总商会大厦CCTIMES项目销售总体分析报告

1、总商会 CCTIMES总商会大厦 CCTIMES项目销售总体分析报告一、前言 ,二、项目资料总梳理 ,三、项目特点分析 ,四、销售部存在问题分析及解决措施建议,五、后期工作调整安排计划,六、总结 ,总商会 CCTIMES一、前言商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态， 在动态的经济大环境中， 商用物业疲惫的活跃着高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。商铺时代的来临， 催化了商业市场的竞争， 加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈， 随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，

2、 本项目要在激烈的商战中占据政务文化新区最高点，就要做好工作中的每一环。针对于目前市场情况以及项目销售情况， 结合销售部内部存在的一些问题， 对项目前期的问题提出解决措施建议， 另对后期的工作进行统筹计划安排。总商会 CCTIMES二、项目资料总梳理（开发背景区位设计理念- 基本概况 - 硬件配套交通目前情况）总商会大厦是市政府重点工程项目，由合肥商联投资发展有限公司斥巨资打造，担负着搭建政府和企业之间交流平台的重任。总商会大厦位于政务文化新区主干道怀宁路与休宁路交汇处，周边汇聚了市委政府、国土局、地税局等十四个市政府机关单位，是真正的政务核心位臵。总商会大厦传承徽商“一言九鼎”的文化，以“鼎

3、”造型成就政务区的地标建筑总商会大厦占地 9573 平米，总建筑面积 42804 平米。其中地上 26 层，地下 2 层，大厦所拥有的近 300 个停车完全满足客户停车的需要。 大厦 1-4 层为总建筑面积 11219 平米的商业裙楼， 5-26 层为超高配臵甲级写字楼，建成投入使用后，将成为集办公、购物、休闲、娱乐为一体的综合性建筑。总商会 CCTIMES占据总商会大厦1-4 层的商业裙楼，每一层约2500 平米，平面布局呈“L”型，主力面积在 12-40 平米左右。项目打造了集中式商业中的“全街铺”商业，将集中式商业与临街商铺完美结合在一起。项目采用前后双广场的设计， 最大程度上满足未来商

4、家的经营需求。 为了更有利于的引导客户人流通达到商场的每一个角落，项目设臵了两台电动手扶梯， 八台直升电梯。同时考虑到现代商业经营的需要，增设了大型的电子显示屏，满足了未来经营的广告发布及增强展示亮点的功效。总商会CCTIMES周边交通四通八达，配套设施完善。公交线路有18 路、 129路、 157路、 162 路、 166 路等，交通路线辐射合肥各片区。2009 年底 -2010年，政务新区市政大厅轻轨换乘站的投入使用以及周边十五大高档住宅小区的交付，将进一步促进区域腾飞。总商会以 12-40 平米为主力户型，是政务区唯一可供选择的小面积黄金旺铺，满足臵业者不同的投资需求，集中式商业便于后续

5、经营，形成巨大规模效应，满足政务区日益增长的消费需求。现在售的为一、二楼的剩余少量铺位。一楼均价22000元/ 左右，二楼均价在14000 元 / 左右。目前项目招商已完成总面积的80%以上，交付在即。和煦园酒店贵宾楼、巴渝风养生会馆安徽旗舰店、上海菲呤咖啡旗舰店、工商银行等一些大型知名企业已强势入驻，可以推算，政务区2009 年 5 月交付后所带来旺盛的人脉带给总商会商业广场持续发展的动力，总商会商业广场的永续经营又为政务区商圈的保值增值提供条件。二者相辅相成，缺一不可。总商会 CCTIMES三、项目特点分析针对于目前投资商铺高利润和高风险并存的情况， 大多数有经验的投资客户在投资商铺时往往

6、比较注重以下几点关键因素：一、地段、交通因素繁华的地段，交通便捷， 人流稳定， 能为商铺带来稳定的客流。但并非繁华地段的商铺都是旺铺，因为人流量分为固定人流、流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、 客运流。 专业市场的商铺因目标客户特殊，可能不一定需要非常繁华的地段，但完善、便捷的交通必不可少，保证物流的畅通。二、周边的租金水平判断一个商铺是否值得投资，一项重要的参考数据就是周边的租金水平。周边的租金水平将直接反映投资商铺的租金能否支撑购买价格，同时，不同业态租金的差异很大，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金最高，超市能承受的租金最低。一般而言， 如果用该商铺周边的租金水平

7、计算，用10 年 -12 年的时间收回投资，那么说明该商铺定价相对合理。三、项目规模与消费人数匹配商业地产项目的规模要与当地的消费能力相匹配，具体而言就是了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为2 万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为2 万左右，那么人均平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在0.5 平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。四、商铺的业态组合和后期物业管理一个商业地产项目能否取得成功，很重要的要考察其业态组合和后期的物业管理。业态组合关系到商铺的定位，而良好的物业管理，能为商铺提供良好的经营环境，为

8、商铺保值增值。五、大型购物中心的商铺还要关注是否有大型品牌主力店的进驻，商业街要考虑街道的宽度，过宽的商业街则不利于聚集人气。此外， 还要关注项目的停车场的情况，车位不足的商业项目将限制商铺的发展空间。总商会 CCTIMES根据上述客户关注的四点内容，概括的说也就是关注投资稳定率的问题，又可以从以下几个方面来重点分析项目的特点，解决客户对投资稳定率顾虑的问题。一、地段：总商会 CCTIMES位于政务区的核心位臵，作为政务区内唯一集中式商业物业，首席配套商业中心， 瞄准政务、商务客户群的巨大高端消费需求，占据市场空白，打造政企商业配套基地， 项目周边政府机关事业单位林立。徽商银行、中国工商银行、

9、中国建设银行等商务金融机构满足你多样的商业需求； 汇林阁大酒店、 星际花都大酒店、 滕瑞大酒店、 山体咖啡馆、天鹅湖咖啡馆等休闲配套给您的休闲提供更多的高档场所。后期的发展更值得期待：一、随着行政大楼的交付使用，大量省市知名企业的入驻。加上周边国土局、地税局、劳动局、检察院等十四打政府机构的齐集，必定形成巨大商务、政务人流。；二、随着 2009 年底政务新区市政大厅轻轨换乘站的投入使用，交通覆盖周边十五大高档住区，形成固定的高消费群体。三、政务区内国际花都、香榭水都、水墨兰亭等多个大型高档楼盘陆续入驻，规划达30万高端消费人群，合肥向南发展已成定局。二、开发商保证：总商会大厦是由合肥商联投资发

10、展有限公司开发的集办公、购物、休闲、 娱乐为一体的综合性建筑。 是合肥工商联为了配合合肥市发展的工作需要同时结合政务区市政工程大开发所建造的， 是以搭建政府和企业交流文化平台为重任的机构。合肥工商联将会积极发挥民间大使的作用， 充分利用一切时机努力推介合肥，宣传政务文化新区，为企业家参与政务文化新区建设牵线搭桥。加大促进政务文化新区给与企业寻找更多商机。三、政府支持：总商会大厦是政府重点工程项目，在规划建设之初就得到了政府的高度重视和众多政策支持。 同时，不论选址、规划设计还是选材用料方面都保持了适度的前瞻性，更符合政府及广大企业的实际需要和未来发展的需要。在不久的未来， 总商会大厦将是工商联

11、的办公基地所在， 更是三十多家合肥乃至安徽知名企业的总部基地所在。总商会大厦的建设落成，标着着政府与企业的对话桥梁得到全新升级，更标志着政府与企业的对话机制走进一个新时代。总商会 CCTIMES四、商户经营保证：1）定位 ：作为政务区内唯一集中式商业物业，首席配套商业中心，将成为政务区配套的高档办公、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型场所。2）选商 ：总商会 CCTIMS广场所招商的都是些有特色的，有实力的商家，这样可以更好的保证以后商业的长久持续发展，对客户投资利益回报是个保证。3）专业运营公司：总商会CCTIMES广场是由中国商业地产领军企业 合富商管全程运作120 万平米的成功经验为您全面打理

12、，实现“四个统一”（统一管理、统一经营、统一招商、统一推广）服务，捆绑式发展确保投资者稳定收益。五、投资赢利点：（五年收益，每月自动入账，坐享其成）所有购买总商会商业广场的客户签定购买合同之同时，合富商业管理公司将与你签订为期 5 年的商业经营管理合同，专业护航，信心保证！一： 1-3 年，年收益8%，在购买之时即从总房款中扣除，即买即收益。二： 4-5 年，年收益8.64%，每季度租金自动入账，方便省心。三： 5 年合同期满后，双重保障双向选择，既可续约，安享9%高额收益；也可以当时总房价的 125%的反卖给我们，我们100%收购令您没有任何后顾之忧。总之，无论这样的操作，年均收益总高于银行

13、所有储蓄产品。六、法律保证：合肥唯一一家由合肥公证处对项目销售政策与合约全程公正，无可比拟的信心保障七、物业保障：总商会 CCTIMS广场的三、四层为工商联自持物业，和其他业主一荣俱荣，所以为了整个项目的长远考虑及自身的利益考虑，我们有能力保障以后的正常运营，免除你的后顾之忧。总商会 CCTIMES四、销售部存在问题分析及解决措施建议经过在销售中心与现有销售团队一星期的工作和生活,发现销售部存在一些问题，为了更好的促进销售、提高销售团队能力，现对销售部日常工作存在问题给与分析和改进建议一、环境 ：问题：售楼部是公司的形象及窗口，但目前由于种种条件的限制及约束，使的销售部从环境上看十分的恶劣。恶

14、劣的环境使得销售人员在心理上产生了放松的心里，认为环境这么恶劣自己都没办法用心的工作，就更谈不上用心去说服客户促成成交了。从而更加延伸到对于案场各制度的遵守和各项促进销售政策的实际实施。建议： 一、建议公司尽早在其他地段设立销售部，使其更加的令客户所熟知，增加来访量。同时可重新增加销售人员的信心和调动其积极性。二、在新销售部没落实前应该两手准备，和销售人员多沟通，努力帮助他们解决心里上的松懈，尽可能的满足一些日常所必须的要求，帮助其克服困难。二、制度：由于工作环境的限制性，以及销售部管理执行力度的弱，导致销售部各项规章制度不能很好的执行和实施，销售人员对各项规章制度的轻视态度导致销售部内部管理

15、的混乱。销售人员自由散漫的工作态度严重影响其工作热情度，给人很不专业的感觉，严重影响销售。建议：召开销售部会议， 明确规章制度的重要性， 重新制定符合现在销售部情况的政策制度， 让业务员有制可依。 同时在人性管理的同时加强理性管理， 解决销售人员自由是散漫的工作态度，提高销售专业度，促进销售的提高。三、分工明细化经过一个礼拜的工作观察， 发现销售部的分工很不明确， 责任到人的制度没能很好的开展，导致工作中常常出现手忙脚乱， 互相推脱责任的事情， 严重影响了工作效率和团队协作能力，分工的不明确间接使得销售人员产生强烈的依赖心里，失去自己解决问题能力。建议：明确岗位分工化， 加强责任到人制度， 同

16、时应培养销售人员独立解决问题的能力，从根本上解决依赖的心里。 同时销售部管理层分工应该详细化， 因为销售部与公司总部距离较远，所以应当每半月或每月去总公司汇报一次销售部情况， 以便对讲工作中发现的情况问题及时的解决，促进销售的提高。总商会 CCTIMES四、销售部人员一个项目的成败与否除了最重要的主导思想意外，销售团队的能力决定最终的销售成绩，同时， 销售人员的能力决定主导思路是否能的真正的灌输给客户，让客户产生购买的欲望。再次， 销售人员的专业水平及工作态度，直接影响销售的最终成果。通过对销售部一周的观察以及都现有销售人员的熟悉，个人感觉：销售部平均年龄偏大，销售态度冷漠， 工作积极性低下，

17、 没有很强烈的让客户成交欲望。虽然年领大可能给人以经验丰富或办事牢靠的感觉，但消极的工作态度使得客户对销售人员的专业程度产生怀疑、对项目的发展产生怀疑，对于一个高档次的投资项目，你给客户所产生的信心是决定性的。建议：公司进行适当的人员调配，招聘有活力、有上进心、有经验的销售人员，建议工作经验在 1 年左右， 有很强上进心的24-27岁之间的销售人员。 适当的调整人员可以给项目带来新的活力， 另一方面可以造成销售部内部的紧迫感，形成有助于销售的良性竞争。 从而从根本上解决销售部人员工作态度消极问题。五、后期工作调整安排计划从自身提高来说：不断提高对自身的专业知识学习和经验积累，不断完善自己的自身素质，使其成为销售部更优秀的负责人，协助公司做好项目。与销售人员加强沟通与交流，确保所有销售人员的客户了如指掌， 对所有销售人员客户所存在的问