未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析

1、未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析一、案情简介江某于 2011 年 4 月向于某转账支付200 万元，预购案涉土地使用权及房屋（案涉土地已办理有国有土地使用权证，但地上房屋未取得房屋产权证），转账后双方签订土地、房屋转让协议一份，约定于某以 1800 万元的价格将某宗国有土地5000 平方米及地上未办房产证的房屋约 3800 平方米的两处物产一并转让给江某，并约定转让协议签订后十日内买方支付1400 万元，土地过户完成后支付余下400 万元。协议签订后，于某向江某出具收条一张，载明已收到江某转让款200 万元。其后，江某未支付剩余款项，房屋也未进行过户登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体

2、时间。2011 年 5 月，江某向某法院提起诉讼，诉请确认其与于某签订的土地、房屋转让协议无效并返还已支付的200 万元。于某提起反诉，要求确认该协议有效。二、对该案两种处理意见的分析该案审理焦点即为江某与于某签订的土地、房屋转让协议是否有效，对此合议庭成员之间存在两种处理意见，笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。（一）第一种意见：案涉协议有效，江某的诉请不成立1.得出这一结论的理由： 第一，根据物权法第十五条规定“当事人订立有关设立、变更不动产物权的合同， 除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不动产登记只是物权变动的

3、成立要件，而非买卖合同的成立和生效要件， 只要合同是当事人之间的真实意思表示且不损害国家、集体和他人的利益就应当自其成立时生效。 故对江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反法律禁止性规定， 合同无效的主张应不予支持。 第二，对于江某认为于某以欺诈手段使其在违背真实意思的情况下签订该协议， 协议无效的主张， 因房屋转让协议载明案涉房屋未办理房产证，江某对于房屋未办证的事实应是明知的，不存在被欺诈的情形，故不应支持江某的该主张。另外，即便江某能举证证明合同订立时对方存在欺诈的情形，因合同法明确规定确认以欺诈手段订立的合同无效要以损害国家利益为前提， 江某的利益不能等同于国家利益，其以对方欺诈为

4、由主张合同无效的诉请不应得到支持。2.此种观点的价值取向分析。一是着眼于当事人双方的意思表示，尊重当事人之间的自由意志。案涉协议系江某与于某的真实意思表示， 经过充分协商， 双方通过协议确定了各自的权利与义务，在当时的情况下，协议体现了双方各自利益的最大化。法院作为居中裁判者，只要协议内容不违反法律强制性规定， 就应充分尊重当事人的意志， 不应强加干预。 二是严格区分债权行为与物权行为。 债权行为与物权行为两个环节相互联系但又彼此独立， 各有其存在的法律条件。合同行为作为债权发生的一种重要形式， 合同成立并生效的一般要件是当事人之间意思表示真实且不违反法律规定， 而物权行为是指发生法律上规定的

5、某种事实， 使物权发生变动。该事实包括了土地使用权、房屋产权登记等。在本案中，物权行为所指向的是房屋办理产权登记，江某以本案房屋未办理产权登记， 违反法律禁止性规定为由要求确认合同无效的主张，混淆了不同法律关系的发生要件。 案涉合同已经满足其成立、 生效要件， 房屋未办理产权登记属物权行为范畴， 不影响合同关系的确立。 三是尊重合同法立法精神， 严格限制对合同无效的认定。合同法第五十二条第（五）项对导致合同无效的情形作出规定：违反法律、行政法规的强制性规定。 合同法司法解释（二）第十四条进一步作出说明： “合同法第五十二条第 （五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”从法律规定可以看出

6、，合同法严格限制了导致合同无效的情形，除了合同法明文规定的无效情形外，适用无效情形的兜底条款即“违反法律、行政法规的强制性规定”也是有限制的，即违反的必须是“效力性 ”的强制性规定才导致合同无效。所以第一种意见认为江某提出的案涉房屋未办理产权证书，转让违反禁止性规定的主张，因相关法律并未载明该情形属于违反效力性规定，对其主张应不予支持， 应确认该合同有效。四是注重诚实信用原则在合同法领域的贯彻。诚实守信作为市民社会的基本价值追求，对促进契约缔结、履行，保障当事人权益具有相当积极的意义。诚实信用原则作为我国民法通则和合同法的基本原则，足见其在民法领域的重要地位。具体到本案，房屋转让合同载明了交易

7、房屋未办理产权证， 因此，可以推定江某对于案涉房屋未办理房屋产权证这一事实是明知的，其对转让后果是可预知的， 江某应对其行为承担相应的责任， 其作为完全民事行为能力人，应按照自己缔结的合同履行义务。 江某以房屋未取得产权、 缔约时于某存在欺诈为由主张合同无效，这与诚实信用原则相悖。(二 )第二种意见：案涉协议无效，江某的诉请应予支持1.得出这一结论的理由： 作为转让合同标的物的房屋系于某在国有土地上修建而成，于某对房屋有关的权利属原始取得而非继受取得， 但该房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证等行政许可，于某亦未提供证据证明在辩论终结前已具有完全的、合法的初始产权，故该房屋不得转让，

8、双方当事人以该房屋为标的物而签订的转让协议应为无效合同。 在合同无效的基础上，于某应向江某返还 200 万元款项。2.此种意见的价值取向分析。一是把握参与交易的各项要素，注重维护市场交易安全。民事交易活动不仅需要人的参与，也要有具体交易的对象 物的出现。在本案中，案涉房屋是交易的标的物。 而该房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证等行政许可，也未取得完全的、合法的初始产权，因此，该房屋为非法建筑，不具有合法属性，围绕该非法标的物进行的一切民事行为归为无效，该处理方式可以最大限度的避免任何危害交易安全的因素出现，保障交易的合法性。 二是着眼于区分物的自然属性和法律属性。交易中出现的物一般同

9、时具有自然属性和法律属性， 自然属性是指物往往具有其外在的、 可使用的天然属性， 此属性不以人的意志为转移， 如火可用来取暖、 刚建成的房屋可用于躲避风雨； 而物的法律属性则取决于法律对物进行的评价、 判断。依据民法基本理论， 案涉房屋在未获得产权证书的情况下其仅仅具有自然属性， 不具有相应的法律属性。 包括合同行为在内的民事法律行为作为法律拟制行为，仅能针对具有法律属性的物。围绕不具有法律属性的物产生的民事行为无效。因此，应判断案涉协议无效。 三是参照其他法律文件的规定得出合同无效的结论。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可

10、证明， 与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效， 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第二种意见认为，本案中于某所转让的房屋未取得产权证明和其他证明，但却与作为买受人的江某签订房屋转让合同，参考司法解释对未取得预售许可证明的商品房买卖合同的处理， 且于某在法庭辩论终结前也未取得任何行政许可和初始产权，因此不能认定协议有效。四是认定案涉合同无效后，当事人之间返还财产有利于纠纷的一次性解决。案涉合同是否有效关系着合同是否继续履行以及已付购房款的处理等诸多问题。就该案情况来看，不能取得案涉房屋的权属证书的可能性非常大，转让的目的将很难实现， 因此转让合同已无继续存在的意义。 此

11、时如确认合同无效， 则使江某与于某之间的状态回到合同订立之前，于某应向江某返还200 万元。三、本文的倾向性意见合议庭基于同一案件事实，却对案涉合同效力判断得出了截然相反的两种结论，导致这一认识差异的根本原因在于法官所秉持的不同价值取向。第一种意见强调平等主体之间的意思自治和诚实守信等原则及价值；第二种意见则侧重对市场交易安全的维护。笔者更赞同第一种意见，主要理由如下：（一）其充分体现了意思自治和诚实信用原则意思自治原则和诚实信用原则是私法领域的根本原则，其在民事活动中应得到遵守已是各国私法领域的共识。 意思自治原则包含了自主参与和自己责任两个基本点。 自主参与，即自己做主地去判断、去选择；自

12、己责任，即自主参与者对参与所导致的结果负担责任，这是自主参与的必然逻辑。 民事主体作为理性人， 在民事活动中具有意志自由， 其决定的内容和选择结果，无论财富还是损失，都应自己承担。案涉合同系双方当事人表达自由意思的产物，体现了双方的利益诉求，是自主决定的结果。法国民法典第1134 条确认： “依法成立的契约，在缔结契约的当事人之间有相当于法律的效力。”因此，确认案涉合同有效，是充分尊重意思自治原则的体现。诚实信用原则要求人们在进行民事活动时具有良好的主观心理状态，要善意为前提。其中 “信用 ”要求人们在进行民事活动时要讲究信誉，恪守诺言，严格履行自己承担的义务，不得擅自毁约。该案中，江某对转让

13、房屋不具有产权这一事实是明知的，其“自愿 ”缔结合同并约定了相应的权利和义务。因此，其应遵守自己对相对方的承诺，履行自身的合同义务，而不应该无故反悔。通过确认合同有效使江某继续履行合同义务，这也是传统民法理论禁止反言的集中体现。（二）其不违背民法关于限制及禁止流通规定物可以分为流通物、限制流通物和禁止流通物。流通物是法律允许在民事主体之间自由流转的物，大部分为流通物； 限制流通物是指在流转过程中受到法律和行政法规一定程度限制的物；禁止流通物是指法律或行政法规禁止自由流转的物。 民事主体违反有关限制流通物、 禁止流通物的规定， 其行为将无效。 限制流通物只能在法律规定的特定主体之间流转， 其流转

14、方式必须依法进行，我国法律规定的限制流通物主要有按照指令性计划购销的物资、 黄金、白银、外汇、公民收藏的文物、麻醉药品、毒品、运动枪支等。禁止流通物不能进入市场成为交易的对象，禁止流通物主要有国家专有的物资如国有铁路、邮电通讯设备，还有违禁物品等。而未取得房屋权属证书的案涉房屋， 法律、行政法规并未明确规定其不可转让， 在理论上其也并非在限制流通物和禁止流通物的范畴之内。 因此，以未取得权属证书的房屋为转让标的而订立的合同应当有效。（三）其不影响协议双方当事人进行权利救济合同乃当事人之间缔结的神圣约定，非有约定和法定事由的出现不得轻易否定其效力。本案中，江某作为支付了部分价金的买受人， 其可以

15、追究于某的违约责任， 要求其继续履行合同义务。此外，通过违约责任进行权利救济要远比确认合同无效后通过缔约过失责任进行权利救济更为有效和更能保护守约方的权益。 在房屋确实无法转移致其目的落空的情况下， 守约方也完全可以依法行使对合同的法定解除权使合同不复存在， 同样能取得和确认合同无效相同的效果。（四）其没有机械套用商品房预售相关纠纷解决模式商品房预售关系本质虽系买卖关系，但因其牵涉大众群体，并且合同订立时交易的标的并未现实存在， 故国家对该种类型的买卖进行了特别严格的规定， 建立了商品房预售制度， 最大限度避免诚信危机的出现，减少社会不稳定因素。而本案的房屋买卖并非针对大众消费者，交易对象也是

16、已经现实存在的物体， 本案情况与商品房预售有明显区别。 因此，参照商品房预售制度下相关纠纷的处理思路来认定案涉房屋转让合同效力明显不妥。出师表两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。将军向宠， 性行淑均， 晓畅军事， 试用于昔日， 先帝称之曰 “能 ”，是以众议举宠为督： 愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以