顺驰林溪房地产项目操作手册

1、房地产项目顺驰集团成立于1994年，现已成为集房地产开发、房地产中介服务与物业管理于一体的大型企业集团，具有国家建设部一级资质。顺驰集团是天津市房地产开发行业的绝对第一。2003年，占有天津市商品房市场近20%的市场份额。顺驰集团得到了各级政府和广大消费者的认可，“顺驰”已成为家喻户晓的强势品牌。集团继2002年荣膺中国地产“名企”“名人”“名盘”称号后，2003年再夺中国地产“三名”称号，顺驰置业荣获“中介名企”称号。顺驰集团具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的愿景和战略，并通过聚焦战略的管理体系保证战略得到强势执行。2003年，顺驰坚定地推进全国化战略，向全

2、国多个城市派驻团队，并成立分公司，组建了顺驰集团四大板块：北京板块、长三角板块（苏、沪、杭）、中西部板块（以武汉为中心）和天津板块。到2003年底，集团在北京、上海、苏州、南京、石家庄、武汉等地，已先后通过多种形式获取项目；同时，顺驰置业已将连锁经营模式强势推广到北京、南京、成都、广州、石家庄、上海、苏州、武汉、沈阳等城市中介市场。 未来三年，将是集团战略发展中重要的三年。顺驰将继续深化全国化发展战略，立志成为中国房地产行业的NO.1，成为所进入区域的市场领导者。我们的战略:我们的战略是：NO.1、FOCUS、MARKET LEADER NO.1：在规模和赢利能力上做中国房地产行业的第一 FO

3、CUS：聚焦于行动纲领，聚焦于聚焦战略的管理体系，聚焦于商业模式MARKET LEADER：做所进入区域的市场领导者我们的核心价值观使命般的激情信任并尊重每一个人永不满足的挑战精神鼓励创新 主动变革创造奇迹的团队精神共同发展 分享成功核心价值观使我们与众不同我们有着优秀的企业文化，核心价值观是我们企业文化的灵魂，是我们的性格，是我们做一切事情的出发点和根本，是我们共同的信念，共同认可的深信不疑的原则。核心价值观使我们有了信任和尊重的文化氛围，使我们有了创新变革的勇气，挑战性的激情文化，使我们有了合作共赢的文化，使我们有了重视员工发展的文化。对核心价值观的坚定信仰，对核心价值观的偏执和执行，对违

4、反核心价值观的人和事的零容忍，使我们把核心价值观贯彻在每一个人的一言一行、一举一动中，把核心价值观溶化在每一个人的血液里，使我们把核心价值观体现在战略思考、战略执行和期望的结果中。行动纲领是我们的核心竞争力 行动纲领是对我们多年来实践的总结、提炼和系统化，它将核心价值观、战略思考、战略执行和期望的结果之间的联系明晰表达。行动纲领是我们统一思想、统一行动的纲领。行动纲领是我们共同的信念、共同的目标、共同的行动、共同的成功。每天正常早班车时间为9：00，六日为8：30。不能按时到达者，交通自行解决，费用不予报销。（2）员工不得无故迟到、早退或脱岗。（3）午休时间为12：00-13：30，员工可以就

5、餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照常进行，不得影响工作。（4）公司员工在上班时间内必须穿工装、佩带司标，并请遵守如下规定： 女士可化淡妆，不得浓妆艳抹。 代表顺驰集团出席会议、会见重要客人或外国友人、参加集团（或公司）全体会议或重大活动（如集团年会、项目开盘庆典等）必须穿工装。（5）所有员工必须24小时开机，不论原因，因一次关机联系不到者，当月话费不予报销。（6）会议制度：A、开会迟到者，一次罚款500元，二次开除。B、开会期间，手机关闭或调为震档，违反一次罚款500元，二次开除。3.业务要求现场：1、每天接待的客户必须详细填写客户温馨服务卡，不得漏填或将服务卡遗失。2、每晚梳理客

6、户前由项目内勤整理好梳理客户日报表，当天客户梳理必须明确梳理出客户需求及认可产品的价值部分，并针对此制定统一口径，每天丰富到手册中。3、每天制定的统一口径（包含电话回访等口径）必须严格遵照执行，不得有任何偏差。4、客户一次到访后，依实际情况三天之内必须形成电话回访，并有详尽的客户记录（温馨服务卡），一周之内必须形成结果（成交或死单）。5、每天下午4点之前统计好销售日报，发给运营中心。6、每周五下午4点之前统计好销售周报，发给运营中心。7、客户等级划分及相应转化率要求：D：一次到访卖场C：二次及二次以上到访、置业联动推荐到访、成交业主推荐到访、客户资源部行销推荐到访B：交定金、签协议A：签合同

7、DC：50%（三天以内）CB：30%（一周之内）BA：90%公司员工作为公司形象及项目品牌形象的代表，需要建立一套完整的礼仪规范，所谓礼仪规范，就是一言一行、一举一动都要有一定的尺度，一定的分寸，最终为客户创造一个“宾至如归”的感觉，并达到宣传和提升公司形象和项目形象的目的。（1）仪态：员工在工作环境中应保持得体、优雅的姿势和动作。 站姿：所有必须以站姿工作的人员，其正确的站立姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方，挺胸、收腹）。不宜歪斜站立，腿脚晃动，会见客户或出席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。 坐姿：所有以坐姿工作的人员，必

8、须坐姿端正。不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。 工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。不得坐、倚沙盘或接待前台。 双手不宜叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。 工作场合不宜二人勾肩搭背、挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与客户同时进、出电梯，应让客户后进、先出电梯，并协助电梯门开关。 不宜用手指或笔杆指客人和为人指示方向。向顾客介绍产品或看资料时应将手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。 如果为顾客拿物品一定要双手递上。（2）仪表：员工必须仪表端庄、得体、整洁。 身体、面部、手部必须清洁，保持良好的

9、个人卫生。 上班前不能喝酒，不吃异味食物或喝酒以保证口腔清洁。 头发要保持清洁、整齐，男员工头发不宜过长，不准烫发；留长发的女员工上班时间应将头发束扎或盘起来，不宜披散头发。 女员工上班可以着淡妆，给人以清洁健康、礼貌得体的印象。工作时间不宜使用香味浓烈的香水。 不宜佩带任何与工作场合无关、夸张的饰物，指甲经常修剪，不宜太长，女员工不宜涂颜色鲜艳的指甲油。（3）服装：工作场所应按要求穿工装，工装应干净、整齐、笔挺，并佩带胸卡。 钮扣要扣好，穿西装制服时，不论男、女第一颗钮扣应扣上。不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正。 工装外衣衣袖、衣领处、衬衣领口，不宜显露个人内里衣物，工装外不得显露

10、个人物品。 不得当众整理个人衣物。（女员工化妆请到洗手间） 皮鞋应保持清洁。（特别应注意鞋跟保持清洁） 男员工着工装/西装时，建议穿黑色正装皮鞋，不宜穿休闲款皮鞋搭配西装；女员工上班时间不宜穿松糕鞋或休闲款皮鞋，夏天不得穿拖鞋上班。（4）接待客户时应礼貌、大方、热情、主动、微笑服务。 在工作场所保持良好的精神状态，有客户来访时，应立即起身接待。面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好。 来访的客人很多时，应按顺序接待，并致谦说明。应谨记客户的姓名，以示尊重。 和顾客交谈时应该眼望对方，点头称是予以回应，不要随意打断客户的谈话。 工作场所不宜哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱放物品，咳

11、嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。 上班时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志。 顾客和你在讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。 在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张、和恐惧的表情。 在工作、打电话或与顾客交谈时，如有其他客户走近，应立即示意，以表示你已注意到他（她）的来临，不得无所表示，等客人先开口。 与客户握手时用普通站姿，目视对方眼睛，上身微向前倾，不宜过分弯腰低头，要热情大方。 说话声调要自然、清晰、柔和、亲切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不太清楚。不要急功近利，要给顾客一种“置业顾问”的形象。 不准讲粗言、使用蔑视

12、和侮辱性的语言。 不宜模仿他人的语言和语调谈话。 不讲过分的玩笑。 说话要注意艺术，多用敬语。 不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。 要注意称呼顾客姓氏，未知姓氏之前，要称呼“先生”、“小姐”、“女士”。 任何时候不准讲“喂”或说“不知道”。可将“不知道”改为“我先问一下” 暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等啦”。不得一言不发就开始服务。 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事要帮助。 谈及其他楼盘或其他人时，千万不要诋毁别人。（5）打、接的电话的礼仪。 所有来电，务必在三响之内接答。 接电话先问好、报单位，“你好，顺驰林溪”或“你好，

13、林溪别墅”然后讲“请问能帮您什么忙？”，不宜在开始时使用“喂”、“哎”等语气词。 对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。 对于自己不能处理的电话，应及时将电话转交给能处理的人，或记录电话内容，待处理后回复。 结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。 通话时要简明扼要，不要在电话中长时间聊天。 给对方打手机时，请先询问对方现在接电话是否方便，并且征询是否可以有座机转接，不宜长时间占用对方电话。（6）介绍和被介绍的礼仪。 直接见面介绍时，应先把级别低者介绍给级别高者，把年轻的介绍给年长的，把本公司的人介绍给别公司的人。 把一人介绍给多人时，应先介绍给其

14、中地位最高的。 男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。当年龄、级别差别大时，也可先把年轻女性介绍给男性。（7）握手的礼仪。 握手的时机： 当你被介绍给某人以及跟别人道别时，特别是当你与你的客户道别时。 当客户或其他来访者进入你的办公室时。 走进某个会场并被介绍给与会者时。 会议结束后相互道别以及重申已达成的协议时。 你觉得有必要握手时，你会慢慢培养起这种感觉的。握手的技巧： 自报姓名并伸出你的手，在多数场合，职位高的人应该先伸出手，若他（她）没有这样做，你就应先伸手。 伸出手时稍带角度，且拇指向上，双方虎口应相互接触。 握手要坚定有力，但绝非要捏断别人的手。停留3-5秒即可，然后松开。（8）名片

15、的接受与保管。 名片应先递给长辈或上级。 递出自己的名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出自己的姓名。 接对方名片时，双手接过，并马上浏览，正确记住对方的姓名和职务，将名片收好，如遇对方姓名中有难认文字，应马上询问清楚。 你的名片外观应保持完好，不要破损或折叠。 对收到的名片要妥善保管，以便检索，不得随意丢弃。（9）正确使用公司的办公用品和设备。 公司物品应妥善使用、保管。及时清理、整理帐簿、文件，及时清理工作台上的物品保持工作台清洁、整齐。工作台不宜摆放私人物品。1、房地产基础知识（1）专业术语 建筑密度：规划地块内总建筑面积与地块面积之比。 建筑层高：层高是指住宅高度以“层”

16、为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 从构成房屋建筑结构的材料分：木结构（老楼，一般为12层建筑）砖木结构（老楼，一般为13层建筑）砖混结构（一般为6或7层建筑）钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）钢结构（纽约市贸大厦） 从房屋层数高度分：低层 13层（木结构、砖木结构）多层 46层（砖混结构）中高层 79层（钢筋混凝土结

17、构）高层 1030层（钢筋混凝土结构）超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构） 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）二级 50100年以上(砖混)三级 2550年（平房） 房屋建筑用途分：生产性建造居住建筑公共建筑 房屋建筑构件：一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。 地基土由于地质构造和土壤类别不同，分为天然地基和人工地基两大类。岩石、碎石土、砂土、粘性土等一般均可作为天然基础。人工地基指土层的承载力差（如淤泥、人工填土等），直接在其上面建造房屋时，缺乏足够的坚固性和稳定性，必须对土层进行人工加固后，

18、才能在上面建造房屋。加固地基常用的是压实法、换土法、挤密法。 为避免结构强度原因造成裂缝应在设计中保障混凝土构件尺寸、标号、配筋并在施工中严格执行。该类裂缝危害最大。沉降缝是防止地基不均匀沉降，造成房屋开裂而采取的一种措施。在房屋的下列部位中宜设置沉降缝。 每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。 采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。 离地面高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。 聚合物防

19、水砂浆40MM厚向地漏处找泛水i=1%，最薄处20MM厚四周卷起250高。 给水管材传统的镀锌钢管。新型管材主要有UPVC管、铝塑复合管、ABS管、PEX管、PB管、PE管、PP管等。 排水管材有铸铁管、螺旋降噪UPVC管、芯层发泡UPVC管和普通UPVC管。铸铁管使用时间较长后容易造成堵塞；普通UPVC管噪音较大；芯层发泡UPVC管价格相对较高；螺旋降噪UPVC管价格适中且能起到降低噪音的效果。（10）针对不同的户型应安装多少个插座，不同的使用空间各需几个插座，插座的规格、形式有何区别？ （11）户型大小不同，电表的规格有何区别？国家以前规定建筑面积在130平方米以下的电表为510A，130

20、平方米以上的表为1020A。但目前均改为1020A。（12）煤气有哪几种不同类型？目前煤气基本分两种，天然气及煤制气。天然气燃烧值及洁净度等优于煤制气。（13）现在有哪几种供暖方式？ 按热源形式分为： 陈塘热电 锅炉房集中供热 地热水供热 按系统设置分为： 单管系统 双管系统 按供热形式分为：上供下回式 上供上回式2、销售管理（1）除房款外，还有什么另外的收费吗？至少还需要交纳如下费用： 契税总房款1.5% （注：房屋单价超过5000元/平方米、非个人购房、商业用房契税税率均为3%） 维修基金总房款1 抵押手续费：80元/套 公证费贷款额0.1% 保险费总房款相应保险费率贷款年限 印花税总房款

21、0.3（仅外籍交纳）贷款年限15年610年1115年1620年20年以上保险费率0.08%0.07%0.06%0.05%0.045%以上均为预收费用，如预收费用与实际发生费用不符时，以实际发生费用为准多退少补。（2）外籍人员贷款年限?首付款额?我们为您提供5成8年的按揭贷款。北京公司成立于2001年，作为顺驰集团第一家异地拓展的开发公司，承载着集团异地开发的重要使命，她承继了集团积淀10年的厚重，拥有一只强大、务实、勤奋、热诚的高素质本地化团队。集团一向重视发展北京公司，北京天津、上海并列为集团区域战略的三大中心。目前，北京公司已有员工252名。2003年10月，北京公司的第一个项目-顺驰林溪

22、别墅正式亮相，同期开盘。位于规划中的沙河大学城东北1公里处2004年4月13日下午16时许，经过65轮的激烈竞价，顺驰置地（北京）房地产开发有限公司最终以5.12亿元竞得“丰台区菜户营西街117号住宅及配套”项目用地国有土地使用权，为京城顺驰再添新成员房地产开发、自然原生的环境、双层双拼、亲自然、阳光感强、同透性好，私有化多庭院，室内水景、景观内庭院。大开间客厅挑空（除C1及C2户型外客厅均有挑空），内庭院的引入使自然的阳光、气息流汇、贯通在居所之中。既丰富了户内景观，又解决了主人休憩、会客的私密要求。所有卫生间、更衣间、楼梯间均能自然采光，随时随地享受阳光的沐浴。采光地下室打破以往地下室的阴

23、暗印象，采光井为地下室增加有效采光面积，改善通风透气条件，部分户型更有大面积下沉式庭院。1.到上清桥 24公里 22分钟 2到健翔桥 28.5公里 28分钟 3到马甸桥 31公里 30分钟 4到德胜门桥 33公里 32分钟 5到京顺路 26公里 20分钟 6到京承路 15公里 12分钟 7到立汤路 8公里 7分钟 8到机场 34公里 30分钟顺驰林溪在距燕山山脉4公里处，位于上风上水之地，南有温榆河，北是京密饮水渠，南孟祖山、燕山等三个丘陵蜿蜒耸立，数十年的树被密布四周，形成了河流、丘陵、平原地貌兼备的原自然环境。社区周边是成片的原生树，拥有榆树、柳树、白杨树、枫树、银杏树、松树等树种高达20

24、多种，树龄全在20年以上。林道之间是一片片的麦田和草地，泥土中带着芳草味道，无时无刻不在体现着乡村别墅的气息。2）小环境 ：北边有十万平米的天然防护林带，形成一个天然的氧吧。南边百葛路南有肥沃的农田，项目东侧有百善镇的文化广场，为业主闲暇之余提供了休闲场所。11.围绕水景中的林溪七境为主题和景观轴线，形成景观脉络。以实现环境从建筑中溢出，思维在环境中流动、文化在思维中凝结、人性从文化中升华的设计初衷。林溪七境分别为:乐.隐.逸.和.朴.清.豪.环绕式景观水系，是全区景观的轴线。南北侧局部地形约1.52M的高度差，使水景畅流灵动，并通过地下管网反复循环。林溪别墅规划：结合地块素有庭院的领地感和情

25、趣化；创造安全、舒适、优美、高品位别墅。溪水的宽度最宽为？最窄为？水系旁是否有护栏？水系旁是否有树？答：一期濠的景观处跌水为三层跌落，每层50cm，总的高差为1.5m。水系蜿蜒流淌，宽窄不一、深浅各异；水面最宽处水深最深，东南角水面最宽约15米，水深约1米；溪流最窄处约0.5米，水深为动水面深度。16.防护林带是否围起来，是什么树种？是否是成树？答：会围起来。油松、云杉、桧柏、侧柏、国槐、刺槐、银杏、元宝枫、白蜡、垂柳、栾树、山楂、马褂木、馒头柳、柿树、玉兰、暴马丁香、西府海棠、紫叶李、山桃、珍珠梅、杜梨、黄刺玫、迎春、连翘、紫薇、红丁香、黄栌、红瑞木、石榴、荷花、睡莲、月季有很多成树，是一个

26、天然的大氧吧。17.坡地形做多高？上面的树种多高？答：南侧代征绿地微地形最高点与会所广场的高差为1.5米，在地形上栽植的苗木为4米左右，同时栽植不同高度、不同品种灌木、地被，形成密闭的绿色景观带。18.小区内环路，宅间路用什么石材铺装？有无路灯？答：小区主环路和主入口道路地面铺装为7米宽沥青混凝土地面，人行道每侧各1.5米宽。面层材料为混凝土砖；宅间的道路为5米宽混凝土砖，采用灰色和黄色混铺（4：1颜色比），无人行步道。有路灯、草坪灯、庭院灯。19.20、外墙是什麽砖、颜色？屋顶是什麽瓦、颜色？答：外墙是紫砂壶色的拉毛劈离砖；屋面是灰色的玻纤瓦。1. 合作伙伴.包括本市的天津信托.华夏.滨海市

27、政.市政投资.津滨发展.津报集团,包括联想.北京首创,包括全球知名的摩根士丹利等,都是在各个领域首屈一指的优势企业.而且这些合作伙伴关系都是以股权投资的方式,其特点是风险共担,共同发展.2. 和信托公司.境外基金的合作.如天津首个房地产项目集合信托就是天津信托公司发行的顺驰蓝调街区项目.3. 不断开拓融资渠道.房地产是一个资金密集型的行业,而开发行业的资金紧张是一个全国范围内的普遍现象.目前我国金融配套条件不发达.不成熟,为开发企业服务的融资工具极其有限,资金成为整个行业的瓶颈-这是一个无法回避的难题.但是顺驰同任何一家同行一样努力的解决这个问题.顺驰正在不断开拓融资渠道,比如密切筹备中的赴港

28、上市,与国际投资银行的战略合作等.正如老孙底气十足的称:资金在顺驰从来不是问题.名胜古迹旅游景点游乐园及博物馆俱乐部度假村居庸关长城十三陵水库中国航空博物馆北方射击场园林山庄明十三陵桃峪口水库老北京微缩景园 国际高尔夫俱乐部龙脉温泉旅游度假村八达岭长城碓臼峪北京明皇蜡相宫华彬高尔夫俱乐部翠湖水乡旅游度假村银山塔林九龙游乐园九华山庄蟒山森林公园鳄鱼湖公园鹫峰森林公园白洋沟风景区沟崖关沟风景区大杨山风景区龙潭自然风景区虎峪自然风区西山国家森林公园白虎涧自然风景区桃花坞自然风景区汇佳双语学校 绿云双语学校 清华育才实验学校 百善镇中学 昌平区一中 只需只需主要服务对象有：时代庄园、康斯丹郡、莱蒙湖别

29、墅、君临天下花园、潜水湾城市花园等。有中央空调、电采暖热水炉、燃气热水器、对流式散热器等，以上四种均为赠送且交房时安装到位，总共市价在814万之间。4.6.社区使用的是天燃气还是煤气？ 答：社区使用是天然气。收费标准基本与市政差不多， 最高不高于三元。答：电采暖热水炉加风机盘管方式，温度可分房间单独调节；卫生间单设进口对流式电散热器，自动温控采暖季享受峰低谷电价政策。答：比利时ACV、美国史密斯或同档次。1.小区内有无明线？答：入住后没有明线，现在只是临时用线。2.中水处理站、垃圾站高出地面多少？体积多大？燃气站占地多大？容积多少？在地下几米？是否露出地面？答：中水处理站地下六米，没有噪音；垃

30、圾站高出地面两米，占地150平方米，当天清洁；燃气站占地1200平米，高度不超过4米，间占地300平米，一周充一次气，两年后转为市政。3.变电站占地多大？面积多少？是否有辐射？多大？答：变电站占地110平米，高度2.1米，露出地面1.7米，没有辐射，周边会种植成树。4.防水是如何做的，（包括屋顶和室内）保证多少年，什么是一级防水？如果出现漏水怎么解决？答：地下部分基础垫层作完后做两层SBS卷材，地下室外墙做抗渗混凝土，每平方米承受80公斤水的重量；屋面防水第一层钢筋混凝土15公分厚度，第二层做复合防水2-3毫米，第三层做保温层刷两遍冷底子油，最后一层2屋面瓦。5.中庭，下沉式庭院的排水排到哪里

31、？是怎么做的（水泵/自动）如果用电，电路与室内是否统一？停电怎么办？答：都直接排到市政管道；下沉庭院有抽水泵自动抽水；小区采用双回路供电，避免了断电问题。6.毛坯房一层上方管线都是什么（水/空调）？答：7.中水是否入户？入户接在哪？答：不入户。会在各个组团做中水口。8.热水器交房时放在哪？水管是什么材质？水管端口在什么位置？答：在中式厨房里设有预留口。9.图示说明各房间预留端口都是什么（宽带/有线/水管/空调）？答：10.C2，B4阳光棚防水是怎么做的，如何保证不漏水？答：把玻璃加固在支架上方，有坡度。11.浇花是否用中水？花园里水管接口在哪？答；可以用中水，但需要向物业交纳一定的费用。12.

32、草坪是否就是一般的那种？答：主要以美国和澳大利亚进口为主，名称早熟禾，绿色时间长冬季可以保证两个月，叶子细腻。13.阁楼最高处几米？入口为何要那么小？不做直梯？有效面积多大？答:什么是短肢剪力墙？答：剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。短肢剪力墙既墙体一部分采取剪力结构，其他部分采用预制的轻质隔墙来分隔空间，这些隔墙不是承重墙，可以随意改造。此种方式为装修带来了很大方便。短肢剪力墙比普通墙体薄，隔墙厚度可由24公分降

33、至10公分，这使房间更宽敞。一套110平方米的住宅，使用短肢剪力墙面积可以多出4.3平方米.短肢剪力墙的使用也为房屋保值打下了基础.比较: 纳帕:轻刚结构. 玫瑰园和碧水:框架结构剪力墙结构的单价比轻刚和框架结构高200元/建筑平米.16玻纤瓦同水泥瓦的特点及区别答：屋面：独栋为水泥瓦其余均采用玻纤瓦。水泥瓦是新型建筑材料，它的特点是：强度高、寿命长、色彩丰富、装饰效果好.施工简便灵活、防火、防水、抗风力强.林溪项目采用的玻纤瓦是美国欧文斯科宁品牌，其具有优越的功能特性：可防御光、水、风、冰冻等气候因素的侵蚀，保温隔热性、吸音隔声性、耐腐蚀性、抗风性、防火性俱佳，还具有独特的自洁性，不易积灰和

34、形成污斑.此外，安装简易；耐用、易修和低维修率；美观、与建筑风格和谐。17.什么是拉毛劈离砖？答：拉毛劈离砖为陶土砖的一种.它比一般的瓷转贵10多元/平米.拉毛劈离砖的通病,贴砖的时候没有干就开始勾线造成返碱.出现返碱可以用草酸来冲刷.18高级中空断桥铝合金平开窗的特点是什么？答：a.中空玻璃具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能.b.断桥铝合金门窗具有较好的隔热性能。c.平开窗的优点：方便的清洗窗扇，不仅可以通风 ，还具有锁紧功能。窗扇四周可多点锁紧，具有优良的防盗性能，简便 ，由执手完成各种开启控制 .项目所用的门窗在现在的别墅市场上都是比较高档的,德国霍曼子母门是目前国内最好的门,300

35、0多元户.比较: 碧水:普通的塑刚窗(220元/平方米).玫瑰园:铝包木的窗户.林溪: 中空断桥铝合金(500元/平方米).19.外保温的好处？有几种做法？区别是什么？我们是怎么做的？（浆体/苯板）答；一期采用的是浆体保温.好处:可以避免以后出现冷峭情况. 节省室内空间，保温效果强更环保，防止裂缝，造价高。做法:FG有机硅(2公分半)-待干后挂钢丝网-然后喷镇水剂-抹抗水沙浆-最后贴外墙砖.20.阳台、露台出水口过小，都是大的落地窗，雨大时，屋里是否可能进水？答；不会进水，都是按标准来设置的。雨水口都是按照常降雨量及阳台.露台的大小来设计的.21.阳台的白色栏杆，刷什么涂料，如果上锈谁来维护？

36、答；喷塑漆光度强，保色期长，会定期喷涂。22.墙体裂缝、下沉如何解释？如何处理？答：主要是抹灰层裂缝不是主体裂缝，因为本项目是短支剪力墙结构；通过填土可以压实不会下沉。23.垃圾站、中水处理站的卫生保证？答：垃圾站的建筑形式是在地面上有约3-4米高的封闭式的屋子，且是中转站，是在屋子里，运垃圾的车是从小区东边的门进来，不经过小区，所以不会影响到附近居住的业主。符合并超过城市垃圾转运站设计规范的规定。中水处理站是全地下的，上面是绿化，不会有任何影响。答：林溪别墅物业管理委托顺驰物业管理有限公司。此公司为国家一级资质，2001年天津优秀住宅小区，2002年秋季天津房地产交易会金奖。2003年初被评

37、为全国优秀物业。二. 客户问题1.产权证办下来的时间为何需要一年？答：因为我们要去产权登记机关备案，需要排号，我们开发商实力比较强，所以周期比较短，一般的开发商都需要两三年。2出房率是多少？答：60%多将近70%3认识老总，要优惠怎么办？答：我们销售人员的权限只有这些。因为现场是不允许留房的，即使您要优惠，也需要先定房，如果位置没有了，优惠也就没有意义的。而且优惠体现在合同上，不体现在协议上，在签合同时，把优惠写上去就可以了。4阁楼入口太小？答：主要是考虑到安全问题。5为何没有温泉入户？答：（1）温泉入户，是好事。但由于其中含有矿物质，对有些疾病有负面影响，所以并不是所有人群都适合经常泡温泉，

38、一周两次，比较适宜。 （2）后期养护费用非常高，矿物质沉积会造成管道的腐蚀、堵塞，所以三至五年需要更换。 （3）离小汤山温泉度假村不远，环境设施都很齐全，费用也不高，也比较方便。6路太远了？答：（1）远近是相对问题，城市在逐步扩建，前几年，清河、西三旗大家都觉得远，现在就没这个概念了。 （2）从国外的趋势来看，城市工作的人都想下班后到远离城市中心的郊区居住，并且项目到中关村车程只有三十五分钟，很方便。 （3）项目处于三大交通动脉（京昌、六环、立汤）之间，地段有升值潜力7噪音太大，都是大车？答：（1）项目南侧，会做坡地型，形成树墙，起到隔音效果。 （2）百葛路为2008年奥运会主干路，是一条形象

39、路，贯通北边两大交通主动脉，政府肯定会对大车进行限制。 （六环）项目与六环之间有130多米的防护林，有效隔音。对小区几乎没有影响。8从沙盘，和实际工地看有些房子不是正南正北的？答 （1）根据地形规划而定，如果都是并列的，一排一排的，没有错落就没有别墅的感觉了，这样规划，整体美观。 （2）5度左右的倾斜设计，更有利于整个房间的采光，接受日照时间长9物业费3.5太贵？答：为本项目服务的人员到入住时有140人的配备，人员的开支每人按1500元每月来计算，一年总的费用比508户全年的物业费还要多出一倍呢，顺驰用自己的物业管理公司并不是为了赢利，一是保证良好的品牌形象，二是为了避免开发商与物业公司之间来

40、回推的情况出现，可以保证您的权益，您可以拿林溪的物业服务内容与其它项目去比较一下。10房子密度太高，间距太近了？答：冒昧的问您北边项目您都去看了吗？国家对双层别墅的间距有规定，不能小于15米，那么林溪是符合标准的，而且最大间距可以达到20米；东西的间距2.5米起到最大十几米，是经过对日照时间的计算设计出的比例；这样的间距不但在两层别墅中是比较小的，甚至比独栋项目还小呢？11独栋与双拼的比较答：（1）双拼的独栋设计绝对有独栋的感觉，也就是说我们的性价比非常高，让您只用双拼的价格，有独栋的享受 （2）双拼更能体现与邻里之间和睦相处的一种氛围，12空调为什么不用燃气，用电太费？供电量跟不上。答：（1

41、）用电比较干净四. 接待流程 接待流程迎来表板(交通图)沙盘小模型洽谈区(户型,企业) 回到沙盘 景观(主题公园,会所,实景) 样板间二次到洽谈区(选位置,算价格) 送客细化流程: 迎来您好!欢迎来到林溪别墅!您以前和我们这边联系过吗?这是我的名片,我叫,请问您贵姓啊? 表板(区位)大位置-交通(六环,八达岭高速,立汤路)-环境(北边大配套,小环境,项目周围) 沙盘讲解林溪别墅是顺驰集团在北京精心打造的第一个高端项目.我们现在所处的位置在小区会所的中心. 我们项目位于燕山山脉的脚下,六环的南侧,东侧是正在建设中的百善镇人民政府. 百善镇中学与百善镇的中心文化广场.项目南侧是百葛路,已经由北向南

42、拓展到了44米宽.百葛路向西直达八达岭高速路,东到立汤路,连接北京市的两大交通动脉,百葛路将成为2008年奥运会的主干道.沿街由开发商建一条百米长的商业街,为我们小区的配套做了有利支撑.项目的西北侧3公里是北京市有名的汇佳双语学校,从幼儿园到高中一条龙服务.所以项目的交通便捷.购物方便.上学方便.回到项目本身,乡村大道将小区分为一期和二期.我们右手边这一片都是我们的一期. 我们小区占地52万平方米,约800多亩地,建筑面积为19万平方米,容积率为0.46,绿化率达到45%以上,一期共230户,今年10月31日全部交房入住.我们整个一期共设有两个入口.这里是东入口,这里是西入口,小区由一级道路和

43、二级道路组成.一级道路为环行路,宽7米,两边分别有1.5米的紧急避让带;二级道路为通往每家每户宽5米的尽端式道路,在乡村大道的尽端是我们十万平米的主题公园,里面设有网球场.篮球场.羽毛球场.足球训练场.儿童活动区.烧烤区和旱冰场等户外活动区.在小区内均有几十种名贵树木,在这个区域有一个林下休息广场,由于项目优势是北高南低,我们为您设计了一条贯穿整个小区的溪流,并在小区多处隐约可见,在西南角形成一个落差为1.5米的小瀑布,并且形成了乐.隐.逸.和.朴.清.豪七种意境,为您营造一个有林有溪的生活氛围.我们的项目体现的是一种乡村风格。以美式立面的建筑形式为主，融合了中式庭院的景观规划设计理念。现在正

44、在销售的一期由七种户型组成，主要是以双层双拼为主，占到整个一期的80%,这种双拼的设计更能体现出邻里之间自然和睦的情感氛围。同时，兼有少量的独栋和联排。双拼面积有250平米和350平米两种，独栋有371平米和385平米，联排最小的是205平米，最大的是209平米。每种户型都有景观内庭院的设计，增强了户型整体的通透性和采光性。350平米以上的有室内水景池，您可以饲养一些喜爱的小鱼，同时它也是一个天然的加湿器，这样您就生活在一个天然的氧吧当中。我们所报的户型面积都是销售面积,也就是地上一层和二层的面积,换句话说,地下室.阁楼.花园.景观内庭院.露台都是赠送给您的.而且我们地下室都是有产权的.会所总

45、建筑面积6600平米，内有游泳池、健身房、台球室、乒乓球室、美容美发、小型超市、餐厅、医疗保健、书吧、会客厅等设施。功能十分完备。不仅满足了业主们的文化娱乐和生活需求，同时也是您尊贵身份的象征。这里将成为北边别墅群中的地标性建筑。让您和您的朋友足不出户就能享受到原汁原味的乡村生活。在我们10月31日一期交房后物业全部是由顺驰自己的物业公司来为管理的.顺驰物业公司具有7年成熟的物业管理经验.全国现在56个项目都是由顺驰物业公司来管理的,拥有一支专业化强.素质高的服务队伍.物业公司于2002年获得国家物业企业一级资质,于2003年获得全国优秀物业管理企业.我们之所以选择自己的物业公司,是为了避免开发商与物业公司之间来回推的情况的出现.,是为了更好的保障您的利益.整个园区规划是由户外运动设施.会馆户内的休闲娱乐设施,南侧商业的配套,为林溪业主的生活提供了便利. 户型介绍A2户型一层：起居室；错层设计，设有独立茶室，有独立阳台，增大会客空间卧室；方便老人居住餐厅：三面采光，景观好，视野开阔二层：主卧：双主卧设计，三面采光，有独立