新账套下特别会计科目核算说明

1、陕西翔盛房地产开发（集团）有限公司会计科目核算总说明陕西翔盛房地产开发（集团）有限公司陈仓分公司2013年5月目录第一章 库存现金3第二章 银行存款6第三章 其他货币资金8第四章 预付账款9第五章 其他应收款10第六章 开发产品13第七章 低值易耗品14第八章 待摊费用17第九章 长期股权投资18第十章 固定资产、累计折旧21第十一章 短期借款22第十二章 预收账款24第十三章 其他应付款27第十四章 应付职工薪酬31第十五章 应交税费38第十六章 预提费用50第十七章 长期负债51第十八章 所有者权益54第十九章 实收资本55第二十章 资本公积57第二十一章 留存收益60第二十二章 开发成本

2、64第二十三章 经营收入78第二十四章 经营成本79第二十五章 其他业务收入79第二十六章 其他业务支出80第二十七章 营业税金及附加81第二十八章 销售费用82第二十九章 管理费用83第三十章 财务费用83第三十一章 投资收益85第三十二章 营业外收入86第三十三章 营业外支出87第三十四章 所得税费用88第三十五章 本年利润88第三十六章 利润分配89第三十七章 以前年度损益调整91第一章 库存现金一、库存现金的概念：本科目核算企业的库存现金是指通常存放于企业财会部门、由出纳人员经管的货币。二、库存现金的使用范围：企业可用现金支付的款项有：1、职工工资、津贴；2、个人劳务报酬；3、根据国家

3、规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；4、各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；5、出差人员必须随身携带的差旅费；6、中国人民银行规定需要支付现金的其他支出。（制度中这样规定是对的，但是实际业务中远远不限于这些范围，甚至几十万元的非正常业务也是需要现金支付的。）三、库存现金的管理方式：企业应当设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，并将余额与实际库存额核对，做到账款相符。（银行系统可以是日清月结，对于房地产企业日清月结不太现实，因为我们往往存在坐支现金，且根据需要一部分收入

4、做往来，一部分收入进入财务大帐核算，所以如果日清的话现金余额可能会出现负值）四、现金科目中的借贷关系：现金科目的借方登记现金的增加，贷方登记现金的减少，期末余额在借方，反映企业实际持有的库存现金的金额。 例1： 收到某人/某公司的还款时： 借：库存现金 贷：其他应收款个人/某公司 例2：付报销费用/退某人、某单位款时： 借：管理费用/其他应付款 贷：库存现金 例3：用现金给对公户存现时： 借：银行存款某行账号 贷：库存现金 例4：收到客户交存的房款时： 借：库存现金 贷：预收账款分期 例5：现金盘点时发现现金短缺应先通过“待处理财产损溢”科目核算： 借：待处理财产损溢-待处理流动资产损益 贷：

5、库存现金 现金盘点时发现现金溢余： 借：库存现金 贷：待处理财产损益-待处理流动资产损益最后根据现金溢余或短缺属于不同的情况计入相关科目： A某企业进行现金清查时发现盘盈库存现金2000元，会计处理如下： 盘盈时： 借：库存现金 2000 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 2000经查，盘盈的原因不明，经批准转入营业外收入：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 2000 贷：营业外收入 库存现金盘盈收入 2000B某企业现金清查中发现现金短缺300元，会计处理如下： 盘亏时：借：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 300 贷：库存现金 300经查，现金短缺是由出纳人员失职造成，经批准由出纳人

6、员赔偿： 借：其他应收款个人名字 300 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 300 出纳人员用现金赔偿时：借：库存现金 300贷：其他应收款个人名字 300不能查明原因的现金短缺，经批准： 借：管理费用其他 300 贷：待处理财产损溢待处理流动资产损溢 300第二章 银行存款一、本科目核算企业存入银行或其他金融机构的各种款项。二、二级科目设置为开户行的名称：农行，建行，工行，商行等， 三级科目设置为开户行的账号。三、企业将款项存入银行，借记本科目，贷记“现金”等有关科目；提取和支出存款，借记“现金”等有关科目，贷记本科目。四、账务处理分录举例 例1：从对公户取现， 借：库存现金 贷：银行存

7、款某行账号 例2：两个开户行的存款互转， 借：银行存款农行账号 贷：银行存款建行账号 例3：通过对公户给某人/某单位退款 借：其他应付款某人/某单位 贷：银行存款某行账号 例4：支付社保款时， 借：其他应付款统筹 贷：银行存款某行账号 例5：缴纳税金时， 借：应交税费个人所得税/企业所得税 贷：银行存款某行账号 例6：支付银行手续费用 借：财务费用-手续费 贷：银行存款某行账号 例7：对于因无法支付或不足支付的罚息，应在收到银行罚息通知时 借：营业外支出-罚息支出 贷：银行存款某行账号 例8：收到某客户交的房款时 借：银行存款某行账号 贷：预收账款五、银行存款的记录由出纳人员根据收付款凭证，按

8、照业务的发生顺序逐笔登记，每日终了，应结出余额。“银行存款日记账”应定期与“银行对账单”核对，至少每月核对一次。月末，企业银行存款账面余额与银行对账单余额之间如有差额，应按月编制“银行存款余额调节表”调节相符。需要说明，银行存款余额调节表，只是为了查清未达账项，从而查明银行存款的实际余额。它不是原始凭证，也不是记账凭证，不能根据它调整账面记录。对企业尚未记录的那些未达账项，只有等到有关银行结算凭证到达企业，才能据以进行账务处理。第三章 其他货币资金1、本科目核算企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、按揭保证金存款、通知存款等各种其他货币资金。2、二级设置为通知存款、按揭保证金

9、存款等。3、企业增加其他货币资金，借记本科目，贷记“银行存款”科目；支用其他货币资金，借记有关科目，贷记本科目；本科目期末借方余额，反映企业持有的其他货币资金。4、通知存款，按揭保证金存款账务处理分录 4.1、通知存款通知存款是指存款人在存入款项时不约定存期，支取时需提前通知银行，约定支取存款日期和金额方能支取的存款。通知存款按存款人提前通知的期限长短划分为一天通知和七天通知存款两个品种。例：1）将银行存款转为通知存款/建立通知存款 借：其他货币资金通知存款 贷：银行存款某行账号 2）收回通知存款/将通知存款转为银行活期存款 借：银行存款某行账号 财务费用利息（红字） 贷：其他货币资金通知存款

10、 4.2、按揭保证金存款 缴纳按揭保证金时： 借：其他货币资金按揭保证金存款 贷：银行存款某行账号 收到退回的按揭保证金时： 借：银行存款某行账号 贷：其他货币资金按揭保证金存款第四章 预付账款一、预付账款的定义预付账款：核算房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款。二、预付账款的记账方式借方：预付给承包单位的工程款和备料款；贷方：结转工程款和备料款；借方余额：预付工程款和备料款的累计余额，发票尚未收到，要注意摧收；贷方余额：已收到发票尚未支付款项的累计余额。下设二级科目：预付承包单位款/预付供应单位款/预付签证及零星工程款。三、具体会计分录：1、预付工程款时：（附件：付款申请书、

11、打款单、对方收据，如为个人账户，还需附公司委托书、个人身份证复印件等其他相关证明） 借：预付账款-预付承包单位款/供应单位款/签证零星工程款/ 贷：银行存款/现金2、收到工程发票转入开发成本时：（附件：工程发票） 借：开发成本- 贷：预付账款-预付承包单位款/供应单位款/签证零星工程款/第五章 其他应收款一、 其他应收款的定义：核算企业经营活动以外的其他各种应收、暂付的款项。二、 其他应收款的记账方式借方：反映各种应收、暂付的款项；贷方：反映收回的各种应收、暂付的款项；借方余额：反映尚未收回的各种应收、暂付的款项；贷方余额：原则上没有贷方余额，若有，则表示多收的各种应收、暂付的款项，月末财务报

12、表中反映在其他应付款的贷方。三、其他应收款的科目设置下设二级科目：个人、单位、代缴个税款、代缴社保款、代付利息1、其他应收款-个人-：借方核算应收、暂付个人的款项，采用辅助核算-个人往来；贷方核算已收回的款项；2、其他应收款-单位-：核算应收、暂付单位的款项，采用辅助核算-单位往来；贷方核算已收回的款项；四、其他应收款的具体会计分录：1、个人往来：暂付个人款时： 借：其他应收款-个人-* 贷：现金/银行存款收回款项时： 借：现金/银行存款 贷：其他应收款-个人-*2、单位往来：暂付单位款时：借：其他应收款-单位-* 贷：现金/银行存款收回款项时： 借：现金/银行存款 贷：其他应收款-单位-*第

13、六章 开发产品一、 设置目的为核算企业已完成的产品的实际成本，企业应设置“开发产品”账户，该账户登记竣工验收开发产品的实际成本，贷方反映结转对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本，借方余额反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。二、开发产品核算的账务处理竣工验收，发生实际成本时账务处理如下： 借方：开发产品 贷方：开发成本结转销售成本时，账务处理如下：借方：经营成本 贷方：开发产品第七章 低值易耗品房地产开发企业的周转材料主要指企业周转使用的低值易耗品。低值易耗品是指达不到固定资产标准，不能作为固定资产核算的各种用具物品，如工具、管理用具、劳保用品等。一、低值易耗品的摊销方法按最新会计

14、准则，低值易耗品的摊销有两种方法：1、一次摊销法低值易耗品一次摊销法是指在领用低值易耗品时，将其全部价值一次转入有关成本费用。在低值易耗品报废时，收回残料的价值，冲减有关成本费用。一次摊销法适用于经常领用价值较小且容易损坏的低值易耗品。2、五五摊销法低值易耗品的五五摊销法是指在领用低值易耗品时，将其价值的50%摊入有关成本费用，在其报废时，将余下的50%部分扣除收回残料的价值后摊入有关成本费用的一种方法。二、低值易耗品摊销的会计处理（按实际成本核算）为了核算低值易耗品成本和摊销情况，企业要设置“低值易耗品”账户，该账户借方登记入库低值易耗品的实际成本，其贷方登记发出或摊销的低值易耗品的成本。其

15、借方余额表示在库和在用的低值易耗品的实际成本。 1、一次摊销法低值易耗品的一次摊销法，在领用时，要直接借记有关成本费用账户，贷记“低值易耗品”账户。购置时：借：低值易耗品xx贷：现金或银行存款领用时：借：间接费用（管理费用、销售费用）低值易耗品摊销贷：低值易耗品-xx2、五五摊销法购置时：借：低值易耗品xx贷：现金或银行存款领用时：借：间接费用（管理费用、销售费用）低值易耗品摊销（领用低值易耗品总价值的50%）贷：低值易耗品（领用低值易耗品总价值的50%）报废时：借：间接费用（管理费用、销售费用）低值易耗品摊销（领用低值易耗品总价值的50%，还要附报废申请）贷：低值易耗品（领用低值易耗品总价值

16、的50%）说明： 低值易耗品科目需设置专项核算。第八章 待摊费用一、待摊费用的定义本科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1 年以内(包括1 年)的各项费用，包括预付保险费、经营租赁的预付租金、季节性生产企业在停工期内的费用以及其他应由本期和以后各期负担的其他费用。二、本科目应当按照费用项目进行明细核算。三、待摊费用的主要账务处理。1、企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。财产保险费应在保险的有效期限内平均摊销，经营租赁固定资产租金应在租赁期间内平均摊销，摊销时借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记本科

17、目。2、企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”、“销售费用”、“间接费用”等科目，贷记本科目。第九章 长期股权投资一、本科目核算企业持有的采用成本法和权益法核算的长期股权投资。二、本科目应当按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整“、”所有者权益其他变动“进行明细核算。三、长期股权投资的主要账务处理 1、企业合并形成的长期股权投资同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的份额，借记本科目（投资成本），按支付的合并对价的账面价值，贷记或借记

18、有关资产、负债科目，按其差额的，贷记“资本公积”科目；如为借方差额，借记“资本公积资本溢价或股本溢价”科目，资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，应依次借记“盈余公积”、“利润分配未分配利润”科目。非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在购买日按根据企业合并准则确定的合并成本，借记本科目，按支付合并对价的账面价值，贷记或借记有关资产、负债科目，按发生的直接相关费用，贷记“银行存款”等科目，按其差额，贷记“营业外收入”或借记“营业外支出”等科目。2、以支付现金、非现金资产等其他方式取得的长期股权投资，应按根据长期股权投资准则确定的初始投资成本，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。3、采用

19、成本法核算的长期股权投资的处理长期股权投资采用成本法核算的，应按被投资单位宣告发放的现金股利或利润中属于本企业的部分，借记“应收股利”科目，贷记“投资收益”科目；属于被投资单位在取得投资前实现净利润的分配额，应作为投资成本的收回，贷记本科目。4、采用权益法核算的长期股权投资的处理企业的长期股权投资采用权益法核算的，应当分别下列情况进行处理：4.1、长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整已确认的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，应按其差额，借记本科目（投资成本），贷记“营业外收入”科目。4

20、.2、资产负债表日，企业应按根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额，借记本科目（损益调整），贷记“投资收益”科目。被投资单位发生亏损、分担亏损份额超过长期股权投资而冲减长期权益账面价值的，借记“投资收益”科目，贷记本科目（损益调整）科目。被投资单位以后宣告发放现金股利或利润时，企业计算应分得的部分，借记“应收股利”科目，贷记本科目（损益调整）。收到被投资单位发放的股票股利，不进行账务处理，但应在备查簿中登记。4.3、发生亏损的被投资单位以后实现净利润的，企业计算应享有的份额，如有未确认投资损失的，应先弥补未确认的投资损失，弥补损失后仍有余额的，借记本科目（损益调整），贷记“

21、投资收益”科目。4.4、在持股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，企业按持股比例计算应享有的份额，借记本科目（所有者权益其他变动），贷记“资本公积其他资本公积”科目。 4.5、长期股权投资核算方法转换的处理企业根据长期股权投资准则将长期股权投资自成本法转按权益法核算的，应按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法核算的初始投资成本，初始投资成本小于占被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，借记本科目（投资成本），贷记“营业外收入”科目。长期股权投资自权益法转按成本法核算的，除构成企业合并的以外，应按中止采用权益法时投资的账面价值作为成本法核算的初始投资成本。4.6

22、、处置长期股权投资的处理出售长期股权投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，原已计提减值准备的，借记“长期股权投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记本科目，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。出售采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的投资成本比例结转原记入“资本公积其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。第十章 固定资产、累计折旧一、固定资产的定义和特征固定资产是指企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。房地产开发企业固

23、定资产应具备以下特征：1、供企业生产经营中使用，而不是直接用于出售；2、使用寿命超过一年；3、是有形资产。说明：引入固定资产模块核算，另外，如果出现固定资产盘亏损失，应调整以前年度损益。对于单纯的房地产企业固定资产品种和类别不是很多，只是些办公用设备、家具之类的，折旧年限一般在5-8年左右，核算也是很简单的，还有购入固定资产的增值税进项税额对房地产企业来说没有意义。二、固定资产的账务处理购置时： 借：固定资产*贷：现金（银行存款）每期计提折旧时：借：间接费用（管理费用或销售费用）贷：累计折旧报废时： 借：固定资产清理借：累计折旧贷：固定资产借：营业外支出贷：固定资产清理（未考虑清理费用）第十一

24、章 短期借款一、短期借款核算的内容短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在1年内（含1年）的各种借款。短期借款核算的内容包括：借入本金的核算，每期计提和支付利息的核算，以及到期偿还本金的核算等。对短期借款的利息，通常是每月度支付一次。如果利息数额较小，可以在实际支付利息时直接计入当期的财务费用或开发成本。如果利息数额较大，可以按月预提。二、短期借款的会计处理1、账户设置为了核算企业的短期借款，房地产开发企业要设置“短期借款”账户。该账户贷方登记企业借入的各种短期借款的本金数额，借方登记偿还的各种短期借款本金数额。期末贷方余额反映的是企业尚未偿还的短期借款的本金。该账户可按债权人设置明

25、细账，进行明细核算。2、短期借款会计处理举例【例】某房地产开发企业1月1日向银行借入半年期短期借款100万元，年利率6%，利息按季支付，按月计提。（1） 1月1日借入本金时： 借：银行存款 1000000 贷：短期借款1000000（2）1月末计提利息时： 应计提利息1000000×6%÷125000 作如下会计分录： 借：财务费用等 5000 贷：预提费用预提借款利息5000（3）2月末计提利息与1月末相同： 借：财务费用等 5000 贷：预提费用预提借款利息 5000（4）3月末支付利息时： 借：财务费用 5000 预提费用预提借款利息 10000 贷：银行存款1500

26、0（5）4、5、6月计提利息与1、2月相同；（6）7月1日偿还本金并支付最后一个季度利息： 借：预提费用预提借款利息 15000 短期借款 1000000 贷：银行存款 1015000需要说明，房地产开发企业如果将短期借款直接用于产品开发，并且利息费用数额较大，可将直接用于产品开发的借款利息计入房地产的开发成本中的间接费用，如果数额不是很大，为了简化核算，短期借款的利息费用可以直接计入当期损益，即计入财务费用。第十二章 预收账款一、 预收账款的定义核算实际收到的预售（销售）产品的款项。借方：待开发产品完工交付时一次性从借方转入经营收入；贷方：反映实际收到的预售（销售）产品的款项；借方余额：不允

27、许有借方余额，贷方余额：实际收到的预售（销售）产品的累计款项。下设二级科目：房号确定客户、房号未定客户房号确定客户下设三级科目：款项往来、暂存收入款项往来科目采用辅助核算-专项，按产品类别-楼号-单元-房号分明细核算所有货源。暂存收入反映已售房源总收入。房号未定客户采用辅助核算-往来，按客户姓名核算，待房号确定时再转入房号确定客户科目。二、具体会计分录：1、签约时（销售确定时）：（比如：合同价80万）借：预收账款-房号确定客户-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主 80 贷：预收账款-房号确定客户-暂存收入 802、收到首付款时：（收到32万）借：现金 32 贷：预收账款-房号确定客户

28、-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主 323、收到按揭款时：（48万）借：银行存款 48 贷：预收账款-房号确定客户-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主 484、完工结转收入时：（80万）借：预收账款-房号确定客户-暂存收入 80 贷：主营业务收入 805、面积实测变更时： 1）、面积增大：（用正数）借：预收账款-房号确定客户-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主 1.6 贷：预收账款-房号确定客户-暂存收入 1.6 2）、面积减小：（用红字冲销，切记不可做反方向分录）借：预收账款-房号确定客户-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主 -1.3 贷：预收账款-

29、房号确定客户-暂存收入 -1.3特别说明：1、 数量、单价输入要求：暂存收入科目必须输入数量（面积）、单价，预收账款下其他各明细科目均不许输入数量、单价；2、 房号初始：在项目有了准确的房号时，按房号顺序初始完所有房号，初始样式：楼号-单元-房号；待商品卖出有了准确的业主时，做会计分录前，把业主姓名初始进房号中，样式：楼号-单元-房号-业主；3、 更名：收回原业主的各种票据，做红字分录：借： 现金 贷：预收账款-房号确定客户-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主；初始房号，在原房号-业主后增加新业主，样式：楼号-单元-房号-业主1-业主2，以新业主各种票据，借正向分录：借： 现金 贷：

30、预收账款-房号确定客户-款项往来-1号楼-1单元-1101室-*业主1-*业主24、 由于各种原因，本次初始未启用业主姓名及数量金额核算。第十三章 其他应付款核算企业经营活动以外的其他各种应付、暂收的款项。借方：反映已支的各种应付、暂收的款项；贷方：反映各种应付、暂收的款项；借方余额：原则上无余额，若有，则反映多支付的各种应付、暂收的款项，月末财务报表中反映在其他应收款的借方；贷方余额：反映尚未支付的各种应付、暂收的款项。下设二级科目：个人、单位、保证金、代收代缴款其他应付款-个人-：借方核算已支付的款项，贷方核算各种应付、暂收的款项，采用辅助核算-个人往来；其他应付款-单位-：借方核算已支付

31、的款项，贷方核算各种应付、暂收的款项，采用辅助核算-单位往来；其他应付款-保证金：下设三级科目，履约保证金/。借方核算已返还保证金，贷方核算已收保证金；采用辅助核算-单位往来；其他应付款-代扣个税款-：借方核算已支付的款项；贷方核算从个人或其他方代扣的个税款；采用辅助核算-单位往来；其他应付款-代扣社保款-：借方核算已支付的款项；贷方核算从个人或其他方代扣的社保款；采用辅助核算-单位往来；其他应付款-代收代缴款：过度科目，下设三级科目，借方核算已支代收款项，贷方核算代收各种款项，借方余额：多支的应代收代缴的款项，应特别关注后期收回情况，或不允许此科目借方出现余额；贷方余额：后期应支出的代收款项

32、。代收代缴款项明细科目：图5：代收代缴款项明细科目具体会计分录1、个人往来：收到个人款时： 借：现金/银行存款 贷：其他应付款-个人-*支付个人款时：借：其他应付款-个人-* 贷：现金/银行存款2、单位往来：收到单位款时： 借：现金/银行存款 贷：其他应付款-单位-*支付单位款时：借：其他应付款-单位-* 贷：现金/银行存款3、保证金：收到保证金时：借：现金/银行存款 贷：其他应付款-保证金-履约保证金/返回保证金时：借：其他应付款-保证金-履约保证金/ 贷：现金/银行存款4、代扣个税款：（分别总部及项目部进行账务处理！）代扣个税款时：（附件：工资表）借：应付职工薪酬 贷：其他应付款-代扣个税

33、款 缴纳个税款时： （附件：税票单） 借：其他应付款-代扣个税款 贷：银行存款5、代扣社保款：处理同上（分别总部及项目部进行账务处理！）6、代收代缴款：代收款项时：（附件：收据） 借：现金/银行存款贷：其他应付款-代收代缴款- 代缴款项时：（附件：缴款书等，如电费单、大修基金票据） 借：其他应付款-代收代缴款- 贷：现金/银行存款第十四章 应付职工薪酬一、应付职工薪酬核算的内容 应付职工薪酬是指企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。职工薪酬是职工对企业投入劳动而获得的报酬，是企业必须付出的人力成本。按现行规定，职工薪酬主要包括：职工的工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费，医疗、养老、失业、工伤、

34、生育等社会保险费，住房公积金，工会经费，职工教育经费，非货币性福利等。这些，对企业来说，都是因职工提供服务而对职工产生的义务。1、职工工资、奖金、津贴和补贴职工工资、奖金、津贴和补贴是指按国家统计局关于职工工资总额组成的规定，构成工资总额的计时工资、计件工资、加班加点工资和奖金、津贴、物价补贴等。按国家法律、法规和政策规定，企业在职工因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习等按计时工资的一定比例支付的工资，也属于职工工资范畴，应计入工资总额。2、职工福利费职工福利费是指企业为职工集体提供的福利，如职工伙食补贴、生活困难补助等。3、社会保险费社会保险费现在被称为五费

35、。即医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费。以上五费，企业一般是按工资总额的一定比例计提，并向社会保险经办机构缴纳。此外，企业根据企业年金试行办法、企业年金基金管理试行办法等有关规定，向有关单位（企业年金基金账户管理人）缴纳的补充养老保险费和以商业保险形式提供给职工的各种保险待遇也应归属于社会保险的范围。4、住房公积金住房公积金是指企业按照国家住房公积金管理条例规定的基准（企业的工资总额）和一定比例计提，并向住房公积金管理机构为职工缴存的住房公积金。5、工会经费和职工教育经费工会经费和职工教育经费，是指企业为了改善职工文化生活，提高职工业务素质用于开展工会活动和职工教育及职

36、业技能培训，根据工资总额的一定比例，从成本费用中提取的金额。6、非货币性福利非货币性福利主要包括企业以自己的产品或其它有形资产发放给职工作为福利、企业向职工提供无偿使用自己拥有的资产（如企业提供给高级管理人员的汽车、住房等）、企业为职工无偿提供商品或类似医疗保健的服务等。7、其它职工薪酬其它职工薪酬是指以上职工薪酬以外，企业对解除劳动关系的职工给予的补贴、企业由于分离办社会职工，企业由于改制分流安置富余人员等等情况给予职工的补贴。二、应付职工薪酬的核算1、账户设置为了核算企业支付和应付给职工的各项劳动报酬，企业应设置“应付职工薪酬”会计科目。该科目属于负债类会计科目，贷方登记分配计入有关成本费

37、用的职工薪酬的数额，借方登记实际发放、支付和缴纳的职工薪酬。该科目期末贷方余额，反映企业应付未付或应缴纳而尚未缴纳的职工薪酬。该科目应设置“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”等明细科目，进行明细核算。如：“应付职工薪酬工资” “应付职工薪酬职工福利” “应付职工薪酬社会保险费”等2、应付职工薪酬分配的核算所谓职工薪酬分配的核算，是指月末计算出企业各部分人员的职工薪酬，并将职工薪酬计入有关成本费用的过程。1）“应付职工薪酬工资”的分配房地产开发企业工资薪酬分配的会计处理是：开发现场管理人员的工资计入“开发间接费用”账户，销售部门

38、人员的工资计入“销售费用”账户，管理部门人员的工资计入“管理费用”账户。【例】某企业月末分配本月工资额，其中：开发项目现场人员工资105 000元，专设销售机构人员工资30 000元，行政管理人员的工资50 000元。做如下会计分录：借：开发间接费用105000销售费用30000管理费用50000贷：应付职工薪酬工资 185000 2）“应付职工薪酬职工福利”的支付与分配根据新会计准则，职工的医疗保险已通过“社会保险”明细科目核算。非货币性的职工福利则通过“非货币性福利”明细科目核算，“职工福利”明细科目核算的范围已经很小，主要是职工困难补助、伙食补贴等。所以国家没有规定职工福利的计提基础和计

39、提比例。企业在会计实务中可根据历史经验数据和实际情况，每月从成本费用中预提。年末可将预提数与实际支付数之间的差额，直接转入管理费用，该明细科目年末不留余额。考虑到执行新会计准则后，列入职工福利明细科目核算的数额较小，所以在会计实务中，也可以将职工福利的实际发生额在发生的当期进行分配，计入有关成本和费用，而不进行预提。【例】某房地产开发企业在开发现场和企业机关设有食堂，每月根据实际职工人数和每一职工的伙食补贴标准，将对职工的伙食补贴直接支付给各食堂。2007年5月份，企业在岗职工100人，其中开发现场60人，企业管理部门40人。企业对每一职工每月的伙食补贴为120元，本月已将补贴款支付给食堂。企

40、业向职工食堂支付款项时应作如下会计分录：借：应付职工薪酬职工福利 12 000贷：银行存款12 000同时按职工所属部门，对发生的职工福利进行分配：借：开发间接费用7200管理费用4800贷：应付职工薪酬职工福利 120003）“应付职工薪酬社会保险”费的分配企业向社会保险机构为职工缴纳的各项社会保险，可分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。由企业负担的部分同工资薪酬一样，要计入有关成本费用；由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资中扣除。企业向社会保险经办机构为职工缴纳的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等，国家和省级人民政府统一规

41、定了计提基础和计提比例，企业应当按规定的标准计提。【例】根据国家规定的计提标准，甲企业本月应为职工提取养老保险费共计13800元，其中开发现场管理人员的养老保险为 8 800元，企业管理人员的养老保险费5000元。（1）计提养老保险费时： 借：开发间接费用8 800 管理费用 5 000 贷：应付职工薪酬社会保险费 13800 （2）缴纳养老保险时： 借：应付职工薪酬社会保险 贷：银行存款其它项目的社会保险，其会计处理方法与养老保险费的处理相同。4）“应付职工薪酬住房公积金”的分配 企业为职工向住房公积金管理中心交存的住房公积金，也分为两部分，一部分由企业来负担，另一部分由职工个人负担。由企业

42、负担的部分同上述社会保险一样，要计入有关成本费用；由职工个人负担的部分，企业在向职工发放工资时，从职工的工资薪酬中扣除。企业为职工计提的住房公积金，国家也规定了计提基础和比例。其会计处理与上述社会保险的处理相同。5）“应付职工薪酬工会经费”的分配与支付“应付职工薪酬工会经费”是为开展工会活动而按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，工会经费是按照工资总额的2%计提。为简化核算。企业计提的工会经费可直接计入管理费用。【例】某企业3月份工资总额为80万元，按2%提取工会经费。有关账务处理如下：（1）提取工会经费时： 借：管理费用16 000 贷：应付职工薪酬工会经费 16 000（2

43、）将计提的工会经费转交工会开展活动时： 借：应付职工薪酬工会经费16 000 贷：银行存款 16 0006）“应付职工薪酬职工教育经费”的分配“应付职工薪酬职工教育经费”是企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用。职工教育经费是按照工资总额的一定比例从成本费用中提取的。按现行规定，职工教育经费是按照工资总额的2.5%计提。为简化核算。企业计提的职工教育经费可直接计入管理费用。【例】某企业3月份工资总额为80万元，按2.5%提取工会经费。有关账务处理如下：（1）提取职工教育经费时： 借：管理费用 20 000 贷：应付职工薪酬职工教育经费 20 000（2）开展职工教育支付职工教育经费时

44、，按实际发生额： 借：应付职工薪酬职工教育经费 贷：银行存款 3、工资薪酬发放的核算 工资的发放，也称工资的结算，是将应付给职工的工资薪酬发放给职工的过程。在工资发放时要将职工个人所得税、职工个人承担的社会保险和住房公积金等从应发工资中扣除，将扣除后的实发工资用银行存款或库存现金发放。会计分录如下： 借：应付职工薪酬工资薪酬 贷：应交税费应交个人所得税应付职工薪酬社保住房公积金银行存款（或现金） 第十五章 应交税费企业在一定时期内取得的营业收入和实现的利润，按规定要向国家交纳各项税费。房地产开发企业按规定应向国家交纳的税费有多种，主要包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增

45、值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税等。现在又增加了一个地方教育费附加。一、应交税费核算的账户设置为了核算企业应交纳的各种税费，房地产开发企业要设置“应交税费”账户。该账户属于负债类账户，其贷方登记已计算出来的应交纳的各种税费，借方登记已交纳的各种税费，期末贷方余额反映的是应交而尚未交纳的各种税费。该账户应按税费的种类设置明细账，进行明细核算。如：应交税费应交营业税应交税费应交土地增值税等二、营业税的核算1、营业税概述营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人征收的一种税。营业税条例规定的应税劳务指的是在交通运输、建筑安装、金融保险、邮电通讯、文化体育、娱乐业和服务业等七

46、个行业提供的应税劳务。转让无形资产是指转让土地使用权、专利权、非专利技术等。销售不动产是指销售建筑物及其他地上附着物。营业税的计税依据是企业发生的应税营业额。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业税的税率除娱乐业外，只分两档，即3%和5%。其中交通运输、建筑业、邮电通讯、文化体育业的税率为3%；金融保险业、服务业、转让无形资产、销售不动产的税率为5%。 营业税的应纳税额按下述公式计算：营业税的应纳税额营业额×适用税率2、房地产开发企业营业税的会计处理房地产开发企业的主要营业活动是销售房地产，房地产属于不动产。所以，房地产开发企业缴纳的

47、流转税最主要的就是销售不动产应交纳的营业税。房地产开发企业每月末应根据本月应税营业额计算出应交营业税，然后进行相应的会计处理。月末计算出应交的营业税后应作如下会计分录：A、现房：借：营业税金及附加贷：应交税费应交营业税B、期房：预售阶段：借：应缴税费- 贷：银行存款- 结转收入时：借：营业税金及附加 贷：应缴税费- 营业税金及附加包括：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税。特别说明：为了在开发过程中延迟缴纳企业所得税，在期房阶段也同现房一样计提营业税金及附加，若税务有异意时，再协商解决。【例】某房地产企业本月销售住宅小区商品房4栋，实现销售收入200万元，向外转让已开发完成的

48、土地一块，共计1万平方米，每平方米售价800元，已办完交接手续；接受市城建部门的委托，代建的工程已竣工，并办完交接手续，合同造价50万元，已结算完毕；出租办公楼一栋，获得租金收入10万元。计算应交营业税，并编制会计分录：注意：在上述营业收入中，为市城建部门代建的项目属于“建筑业务”，适用3%的营业税税率，出售房产、地产属于销售不动产，适用5%的税率。出租开发产品属于“服务业”范围，适用5%的税率。本月应交营业税（2000000800×10000100000）×5%500000×3%520000（元）（1）计算出应交营业税时作如下分录： 借：营业税金及附加 5200

49、00 贷：应交税费应交营业税520000（2）交纳营业税时： 借：应交税费应交营业税 520000 贷：银行存款 520000三、城市维护建设税的核算1、城市维护建设税概述城市维护建设税（简称“城建税”）是为了城市的维护建设，而对交纳消费税、增值税、营业税的纳税人征收的一种税。城建税的应纳税额，是以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据乘以适用税率计算。税率因纳税人所在地不同而有所不同。纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在市区、县城、镇以外的，税率为1%。2、城市维护建设税的会计处理房地产开发企业，在按照应交营业税等纳税额和适用税率计算出城建税后，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费应交城市维护建设税”账户。【例】某房地产开发企业本月应交纳营业税520000元，城建税税率为7%。应交城建税为：520000×7%36400（元）（1）计算出应交城市维护