第1章课程绪论及房地产施工项目施工程序(sfx)

1、土木工程施工工程施工之之第第1 1章章 课程绪论课程绪论及房地产开发项目施工程序及房地产开发项目施工程序土木工程施工土木工程施工教材编写组教材编写组2009-08一、研究对象一、研究对象研究一个建筑产品（项目或单位工程）生产过程中研究一个建筑产品（项目或单位工程）生产过程中各主要工种工程的各主要工种工程的生产工艺、原理和方法生产工艺、原理和方法，以及生，以及生产过程中各生产要素之间的合理组织。产过程中各生产要素之间的合理组织。 以完成一个建筑产品为主要目的；以完成一个建筑产品为主要目的； 以现场施工为主；以现场施工为主； 工种工程的工艺、原理和方法工种工程的工艺、原理和方法施工技术施工技术 生

2、产要素与合理组织生产要素与合理组织施工组织施工组织 课程绪论课程绪论 研究内容主要包含：施工技术、施工组织。研究内容主要包含：施工技术、施工组织。 1 1、施工技术、施工技术 研究一个工种工程本身的施工规律，包括施工工艺、方研究一个工种工程本身的施工规律，包括施工工艺、方法、法、机械选择、质量和安全等。机械选择、质量和安全等。二、研究内容二、研究内容实例：混凝土工程实例：混凝土工程制备制备运输运输浇筑浇筑养护养护质量检验质量检验1 1 原材料？原材料？ 2 2 配合比？配合比？ 3 3 搅拌机械？搅拌机械？ 4 4 设计与施工条件？设计与施工条件？研究一个产品生产过程中，各工种工程之间相互配研

3、究一个产品生产过程中，各工种工程之间相互配合、相互协调的施工规律。合、相互协调的施工规律。 施工方案（顺序、流向、方法等）施工方案（顺序、流向、方法等） 施工进度施工进度 劳动资源的组织（材料、人员、工作面等）劳动资源的组织（材料、人员、工作面等） 生产现场的平面布置生产现场的平面布置 注意：注意：考虑一个工种工程考虑一个工种工程技术问题。技术问题。 考虑各个工种工程间考虑各个工种工程间组织问题。组织问题。 2 2、施工组织、施工组织 施工技术部分：（基本工种工程施工）施工技术部分：（基本工种工程施工）土方工程、基础工程、混凝土结构工程、预应力土方工程、基础工程、混凝土结构工程、预应力混凝土工

4、程、砌筑工程、结构安装工程、防水工混凝土工程、砌筑工程、结构安装工程、防水工程、装饰工程和配套工程。程、装饰工程和配套工程。施工组织部分：施工组织部分：概论、流水施工原理、网络计划技术、单位工程概论、流水施工原理、网络计划技术、单位工程施工组织设计、施工组织总设计施工组织设计、施工组织总设计 三、课程内容三、课程内容四、课程特点、教学方法及学习方法四、课程特点、教学方法及学习方法 土木工程施工土木工程施工课程是一门实践性很强的专业课程是一门实践性很强的专业课课, ,除了教授一些基本理论知识外除了教授一些基本理论知识外, ,课程中还涉及课程中还涉及了较多的成熟工艺知识了较多的成熟工艺知识, ,施

5、工技术的基本理论与施工技术的基本理论与工艺知识的学习相辅相成。工艺知识的学习相辅相成。 n基本理论学习：基本理论学习：更好地理解工艺要点及内涵；更好地理解工艺要点及内涵；n工艺知识学习：工艺知识学习：使理论具有很强的操作性；使理论具有很强的操作性；n理论与工艺的融合：理论与工艺的融合：提高解决工程实际问题能提高解决工程实际问题能力和创造能力；力和创造能力；n授课方式：授课方式：课堂授课，结合启发式、讨论式、课堂授课，结合启发式、讨论式、研究式的互动教学。研究式的互动教学。课堂讲授课堂讲授 向学生讲授基本施工理论知识；向学生讲授基本施工理论知识； 作业练习作业练习 使学生掌握基本施工计算方法；使

6、学生掌握基本施工计算方法； 工程图片、多媒体与视频插件工程图片、多媒体与视频插件 通过立体化教学手段，加深学生对课程内容通过立体化教学手段，加深学生对课程内容的理解；的理解； 现场实习现场实习 使学生身临作业场地，将所学知识与生产实使学生身临作业场地，将所学知识与生产实践结合。践结合。2 2 教学方法教学方法 抓住重点，总体把握抓住重点，总体把握 多看工程图片，细细体会技术关键多看工程图片，细细体会技术关键 多读施工技术类杂志，扩展知识面多读施工技术类杂志，扩展知识面 注重能力锻炼，以点带面注重能力锻炼，以点带面 阅读相关科技论文阅读相关科技论文 3 3 学习方法学习方法阅读专业杂志（网上查阅

7、或图书馆借阅）阅读专业杂志（网上查阅或图书馆借阅）五、教学安排及考核要求五、教学安排及考核要求 章 节课时数章 节课时数1 房地产开发项目施工程序29 装饰工程施工62 土方工程施工1010 配套工程施工43 基础工程施工611 施工组织概论24 混凝土结构工程施工612 流水施工基本原理65 预应力混凝土工程施工413 网络计划技术86 砌筑工程施工414 单位工程施工组织设计47 结构安装工程施工615 施工组织总设计48 防水工程施工4合计76n考试形式：考试形式：闭卷考试n考试范围考试范围：课程讲授的内容n试题类型：试题类型：填空选择、简答、计算n考试成绩考试成绩： 平时成绩30%（）

8、+ 期末考试成绩70%考核要求：考核要求：第第1 1章章 房地产开发按项目施工程序房地产开发按项目施工程序【实际问题【实际问题】n信用房地产开发公司立项开发舒适住宅小区项目，通过公开招标选定诚实建筑施工公司作为总包单位，并与之签订了施工合同。诚实建筑施工公司在施工过程中，遇到了以下3个问题。n（1）开工前，信用房地产开发公司委托的大成监理公司的总监，以书面形式通知诚实建筑施工公司，张代工程师作为工程师代表可在授权范围内开展监理工作。n（2）开工后，信用房地产开发公司委托的物业公司的代表，提出楼梯口台阶施工更改要求。n（3）信用房地产开发公司将小区绿化工程承包给了一家绿化工程公司，以书面形式通知

9、诚实建筑施工公司要求配合施工。这些问题应该如何正确处理？1.1 建设项目（construction project）n也称基本建设工程项目：指在一个总体设计或初步设计范围内，由一个或几个单项工程组成的建设工程实体。n如XX工厂、XX商厦、XX大学、XX住宅小区等。n凡属于一个总体设计中的主体工程和相应的附属配套工程，都统作为一个建设项目。n凡是不属于一个总体设计，经济上分别核算，工艺流程上没有直接联系的几个独立工程，应分别列为单独的建设项目。n1)统一性:一个或若干具有内在联系单项工程,实行统一核算、统一管理。n2)约束性:时间约束、资源约束、质量约束。n3)程序性:遵循必要建设程序和特定的建

10、设过程。n4)一次性:一次性投入，建设地点固定，设计单一，施工单件。n5)限额性:具有投资限额标准.建设项目的基本特征：1.1.21.1.2建设项目类型建设项目类型（4 4种划分方式）种划分方式）1）按建设性质划分：反映了投资使用方向、投资结构，是研究分析投资效果的重要手段。n新建项目：从无到有新开始建设的项目；新增加的固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上的项目；n扩建项目：为扩大原有产品生产能力（或效益），或增加新的产品生产能力，而新建主要车间或工程项目；n改建项目：采用新技术，改进产品质量，或改变新产品方向，对原有设备或工程进行改造的项目。企业增建一些附属、辅助车间或非生产性工程，也算

11、改建项目。n迁建项目：经上级批准搬迁到另地建设的项目。不包括留在原址的部分。迁建项目中符合新建、扩建、改建条件的，应分别作为新建、扩建或改建项目。n恢复项目：原有固定资产全部或部分报废，后又投资按原有规模重新恢复起来的项目。在恢复的同时进行扩建的，应作为扩建项目。2)按建设规模大小划分：按项目建设总规模或总投资来确定，正确地反映各类建设项目的建设规模，以适应统一计划和分级管理的需要。大型和中型项目唱合称大中型项目。n新建项目：按批准的可行性研究报告中规定的全部设计规（能力）或所需投资（总概算）计算；不是指远景规划所设想的长远发展规模。明确分期设计、分期建设的，应按分期规模计算。n扩建项目：新增

12、的设计能力或扩建所需投资（扩建总概算）计算，不包括扩建以前原有的生产能力。n国家规定：按总投资划分的项目，能源、交通、原材料工业项目5000万元以上，其他项目3000万元以上的为大中型项目，以下为小型项目。 3)按项目在国民经济中的作用划分：反映国民经济中生产和生活设施投资的比例关系，也反映基本建设投资的分配方向n生产性项目：指直接用于物质生产或直接为物质生产服务的项目。主要包括工业项目、建筑业、地质资源勘探及农林水有关的生产项目、运输邮电项目、商业和物资供应项目等。n非生产性项目：指直接用于满足人民物质和文化生活需要的项目。主要包括文教卫生、科学研究、社会福利、公用事业建设、行政机关和团体办

13、公用房建设等项目。n4)按项目是否销售划分：为了控制房地产开发项目在基本建设项目中的比例关系n基本建设项目：指竣工后建设单位直接自用的建设项目。n房地产开发项目：指房地产开发公司建设期间或建成后销售给客户的建设项目。n实质上，房地产开发项目也属于基本建设项目。由于房地产开发项目目前是数量最多的建设项目，为了突出其特殊性而特意单列的。1.1.31.1.3建设项目划分建设项目划分单位工程分部工程建设项目单项工程 单项工程单项工程单位工程单位工程分部工程分部工程分项工程 分项工程分项工程建设项目划分层次 n批准在一个设计任务书范围内，由一个或几个单项工程组成的建设工程实体。n在一个设计任务书的范围内

14、，按规定分期进行建设的项目，仍算作一个建设项目。n如XX工厂、XX商厦、XX大学、XX住宅小区等。1）建设项目n又称工程项目。n有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益一个建设项目，一个建设项目可以有一个或多个工程项目。n如工业项目XX化工厂中的烧碱车间、盐酸车间；民用建设项目XX大学中的图书馆、理化教学楼。2）单项工程n具有单独设计、可以独立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的工程。n一个工程项目，按照它的构成，一般都可以把它划分为建筑工程、设备购置及其安装工程，其中建筑工程还可以按照其中各个组成部分的性质、作用，划分为若干个单位工程。n以一幢住宅楼为例，它可以分

15、解为“一般土建工程”、“室内给排水工程”、“室内采暖工程”、“电气照明工程”等单位工程。3）单位工程n单位工程按部位、材料和工种进一步分解出来的单元。n如土建工程中可划分出土石方工程、地基与防护工程、砌筑工程、门窗及木结构工程等分部工程。n4）分部工程n能够单独地经过一定施工工序就能完成，并且可以采用适当计量单位计算的建筑或安装工程。n每一分部工程中影响工料消耗大小的因素仍然很多，所以为了计算工程造价和工料消耗量的方便，还必须把分部工程按照不同的施工方法、不同的构造、不同的规格等，进一步地分解为分项工程。n如条型砖基础分部工程可划分为基槽开挖、砌基础、回填土等分项工程。5）分项工程1.2 1.

16、2 房地产开发项目房地产开发项目1.2.1房地产开发项目含义n是建设项目的一种，指房地产开发公司按一个总体设计或初步设计开发建设并销售的一个或几个单项工程组成的建设工程实体。n房地产开发项目一般表现为XX住宅小区、XX商厦、XX写字楼等。n配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。n项目时间目标的限定性较强n质量目标要求较高n费用目标较强n参与方更多n程序性更复杂房地产开发项目的特征:房地产开发项目经济评价方法（建设部 2000.9）划分为九大类型：n1)居住用途的房地产项目：包括普通住宅、高档公寓、别墅等；n2)商业用途的房地产项目：包括商场、购物

17、中心、商业店铺、超级市场、批发市场等；n3)办公用途的房地产项目：包括商务办公楼(写字楼)等；n4)旅馆用途的房地产项目：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等；1.2.2 房地产开发项目类型房地产开发项目类型n5)餐饮用途的房地产项目：酒楼、美食城、餐馆、快餐店等；n6)娱乐用途的房地产项目：游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等；n7)工业用途的房地产项目：厂房、仓库等；n8)特殊用途的房地产项目：停车楼等；n9)土地开发项目：是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。 n出售型房地产项目：通过预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收

18、益。n出租型房地产项目：通过预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益。n混合型房地产项目：通过预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益。按房地产开发项目经营方式,未来获取收益方式：1.3 房地产开发程序房地产开发程序1.3.1 房地产房地产开发基本程序开发基本程序拍卖出让公告招标出让公告招标出让公告挂牌出让公告到土地交易中心购买拍卖文件到土地交易中心购买挂牌文件提交资格审查资料交纳履约保证金填报报价承诺书举牌竞买参加开标会议申领竞买标志牌按期投标领取中标通知书领取拍卖成交确认书交纳土地成交价款签订国有土地使用权出让合同土地登

19、记领取国有土地使用证收集土地使用权出让信息到土地交易中心购买招标文件图13 （土地一级市场）取得房地产开发用地使用权的程序收集土地使用权转让心信息土地使用权转让谈判签订土地转让协议书向地产交易大厅递交申请初 审主任审核（批）个人土地转让、单位出让土地转让单位划拨土地转让局领导审核（交易）市政府审批公 告局领导审批（地籍）地价评估开税单 缴税发缴款通知、收费签合同制证、发证交档案室归档谈判成功受理图14 （土地二级市场）取得房地产开发用地使用权的程序向发展计划委提出项目建议书申请报告提交选址联系单资料发展计划委签发建设用地选址联系单规划局核签建设用地选址意见书提出规划设计条件划定道路红线及坐标向

20、发展计划委报批项目建议书审核项目建设书批复图15 房地产开发项目建议书报批程序向发展计划委提出立项申请项目建议书批复委托规划设计院规划设计向规划局报批规划方案规划局规划设计方案批文向环保局报批环境影响评价报告环保局开环境评估联系单编写环境影响报告环保局核发环境影响评价批文编写可行性研究报告可行性研究报告报批审 核签发可行性研究报告批复图16 房地产开发项目可行性研究报告报批程序受理受理受理通过受理受理受理受理建设项目选址意见书申请规划局处室审核、勘察规划局领导审批、核发选址意见书规划局联审公议规划局提供用地设计条件项目建议书审批（计委）委托规划设计（规划设计院）报批规划设计方案可行性研究报批（计委）用地规划许可证申请（）规划局审批、核发用地规划许可证委托建筑设计（设计院）初步设计报批（建设局）防