中级经济师房地产专业知识学习讲义0201

1、第二章房地产征收征用【考情分析】2009年考试题型、分值分布年 份单项选择题多项选择题案例分析题合 计2009年4题4分1题2分4题8分9题14分【内容框架】第一节房地产征收征用概述1.征收概述2.征用概述3.征收与征用的异同第二节房地产征收的前提条件1.公共利益的界定2.公共利益的特点3.商业利益与公共利益的关系第三节房地产征收的权限和程序（主要讲程序）1.集体土地征收程序土地2.城市房屋拆迁管理体制房屋第四节房地产征收的补偿和安置（主要讲补偿）1.集体土地征收补偿和安置2.房屋拆迁补偿和安置【内容详解】第一节房地产征收征用概述 1.房地产征收概述1.1 房地产征收的概念是指国家为了公共利益

2、的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体、单位和个人的房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）征收主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权1.2房地产征收的类型集体所有的土地征收土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）单位、个人的房屋及其他不动产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）国有土地上的房屋征收（城市房屋拆迁）集体土地上的房屋征收（集体土地上房屋拆迁）其他不动产征收1.3 房地产征收的限制条件（三条件）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收征收必须严格依照法律规定的权

3、限和程序政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人损失予以公正补偿2.房地产征用概述2.1 征用的概念和限制条件概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）限制条件征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程序使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿2.2 征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公共利益无法通过市场购买解决）国家必须依法行使征用权专属于政府的权力不转移所有权只转移使用权，用后返还既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕

4、逃犯）2.3 征收与征用的异同共同点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿区别（四点）征 收征 用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿不同法律规定双方依据法律规定协商确定【2009年真题】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。A.所有权B.使用权C.继承权D.通行权答疑编号711020101正确答案A答案解析本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土

5、地所有权的行为。 【2009年真题】房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的（）。A.所有权B.使用权C.处分权D.收益权答疑编号711020102正确答案B答案解析本题考查征用特征中的不转移所有权。征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。 第二节房地产征收的前提条件 1.公共利益的界定房地产征收因具有强制性，所以必须限制在公共利益的范围之内但公共利益如何界定，目前还未达成共识（两种主流观点）正面界定哪些属于公共利益反面界定哪些不属于公共利益2.公共利益的特点（四特点）

6、公共利益是客观的独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益3.商业利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝对对立，有时是一致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断 第三节房地产征收的权限和程序（程序必须合法） 1.集体土地征收程序（五步）1.1 申请申请主体任何申请集体用地的单位和个人，必须先将土地转为国有，但三个除外乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地申请形式（两种形

7、式）根据总体设计一次申请分期建设的根据可研报告确定的方案分期申请向哪个部门申请向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出申请，提交建设用地申请表建设用地申请表附件建设单位资质证明主体证明项目可行性研究报告批复或其它批准文件项目批准文件建设项目用地预审报告初步设计或其他有关批准文件建设项目总平面布置图占用耕地，必须提出补充耕地方案建设项目位于地质灾害易发区的，提供地质灾害性评估报告1.2 审查（由土地行政主管部门进行审查）在可研阶段，提出建设项目用地预审报告在报批阶段，市县土管部门拟订或编制“一书四方案”（收到申请之日起30日内）农用地转用方案补充耕地方案征收土地方案供地方案建设项目用地呈

8、报说明书 土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图 勘测定界图及勘测定界技术报告 地籍资料或其他土地权属证明材料 土地有偿使用合同及说明 城市规划图和村庄集镇规划图报经同级人民政府审核同意后，报上一级土地主管部门审查上级土管部门再报同级人民政府审核再逐级上报有批准权的人民政府，将资料送同级土管部门审查1.3 批准（针对四方案）5日内发出批复农用地转用方案和补充耕地方案的条件符合土地利用总体规划确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积质量符合规定要求单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件征收土地方案的条件被征收土地界址、地类

9、、面积清楚，权属无争议的补偿标准符合法律、法规规定的需要安置人员的安置途径切实可行供地方案符合条件符合国家的土地供应政策申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件以有偿使用方式供地的，供地方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确以北京为例，获得的政府土地批文为北京市人民政府关于×区（县）×年度×项目建设用地征地的批复1.4 公告由被征地所在地的市县人民政府组织实施，并组织公告公告的内容批准征地机关的批准文号征收土地的用途、范围、面积征地补偿标准和农业人口安置办法办理征地补

10、偿的期限1.5 征收补偿具体内容见第四节2.集体土地征收的审批（双审批，先农地转用审批，后征地审批）2.1 农用地转用审批用途变化项目批准单位土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的由原批准土地利用总体规划的机关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府2.2 土地征收审批所有权变化（国务院和省级两级审批）国务院批准的项目所有的基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的（525亩）其他土地超过70公顷的（包括耕地和其它土地之和超过70公顷的）（1050亩）省级政府批准的项目除由国务院批准之外的

11、其它土地必须同时报国务院备案2.3 农用地转用审批与土地征收审批的关系（三种情况）农用地转用批准权限征收土地批准权限处理方式国务院国务院或省级政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用，再由国务院办理征地审批【典型例题】下列征地属于非法征地、无效征地的是（）。A.县级人民政府批准征收农地20亩的B.省级人民政府批准征收基本农田C.一般情况下先办农用地转用后办理征地审批D.共征收100公顷，但其中耕地只有20公顷，其余为荒地，可以由省级政府批准E.乡镇政府批准征收四荒地答疑编号711020103正确答案ABDE答案解析A批准征地的最低级别是省级，

12、县级无批准权；B基本农田必须由国务院批；D征收总和超过70公顷的，必须由国务院批；E乡政府无征收批准权。 3.城市房屋拆迁的管理体制（四类主体）国家一级的房屋拆迁管理部门国务院建设行政主管部门负责全国房屋拆迁工作的监督管理地方一级的房屋拆迁管理部门县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的拆迁工作实施监督管理拆迁协管部门县级以上地方人民政府有关部门互相配合，保证拆迁管理工作顺利进行与房屋拆迁有关的土地管理部门县级以上人民政府土地管理主管部门负责有关拆迁的土地管理工作4.城市房屋拆迁的程序（四步）4.1 提出拆迁申请向被拆迁房屋所在地的市县人民政府房屋拆迁管理部门提出提交的资

13、料建设项目批准文件建设用地规划许可证国有建设用地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案（说明具体安排）拆迁补偿安置资金证明4.2 拆迁审批和取得拆迁许可证管理部门自收到申请之日起30日内，核发拆迁许可证拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证管理部门同时将拆迁许可证的内容以房屋拆迁公告的形式予以公布4.3 签订拆迁补偿安置协议拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人之间就补偿安置问题达成的书面协议拆迁补偿安置协议的主要内容被拆迁房屋的地点、面积、用途补偿方式补偿金额安置用房面积和安置地点搬迁过渡方式及期限违约责任拆迁补偿安置协议的特征协议当事人主体特定协议签订有严格的时间限制协议签订有相对的强制性公证与备案自愿型一

14、般项目可公证，并送房屋拆迁主管部门备案强制型拆迁代管房屋其代管人是拆迁主管部门，补偿安置协议必须经公证办理证据保全4.4 实施拆迁必须在拆迁范围和拆迁期限内拆迁拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，但拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托委托拆迁合同订立15日内，到管理部门备案（注意委托拆迁合同与拆迁补偿安置协议不同）拆迁不得有采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力胁迫和其他非法手段实施拆迁被委托的拆迁业务不得转让第四节房地产征收的补偿和安置1.集体土地征收补偿和安置1.1 征地补偿费用的含义和构成（主要三项）土地补偿费（按原用途补偿）对土地的补偿安置补助费

15、对人员的补偿地上附着物和青苗补偿费对附着物的补偿1.2 征地补偿的步骤被征收土地的所有人使用权人要办理征地补偿登记确定征地补偿标准拟定并公布征地补偿、安置方案并征求意见对征地补偿标准有争议的，由县级以上人民政府协调协调不成的由批准征收土地的政府裁决征地补偿安置方案组织实施由市县人民政府批准后，由市县土地管理部门实施征地补偿费用的使用土地补偿费归农村集体经济组织所有地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有安置补助费专款用于安置剩余劳动力由农村集体经济组织安置的，支付给组织由企业安置的，支付给安置单位实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职业的）【2009年真题】 征收农民集体所有

16、的土地，土地补偿费用归被征收土地的（）所有。A.农民个人B.剩余劳动力安置单位C.地上附着物所有人D.农村集体经济组织答疑编号711020201正确答案D答案解析本题考查集体土地征收补偿费用的使用。征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。 1.3 征地补偿的标准1.3.1 耕地的补偿标准土地补偿费为耕地被征收前平均年产值的610倍安置补助费总安置补助费需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算【案例】假设当地人均占有耕地1亩，征收耕地100亩，相当于使100个农民失业，所以需要

17、安置100人；假设该耕地被征收前3年平均年产值为1000元，则安置一个农民的标准是6000元；总的安置补助费为60万元。每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍但每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍地上附着物补偿费由省级规定青苗补偿费可以移植的，支付移植费不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定安排被征地农民的社会保障费用社会保障资金原则上由农民个人、农村集体和当地政府三方共同承担，具体比例结合当地情况

18、确定资金主要从安置补助费和土地补偿费中安排，不足以支付的，由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决【典型例题】 征收耕地的补偿费用包括（）。A.土地补偿费B.征地管理费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.安置补助费答疑编号711020202正确答案ACDE答案解析B征地管理费是征地时实际要支付的费用，但不属于补偿费用，属于相关税费。 1.3.2 征收其它土地的补偿标准由省级政府参照征收耕地的标准规定1.3.3 征收城市郊区菜地的补偿标准除以上三项外，还需缴纳新菜地开发建设基金（标准见书）菜地指城市郊区连续三年以上种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘1.3.4 大中型水利水电工程建设征地补偿标准

19、大中型水利水电工程补偿标准由国务院另行规定1.3.5 听证制度有关部门在修改征地补偿标准时应组织听证拟定征地相关方案报批之前，告知当事人有听证的权利1.4 被征地农民的安置（最常用前两种）货币安置保障安置农业生产安置重新择业安置入股分红安置异地移民安置2.房屋拆迁补偿和安置2.1 房屋拆迁补偿的对象补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有权人而不是使用人所有权人包括公民和法人，也包括代管人和国家授权的管理人2.2 房屋拆迁补偿方式货币补偿以房地产市场评估价格确定产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价格和调换房屋的市场价格进行结算调换差价的行为补偿方式

20、规定（两种特殊情况）拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，只进行货币补偿拆迁租赁用房时，无法解除租赁关系的，应实行产权调换除此以外可以选择补偿类型【典型例题】 房屋拆迁补偿形式有（）。A.产权调换B.货币补偿C.异地安置D.房屋以外的其它实物补偿E.入股分红安置答疑编号711020203正确答案AB答案解析注意要分清房屋拆迁补偿的形式和征收集体土地安置的形式。 2.3 特殊情况的房屋拆迁补偿出租房屋的拆迁补偿无法解除租赁关系的，应实行产权调换产权不明确房屋的拆迁补偿向公证机关办理证据保全办理公证对公证机关文书立案归档以备查用后，可进行拆迁设有抵押权房屋的拆迁补偿首先认定抵押的有效性，看其是

21、否经抵押登记，未经登记不视为抵押及时通知抵押权人能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前经抵押权人认可不能解除抵押合同的，按清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人向抵押人追偿拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿对公益事业用房的认定一是根据其服务对象，是共享性的还是排他性的二是考虑此类房屋是否有经营，是否以盈利为目的补偿方式 根据城市规划主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿 如采用货币补偿，应通过评估确定价格，通常采用成本法评估临时建筑、违章建筑的拆迁补偿临时建筑超过批准期限的，不予补偿未超过批准期限的，是合法建筑，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿违章建筑是否是违章建筑，必须由规划

22、部门认定，拆迁主管部门无权认定对违章建筑，不予补偿对经规划部门处罚后允许保留的，补办手续后按合法建筑给予补偿【2009年真题】 在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法答疑编号711020204正确答案C答案解析本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。 【2009年真题】 下列关于设有抵押权的房屋拆迁补偿和安置的说法中，正确的有（）。A.未进行抵押登记的，补偿款付给被拆迁人B.能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，但须经抵押权人认可C.不能解除抵押合

23、同的，补偿款支付给抵押权人D.不能解除抵押合同的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿E.抵押权人承担由于拆迁设有抵押权的房屋而造成的损失答疑编号711020205正确答案ABD答案解析本题考查设有抵押权房屋的拆迁补偿。设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置；能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可；不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照相关法律规定向抵押人进行追偿。 2.4 货币补偿的补偿费用和标准房地产补偿费根据市场价值评估确

24、定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格搬迁补助费由省级规定，对不可重新利用的动产，根据残余价值给予补偿过渡补助费根据市场租金结合过渡期限确定停产停业补偿费货币补偿的或承租的当地市场重新找到房屋开工开业的合理期限产权调换的期限截止产权调换房屋交付日期安置补偿费支付房地产补偿费尚不能使被征收人购买适当住房的，可支付安置补助费安置补偿费与房地产补偿费之和，不得超过被征收住宅所处区位的新建普通商品住房的市场价格符合廉租房和经济适用房标准的，应提供2.5 房屋产权调换应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价2.6 拆迁补偿费用确定的程

25、序被拆迁房屋调查登记调查后作出拆迁补偿方案，报作出征收决定的县级以上政府批准，然后予以公告被拆迁房屋的估价估价由具有房地产估价资质的机构来确定县级以上政府确定一批估价机构供选择选择方式有被征收人投票、抽签、协商等作出拆迁补偿估价报告后，应首先经房地产估价专家委员会评审，才可以作为拆迁补偿的依据对拆迁补偿估价报告有异议的，可以在收到报告后10日内，以书面形式向房地产估价专家委员会申请重新评审拆迁补偿协议的签订由拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿协议，具有法律效力达不成拆迁补偿协议或者所有权人不明确的，由拆迁人报请县级以上人民政府，根据拆迁补偿方案作出拆迁补偿决定权利人或利害人对拆迁补偿协议不服的，可以

26、行政复议，也可以行政诉讼，逾期不申请复议或诉讼而又不履行的，可以由县级以上政府或法院强制拆迁【典型例题】答疑编号711020206正确答案B答案解析应当以被征收房屋的房地产市场评估价格和产权调换房屋的房地产市场评估价格，结清产权调换的差价。被征收房屋的房地产市场评估价格为3000×1000300（万元）产权调换房屋的房地产市场评估价格为3500×900315（万元）差价315-30015（万元）为何没考虑成新，因为成新因素已经体现在市场价格里面。可参见房地产估价的成本法。 【2009年真题】案例分析题某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（）。A.方案符合当地控制性详细规划要求B.方案符合土地利用年度计划确定的控制指标C.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划D.补充耕地面积至少与占用面积相等答疑编号711020207正确答案BC答案解析本题考查农用地转用