房地产交易税收解析

1、房地产交易税收解析房地产交易税收解析Stephen Chen2015年年3月月一、交易环节税收交易环节税收买房买房n契税契税：3%n减免规定减免规定个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，1.5%个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，1%一、一、交易环节税收交易环节税收买房买房普通住宅标准普通住宅标准（上海）（上海）单套建筑面积在140平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍内环线以内低于330万元/套，内环线与外环线之间低于200万元/套，外环线以外低于160万元/套一、交易环节税收交易环节

2、税收买房买房n印花税印花税万分之五万分之五n减免规定减免规定2008年起暂免征一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n营业税营业税及附加税费及附加税费： 5.35%、5.55%或或5.65% 其中其中:营业税营业税5%城市维护建设税为营业税的城市维护建设税为营业税的1%、5%或或7%教育费附加为营业税的教育费附加为营业税的3%地方教育费附加为营业税的地方教育费附加为营业税的2%河道维护费为营业税的河道维护费为营业税的1%一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n营业税及附加税费的征收及减免规定营业税及附加税费的征收及减免规定 持有不足5年的，全额征收超过5年（含5年）的非普通住房，按照其销售收入减去

3、购买房屋的价款后的差额征收超过5年（含5年）的普通住房，免征l“5年”起算日：以房产证或契税完税证明上注明的日期为准，二者不一致的，按照“孰先”的原则确定。一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n个人所得税个人所得税老政策老政策自用5年以上，且是家庭唯一生活用房，免征普通住房、自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房，转让收入的1%转让非普通住房的，转让收入的2%一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n个人所得税个人所得税新政策新政策转让收入转让收入减房屋原值房屋原值、税金税金及合理费用合理费用后差额的20%一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n个人所得税个人所得税新政策新政策房屋原值

4、的计算房屋原值的计算商品房商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。自建住房自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。公有住房公有住房：公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上超标准面积实际支付的房价款以及相关税费。一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n个人所得税个人所得税新政策新政策房屋原值的计算房屋原值的计算城镇拆迁安置住房城镇拆迁安置住房u采取产权调换方式补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费u被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减

5、去货币补偿后的余额一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n个人所得税个人所得税新政策新政策房屋原值的计算房屋原值的计算城镇拆迁安置住房城镇拆迁安置住房u采取产权调换方式补偿，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n个人所得税个人所得税新政策新政策合理费用的计算合理费用的计算按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 装修费用扣除标准装修费用扣除标准u公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%u商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%

6、一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n土地增值税土地增值税收益部分的30%-60%n减免规定减免规定2008年起暂免征收一、交易环节税收交易环节税收卖房卖房n印花税印花税万分之五万分之五n减免规定减免规定2008年起暂免征一、交易环节税收交易环节税收赠与、继承、赠与、继承、夫妻共同财产处分（受让方）夫妻共同财产处分（受让方）n契税契税：3%n减免规定减免规定法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税夫妻之间在房产证上加减名字及离婚财产分割无需缴纳契税一、交易环节税收交易环节税收赠与、继承、赠与、继承、夫妻共同财产处分（受让方）夫妻共同财产处分（受

7、让方）n印花印花税税：万分之五万分之五n减免规定减免规定房产证上加减夫妻名字及离婚财产分割无需缴纳一、交易环节税收交易环节税收赠与、继承、赠与、继承、夫妻共同财产处分（出让方）夫妻共同财产处分（出让方）n营业税营业税、个人所得税、个人所得税 赠与直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）及抚养人或赡养人之外的人，按前述卖房规定纳税。一、交易环节税收交易环节税收赠与、继承、赠与、继承、夫妻共同财产处分（出让方）夫妻共同财产处分（出让方）n减免规定减免规定下列情况免征营业税及个人所得税：离婚财产分割无偿赠与直系亲属（配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子

8、女、兄弟姐妹）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人一、交易环节税收交易环节税收赠与、继承、赠与、继承、夫妻共同财产处分（出让方）夫妻共同财产处分（出让方）n受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的住房对外销售适用前述卖房营业税、个人所得税减免规定u购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定u购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定一、交易环节税收交易环节税收赠与、继承、赠与、继承、夫妻共同财产处分（出让方）夫妻共同财

9、产处分（出让方）n印花印花税税：万分之五万分之五n减免规定减免规定房产证上加减夫妻名字及离婚财产分割无需缴纳二、保有保有环节税收环节税收-房产税房产税(上海上海)n征收对象征收对象上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房非上海市居民家庭在上海市新购的住房u新购住房的购房时间：购房合同网上备案日期u居民家庭：包括夫妻及其未成年子女二、保有保有环节税收环节税收-房产税房产税(上海上海)n计税依据计税依据按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳n适用税率适用税率0.6%市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍的，0.4%二、保有保有环节税收环节税收-房产税房产税(上海上

10、海)n税收减免税收减免人均面积标准：居民家庭合并计算的家庭全部住房面积（住房建筑面积）人均不超过60平方米的，新购住房暂免征收房产税； 人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，征收房产税； 居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，可计入该居民家庭计算免税住房面积；二、保有保有环节税收环节税收-房产税房产税(上海上海)n税收减免税收减免改善型购房：本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已缴纳的房产税，可予退还成年子女分居：本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税二、保有保有环节税收环节税收-房产税房产税(上海上海)n税收减免税收减免改善型购房：本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一