地产基础知识分享

1、地产基础知识做地产广告首先得了解，地产，广告干一行、爱一行你一定要知道自己在说什么？你必须知道汽车如何装配，鸡肉如何切斩，界面活性剂如何作用，人在外国会碰到什么状况，炼油厂究竟怎样炼油?建筑用什么材料，有什么特殊工艺，产权是多少年的，园林有多少树种，苗圃培育了多长时间，户型的开间是多少，楼梯过道的空间是否足够，两人并行是否可行?在最短的时间内掌握建筑学的基本知识，提升我们的服务质量，让沟通更顺畅，让开发商另眼想看，让你懂得地产营销、更懂得做地产广告，让大家能挑到更好的房子。目的目录一、建筑术语简介二、建筑技术经济指标三、建筑形式目录一、建筑术语简介二、建筑技术经济指标三、建筑形式一级市场 是指

2、国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场； 三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场； 二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场； 市场划分用地性质城市规划管理部门根据城市总体规划需要，将用地分为11大类居住用地、商业服务业设施用地、政府社团用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、

3、水域和其他用地1、居住用地：以居住建筑物及其配套设施共同形成的居住小区、居住组团、街坊和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地2、商业服务业设施用地：从事各类商业销售活动及容纳商业性办公、旅馆业、游乐等各类服务业活动用地3、政府社团用地：政府行政事业机关团体的办公用地以及各种文化、教育、体育、医疗卫生、社会福利、公关安全和宗教等公公设施的用地使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年（二）工业用地50年（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（四）商业、旅游、娱乐用地4

4、0年（五）综合或者其他用地50年产权使用年限划定土地使用年限到期后将要缴纳一定比例的土地出让金来延续使用年限，新实施的物权法规定住宅使用70年后自动续期，对于其他性质下的土地到期后如何处理并没做详细的规定，通常都是需要向管理部门申请，通过审批之后交纳一定的费用续期。至于土地使用费如何交纳、金额是多少目前还没有明确的规定出台。产权使用年限划定七通一平是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。三通一平水、电、暖通，地平 面宽与进深

5、建筑面宽是对建筑物来讲，“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，“面宽”也可称作“采光面宽”。建筑物的密度越低，“采光面宽”越大进深面宽面宽与进深户型面宽“面宽”是指一个房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，一个房间的长度叫进深，它的宽度就叫面宽，这个概念“面宽”实际就是专业术语的“开间”面宽的控制1、建筑高度大于18米且小于或等于54米的高层建筑，其最大连 续展开面宽不宜大于100米18m54M不宜大于100米不宜大于80米+2、建筑高度大于54米的高层建筑，最大连续展开面宽不宜大于80米建筑层数1、建筑层数：按层高大于等于2.2M的楼板结构分层计算层数2、局部突出

6、屋面的楼梯间、电梯机房、水箱等辅助用房的高度在9米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面积的四分之一者，不计算层数。3、地面以上层数：半地下室四边均露出地面，且地面以上的高度大于1.5M时，半地下室层数计入地面以上层数。4、半地下室：全部或局部用于商业等非地下车库和设备用房功能，有一面以上（包括一面）完整露出地面，且该面为商业等主出入口时，半地下室层数计入5、层高小于2.2M空间（半地下室、坡屋顶阁楼、避难层除外）与相邻上层或下层合计为一层，其层高应满足规定要求。层高、净高层高：指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。净高：房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度层高计算1、住宅建筑单

7、一层高不得超过3.3M，底层住宅建筑单一层高 不得超过 3.6米2、一般而言，别墅的层高下限为3.2米，其它的高层和小高层的层高， 一般为2.8米，下限为2.6米。层高计算3、单套户型建筑面积90平（含90平）以下复式户型不得设置透空，住 宅户型内部仅限于复式户型的起居室（客厅、餐厅）设置透空。户 型透空部分的投影面积不得超过该户型套内建筑面积的20%，且最 多不得超过40平4、办公建筑非公共部分不得设置透空，办公建筑层高宜3.9M，不得超 过4.5米。5、商业、办公建筑的透空比率，不得超过总建筑面积的15%。超出部 分按自然层数计算建筑面积。（透空部分按自然层数拆算建筑面积）层高计算6、商业

8、建筑首层层高一般为4.5m，最大不超过6m（门厅除外），其他楼层层高一般为4.2m，最大不超过5.1m，特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。7、商务公寓不属于住宅类型，不得按照住宅套型平面设计，不得设置为复式，建筑层高宜控制在3.3m以下，最高不得超过3.6m8、住宅地下室或半地下室作为户型内独立面积使用时，其投影面积不得超过建筑基底面积，其深度不得超过3.5m。坡地住宅地下室利用时，吊脚架空高度不得超过4.2m一、建筑术语简介二、建筑技术经济指标三、建筑形式建筑技术经济指标建设用地面积经城市规划行政主管部门划定的用地范围的土地面积，也称为红线面积总建筑面积指在建设用地范围内单栋或

9、多栋建筑物地面以上及地面以下个层建筑面积之总和总建筑面积：计容积率建筑面积+地下室建筑面积+核增面积建筑物基地面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影 建筑容积率1、在建设用地范围内所有建筑物地面以上总建筑面积与建设用 地面积的比率。2、容积率越低，居民的舒适度越高，反之舒适度越低。 容积率=地上总建筑面积建设用地面积容积率=(7层120+10层100) 占地面积7层单层面积120平10层单层面积100平占地面积容积率与建筑形式各个地方的建筑因间距，朝向，日照，限高及政策（90|70）等都不一样，因此各地的容积率具有地方性差异。建筑覆盖率又称“建筑密度”，是指建设用地范围内所有建

10、筑物基低面积之和与建设用地面积的比率（），除特别注明的外，计算时一般包括附属建设物。覆盖率=(基底面积1+基底面积2）用地面积建筑密度与容积率的区别概念1、建筑密度： 反应出一定用地范围内的空地率和建筑密度层度。 建筑密度是反应建筑密度占用地面积比例的一个概念。建筑密度越 大，说明用地中房子盖得“满”，反之说明房子盖得“稀”。2、建筑容积率： 反应土地等资源的开发强度和使用者对资源的占用情况。 容积率越高土地开发强度越高，单个使用者对资源的占用越少。 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地总和与居住区用地的比率（%） 1、新区建设绿地不应低于30%，就地改造不应低于25%。2、人工覆土厚度大于

11、3米可以计算为绿地。3、水体面积计算到绿地面积，4、停车绿化也计入。套总建筑面积套总面积（即目前的建筑面积）=套内建筑面积+应分摊公共建筑面积套内使用面积套内使用面积（又名地毯面积/净面积）：指室内实际能使用的面积，以使用的空间投影面积计算，不包括墙体、柱子等结构面积和阳台面积。套内建筑面积套内建筑面积：房屋按套计算建筑面积，不包括公摊面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。套内使用面积系数套内使用面积（即地毯面积）（套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积） 住宅多层的实用率：80%-85%小高层：一般为85%高层：一般为75%-80%写字楼：一般为65%-70% 使用率/得

12、房率=阳台、露台1、住宅阳台（含花池）总投影面积不得超过每户套内建筑面积的20%2、其中两层高及以上阳台投影面积不得超过每户套内建筑面积的10%3、不得设置进深小于0.6m（含0.6米）的阳台阳台、露台1、无柱凹阳台或有柱但水平投影面积小于等于12平方米的凹阳台，当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2米；2、当对外开敞面宽度大于2米且小于等于5米时，其凹入进深不应超过2.4米；3、当对外开敞面宽大于5米时，其凹入进深不应超过2.8米，否则，阳台进深超过允许值得内侧部分，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积。一、建筑术语简介二、建筑技术经济指标三、建筑形式1.低层住宅为一至三