文化商业街区研究PPT学习教案

1、会计学1文化商业街区研究文化商业街区研究在成都，在成都，有这么一条街，有这么一条街，论历史，它非常短暂，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高人气最旺、知名度最高的街道之一的街道之一。 地位地位第2页/共26页n平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）n投资估算：2000万n项目定位项目定位：文化、商业与地产的融合，是巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街，号称“成成都版清明都版清明上河图上河图”。n体验式、体验式、休闲式、休闲式、互动式互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求简介简介第3页/共26页案例匹配案例匹配伯渎港商业项目伯渎港商业项目锦里古街

2、锦里古街强势旅游资源泰伯庙/泰伯墓武侯祠建造愿景为伯渎项目提供配套、支持为武侯祠提供支持打造新景点占地面积2万平方米1.5万平方米左右城市2007旅游收入无锡445.76亿成都340.2亿区位离市中心15分钟车程离市中心10分钟车程建设基础工地新建荒地新建地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模地块商业项目与锦里拥有相似的资源条件、建筑规模，锦里成功案例可作为重要参照，锦里成功案例可作为重要参照第4页/共26页发展历程发展历程著名景点武侯祠多年来不愁客源，但游客都是买了门票看完就走，没有游客在此地停留。逐步打造出一条以体验川西民俗文化的仿古街。无开发计划无开发计划为游客服务为游客服务打造

3、新经济增长点打造新经济增长点创造先进运营模式创造先进运营模式商业业态的控制极好，锦里所有店铺抱成团，整条街的综合经营水平处全国类似项目最高水平。保持领先地位保持领先地位阶段阶段锦里的游客数每年增加80万左右。商业街的收入2006年就突破5000万，并且促进武侯祠门票收入增加。影响影响东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，后来虽然进行了一些绿化，但到武侯祠游玩的客人从不涉足此地。 措施措施1、提出了要将三国文化打造成文化产业的思路。2、意想建成一条古街。3、要寻找、建立新市场运作模式。1、品牌、土地和所有店面的所有权属于武侯祠博物馆，不出让。2、经营权属于新成立的

4、锦里古街管理公司。3、租金与面积无关，收营业额的15%-20%。1、分析模仿者，树立危机感。2、强调管理、提升服务，以活动代替广告，以特色带动人气。3、实行店铺末位淘汰制，保持活力。节点节点2002000 0年以前年以前20022002年动工年动工20042004年开始运年开始运营营现在现在第5页/共26页功能布局功能布局规划意图规划意图项目项目招牌性项目紧靠大门入口处招牌性项目紧靠大门入口处 三国茶楼 三顾园酒楼核心区放在项目中心，平横区域优劣势核心区放在项目中心，平横区域优劣势锦里广场+大戏台宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色宽阔地带打造整体感强的项目，创造特色窄巷营造老成都氛围背街打造

5、避免游客原路返回，并增添新亮点背街打造避免游客原路返回，并增添新亮点 小吃街12大门双 连 廊锦里广场戏台隔 墙牌坊小 吃 街灈锦溪院落餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦绣文化区锦绣文化区民俗市井区民俗市井区桥21窄巷背街打造33第6页/共26页业态特征业态特征餐饮休闲公建住宿购物广场广场n 业态没有严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。这种灵活的现实策略，既保证了策划中三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。餐饮娱乐区餐饮娱乐区锦锈文化区锦锈文化区民俗市井区民俗市井区第7页/共26页主题主题

6、名称名称业态业态三国三国（8家）家）三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝餐饮餐饮羽扇青商铺商铺诸葛连弩游艺游艺成都及四成都及四川（川（35家）家）香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、餐饮餐饮蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂商铺商铺黄包车、游艺游艺锦里客栈客栈客栈安怡旅行社旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘小摊小摊外省（外省（4家）家）久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店商铺商铺光大国旅旅行社旅

7、行社外国（外国（3家）家）喜福汇、m&m、星巴克餐饮餐饮业态配比业态配比第8页/共26页锦里的定位：锦里的定位：1、面向到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。3、作为成都的城市名片。经营特征经营特征经营举措：经营举措：1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取。2、经常举行文化活动，为区域注入活力。3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。第9页/共26页面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司n整个建筑系明明清时代清时代的建筑的建筑风格，风格，与武侯祠博物馆现存的清代建筑融为一体n青砖碧瓦、雕梁画栋、石板古街老街、青石板路老街、青石

8、板路青砖、青瓦青砖、青瓦锦里大门锦里大门雕梁画栋雕梁画栋客客栈栈细部特征细部特征第10页/共26页三国蜀汉文化三国蜀汉文化 川西民俗文化川西民俗文化还有，民俗服装秀表演、皮影表演、西洋镜 国茶楼”、“三顾园餐厅”、“张飞牛肉”等以三国文化为核心的商业，采用“以点带面”的策略和操作方式。 酒吧文化酒吧文化打更人捏泥人剪纸张飞牛肉文化与商文化与商业业第11页/共26页世界旅游组织专家世界旅游组织专家RobertCleverdonRobertCleverdon、ErikHolm-PetersenErikHolm-Petersen考察锦里考察锦里 巴基斯坦总统及夫人考察成都时，参观了锦里巴基斯坦总统及

9、夫人考察成都时，参观了锦里n 2006年成都成为中国最佳旅游城市。n 2006年成都旅游人数40614061万人次 ，旅游收入340.2340.2亿，增长速度13.8%，相当于全市GDP的12%12%。n 全市接待入境旅游者57.97万人次，旅游外汇收入2.02亿美元，同比增长14.7%。n 2006年锦里锦里游客数突破400400万万人次 ，约占全市旅游人口10%10%。n 锦里锦里平均每天接待游客超过1 1万万人。锦里成就锦里成就第12页/共26页锦里锦里KPI锦里商业街成长锦里商业街成长关键评定体系关键评定体系抢占市场先机抢占市场先机 锦里利用宽窄巷子、文殊院、大慈寺三大历史文化街区还在

10、 改造的契机，率先开市，抢占了市场先机。政府的主导政府的主导 国有资本充分发挥了作用，在利用民有资本的同时，没有因为商业利益而丧失本项目的文化诉求。精细化的仿古工艺精细化的仿古工艺 精细化打造，让人感觉切实的“古”意。世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化与三国文化中的“世俗”部分，锦里表现的市井文化已经成为老成都的样本。主题鲜明的文化消费主题鲜明的文化消费 其消费活动与文化主题间的紧密联系，打造与其文化主题呼应的商业和主题节庆活动。业态组合的包容性业态组合的包容性 坚持特色文化的同时，加入少量省外、外国异质化元素，把现代元素融入其中，也烘托了古文化。项目搭配合理项目搭配合理 观光、

11、体验、购物、休闲、餐饮、娱乐搭配合理，避免了只是兜售旅游商品和经营地方小吃的局限。商业氛围的营造商业氛围的营造 通过文化产品现场制作、体验式营销来拉动人气，营造成功的商业氛围。项目的持续性建设项目的持续性建设 不断提升，例如背街的增加，“水岸锦里”的二期工程规划等等，不断给区域注入新的活力。第13页/共26页启示启示对本项目的启示对本项目的启示文化的构筑1、以本地文化为依托2、选择特色文化主题3、选择文化载体4、策划与文化相关活动商业运作5、确立鲜明的主题消费风格6、有节制的融合现代商业元素7、合理的商业空间组织8、有条件的选择品牌业态文化与商业结合9、在区域布局上体现文化与商业融合10、政府

12、监管与协调商业利益与项目文化性的关系第14页/共26页第15页/共26页传统文化传统文化现代商业现代商业n 鲜明的特色主题：丽江在向游人讲述纳西民族社会生活方式。n 非物质文化的利用：以民俗节庆和民族文化活动代替广告宣传。n 文化传丞与旅游业发展相互促进：文化成就丽江旅游业，旅游业也是纳西文化不可多得的载体。第16页/共26页丽江对云南大区域的带动：丽江对云南大区域的带动：n 加速第三产业发展：加速第三产业发展：成功的项目运营，带动了当地第三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。n丰富产业市场：丰富产业市场：丽江的旅游业处于国内先进水平，因此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西

13、古乐会、东巴宫等以经营民族文化为主导的新兴产业。n带动区域国际化：带动区域国际化：促进云南与国际的交流、合作，是更多的国外专家、学者及普通百姓关注云南。n整合云南旅游资源：整合云南旅游资源：丽江现在还在一定程度上承担旅游集散地功能。专业化的旅行社服务，在一定程度上整合了云南丰富的旅游资源。第17页/共26页南新仓概貌南新仓概貌南新仓特色街区简介：南新仓特色街区简介：占地：占地：2.58万平方米 总建筑面积：总建筑面积：11万平方米 老建筑遗留：老建筑遗留：4000余平方米 步行街总长：步行街总长：近千米 功能构成：功能构成：餐饮、购物、办公、休闲娱乐 南新仓如今是北京高南新仓如今是北京高端消费

14、者的理想去处，端消费者的理想去处，是尽享高品味的场所。是尽享高品味的场所。22第18页/共26页画廊内部画廊外部画廊画廊第19页/共26页皇家粮仓在皇家粮仓在600年的古年的古原滋原味的老建筑。古粮仓和昆曲艺术结合在一起的“文化空间”，经过1年多的发展已有150多场昆曲在此演出。 高档展示场所高档展示场所第20页/共26页南新仓国际大厦南新仓国际大厦地下一层地下一层甲级写字楼租金：18美圆/月/平方米商业艺术市场商业一层：商业一层：北京博速奔驰、嗨顿俱乐部、锐克斯餐吧、大董烤鸭店、精品店、服饰店等。商业二层：商业二层：大佳永利珠宝商城、大董烤鸭店。商业三层商业三层：健身房、KTV等。第21页/共26页特色餐厅特色餐厅：台湾餐厅。地方菜地方菜：云南菜馆、烤鸭店。西餐厅西餐厅：精选世界各地原料，精研营养与味道。 餐饮餐饮第22页/共26页会所会所 俱乐部俱乐部国际俱乐部国际俱乐部：柏林冠军俱乐部在北京奥运前落户南新仓。企业会所企业会所：香港香江集团客户的私人会所。 面向大众：面向大众：尚云轩有“梅”、“兰”、