资产评估学教程-第二章资产评估的基本原理

1、 资产评估学资产评估学 浙江林学院经济管理学院浙江林学院经济管理学院 主讲：庞艳红主讲：庞艳红 E-mail:第一篇第一篇 资产评估的基本理论资产评估的基本理论与基本方法与基本方法第二章第二章 资产评估的基本原理资产评估的基本原理 第一节第一节 资产价值形成理论资产价值形成理论第二节第二节 资产的价值类型资产的价值类型第三节第三节 国际评估准则国际评估准则定义的价值类型定义的价值类型第四节第四节 资产评估假设资产评估假设 第五节第五节 资产评估原则资产评估原则一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论第一节第一节 资产价值形成理论资产价值形成理论 资本资本

2、 劳动劳动 的报酬的报酬 土地土地 供给（生产）决定价值供给（生产）决定价值 生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用生产费用商品的价值量商品的价值量二、买方市场时期的价值观：效用价值观二、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。效用价值论是收益法的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观三、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价供给价

3、格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。供求决定价值论是市场法的理论基础。 第二节第二节 资产的价值类型资产的价值类型一、对资产价值的理解一、对资产价值的理解（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。（二）价值与价格、成本（二）价值与价格、成本价格价格为取得一项资产所花费的实际货币量为取得

4、一项资产所花费的实际货币量成本成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格价格成本成本不一定与价值相等不一定与价值相等二、资产评估中常见的价值类型二、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值（一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场价格公开市场价格形成的条件形成的条件买卖双方地位平等买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息有充分的时间收集信息有理智的经济人有理智的经济人自愿成交自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人买卖双方均是正常交易的当事人（

5、二）投资价值（二）投资价值（investment value）l指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值l对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。的操作行为即价值创造直接有关。l成交价成交价=公允市价公允市价+“价值创造价值创造”的一部分的一部分（三

6、）账面价值（三）账面价值（book value）l指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。负债（对企业而言）。l资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：为资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。（四）内在价值（四）内

7、在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。指资产预期创造的未来现金流的现值。 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场公允市场=内在市场内在市场 内在内在价值价值 资产的获利能力资产的获利能力账面账面价值价值 资产的创建成本资产的创建成本 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。是投资决策时考虑的主要因素。内在价值与市场价值内在价值与市场价值（五）重置价值（五）重置价值（replacement value）l 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被

8、估资产指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。又称为折余重置成本。l 一般在非市场和有限市场条件下运用。一般在非市场和有限市场条件下运用。 （六）清算价值（六）清算价值（liquidation value）l指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。以货币形式存在的余额。l强制清算与有序清算强制清算与有序清算l与公允市场的区别：与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间

9、询价、没有充足的时间询价l清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价（七）在用价值（七）在用价值（value-in-use） 指属于企业组成部分的特定资产价值。指属于企业组成部分的特定资产价值。 不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。第三节第三节国际评估准则国际评估准则定义的价值类型定义的价值类型一、资产评估标准的实质与意义一、资产评估标准的实质与意义 资产评估中的价值类型是指按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。 其实质是为不同的资产业务提供适用的价格标准。其实质是为不

10、同的资产业务提供适用的价格标准。 特定资产业务特定资产业务估价标准估价标准但并非唯一依据还需考虑评估的时间、地点、评估时的但并非唯一依据还需考虑评估的时间、地点、评估时的市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。市场条件业务当事人的状况、资产自身状况。二、资产评估标准（价值类型）二、资产评估标准（价值类型） 国际资产评估委员会的价值类型：国际资产评估委员会的价值类型：l市场价值（市场价值（market value basis of valuation）l非市场价值（非市场价值（valuation basis other than market value）2）适用对象：）适用对象：l从资产业务看

11、：从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务适用于正常的产权变动类资产业务l从评估对象看：从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。一定的通用性。l评估市场价值的方法：市场比较法、资本收益法或现金流贴评估市场价值的方法：市场比较法、资本收益法或现金流贴 现法、成本法。现法、成本法。1、市场价值标准（公开市场价值标准）、市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳资产在评估基准日公开市场上最佳 使用

12、状态下的价值使用状态下的价值2、非市场价值（非公开市场价值）、非市场价值（非公开市场价值） 1）含义：）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件，立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。但只能在非公开市场条件下实现的价值。 2）适用对象：）适用对象： 需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：需采用非市场价值标准评估的资产业务可分为两类：l 从资源业务看：从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）l 从评估对象看：从评估对象看： 属于属于特殊评估特殊评估对

13、象对象非经营性资产非经营性资产 非竞争性资产非竞争性资产特定地理位置的资产特定地理位置的资产商誉商誉专用资产专用资产有限市场资产有限市场资产无法单独在公开市场出售无法单独在公开市场出售三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系三、资产评估标准与各种价值类型的内在联系 1、公允市场价值公允市场价值 对于可以在公开市场上出售的资产，只要其对于可以在公开市场上出售的资产，只要其目的是正常的产权变动，就应该评估其公允市场目的是正常的产权变动，就应该评估其公允市场价值，或者说价值，或者说市场价值。市场价值。2、投资价值投资价值 只能属于以只能属于以非市场价值非市场价值为基础的评估标准。买为基础的评估标准。

14、买卖双方交易价格的作价基础是公允市价，成交价取卖双方交易价格的作价基础是公允市价，成交价取决于交易双方的谈判。决于交易双方的谈判。交易价格在双方投资价值之间交易价格在双方投资价值之间:作价基础作价基础公允市价公允市价3. 内在价值内在价值 内在价值是资产的理论价值。内在价值是资产的理论价值。可能属于市场价值，也可能属于市场价值，也可能属于非市场价值。可能属于非市场价值。内在价值内在价值l对于可在公开市场出售的资产：对于可在公开市场出售的资产： 内在价值与市场价值一致内在价值与市场价值一致l 不具有在公开市场出售条件的资产：不具有在公开市场出售条件的资产： 内在价值属于非市场价值内在价值属于非市

15、场价值 4. 重置价值重置价值 重置价值是从成本耗费的角度来确定的一项重置价值是从成本耗费的角度来确定的一项价值。价值。可能属于市场价值，也可能属于非市场价可能属于市场价值，也可能属于非市场价值。值。 5. 清算价值清算价值 清算价值是资产在非公开市场条件下的评估清算价值是资产在非公开市场条件下的评估值，属于典型的以值，属于典型的以非市场价值非市场价值为基础的评估。为基础的评估。 6. 在用价值在用价值 在用价值是资产在特定用途下对特定使用者在用价值是资产在特定用途下对特定使用者而言的价值，因而是而言的价值，因而是非市场价值非市场价值。 7. 账面价值账面价值 账面价值是资产的历史成本，账面价

16、值是资产的历史成本，一般不能直接一般不能直接成为资产评估值。成为资产评估值。只有在流动资产评估中，在价只有在流动资产评估中，在价格波动不大的情况下，经过审计的流动资产的账格波动不大的情况下，经过审计的流动资产的账面价值可以直接视为以面价值可以直接视为以市场价值市场价值为基础的评估值。为基础的评估值。 第四节第四节 资产评估假设资产评估假设一、交易假设一、交易假设l假定待评估资产已经处在交易过程中，即评估师根据待假定待评估资产已经处在交易过程中，即评估师根据待评估资产的交易条件来评估资产的交易条件来模拟市场进行估价。模拟市场进行估价。l交易假设是资产评估得以进行的交易假设是资产评估得以进行的最基

17、本前提最基本前提。 特定的资产业务是以某种假设为前期提的，因此特定的资产业务是以某种假设为前期提的，因此资产评资产评估假设与评估标准估假设与评估标准也有密切联系。也有密切联系。二、公开市场假设二、公开市场假设l指被估资产可在公开市场上出售。指被估资产可在公开市场上出售。l适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。通用性。三、继续使用假设三、继续使用假设l指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。l这一假设强调资产对这一假设强调资产对未来的有效性未来的有效性。l采用继续使用假设的条件：

18、采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。可行。4 4、清偿假设、清偿假设l企业破产，资产被强制出售。资产面临着强制的清算，企业破产，资产被强制出售。资产面临着强制的清算，限期的变现。限期的变现。 第五节第五节 资产评估原则资产评估原则一、资产评估的工作原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则（一）独立性原则 独立性原则是指评估机构应始终坚持独立性原则是指评估机构应始终坚持第三者立场第三者立场，不，不为

19、资产业务当事人的利益所影响。为资产业务当事人的利益所影响。（二）客观公正性原则（二）客观公正性原则 客观公正性原则要求评估结果应客观公正性原则要求评估结果应以充分的事实为依据以充分的事实为依据。（三）科学性原则（三）科学性原则 科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据特定目科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的价值类型和科学的方法，制定科学的评估的，选择适用的价值类型和科学的方法，制定科学的评估方案，使资产评估结果准确合理。方案，使资产评估结果准确合理。二、资产评估的经济技术原则二、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则（一）预期收益原则 预期收益原则是指在资产评估中，

20、资产的价值可以预期收益原则是指在资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或购买价格决定，但是必须充分不按照其过去形成的成本或购买价格决定，但是必须充分考虑它在未来可能为其控制者带来的经济效益。考虑它在未来可能为其控制者带来的经济效益。 资产的市场价格主要取决于其资产的市场价格主要取决于其未来的有用性或获利未来的有用性或获利能力。能力。 预期原则要求在进行评估时，预期原则要求在进行评估时，必须合理预测未来的获必须合理预测未来的获利能力和去的获利能力的有效期限。利能力和去的获利能力的有效期限。（二）供求原则（二）供求原则 供求原则在经济学中是指在其他条件不变的前提下，供求原则在经济学中是指在其他条件不变的前提下，供求关系对商品价格影响的规律。供求规律同样适用于资供求关系对商品价格影响的规律。供求规律同样适用于资产的定价，要求评估人员