清城.创意谷营销策划案

1、 清城清城.创意谷创意谷 2014.9月-2015.2月 营销暨推广方案 写在报告前：写在报告前： 54.5 54.5分！分！传达了两个信息传达了两个信息1 1、定位不了高端客群，刚需、定位不了高端客群，刚需品毫无疑问品毫无疑问 2 2、从科学计算角度来讲这里的项目是不及格、从科学计算角度来讲这里的项目是不及格的，如何通过扬长避短、避重就轻地包装推广，给产品重的，如何通过扬长避短、避重就轻地包装推广，给产品重新定位注以活力，让房子去找主人？新定位注以活力，让房子去找主人？清城清城.创意谷创意谷目标目标项目项目工作细化安排与补充工作细化安排与补充预算预算现状及核心问题现状及核心问题销售支撑与保障

2、销售支撑与保障营销经费预算营销经费预算市场市场宏观市场宏观市场区域市场区域市场突破思路突破思路焊接信任链焊接信任链项目再包装项目再包装整合传播推广整合传播推广慎于首，首战必胜作为启动市场的第一战役，须以完成销售额1.2亿，回款8千万为定价基础无法确保项目去化速度的情况下，必须放价蓄水，低开跑量实现回款目标后逐步缩小放价范围，逼近客户心理价位上限注：具体销售价格需根据开盘前一周市场价格调研数据确定。目目 标标宏观市场解析：p 宏观经济面和需求主体的增长速度不足以支撑房地产市场的持续上涨；p 城市调控收紧，房产税的征收，必将促使房地产市场出现拐点性变化；p 政府强调市场调节取代政策调控，反腐、均贫

3、富、资产调查、住宅信息联网、房产税等综合 性措施，将成为调控房地产市场，保证市场平衡的手段的主要政策。区域市场解析：p 淮安土地成交大量持续增长，市场供大于求，未来3年去化压力将逐渐显现；p 库存量持续走高，未来市场推盘量巨大，竞争压力逐渐增大；p 受全国市场影响，淮安市场竞争压力导致开发商统一低价跑量，误导市场走势，未来价格上 行压力较大。p 有轨电车线路助长了沿线楼盘的嚣张气焰，抢夺了大量市场目标分解总目标不变，阶段性目标和工作重心可以根据完成情况做适当调整总目标不变，阶段性目标和工作重心可以根据完成情况做适当调整项目现状：项目现状：突 破一期：市区常规营销，重点主攻乡镇及周边厂区、生活区

4、不间断活动营销，保证项目销售持续升温合理定价，快速跑量，实现热销目的总体战略通过一期低价跑量攒足人气，推动产业园持续升温。通过产业园的持续升温，引爆二期销售二期：打造淮安首家创意地产品牌，通过创意产业配套，扩 大品牌推广及在周边影响力，通过系列事件营销，圈层营销，合理定价，拉高利益均线产业园：双线操盘，线上线下，双线并进，贯穿始终市区：长效媒体与高效媒体整合推广 清城淮安系列活动并进乡镇：系列活动串联，高效媒体配合如何提升市场关注度和认可度？如何提升产品价值感，实现价值最大化？如何快速去化产品，实现销售回款？解决思路扩大客群区域传播推广事件营销产品发力深挖受众扩大范围提升服务口碑传播持续活动逐

5、级加热操盘主线 三大问题重点客户群核心客户群游离客户群偶得客户群学区房陪读户投资客项目周边原住居民的新一代及在项目周边厂区工作的刚性需求者生活或工作在清河区、淮阴区、涟水乡镇的改善性购房者；及在主城区买不起房的购房者现有客群分析焊接信任链近期预推大型活动、篝火晚会（预计近期预推大型活动、篝火晚会（预计9月月7号）号）制造一场针对周边客群的，集中性的一次制造一场针对周边客群的，集中性的一次sp蓄水活动，全程系统推介产品，焊蓄水活动，全程系统推介产品，焊接信任链的同时又能起到引爆周边，辐射全城的效果。通过周边人群口碑营销达接信任链的同时又能起到引爆周边，辐射全城的效果。通过周边人群口碑营销达到快速

6、去化的目的。到快速去化的目的。项目再包装间断更换大牌图片、文字信息，及时告知群众项目推广进展程度，便于大众熟悉，了解本项目。起到必要的广告宣传效果。整合传播推广线上传播（1）户外媒体（2）网络媒体【网易为主合作方】（3）短信群发【定位群发】（4）语音电话【网络电话】（5）交通电台【电台互动推广】（6）乡镇条幅（7）电视字幕线下传播（1） 房展会（2） DM行销【设计好派单路线】（3）大润发超市设点】 ( 4 ) SP蓄水活动【积分护照】（5）乡镇路演（6）创意活动【系列活动创意大赛】 双线合璧齐头并进借力淮安网、淮水安澜、腾讯房产，网易房产等电商，突破传统营销思路，通过和房产网站建立合作关系，

7、扩大网络影响，提升产品知名度，认可度，适度分担销售压力。DM单页全城派发，深入到人群集中的各个角落，有人的地方就有清城的单页。海量短信群发，全城定位短信群发，网络电话及时把信息传播出去超市设点大润发超市人流量密集，人口集中。乡镇路演，通过活动吸引人气，把项目信息传递到乡镇客群，为开盘造势，积累客户基础。社区横幅，加强品牌推广，扩大社区以及乡镇目标客群针对宣传社区刊版，加强品牌推广，扩大对社区目标客群针对宣传暖场活动，与业主互动，增加项目在业主心中口碑、认可度，扩大老带新来访量，加速成交。维护好老业主，制定老带新优惠政策，刺激来访，促成成交量活动及媒体推广安排活动及媒体推广安排快准异错前期回款快

8、，后期项目品牌提升快，效益高，效率高准确捕捉市场机会精准锁定目标客户群两低两高，低成本低总价，高单价高附加值错位竞争，细分市场，细分核心卖点竞争策略重点打造“六个真实一刻”一支强有力的终端销售队伍（例如：加强专业知识培训、接待演练等）一个有气场的售楼处（售楼处内外布置，例如外部道旗、内部接待台洽谈桌摆放）一套有感染力的销售道具（置业顾问胸牌，名片、销讲夹，激光笔、销控板等）一个高价值感体验的样板系统一次极具震撼的开盘盛典营销重点一系完整扎实的传播推广如果条件允许，在主城区设立接待中心如果条件允许，在主城区设立接待中心如果条件允许，创业园内设创意兴趣学堂，对周边学校师生如果条件允许，创业园内设创

9、意兴趣学堂，对周边学校师生免费开放，组织学生家长不定期进行亲子互动。免费开放，组织学生家长不定期进行亲子互动。如果条件允许开启大案场营销模式。如果条件允许开启大案场营销模式。其它其它：何谓大案场模式？何谓大案场模式？大案场营销模式启动：建立全新的营销模式，组建出一支能够打硬仗打攻坚战打现代战争的大兵团全信息作战队伍。大案场模式：基于3个力的4个中心影响力执行力整合力信息中心传播中心执行中心客服中心市场数据库媒体数据库客户数据库精准数据分析基于精准数据分析的精准整合传播培训体系高素质团队军团作战信息反馈客户维护品牌维护扩大影响1、销售思路：低价入市，快打速销；低总价营销迅速形成市场热销氛围；2、

10、定价思路：通过价格挤压、楼层挤压，去化部分症结房源，之后价格再进行适当调整，回归利益均线；3、推广思路：一期价格推广与二期品牌营销并产业园地产三相结合，线上线下合力保障回款；既要高调宣传“清城”品牌和景观公建、创意产业配套等优势，同时推出合适的市场价格策略，吸引公众眼球，提高来访、成交量。 结论:阶段性工作核心蓄水开盘促销蓄水方式：认筹（定均价、定优惠）蓄水期优惠措施：交2000元抵10000、交20000定房抽奖、优先选房、老带新政策系列活动：重点乡镇主题巡演和清城淮安推广配合：长效媒体（大牌）、高效媒体（DM单页、圈地短信、乡镇条幅）营销执行：联动销售（与主流媒体、周边厂区企业、汽车城）+

11、销控配合开盘方式：解筹（根据蓄水量决定顺序号或摇号选房开盘）开盘优惠：三重优惠（VIP客户优惠+付款时间优惠+付款方式优惠）开盘主题：创意实现梦想 清城改变生活开盘活动选择：解筹+品鉴会+抽奖小礼品：红酒一瓶（定制“清城”LOGO）促销方式：限时特价、感恩特价、活动特价促销时间：节日节点、竞争项目开盘、传统热销期、开盘持续期推广配合：圈地短信、DM单页、条幅活动配合：主题活动、客户联谊、乡镇巡演10月2014年11月8月总纲-阶段销售目标：力争完成1.2亿元销售目标9月12月2015年1月17#18#期房源期房源期工程节点销许取得项目形象出新元旦节点特惠6#7#开盘加推二期同步蓄水促销通过开盘加推，主要销售任务赶在2月前完成，保证年前回款通3次促销，完成大部分剩余房源去化年前销售回款冲刺促销回乡潮推盘策略开盘与促销节点紧密结合，密集型递进式推盘，逐渐加热市场，形成热销势头性价比发力，目标明确，主线贯穿，紧抓各个营销节点，高效推广，系列活动串联不同阶段，蓄水、开盘、促销相互结合，滚动营销，实现营销与推广效率最大化营销计划2