和投入产出率，切实提升经济开展的质企业开展，提高资源利用率和投入产出率，切实提升经济开展的质量和效益。量和效益。59城市人口规模及人口结构、收入水平、消费水平等城市人口规模及人口结构、收入水平、消费水平等20212021年末，全市人口已经到达万人，其中年末，全市人口已经到达万人，其中市区人口万人，城镇人口万人，人口自市区人口万人，城镇

35、人口万人，人口自然增长率在然增长率在4.84.8，到，到20212021年，全市人口自然增长率年，全市人口自然增长率要控制在要控制在66以内。以内。郑州市作为省会城市，目前除了常住居民外，大郑州市作为省会城市，目前除了常住居民外，大约有约有100100万左右的流动人口，主要来自省内各个地市万左右的流动人口，主要来自省内各个地市区县和省外。区县和省外。1、城市经济环境分析60城市人口规模及人口结构、收入水平、消费水平等城市人口规模及人口结构、收入水平、消费水平等n全市城镇居民人均可支配收入15732元，增长14.9%；略比武汉少780元，比洛阳高1060元，人均消费性支出9700元，增长11.3

36、%。其中市区城镇居民人均可支配收入16120元，增长14.5%；人均消费性支出9703元，增长10.8%。农村居民人均纯收入7548元，增长14.5%；人均生活消费支出4575元，增长16.8%。 1 1、城市经济环境分析、城市经济环境分析612、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点根据郑州市政府十一五规划，突出郑州区位优势，以科技为先导，以贸促工，以流通促开展，贯彻实施开放带动战略，优化产业结构布局，建立与完善市场体系，促进经济社会持续、稳定、快速开展。到本规划期末，把郑州建成全国重要的商贸、金融、信息中心，到达中等兴旺国家同类城市水平；成为经济繁荣、交通兴旺、环境优美、根底设施完善、

37、效劳功能良好、具有中原特色的社会主义现代化商贸城市。622、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点市区在黄河以南，南水北调中线工程以东，豫04公路以北，京珠高速公路以西，选择城市建设用地。以中心组团为核心，各组团之间留有绿地系统分隔，形成相对独立的城市开展区。东西为主要开展方向。市区由中心组团、北部花园口组团、西部须水组团、东部圃田组团和东南部小李庄组团组成，采取“多中心、组团式布局。632、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点中心组团以调整改造为主，重点开展第三产业， 完善各项城市根底设施和公共效劳设施。结合 旧区改造、商城保护、商务中心建设，合理调 整用地结构。642、城市结构和

38、城市开展规划城市性质与功能区特点边缘组团分担市中心区局部职能。西部须水组团：以高新技术产业、加工工业、制药工业等大型工业和交通运输业用地为主；东部圃田组团：陇海铁路以南布局加工工业、汽车配套工业、仓储站场用地；陇海铁路以北以商贸、金融、办公用地为主。652、城市结构和城市开展规划城市性质与功能区特点边缘组团分担市中心区局部职能。东南部小李庄组团：以工业、仓储、居住用地为主。北部花园口组团：以游乐、体育、科研、疗养和商 贸、办公用地为主。组团之间以大片楔形绿色空间、铁路、河流、快速路进行分隔。铁路、快速路、河流两侧设置绿化隔离带。66交通系统开展状况与开展规划 全市已经规划建成二、三、四环快速路

39、，同时加快实施5纵、4横交通网络，规划中的地铁1号线已经开建，地铁5号线规划方案也已通过审批，正在建设的郑东新客快东站，将承担未来高速铁路客运枢纽。到2021年，郑州市将建成纵横加环线的交通网络。公、铁、航空等多方位立体交通优势，稳固郑州的物流交通枢纽地位。2、城市结构和城市开展规划67根底设施、公共效劳设施状况客运站和货运站，完成郑州车站地上和地下工程建设，建设集装箱货站，积极筹建郑州辅助编组站和郑州第二客站，完成郑州公路港建设，完成公路主枢纽客货站场建设(如郑州各运西站在柿园桥以东、水厂以南定位；客运北站在郑花公路北、北绕城公路南定位)，完成市区四桥一路及三环路工程。2、城市结构和城市开展

40、规划68根底设施、公共效劳设施状况完善市场体系建设，促进郑州商贸、金融的开展。结合旧城改造，建设郑州中心商务区(CBD)和花园路、碧沙岗、客运总站市级商业中心，完善市场体系。完善“二七广场地区商贸金融区的建设，燕凤商务金融区进入起步阶段，构成中心商务区(CBD)的基本框架。2、城市结构和城市开展规划69根底设施、公共效劳设施状况加快郑州市高新技术产业开发区的建设，形成高新技术产业基地；郑州市经济技术开发区重点抓好根底设施建设和招商引资，形成规模；各县(市)、区立足本地优势建设工贸小区，培育新的经济增长点。加快规划建设大型公共设施。建设大型体育中心、会展中心、河南大剧院、河南博物馆以及市科技馆、

41、市博物馆等文化娱乐博览工程。2、城市结构和城市开展规划70第二篇 城市商业开展研究城市商圈分析城市商圈分析商业板块分布商业板块分布龙湖商圈龙湖商圈花园路花园路农业路农业路商圈商圈紫紫荆荆山山商商圈圈二七二七商圈商圈火车站火车站商圈商圈碧沙岗碧沙岗商圈商圈71城市商圈分析各商圈研究各商圈研究二七商圈二七商圈区域范围以二七纪念塔为中心，由金水路、铭功路、正兴街、德化街、人民路等围合而成，呈放射状分布；代表项目大商新玛特金博大店、丹尼斯百货人民路店、百盛购物中心、大上海城、正弘国际名店、北京华联、郑州百货大楼、郑州华联商厦、百年德化风情购物公园、光彩市场等；在建及待建项目沃尔玛郑州旗舰店（印象城）、

42、丹尼斯梦幻乐园；主要业态精品百货、大卖场、家电通讯专业店、品牌专卖店，潮流阵线等；市场定位市级、核心商业中心；主要消费群体1635岁，其中大商，丹尼斯，百盛，正弘，华联消费群体主要为年轻白领为主的中偏高档消费阶层；主要特点历史文化浓厚，地理位置优越，人气旺盛，业态多样化，并逐步推行“错位经营”；发展方向着重在总量上控制，结构调整，功能开发，提高吸引辐射能力，形成具有鲜明特色的都市商业氛围，政府鼓励设置大型购物中心，主题商厦，专业店，专卖店，文化娱乐网点，餐饮网点和老字号商店。72城市商圈分析各商圈研究各商圈研究火车站商圈火车站商圈 区域范围以大同路为界，郑州火车站商圈可分成两部分，大同路以南形

43、成以批发服装、通讯器材为主，以北形成了小商品批发、电子产品批发为主；代表项目银基商贸城、世贸商城、天隆服装城、锦荣商贸城、天荣时装城、恒泰服装广场，金城服饰广场，郑州国际小商品批发市场，大同路箱包市场，新世纪箱包城，金智万博商城，通讯器材大世界，地一大道；主要业态主要以服装、箱包、通讯器材、电子配件、小商品等批发市场为主的专业市场；市场定位省级，服装与小商品批发集散地；主要消费群体省内及周边省市的个体商户，本市中低消费者；主要特点依据铁路、公路交通优势，自发形成以批发为主的专业市场，但经营者设施落后，市场功能不完善，经营管理落后等，需要升级改造；发展方向符合该区域的批发市场；73城市商圈分析各

44、商圈研究各商圈研究碧沙岗商圈碧沙岗商圈 区域范围以郑州商业大厦为中心，西到桐柏路，东到嵩山路，南到中原路，北到棉纺路；主要项目郑州商业大厦、中原商贸城、泰隆大厦、天龙大厦、丹尼斯嵩山路店、国美电器、五星电器、苏宁电器、永乐生活电器、迪信通、大商新玛特桐柏路店；主要业态主题百货、超市大卖场，品牌专卖，主题特色餐饮；市场定位由市级商业中心向区域级商业中心转变；主要消费群体以附近居民、职工、学生为主；主要特点历史悠久，是目前郑州市区西部最集中的商业区，但商业业态落后，发展不充分；发展方向进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、

45、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店，专卖店，文化娱乐网点，餐饮网点，适度设置大型购物中心，百货店，便利店，超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；74城市商圈分析各商圈研究各商圈研究紫荆山商圈紫荆山商圈 区域范围紫荆山路、花园路沿线，南至陇海路，北至黄河路；主要项目紫荆山百货、正道花园商厦、易初莲花、紫金城、曲美家居；在建项目新世界百货，家乐福（方圆创世广场） ，银泰百货；主要业态主题百货、超市大卖场，主题特色餐饮；市场定位由市级商业中心向区域级商业中心转变；主要消费群体周边社区居民；主要特点郑州传统商圈之一，城市副中心，商业业态相对单薄，消费群体比较单一；发展方向未来几大商圈的连接

46、带；75城市商圈分析各商圈研究各商圈研究花园路花园路/农业路商圈农业路商圈 区域范围以农业路与花园路交叉口的大“十”为中心，南起黄河路、北至东风路；主要项目大商新玛特国贸店、丹尼斯百货花园路店、家乐福、关虎屯生活广场、正道中环百货、融元百货；在建项目花园路关虎屯底商；主要业态精品百货，大卖场、家电连锁，通讯，特色主题餐饮；市场定位郑州未来的高档商业中心；主要消费群体目前以区域消费者为主，未来若干年辐射到全市及外地；主要特点商业位置得天独厚，从长远来看是极具发展潜质和消费能力的新兴商圈；发展方向将由一个区域级商业中心发展成市级商业中心；76城市商圈分析各商圈研究各商圈研究龙湖商圈龙湖商圈 区域范

47、围以郑东CBD为中心；主要项目宝龙城市广场；在建项目宏远CBD步行街、丹尼斯CBD步行街、嘉园CBD步行街、新澳CBD步行街；主要业态主题百货，品牌专卖，特色/主题餐饮，仓储式卖场；市场定位新区配套商圈；主要消费群体郑东新区及周边社区居民、企业；主要特点起点及标准较高，旨在塑造现代商业形象，但交通通达性较差，目前无法形成较好的商业氛围；发展方向提高档次，突出特色，注入文化氛围，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。鼓励设置专业店，专卖店，文化娱乐网点，餐饮网点，适度设置大型购物中心，百货店，便利店，超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；77典型商业工程分析典型商业

48、工程分析城市商圈分析大商新玛特金博大店大商新玛特金博大店经营面积经营面积：约约4 4万万 ；商场定位商场定位：中高档中高档；童装、运动、床上用品等4F男士正装、休闲装等3F少女装及名种流行饰品等2F化妆品、珠宝饰品、女士鞋包等1F新玛特超市-1F业态业态楼层楼层业态分布业态分布78城市商圈分析典型商业工程分析典型商业工程分析 大商新玛特金博大店大商新玛特金博大店超市超市餐饮类餐饮类少女少女少淑装少淑装运动类运动类休闲类休闲类童品类童品类男正装男正装家纺类家纺类家电类家电类内衣类内衣类珠宝珠宝名表名表美妆类美妆类其他类其他类20%20%2%2%20%20%7%7%7%7%3%3%14%14%3%

49、3%6%6%2%2%7%7%8%8%1%1%备注备注: :其他类指饰品其他类指饰品, ,配饰等业种配饰等业种; ; 业态占比业态占比79城市商圈分析典型商业工程分析典型商业工程分析大商新玛特金博大店大商新玛特金博大店工程分析工程分析n目前该集团大力扩张河南市场,在河南新乡等地市相继开设分店,同时在郑州先后将紫荆山百货,正弘名品纳入旗下,并将登喜路等世界知名品牌率先引入郑州,与昔日河南商界龙头丹尼斯形成抗衡事态,但由于局部品牌为丹尼斯所垄断故其目前局部业态商家知名度相对较弱,如不加强品牌差异化将很难在市场上真正立足；n门前虽拥有面积较大的广场区域但根本做为地面停车场,该区域如能充分利用,定期或不

50、定期举办广场活动将为商场增加营业收入及大量人流聚集；80城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 丹尼斯百货丹尼斯百货 经营面积：经营面积： 地下一层，地下一层， 地上七层，地上七层， 共计八层共计八层, , 每层营业面积约每层营业面积约42004200, , 总营业面积约万；总营业面积约万； 商场定位：中高档；商场定位：中高档；流行表饰品国际名品少女休闲；2F美甲内衣少淑装流行包中式服装；3F饰品羊绒衫淑女装童趣童玩童装；4F皮件商务男装西服配件明视达眼镜；5F男士服饰家电工艺品床品卫浴餐厨花卉；6F化妆品珠宝进口表进口饰品眼镜；1F女鞋珠宝化妆品时尚配饰；-1F业态业态楼层楼层1 1

51、馆馆 都市百货都市百货2 2馆馆 丹尼斯超市丹尼斯超市 3 3馆馆 运动会馆运动会馆业态分布业态分布81城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 丹尼斯百货丹尼斯百货 业态占比业态占比少女少女少淑装少淑装珠宝名表珠宝名表男正装男正装美妆类美妆类男女男女皮具类皮具类家纺类家纺类内衣类内衣类童品类童品类其他类其他类28%28%5%5%24%24%13%13%15%15%3%3%3%3%8%8%1%1%备注备注: :其他类指饰品其他类指饰品, ,配饰等业种配饰等业种; ;82城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 丹尼斯百货丹尼斯百货工程分析工程分析n 商场所处地理位置与二七商圈核心区

52、域虽相隔一定的距离,但两者之间由音像,个性小店,外贸店等业态进行自然连接,商场整体业态较全,特别是美妆品牌持有量为郑州之最；n 消费人群的定位以年轻白领,时尚商务人士,成功人士为主,与周边其他商业形成一定的消费群体差异化,定位准确,在整个郑州商界长时间处于龙头地位；n 目前遭受大商集团的强势抗衡,如在品牌更新升级等方面不做努力的话将势必被大商集团抢走半壁江山；83城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 北京华联商厦北京华联商厦 建筑面积：约万；建筑面积：约万； 经营面积：约经营面积：约5万；万； 六层；六层； 商场定位：中档商场定位：中档业态分布业态分布少女装及名种流行饰品等2F2F淑

53、女装、文胸内衣、儿童用品、毛衫等3F3F男式正装、休闲装，男鞋及男式饰品等4F4F经营数码家电广场、运动装、休闲装、床上用品、家私用品；5F5F化妆品、珠宝饰品、女士鞋包等1F1F综合超市-1F-1F业态业态楼层楼层84城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 北京华联商厦北京华联商厦 业态占比业态占比超市超市少女少女少淑装少淑装珠宝珠宝名表名表内衣类内衣类运动运动休闲类休闲类美妆类美妆类男正装男正装男女男女皮具类皮具类童品类童品类17%17%28%28%8%8%2%2%8%8%5%5%10%10%11%11%5%5%家纺类家纺类5%5%其他类其他类1%1%备注备注: :其他类指饰品其他

54、类指饰品, ,配饰等业种配饰等业种; ;85城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 北京华联商厦北京华联商厦工程分析工程分析n 商场为国内老牌商业,但物体结构相对陈旧,缺乏时代感,业态与其他商场的同质化太强,缺乏较强的市场竞争力,仅在商品价格上稍占优势,但该优势非长久优势,只有在业态规划上改头换面给人以全新的感观尚能在郑州拥有其一席之地;86城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 百盛购物广场百盛购物广场 经营面积：约经营面积：约5 5万；万； 商场定位：中档商场定位：中档 业态分布：业态分布： 业态分布业态分布男式正装，休闲装5F5F少女装及名种流行饰品等2F2F淑女装、文胸

55、内衣、毛衫等3F3F男式正装、休闲装，运动，皮件，饰品等4F4F床上用品、家私用品；6F6F化妆品、珠宝饰品、鞋，箱包等1F1F综合超市-1F-1F业态业态楼层楼层87城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 百盛购物广场百盛购物广场业态占比业态占比超市超市少女少女少淑装少淑装珠宝珠宝名表名表内衣类内衣类运动运动休闲类休闲类美妆类美妆类男正装男正装男女男女皮具类皮具类童品类童品类14%14%25%25%4%4%2%2%20%20%5%5%13%13%10%10%3%3%家纺类家纺类3%3%其他类其他类1%1%备注备注: :其他类指饰品其他类指饰品, ,配饰等业种配饰等业种; ;88城市商

56、圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 百盛购物广场百盛购物广场工程分析工程分析n 商场在业态布局上存在一定问题,虽具有非常好的对外展示面,但目前入驻业态与商场内部均无任何互通,使得两地消费人流无法互动；n 商场拥有较大面积的中庭但在促销商品选择上选择失误,促销商品价位偏高；n 商场管理人员工资较低流动性较大故造成管理较为混乱；89城市商圈分析城市商圈分析 典型商业工程分析典型商业工程分析 百盛购物广场百盛购物广场工程分析工程分析商场在非购物类业态上相对较为成功,目前拥有众多郑州知名餐饮娱乐品牌,例:银庄酒吧/KTV,爆米花量贩式KTV,横店影城,KFC等,该业态做为商场的一个重要的经营亮点

57、值得借鉴；商场目前很好的利用广场优势,经常举办各种活动,为商场会聚了大量的人流；90第三篇 区域环境及商业市场研究1 1、区域环境分析、区域环境分析区域经济社会指标区域经济社会指标91第三篇 区域环境及商业市场研究1 1、区域环境分析、区域环境分析区域产业构成与产业分布区域产业构成与产业分布92第三篇 区域环境及商业市场研究1 1、区域环境分析、区域环境分析区域产业构成与产业分布区域产业构成与产业分布区域内随着城市化进程的加快，第一产业比重在逐步缩小；07年以前，区域内第二产业占主导地位，根本占GDP总量的56%以上，工业根底雄厚；在08年经济危机之后，区域内工业生产严重萎缩，占GDP总量缺乏

58、20%，而第三产业此时已绝对优势成为区域内主导产业，目前第三产业占GDP总量的80%，第三产业的快速开展，为区域内商业物业的开展提供的稳定的根底。区域产业分布93第三篇 区域环境及商业市场研究1 1、区域环境分析、区域环境分析区域人口特征区域人口特征 二七区人口密度大二七区人口密度到达3696人/平方公里，目前仅次于金水区。流动人口增幅较大从二七区区域人口分布来看，区域常住人口总量增长缓慢，更多的来自区域商贸中心带来的流动人口增长，这使得区域内人口密度逐年增大，并且增幅明显。区域人口购置力稳定区域商贸中心地位不可撼动，三次产业增速明显，同时区域家庭结构相对稳定，区域人口家庭收入相比照较稳定。9

59、4第三篇 区域环境及商业市场研究1 1、区域环境分析、区域环境分析区域城市定位与开展规划区域城市定位与开展规划二七区由于良好的交通优势而开展成为全市的商贸物流中心，同时区域内第三产业的快速开展，为区域开展楼宇经济提供了可能。未来区域内将会改造和扩建更多的现代化的物流园区，稳固区域内第三产业的地位 。95第三篇 区域环境及商业市场研究1 1、区域环境分析、区域环境分析区域交通系统状况及开展规划区域交通系统状况及开展规划区 域 内 陇 海 铁 路 、 京 广 铁 路 枢 纽 ， 同 时 公 路 运 输相 当 兴 旺 ， 市 内 二 环 、 三 环 快 速 路 通 达 全 程 ， 同时 规 划 的

60、地 铁 1 、 2 、 3 、 5 号 线 将 区 域 覆 盖 ， 更 加快 市 内 各 区 交 通 联 系 ， 目 前 已 经 通 过 规 划 的 京 广路 沙 口 路 打 通 工 程 ， 将 极 大 方 便 二 七 区 与 北区 的 联 系 ， 陇 海 路 高 架 也 将 加 速 区 域 东 西 向 的 发展 ； 1 0 7 国 道 、 郑 少 高 速 、 京 珠 高 速 给 区 域 连 接 其他 省 市 提 供 了 快 捷 的 交 通 资 源 ， 目 前 正 在 建 设 的航 空 港 物 流 园 区 ， 更 加 增 强 了 区 域 公 、 铁 、 航 空运输的枢纽地位。96第三篇 区域环