海外房地产市场调查报告1225

1、海外房地产市场调查报告报告主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。一、美国市场作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，美国市场对于任何一个行业来说都是不可忽视的存在。美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，而根据业内预测， 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元（见图1）。如图一：美国橱柜市场需求预测另美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国

2、，并且是出口额增长最快的国家（见图2）。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 图二：美国橱柜进口主要来源国面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，有着光明的前景。首先需要了解的，则是美国房地产市场的现状以及未来的预测。（一）现状1. 房屋价格上涨美国房地产价格在 2006 年达到顶峰。随后 2007 年次贷危机以及 2008 年美国金融危机爆发致使美国房价一路下跌，房地产市场连续近 5 年疲软。从 2006 年房地产泡沫破灭到 2011 年末，美国房价整体跌幅达到 34 。 2011 年与 2010

3、年相比，美国全国住房价格下降了 2 . 1 % ，虽然仍在下跌，但这一数字相对于几年前房价出现的两位数的暴跌情况已有明显改善。 2013 年初奥巴马在国情咨文中提到美国住房价格正在以过去6年中最快的速度飙升，购房者上升了 50 % ，房屋建筑又开始有拓展的迹象。通常情况下，美国房屋年价格上涨为3.5%，但从2013年下半年开始，这个数字已经达到6-8%。2014年，房屋价格增速在四月达到最高的8.1%，但随后由于房屋供给以及投资者活动等在过去一段时间中刺激房价上涨的因素减少，再加上某些房屋市场泡沫，房屋价格上涨开始放缓直至今日。美国房价在未来12个月内预计将增长5.9%  消费者认为

4、2015年将比2014年更好，特别是房地产市场。不过，在基本面变强之前，随着反弹效应的消失，房市的复苏将会放缓。目前来看，美国主要的房市分布在东北、南部和西部。图一：美国房屋价格线性图（来源：Zillow房屋经纪）2. 新房交易量回暖，开工量回升a. 新房交易量回暖近几年来美国房地产市场新增供给关幅下降，经过 5 年的消耗库存以后，房地产供需开始大致平衡。北京时间11月26日晚间消息，美国商务部公布报告称，10月份经季节调整后的美国新屋销售量环比增长0.7%，至年率45.8万套，创下5个月以来的最高水平。在这个月中，美国中西部地区的新屋销售环比增长15.8%，东北部地区环比增长7.1%，但西部

5、地区和南部地区则分别环比下降2.7%和1.9%。而美国全国房地产经纪人协会近期公布的报告显示，10月份美国旧房销量连续两月环比上涨，并出现一年内的首次同比上涨。在美国房地产市场，旧房销量占整个楼市销量的90%以上，新房销售虽在整个美国房地产销售市场所占比重不大，但对拉动经济仍有重要作用。b. 新房开工量回升美国商务部公布的数据显示，9月美国新房开工量按年率计算为101.7万套，比8月修正后的数据大幅增长6.3%。其中，9月独栋房屋开工量为64.6万套，占新房开工量的60%以上，环比上涨1.1%，而更加波动的多家庭住宅新建数量上涨16.7%。数据还显示，经季节调整后，9月反映未来行业走势的新房建

6、筑许可证发放量按年率计算为101.8万套，比8月修正后的数据增长1.5%，也高出去年同期水平的2.5%。最后，房屋赎回权取消申请数量连续第48个月下降，在过去的9月更是下降了13%，降至2006年7月以来的最低，回到了次贷危机前水平。这些数据都表明，美国房产市场正在逐步复苏。（二）市场趋势和特征1. 买房仍是美国人的梦想 据福布斯报道，11月6日至10日对美国成年人的调查显示，尽管收入的增长和住房的良性循环相对较弱，同时2015年的复苏也会趋于缓慢，但消费者仍持乐观态度。74%受访者认为置业是实现美国梦的一部分，这一数字与2013年第四季度持平，略高于三年前水平。对于18至34岁年轻人78%认

7、同上述观点，高于2013年第四季度的73%和2011年第三季度的65%。图二：美国成年人调查，买房是实现美国梦的一部分吗？（来源：trulia房屋经纪）2. 价格涨势缓慢，承受能力恶化。2015年房价将不会增长过快，今年10月房价比去年同期增长4%，但2013年10月的增长率为10.6%。尽管房价涨幅放缓，但住房承受能力却在下一年进一步恶化。原因有二，首先即使房价小幅上涨，也会超过收入的增长。其次，经济转好和美联储的反应会推高抵押贷款利率。据此也可以对美国房产市场做出一下预判。3. 租赁市场保持火爆。明年将会出现强劲的租赁需求和大量的新增供应。这主要来自脱离父母或室友的年轻人，同时，2014年

8、的公寓建设热潮意味着2015年将出现更多的供应。4. 独栋房屋开工和新屋销售情况可能会令人失望。尽管公寓建设打破了纪录，但独立屋新屋开工和新屋销售仍未达到正常水平的一半。虽然2015年会有所改善，但仍不及人们的想象。调查显示，越来越多的美国人打算卖房，这会增加市场供应，并可能减少人们对新房的需求。此外，住房需求最强烈的是正在找工作并组建家庭的年轻人，但他们的首选是租住并为首付攒钱而不是购房。最终，独立屋的空置率仍接近衰退前的水平，从而阻碍新屋的建设。5. 中国房产开发商和购房消费者将推动美国房市发展 随着中国经济的不断发展，中国企业走出国门开拓国际市场已屡见不鲜。近几年房地产行业巨头们大举进军

9、海外的消息更吸引了很多关注。这一部分将在下文作“中国开发商海外楼盘”单独说明。在此要提到的是中国消费者美国购房的热情。 2014年1季度，根据居外网数据，中国人海外置业的热门意向国家与2013年相比变化不大。从图3中可以看到，美国依然是海外置业首选国家，热度不减，加拿大与英国其次。除此以外，中国买家对于独立屋和公寓的购买比例基本持平。根据居外统计，目前中国买家在美购房的平均预算在500万人民币左右，大幅高于美国房屋的中位价格。而全款购买比例较高，则在一定程度上反映出房产交易中的投机成分较大。图3 2014年1季度 海外置业意向国家排名据美国全国地产经纪商协会7月发布的调查，截止至今年3月的过去

10、一年中，中国买家在美国购置的房产总价值从上一年的128亿美元上升至220亿美元，占美国外资购房总值24%，比2013年上升了5个百分点。其中，中国富有的投资者已成为纽约高档豪宅最大的买家，华人在曼哈顿市中心所购房产的平均价格远超其在英国、印度、加拿大和莫斯科等各顶尖国际市场的平均水平。此外，有些房产交易买方甚至未经验收或仅通过微信等网上交流就与卖方达成协议。而福布斯则报道说，曼哈顿中央公园东侧第五大道和公园大道之间，从49街到79街的公寓，约有三成都空着没有人住，业主都是外国人，绝大多数是中国人。最后，是一则刚发生不久的政策性消息。11月12日，今年北京APEC峰会上达成的美国签证新政正式施行

11、，中国学生签证有效期将由目前的1年延长最多至5年，商务和旅游签证将延长最多至10年，以前办理美国签证的种种状况将得到彻底改观。假如这一政策得到有效的贯彻实施，可以预见在不久的将来，中国赴美人士将激增。无论是留学，商务还是旅行，人口的涌入以及中美两国各领域交流合作的深入都将刺激美国经济。据美国商务部政府网站发表的声明显示，这一签证变化将刺激美国经济增长，2021年约能为美国增长44万个就业机会，带来850亿的收入。而有业内人士更分析称，在目前两国经济形势下，美国房价有可能因为这次APEC会议涨价三成。（三）开发商和楼盘特征 首先值得一提的是，美国房产市场是一个发展了近两百年的非常成熟的市场。最直

12、观的感受便是其房地产的六大基本分类：独栋房屋、密集式住宅（Condo）、多家庭住房、移动屋、公寓（Apartments）、度假屋等。这样的划分决定了美国开发商的性质和特征是比较复杂的。另外，独栋房屋占据地广人稀的美国80%以上房地产市场，是最普遍的房产。而有大约30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售的房产。1.开发商特征 a. 总体特征是：巨头并立，特色鲜明，行业断层。 如图4所示，美国房地产建筑商前五名市场份额合计趋势线 美国前4大以独栋房屋为主要业务的建筑商，普尔特（Pulte Homes）、霍顿（D.R.Horton）、桑达克斯（Centex）、莱纳（Len

13、nar）占据了市场份额的半壁江山。还有一些跨界的全国性房企则是同时开发独栋房屋和其他类型住宅，比如被誉为“美国最大的多家庭住房开发商”的Related公司。这些巨头在经验，资金，技术和一站式服务等方面都有着无与伦比的优势。 b. 次级开发商遍布全国 由于美国地域广泛，又有最成熟的房地产投资信托制度（REITs），导致每一大区域的主要城市群里都生存着无数次级以及中小型开发商，尤其是在区域中心的一线大城市如洛杉矶、休斯顿等等。其中普遍的规律是一线城市开发商一般都是在市中心或者商业区开发高层高档密集式住宅，或者在条件比较好的地段开发中、低层的多家庭式住宅区；而二线城市则是主要以中、低层精装密集式住宅

14、或者公寓为主。 如图5：2015最值得关注的住房市场（来源：trulia房产经纪） c. 开发商联合建筑商、运营商、管理商分工合作，各得其所 很多一二线城市里的独立开发商一般都只负责投资和设计，建筑工程以及营销和管理等则都外包给其它专业合作公司。其中营销公司一般都会采取网络预售和现场展会等形式公开销售。以在建的纽约最高住宅项目公园大道432号（432 Park Avenue）为例，该项目由房产和基建投资巨擘CIM集团联手纽约本地开发商麦克卢地产（Macklowe Properties）共同推出，品牌创意分包给DBOX，国际知名设计师Rafael Viñoly担纲设计，工程管理则是WS

15、P Cantor Seinuk公司建筑设计事务所负责。2. 楼盘特征 以城市中心商业区为核心向郊区辐射，楼盘一般呈高到低递减的规律。城郊结合部多为低层公寓或者多家庭住宅。一线大城市的高层豪华密集式住宅通常紧邻商业中心，购物中心，内部配备品质高端功能齐全的各种康体设施如健身中心、瑜伽馆、会议场地、桌球室等等。外部整体风格一般强调现代感，城市景观和天际线的大范围便利享受（全尺寸落地玻璃窗），内部装修则极尽奢华。同样以纽约公园大道432号豪华高层住宅为例。这座外形方正高1396英尺（约426米）的大楼坐落于纽约市曼哈顿第56与57街之间的公园大道，周边奢侈品店林立。大楼总共96层，分为七个区域，共提

16、供104个单位，灵感部分来自曼哈顿工整的城市网络结构。首批住宅单位离地341英尺，全部配备10 x 10英尺的大型玻璃窗，不受室内支柱遮挡，坐拥一览无遗的壮阔景观。住客将可享用占地30,000平方尺的设施，当中包括：私人餐厅；可作进餐及举办活动之用的户外庭园；附设桑拿房、蒸汽房及按摩室的水疗及健身中心；还有75尺泳池、图书馆、酒廊、桌球室、电影播放室、会议室等等。住宅设有私人电梯出口、独立家务助理入口、厨房用餐设施、男女独立有窗浴室及宽敞主人套房连衣帽间；而室内装潢包括与地面相距12.5尺的饰面天花、橡木地板、度身打造的家具及高级天然物料；厨房亦配备进口意大利Varenna/poliform橱柜、德国Miele美诺不锈钢厨具、Dornbracht配件；主浴室则饰以意大利雪花白云石板材，配Villeroy & boch、TOTO等高端浴室品牌。另有独立浴缸、度身打造的盥洗台及地热暖气系统。单位住宅售价由700万美元至9500万美元不等（约4400万至5.89亿人民币不等），销售计划于2013年3月推出，到10月有一般以上单位已被认购，达成接近十亿美金的销售成绩。需要强调的