乐山房地产市场研究

1、1乐山房地产市场研究分析报告万华国际项目组 2016-12城市基本概况城市宏观经济情况城市产业情况城市规划情况城市房地产情况3整体城市具有较强的辐射能力和流动性消费人群吸附能力。城市概况-乐山市是四川省下辖地级市，位于四川省西南方向，成渝经济圈、康藏经济圈及攀西经济圈的交界处；是国家历史文化名城，旅游资源丰富。PART 1 城市基本概况四川省行政区划成渝经济区区域规划 成渝经济区区域规划将涵盖四川15个市和重庆31个区县，是西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地。 乐山是国家历史文化名城，中国优秀旅游城市，中心城区位于岷江、青衣江和大渡河三

2、江汇合处。 乐山是四川省粮食、副食品、清洁能源、新材料及建材生产基地。 乐山高新区是继成都、绵阳、自贡高新区之后，四川省第4个国家级高新技术开发区。4片区级城市交通枢纽作用渐显，未来将带动城市发展将进一步提速公路是乐山的主要交通方式，距成都双流机场高铁仅需40分钟，到成都主城区仅1小时，乐山机场选址五通桥区，预计2016年底开建。“两航、四铁、八高速、一枢纽”目前已实现乐山城区通达市域内各县 （市、区）的“半小时核心圈”、“一小时经济圈”，两小时通达重庆市和周边市州，4小时通达西南其他省会城市，8小时通达京津冀、长三角、珠三角。成雅高速成乐高速乐宜高速宜宾市乐自高速自贡市成渝环线高速雅安市眉山

3、市成都市两航：内河运输方面，岷江航电综合开发和乐山港规划；航线运输方面，规划了4D级军民共用机场四铁：成昆铁路复线、成绵乐铁路客运专线及成贵铁路、乐自铁路八高速：成乐高速扩建、乐宜高速、乐雅高速、乐峨高速、乐自高速、乐汉高速、成乐西高速、绕城高速一枢纽：乐山港综合交通枢纽高铁乐山站乐山市规划高铁线路图规划机场攀枝花方向PART 1 城市基本概况5城市人口规模-乐山市属于典型的人口输出型城市，约30万人口处于外流状态，城镇化水平略低于四川省平均水平。PART 1 城市基本概况324.3 325.4 325.6 325.7 325.8 354.4355.1356.0356.1356.72011年2

4、012年2013年2014年2015年乐山市历年人口数据一览常住人口（万人）户籍人口（万人）2015年乐山市城市化率45.3%，低于四川省平均水平。乐山市属于典型的人口输出型城市。2015年乐山常住人口约326.7万人，人口增长缓慢。*注：数据来源-乐山市统计局20112015年统计公报41.8%43.5%44.9%46.0%48.0%41.2%43.0%44.5%44.7%45.3%36.0%38.0%40.0%42.0%44.0%46.0%48.0%50.0%2011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年城镇化水平一览四川省乐山市6随着城乡一体化的进一步推进，可预见乐山主城区

5、人口增加空间巨大，人口发展红利可期名称面积（k）人口（万人）乐山市12827346辖区市中区82556五通桥区47432沙湾区61121金口河区5986辖县犍为137558井研84142夹江74835沐川140826辖市峨眉山市115142辖自治县峨边239514马边238317乐山市行政规划图注：人口根据四川省乐山市2013年第六次全国人口普查主要数据公报成都方向自贡方向宜宾方向资阳方向昭通方向凉山彝族自治州方向PART 1 城市基本概况行政区划-乐山市下辖4个辖区、4个县、1个市和2个自治县，市中区为乐山市主城区，常住人口56万人。7城市基本概况城市产业发展城市规划情况城市房地产情况城市宏

6、观经济8100561217成都绵阳德阳宜宾南充达州凉山州泸州乐山资阳内江自贡眉山广安攀枝花遂宁广元雅安巴中阿坝州甘孜州2015年四川省各地市GDP国内生产总值-2015年乐山市GDP逾千亿，在四川省21地市中处于中上游水平，人均GDP平稳增长为乐山房地产市场平稳发展提供有效支撑。918 1038 1135 1208 1217 28306.3546431887.598333486934515366560100002000030000400000500100015002011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年GDP和人均GDP数据一览GDP（亿元）人均GDP（元）根据人均GDP和

7、房地产发展关系，人均GDP大于25000元时，房地产市场将有刚需产品向改善型产品过渡，进入平稳发展期。2015年乐山市GDP总量过千亿，位列第九。2015年乐山市人均GDP约为3.6万元，位列第五，略高于全省平均水平3.5万元。*注：数据来源-乐山市统计局20112015年统计公报366560 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 攀枝花成都德阳自贡乐山绵阳资阳宜宾眉山内江雅安泸州凉山州广安阿坝州达州遂宁南充广元甘孜州巴中2015年四川省21地市人均GDP排名排名第九排名第五PART 1 城市宏观经济9社会消费水平：乐山市社会消费品零售总额稳步提升

8、，2015年总额达到462亿元，人均消费金额为19215元，在四川省各地市中处于中上水平。*注：数据来源乐山市统计局20112015年统计公报293.3340.08389.564384622011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年社会消费品零售总额一览3752.88620 成都绵阳南充宜宾达州德阳泸州乐山自贡凉山资阳内江遂宁广安眉山广元攀枝花巴中雅安甘孜阿坝2015年四川省21地市社会消费品零售总额一览26470.1119215 成都攀枝花自贡绵阳德阳乐山宜宾泸州雅安眉山遂宁资阳广安达州广元内江凉山南充阿坝巴中甘孜2015年四川省21地市人均零售金额一览社会消费品零售总额稳步

9、增长，2015年，乐山市社会消费品零售总额为462亿元，在四川21地市中位列第八；处于中上游水平。2015年，乐山市人均零售金额为19218元，在四川省21地市中位列第六，处于上游水平。排名第八排名第六PART 1 城市宏观经济10居民收支水平：乐山市城镇居民可支配收入和消费性支出逐年增加；2015年人均可支配收入25218元，略高于四川省平均水平。17644203972266124791252182011年2012年2013年2014年2015年乐山市城镇居民人均可支配收入一览2930225218成 都攀枝花德 阳阿 坝绵 阳资 阳泸 州宜 宾乐 山雅 安广 安眉 山凉 山自 贡甘 孜内 江

10、遂 宁南 充巴 中达 州广 元2015年四川省21地市城镇居民人均可支配收入一览乐山市城镇居民人均可支配收入逐步增加；2015年城镇居民人均可支配收入为25218元，在四川21地市中位列第九，略高于四川省平均水平22368元。乐山市城镇居民人均消费性支出逐步增长；与2011年相比，增幅约为66%，居民消费力较高。*注：数据来源乐山市统计局20112015年统计公报12708139211488117326192182011年2012年2013年2014年2015年乐山市城镇居民人均消费支出一览排名第九PART 1 城市宏观经济11城市基本概况城市产业发展城市规划情况城市房地产情况城市宏观经济12

11、产业结构分析-乐山市以第二产业为主导，第一产业占比逐步下降，第三产业处于初步发展阶段，产业结构具有很大调整和提升空间。PART 1 城市产业发展115 124 131 135 150 567 644 699 720 788 236 270 305 352 359 2011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年三产增加值数据一览第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）12.5%11.9%11.5%11.3%11.6%61.8%62.0%61.6%60.3%60.8%25.7%26.0%26.9%28.3%27.7%2011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年

12、三产增加值结构占比一览第一产业第二产业第三产业6%5%4%3%3%3%3%4%4%4%67%70%69%73%75%75%75%71%73%75%26%26%28%24%22%21%22%26%23%21%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年乐山市历年三产经济增长贡献率一览第一产业第二产业第三产业乐山市第二产业居于绝对主导地位，产业增加值占比超过60%，经济增长贡献率超过70%。乐山市第三产业处于初步发展阶段，2015年产业增加值占比为27.7%，经济增长贡献率达到21%，远低于发达国家和地区50%以上水平，产业结构具有很大调整和

13、提升空间。2015年乐山市第一产业增加值占比降低至11.6%，经济增长贡献率降低至4%。*注：数据来源-乐山市统计局20112015年统计公报13地市工业对比-从企业数量和主营业务收入看，乐山市工业发展处于中上游水平；从利税总额看，企业盈利能力不足，产业发展质量和水平需提升。32521190834653 628 605 596 582 548 540 501 500 494 452 402 390 356 3311709346成都德阳绵阳乐山资阳眉山泸州宜宾南充自贡达州内江广安遂宁广元凉山攀枝花雅安巴中阿坝甘孜2015年四川21地市规模以上工业数量/利税总额一览企业单位数利税总额（亿元）878

14、0.231911523.04243成都德阳资阳绵阳宜宾南充内江攀枝花自贡乐山泸州凉山遂宁广安达州眉山广元雅安巴中阿坝甘孜2015年四川21地市规模以上工业主营业务收入一览*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴*注：规模以上工业企业为年营业收入2000万以上的企业2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入达到1523亿元，在四川省21地市中位列第十，工业发展处于四川省中等水平。2015乐山市规模以上工业企业达到653家，在四川省21地市中位列第四；利税总额达到120亿元，在四川省21地市中位列第十三，企业盈利能力仍有较大提升空间。排名第十PART 1 城市产业发展14区县工业对比-乐山市

15、规模以上工业企业分布相对分散，实力工业企业主要分布在五通桥区、峨眉山市和沙湾区，市中区规模以上工业企业数量居首。31118223017712369190847978666339242415市中区夹江县沙湾区峨眉山市五通桥区犍为县井研县沐川县峨边县马边县金口河区2015年乐山市各区县规模以上工业企业数量/主营业务收入一览利税总额（亿元）企业单位数(个)284.1707263.6313235.4771163.4935158.8033135.5017119.812172.979136.974935.360316.8385五通桥区峨眉山市沙湾区犍为县夹江县井研县金口河区市中区马边县峨边县沐川县2015

16、年乐山市各区县利润总额一览2015年乐山市规模以上工业企业分布相对分散，企业数量前三为市中区、夹江县、沙湾区，三地企业数量占到总体的40%；利税总额分布相对集中，前三为五通桥区、峨眉山市、沙湾区，利税总额占到总体的58%。2015年乐山市规模以上工业企业主营业务收入分布相对集中，前三为五通桥区、峨眉山市、沙湾区，收入占到总收入的比例超过50%。*注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴PART 1 城市产业发展15工业企业类型-乐山市规模以上企业主要业务涉及冶金、煤炭、化工、非金属、机械制造等领域，为典型的重工业主导型城市。规模以上工业企业单位数工业总产值（亿元）主营业务收入（亿元）煤炭开采

17、和洗选业109 63.5 56.0 非金属矿物制品业100 205.6 186.0 纺织业51 81.1 73.0 黑色金属冶炼和压延加工业 41 303.4 274.0 非金属矿采选业35 45.9 40.0 电力、热力生产和供应业34 76.1 77.0 化学原料和化学制品制造业32 179.0 182.0 农副食品加工业31 93.9 85.0 专用设备制造业 28 55.4 51.0 通用设备制造业28 51.3 48.0 造纸和纸制品业 20 57.7 51.0 金属制品业 18 30.3 27.0 有色金属冶炼和压延加工业 13 127.1 125.0 食品制造业13 14.2 1

18、4.0 电气机械和器材制造业 12 24.4 26.0 医药制造业 11 41.6 34.0 木材加工和木、竹、藤、棕、草制品业11 22.6 24.0 酒、饮料和精制茶制造业10 15.1 14.0 *注：数据来源-乐山市统计局2015统计年鉴PART 1 城市产业发展16城市基本概况城市宏观经济情况城市产业情况城市规划情况城市房地产情况17城市规划-乐山市规划“一心四翼”的城市格局，发展方向为“东抑、南进、西连、北拓”，其中北部和西部是主要的发展方向。PART 1 城市规划情况通过快速交通干道连接功能片区，形成“一心四翼”的绿心环状组团式城市格局。一心：即绿心。四翼：分布于绿心周边的各个城

19、市组团。东翼：现状的老城区和大佛风景名胜区；北翼：城市新区，包括现状的柏杨新区以及向北拓展的通江片区、向西北拓展的棉竹片区、向西拓展的青衣片区、向东跨岷江的牟子片区；西翼：苏稽片区，也是城市发展的综合新区；南翼：肖坝综合文教区以及大渡河南岸的高新区、冠英交通物流区，是城市教育科研及产业发展的主要空间。城市定位：世界文化与自然遗产所在地、国家级历史文化名城；国际旅游城市；四川西部经济发展高地、交通枢纽的重要节点；成都平原城市群南部中心城市。人口规模：2020年中心城区人口100万人。城市发展方向：“东抑、南进、西连、北拓”。其中北部和西部是规划期限内主要的发展方向绿心城市新区苏稽片区老城区肖坝区

20、高新区18功能规划-乐山市中心城区分为12个功能区。功能区规划范围规划功能绿心绿心公园主要以各种生态绿化建设为主，有少量的用地可用于发展休憩、娱乐功能。旧城区北以竹公溪张公桥段为界，东南各以岷江、大渡河为界，西至绿心。乐山市传统的城市中心，以服务业、居住为主。实施疏解政策，逐步降低人口密度，提高环境品质。风景名胜区由乐山大佛风景名胜区和精品线旅游区两部分组成。风景旅游、休闲度假用地。柏杨新区由竹公溪、岷江、二环路所包容的范围。以居住、商贸休闲娱乐为主，是乐山新城区。通江片区二环路以北、岷江以西，江公路以东、外环路以南地区。以生活服务为主。棉竹片区青衣江以东，棉竹路以北，江公路以西。以发展服务、

21、商业为重点的多功能区，同时辅以相应的配套设施。青江新区东邻竹公溪，西至青衣江，北至棉竹路。成乐客运铁路终点站所在区域。本区主要在保留原有工业企业的基础上，逐步调整用地性质，以居住生活服务功能为主。牟子综合区岷江以东。以居住为主的综合型新区。苏稽综合新区青衣江以西地区。市中区行政中心所在区。在现有镇区的基础上发展教育以及特色旅游为主，逐步形成一个内部功能齐备的综合型新区。肖坝综合文教区古城区以西，绿心以南，青衣江、大渡河所包容的范围以现状高校和科研院所为基础，建设综合文教区。高新区大渡河以南，大佛风景区以西。以高新技术产业为主。冠英高新区东南方向。规划建设机场、码头、仓储、火车站，形成交通、物流

22、中心。绿心旧城区风景名胜区柏杨新区通江片区棉竹片区青江新区牟子综合区苏稽综合区肖坝片区高新区冠英片区PART 1 城市规划情况19城市基本概况城市宏观经济情况城市产业情况城市规划情况城市房地产情况20房产政策-乐山目前实行限贷不限购，差别化契税政策，计容政策相对宽松。PART 1 城市房地产情况购买90平方米及以下的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的按1%征收，非唯一住房则为3%；购买90到144平方米的普通住房的，若为唯一住房，则征1.5%，非唯一则为3%；如果购买住房面积超过144平方米，则无论是否是家庭唯一住房，征收契税税率都为3%。契税政策限贷不限购预售政策计容政策已交付全部土地使用

23、权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。凡在2016年2月16日前购房农村户口首套房即可享受200元/购房补贴。赠送面积不超过建筑面积的20%。贷款购买首套商品住房的，其首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%；贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。非本市居民购买商品住房申请贷款的，应提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。凡不能提供证明的，商业银行暂停发放住房贷款。房产政策21土地市场-乐山土地市场整体供求均

24、衡，2015年经营性用地成交量202万方，其中住宅用地164万方。2015全年房地产开发投资金额达到150亿。2011年-2015年乐山市经营性用地供求情况2011年-2015年乐山市住宅用地供求情况供应面积（万方）成交面积（万方）每亩地价（万元/亩）2011年1231043522012年113952152013年1261032822014年164952152015年202103282注：土地数据为乐山市土地，不含下辖县，经营性用地包含商业、办公、住宅用地8293931331646585916212523190%20%40%60%80%100%20112012201320142015住宅商业办

25、公123113126164202104951039510335221528221528205010015020025030035040005010015020025020112012201320142015供应（万平米）成交（万平米）每亩地价（万元/亩）PART 1 城市房地产情况22商品房供求-乐山近五年商品房供略大于求，价格连年小幅下浮， 2015年成交面积164万平方米，成交均价4225元/平方米。供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平米）2010年14711140122011年1169249162012年16413948832013年23118350292014年256133

26、44862015年32116442252010-2015年乐山市商品房供求走势2010-2015年乐山市商品房供求情况近几年，乐山市商品房供大于求，成交价格连年小幅下浮，2015年成交面积164万平方米，成交均价4225元/平方米。2015年商品房供求较上年有明显上升，由于多个商业及办公项目问世，商品房成交价格小幅下降。147116164231256321111921391831331644012491648835029448642250100020003000400050006000050100150200250300350201020112012201320142015供应面积（万 ）成交

27、面积（万 ）成交均价（元/ ）PART 1 城市房地产情况23商品房供求-2012年后办公、商业类产品增多，占比有所提高，2015年乐山市商品住宅占比在96%左右。812081088713317335610191880%85%90%95%100%201020112012201320142015住宅商业及办公成交2010-2015年乐山市商品房销售面积构成住宅成交面积（万方）商业及办公成交面积（万方）2010年10832011年8752012年13362013年173102014年133192015年16418数据来源：乐山市统计局乐山市商品房销售以住宅成交为主，2015年住宅成交占商品房成交的

28、96%。2012年后，办公成交面积大幅下跌。PART 1 城市房地产情况24经济快速发展、房地产平稳发展人均可支配处于全省中等水平城市向北和向西发展以二产为主导、发展势头良好小结商品房市场供略大于求2015年土地市场整体供求相对均衡PART 1 城市房地产情况25商品住宅市场表现板块布局及市场特点典型项目26住宅市场-2015年住宅市场处观望态势，较比往年，2015年成交有所上升。PART 2 商品住宅市场数据来源：乐山市房管局2008年至2014年1-8月乐山市商品住宅市场总体表现注：图表数据全市数据，包括开发区与下辖市县数据。 2015年以来，受全国房地产市场观望情绪影响，以及当地消费者购

29、房回归理性，乐山新建商品住宅成交量有所放缓。 2015年乐山新建商品住宅供应321万，成交164万，成交量相比去年同期上浮； 2015年，乐山新建商品住宅成交价格为4225元/平方米，较2014年下降9.4%。 供应面积供应面积（万（万 ）成交面积成交面积（万（万 ）成交均价成交均价（元（元/ ）供求比供求比 201013710837911.320111098748771.3201215313347941.2201321717349791.3201425613344861.9201532116442251.9全市市场结构-乐山市场成交的主力户型为三房，二房次之；成交面积段集中在80-120之间

30、；总价集中在50万元以内。 PART 2 商品住宅市场乐山市住宅成交各户型中，主要以三房为主，占比73%，其次，二房占比21%，其他户型成交占比相对较小。乐山市住宅成交面积段中，100-120成交占比最高，达49%；30%的成交面积集中在80-100之间。 乐山市住宅成交段集中在20-50万之间，其中52%的成交总价在30-40万以内。户型面积总价注：图表数据为2015年乐山市新建商品住宅成交数据，以上面积为实得面积（含增送）数据来源：乐山房管局21%73%6% 0%两房三房四房五房5%13%17%24%25%5%9%2%0%80以下80-9090-100100-110110-120120-1

31、30130-140140-150150以上14%52%29%4% 1%20-3030-4040-5050-6060以上青江板块市场结构-与全市相比，二房及80-100面积段比例有所增加；总价区间与全市相比基本一致。 PART 2 商品住宅市场青江板块住宅成交各户型中，主要以三房、二房为主，占比分别为69%、30%。相比全市，通江板块二房比例略有增加。青江板块住宅成交面积段中，80-100成交占比最高，达47%。 青江板块住宅成交各总价段中，30-40万总价段占比最高，达51%。相对全市，通江板块总价承受能力偏弱，成交总价大于50万的很少。户型面积总价注：青江板块选择邦泰国际社区、世豪广场、时代

32、青江、锦绣星城等项目2015年的成交数据，以上面积为实得面积（含增送）数据来源：乐山房管局30%69%1%两房三房四房8%19%28%16%28%0%1%0%0%80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150以上27%51%22%0%0%20-3030-4040-5050-6060以上29商品住宅市场表现板块布局及市场特点典型项目30板块布局-乐山住宅市场可划分为六个板块，分别为老城、新城、通江、青江、城东和城南板块。 PART 2 商品住宅市场板块板块价值青江以乐山高铁站为依托，发展现代商务，近年来板块发展迅速，未来将打造乐山新中心

33、通江规划居住为主的区域，主要以岷江为自然依托，主要以生活服务新城城市副中心，商业、生活娱乐配套日益成熟，在售项目较少老城城市政治、经济中心，拥有优势教育资源及完善的生活娱乐配套城东依托江景和优越的自然环境形成中高端楼盘聚集区城南拥有优势江景资源，功能配套逐渐完善，低密别墅聚集区老城板块城南板块通江板块新城板块城东板块青江板块31板块特征-青江板块项目较为集中，在售项目规模广，热度高。PART 2 商品住宅市场青江板块通江板块老城板块新城板块城东板块城南板块板块特征依托乐山高铁站崛起配套日益成熟房地产热点板块乐山北部重点发展板块，主要以岷江为自然依托，主要以生活服务为主。城市中心配套完善优势教育

34、资源住宅价格最高土地有限未来城市核心配套日益成熟住宅项目少城市后花园强势景观资源拥有优势江景资源功能配套逐渐完善低密产品聚集区住宅价格较高住宅品质中高端中高端中端中端中高端高端价格（元/）4000-48003800-45004500-50004000-47003600-44003800-4500客户市区外溢客群、城北及周边区县镇等地缘性客户市区外溢客群、城北及周边区县镇等地缘性客户市区及各乡镇客群等市区外溢客户、下辖区县地缘性客群等市区、招商城等区域改善型客户；尚湖镇地缘性客群等市区外溢高端改善型客群等代表项目时代青江世豪广场邦泰国际社区万华国际锦绣星城蓝湾半岛五洲汉唐罗浮盛世万达广场铂金汇七

35、星海棠雁和蓝山湾中心城605公馆新华广场翡翠国际领地国际公馆海天假日半岛嘉州新城滟澜洲开发商项目名称开发年份所在板块项目类型开发规模（万）恒邦时代青江2014青江住宅、底商17.3翡翠国际2013城东住宅、底商87中心城2013青江住宅、底商100恒邦紫云府2012城东住宅26.5邦泰邦泰国际社区2014青江住宅、底商80嘉州春天2013通江住宅、底商9.7嘉州长卷2012城东住宅、底商36万兴嘉州新天地2013青江商业23万华国际2014青江住宅、商业30PART 2 商品住宅市场市场特点-目前乐山仅万达广场进入乐山市场，市场依旧以本地开发商为主。33典型项目-以青江新区为中心，辐射周边区域热销项目。PART 2 商品住宅市场项目名称区域五洲