北海房地产经纪有限公司项目可行性分析报告

1、房地产经纪有限公司项目可行性分析报告目 录第一部分 概述41.1 项目名称41.2 项目概述4第二部分 项目规划92.1 项目名称92.2 业务范围及发展规划9第三部分 项目市场状况103.1 广西发地产调查状况103.2 北海楼市状况123.3 北海近期房地产销售状况143.4 房地产销售预测16第四部分 投资环境194.1 北海简介194.2 气候状况194.3 优惠政策21第五部分 投资估算235.1 总投资估算235.2 资金运用明细235.3 收益分析23第六部分 风险分析256.1 政策风险256.2 市场风险256.3 经营风险25第一部分 概述1.1 项目名称 本项目为“新建房

2、地产经纪公司”项目，公司名称待定。1.2 项目概述1.2.1 房地产开发完成情况2009年1-10月，全国完成房地产开发投资28440亿元，同比增长18.9%，增幅比1-9月提高1.2个百分点，比去年同期回落5.7个百分点。其中，商品住宅完成投资19954亿元，同比增长14.1%，比1-9月提高0.7个百分点，比去年同期回落13.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积28.83亿平方米，同比增长16.4%，增幅比1-9月提高1.0个百分点；房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正；房屋竣工面积3.77亿

3、平方米，同比增长22.8%，增幅比1-9月下降1.9个百分点。其中，住宅竣工面积3.12亿平方米，增长25.1%，比1-9月下降1.6个百分点。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。1.2.2 商品房销售情况1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；办公楼销售面积增长28.2%；商业营业用房销售面积增长32.9%。1-10月，商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%，办公楼和商业营业用房

4、销售额分别增长43.0%和53.7%。1.2.3 房地产开发企业资金来源情况1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；利用外资377亿元，下降29.6%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。在其他资金中，定金及预收款11755亿元，增长59.2%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。1.2.4 70个大中城市房屋销售价格指数10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。新建住宅销售价格

5、同比上涨4.0%，涨幅比9月份扩大1.3个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比9月份扩大0.1个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨4.4%，其中普通商品住宅销售价格上涨5.3%，高档住宅销售价格上涨1.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨1.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.2%，高档住宅销售价格上涨0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨6.5%，环比上涨1.2%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有62个，其中涨幅最大的5个城市是：广州12.1%、金华11.0%、深

6、圳8.9%、宁波8.5%、锦州8.3%；价格下降的城市有6个：吉林下降4.9%、徐州下降3.7%、唐山下降2.1%、武汉下降0.9%，石家庄、泉州均微降0.1%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有65个，其中涨幅最大的5个城市是：石家庄3.1%、南京2.4%、丹东2.3%、广州2.1%、西安1.9%；价格下降的城市有2个：吉林下降5.0%、兰州下降0.2%。二手住宅销售价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比9月份缩小0.1个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有54个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳18.9%、温州13.7%

7、、杭州11.7%、金华10.6%、南京8.5%；价格下降的城市有15个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降7.2%、吉林下降4.3%、唐山下降3.5%、岳阳下降3.3%、太原下降3.2%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大的5个城市是：丹东2.0%、郑州1.9%、厦门1.7%、金华1.7%、湛江1.6%；价格下降的城市有3个：长春下降0.5%、扬州下降0.4%、北京微降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨2.3%，涨幅比9月份扩大0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅与9月份相同。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨4.4%，商业营业用房销售价格上涨0.9%，其他用房

8、销售价格上涨1.3%。与上月相比，办公楼销售价格上涨0.2%，商业营业用房销售价格上涨0.2%，其他用房销售价格上涨0.5%。1.2.5 全国房地产开发景气指数10月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为102.03，比9月份提高0.95点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.49，比9月份提高0.48点；本年资金来源分类指数为109.07，比9月份提高1.32点；土地开发面积分类指数为94.59，比9月份提高0.66点；商品房空置面积分类指数为91.84，比9月份提高1.51点；房屋施工面积分类指数为100.71，比9月份提高1.65点。综上所述，按全国房地产市场发展

9、装况和1-10月全国70个大中城市房屋及房价统计状况分析，随市场状况适合成立房产经纪公司迎合市场需要。第二部分 项目规划2.1 项目名称名称待定2.2 业务范围及发展规划本项目提供房地产经纪服务，拟经营范围为居间中介、代理买卖、租赁各类公寓、花园住宅、老式洋房、海景别墅、办公楼、商铺以及为社会大众提供与房地产交易相关的金融法律服务。项目以房地产经纪服务为主，为了更好的服务客户，加快公司发展，公司将不断扩大及完善业务服务范围，增加代理室内装修设计、代理装修、租赁托管等业务，并且将建立公司自己的网站宣传公司品牌，发布房源信息。本项目以当地实际发展状况入手，诚实经营，努力发展，争取发展成为具有品牌影

10、响效率的连锁企业。第三部分 项目市场状况3.1 广西发地产调查状况为了解广西居民对房地产的需求情况，广西社情民意调查中心对在南宁、柳州、桂林和北海4城市居住一年以上、年龄在2065周岁之间的居民，进行了一次抽样调查。调查结果显示，3年内，4市居民打算购房的超过二成。据此说明，4市房地产潜力巨大，同时，也反映了全区房地产的发展趋势。 二成多居民打算购房调查结果显示，在3年内，4市居民打算购房的超过二成（22.8%），平均分布于3年之中。具体比例为：打算第一年内购房的占8.06%，第二年内购房的占6.61%，第三年内购房的占8.13%。对于百万户的城市来说，每年有约8万户购房者。如果加上附近各市、

11、县以及省外到本市的购房者，这个比例还会大大提高。 目前房价偏高 调查显示，有3/4的居民认为当地房价偏高，有六成的居民认为房价还会上涨。这个结果表明：尽管居民对房价的承受力有限，但无论从理性角度分析还是考虑周边省市房价的现实影响，4市房地产市场趋势仍比较乐观。 环境优是首选 调查显示，环境、质量、生活便利，是居民购房时重视的因素。当调查问及“您购房时最重视的因素是什么时”，选择“周边环境”的排第一，选择“地理位置”的排第二位，选择“建筑质量”的排第三位，排第四、第五位的分别是“交通状况”和“物业管理”。说明居民在购房时，更加趋于理性，对环境的需求，对质量的重视和生活方面的考虑，是居民首先要考虑

12、的。 七成居民用房贷购房 调查显示，近七成的居民在购房时，购房款用房贷，真正能全额支付的仅占1/4。因此，当问及“您认为那一项政策对促进您购房影响最大”时，超过六成的居民选择“减低个人房贷门槛及下调贷款基本利率”和“对购房者减少交易过程中相关税费或退个人所得税”。因此，有关房贷政策的出台，对促进居民购房的影响较大。小户型需求量大 在户型的选择上，有六成居民打算购三房一厅或二厅，有近二成居民打算购二房一厅，有一成居民要购四房（一厅或二厅）等。对于面积的选择，超过3/4的居民选择在80150平方米之间。 能接受低于4000元/平方米的房价 调查结果表明：超过六成的居民打算花1040万元的总价来购买

13、住房。对于居民能接受的最高房屋单价，超过八成的居民选择在每平方米4000元以内。 购房以自住为主 居民购房的主要目的是什么呢？结果显示：首次购房并用于自己居住的占近七成，有超过一成的居民是属于再次购房改善居住条件。真正用于投资置业或升值的不多，仅占一成。 七成多居民不打算购房 在未来三年内，有七成多的居民不打算购房，出于什么原因呢？调查结果显示，在不打算购房的居民中，超过四成居民不急于购房的原因，是已有住房，故暂不考虑；有近二成的居民认为目前房价太高，正在观望之中；超过三成的居民认为目前还没有购房的经济能力。3.2 北海楼市状况今年上半年，广西北海市房地产开发投资持续增加，商品房交易明显增长，

14、商品房价格稳步回升，继续保持稳步增长的发展态势。楼市升温 楼盘续增随着广西北部湾经济区发展规划的全面实施，北部湾经济区、中国东盟自由贸易区的政策效应已经开始显现。作为北部湾经济区的重要城市，北海今年上半年经济快速持续发展，城市规划和城市建设管理水平不断提高，拉动了房地产业的持续发展。与此同时，北海房地产泡沫的影响基本消除，房地产开发建设管理逐步走向规范，市场体系更加完善，房地产业步入了健康有序的可持续发展轨道，进入了恢复发展的新阶段。据统计，今年上半年，北海市房地产开发投资持续增加，房地产实际完成投资额33.14亿元，同比增长超过30%；房地产开工项目44个，开工面积96.74万平方米，同比分

15、别增长约19%、下降4.5%；房地产竣工项目55个，竣工面积82.81万平方米，同比增长均超过100%，其中竣工面积增幅达132.22%。同期，该市新建商品住房备案面积63.47万平方米，同比增长约29%。其中，新建商品住房备案6711套，备案面积60.83万平方米，同比分别增长约39%、29%。房价上涨 楼房热销据统计，今年上半年该市新建商品房均价为3298.7元/平方米,同比增长超过10%，其中，商品住宅均价为3200元/平方米，同比增长约9.5%。新建商品住房价格逐月增长，以签约价格为例，今年上半年，该市新建商品住房签约价格呈逐月上涨趋势，月均增长近3%。就像股市中的“追高杀跌”一样，房

16、价不断涨，购房热度却是不降反升。今年上半年，北海市交易商品房6141件，交易额15.56亿元，同比增长超过70%、66%。其中，增量商品住房交易面积41.11万平方米，同比增长43.5%；存量商品住房交易面积20.2万平方米，同比增长26.5%。据介绍，宽松的货币政策是促使购房持续升温的原因之一。为了拉动内需，刺激消费，中央扩大内需促进经济增长的政策实施，特别是国家为促进房地产市场健康发展所采取的鼓励普通商品住房消费、加大保障性住房建设力度等一系列综合性措施，成为了拉动住房消费的重要因素。据有关部门统计，2009年上半年，北海市房地产抵押贷款21.34亿元，同比增长约135%，比去年同期相比呈

17、成倍增长态势。外地客人 北海购房据有关报道，目前北海市市区人口约50万，人均拥有住房面积超过40平方米，近乎饱和的本地市场使得许多房地开发商将外地人购房视为北海市房地产业的出路；而且北海拥有优越的人居环境和强劲的发展远景，这也无疑成为房地产市场发展的助推器。据介绍，外地人早已成为该市楼房消费的一支生力军。今年上半年，北海市外地人购买新建商品住房面积40.05万平方米，大约占个人购买新建商品住面积的66%；外地人购买二手商品住房面积9.18万平方米，占个人购买二手商品住房面积的49%。这部分消费者主要来自黑龙江、广东、浙江、吉林、北京等地。乘势发展 楼市看好从上半年北海市房地产市场的运行情况来看

18、，房地产市场各项指标在多种因素的共同作用下，增长快速、涨幅明显，市场观望氛围基本消除，这对刺激住房消费、稳定市场发展起到了一定的促进作用。对于北海楼市下半年的发展情况，房产业界预计，广西北部湾经济区发展规划的深入实施和重大项目的落实建设，以及良好的发展环境和强劲的市场需求将会成为房地产市场的“四驱轮”，吸引更多的外来投资，市场也将不断扩大；北海市党委政府积极的房地产政策，在下半年仍能使该市房地产市场继续保持持续稳定的良好发展势头，房地产投资适度增长，供求关系基本平衡，商品房成交量将继续增长但增幅放缓，而商品房销售价格总体上也可能仍然保持稳中有升的趋势。3.3 北海近期房地产销售状况广西北海市最

19、近开盘的几个楼盘都出现了购房者“抢房”的火爆场面，而且整体房屋销售价格不断上扬，新建楼盘售价几乎都超过3200元/平方米，不少楼盘起步价超过了3500元/平方米，截止11月初，均价4200元/平方米。 据了解，10月18日，位于北海市主城区的某楼盘开盘，170多套的房源，竟然有近千人前来登记排号，让开发商也始料未及。 受国际金融危机的影响，北海楼市曾一度低迷。去年9月份，北海市90平方米及以下新建住房环比价格首次出现了负增长，降幅为0.2%。去年11月份和12月份，北海整体房屋销售价格、新建住房价格和90平方米及以下新建住房价格环比均有小幅下降。 但到了今年2月份，北海房价逆市上扬，尤其是90

20、平方米及以下新建住房价格比1月份上涨了1.6%，涨幅排在全国重点监测的70个大中城市第一位。 7月份以来，北海的房价持续增长。位于北海 大道东段的一个楼盘，步梯房原起步价2650元/平方米，不到一个月时间，涨到了3000元/平方米，如今又涨到了3500元/平方米。此外，市区不少多层、高层电梯公寓楼盘亦随势而涨，起步价高达了3600元/平方米。 业内人士认为，北海市房地产出现销售旺盛势头，与外地人在商品住房市场所占份额进一步扩大有关。北海市房地产交易中心统计数据显示，今年第三季度，北海外地人购买新建商品住房面积26.18万平方米，占个人购买新建商品住房面积的70.57%，比上一季度提高了近四个百

21、分点；购买二手商品住房面积7.69万平方米，占个人购买二手商品住房面积的56.50%，比上一季度增加了近一成。外省购房者主要来自黑龙江、吉林、河南、广东、浙江、山东、内蒙古、福建等地。这些人士有的购买二三套房，多数用于投资。 分析认为，之所以有大量外地人在北海购房，一是北海具有得天独厚的自然优势及良好的生态环境，与国内许多城市相比适宜居住；二是相对沿海开放城市而言，北海的房价基数较低；三是广西北部湾经济区提速发展，北海的发展空间广阔，回报率将会增大。3.4 房地产销售预测从房地产业的商业周期观察，我国楼市正在经历第三个中周期。宏观经济存在周期性波动的规律，又可细分为长周期、中周期和短周期，其中

22、一般十年左右的中周期最具研究价值。改革开放以来，我国宏观经济经历了三个中周期，而楼市的演变轨迹基本与宏观经济周期相似。1988年进行土地批租和住宅制度改革后，我国房地产市场开始起步，至今走完了两个完整的中周期。 根据国房景气指数的变化可知，第一个周期是1990年至1997年，景气高点出现在1993年，达118点，低点出现在1997年，为88点；第二个周期是1998年至2009年，2007年11月达到107点的峰值，2009年3月下滑至96点的谷值。这两个周期有些不同，前者处于市场化早期，后者市场化程度迅速提高。前者属于急升缓降，海南、北海等地市场狂热导致3年即触顶；后者属缓升快降，增长了近10

23、年，而下行只花了不足两年。从中可以悟出什么呢？市场的“无形之手”，决定了房地产经济呈周期性变化，而政策的目标是“逆周期”调控，作用是加速或延缓周期变化。 今年4月开始，国房景气指数由跌转升，意味着我国楼市新一轮上升周期已经启动。可走出的轨迹却有些不健康，今年二季度以来成交量狂增、价格猛涨，部分城市投资投机风气赶上2007年。 结果将是如何？其实也简单。在今年第四季度和明年，市场机制和政策机制将展开激烈博弈。今年二三季度市场反弹力度过大，已非复苏正常形态，“无形之手”将压制市场继续走热。与2003年以来每年都有若干重大政策出台不同的是，自今年以来，政策面基本上处于“真空期”，没有新增利好，如果考

24、虑到二套房贷严格化、查处闲置用地等情况，则可以认为政策稍稍收紧。 明年一季度或小幅下跌 接下来，不妨分析一下近期市场表现。从成交量来看，今年全国商品房的成交高点出现在6月份，7月环比下跌19%，8月环比持平，9月环比增长16%，不过仍低于6月。9月份，各个城市成交情况出现分化，一线城市中除了广州环比大增42%外，京沪深三地继续环比下滑，多数二三线城市成交反弹。西部情况最好，中部次之，东部稍差。由此充分证明，全国楼市调整的时间次序呈大中小城市、东中西部梯度排列。值得关注的是，部分城市成交量下滑的主要原因之一是供应紧张。 从房价分析，9月全国商品房价格出现“涨幅拐点”。70个大中城市房价指数自今年

25、3月出现由跌转涨后，3-9月环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%，9月房价涨幅首次收窄，接下来还将继续缩小，极有可能在明年一季度出现环比负增长。从区域看，9月70个城市中有66个新建住宅销售价格上涨，其中涨幅最大的5个城市是，温州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、济宁1.9%、银川1.7%；价格下降的城市有2个，其中吉林下降2.0%、三亚下降0.4%。房价的区域性涨跌，并无明显规律可言。 未来半年，基本上可以看得清全国市场总体走势：楼市行情趋于平淡。就成交量而言，今年三季度出现环比下滑，四季度和明年一季度极有可能继续递减。2007年全国新建商品

26、房成交面积为7.6亿平方米，2008年为6.2亿平方米，按前三季度成交量测算，今年可能达到7.8亿平方米。而2007年属非理性繁荣，今年成交量这么高亦不正常，2010年全年销售很难超过今年了，估计有可能下跌1-2成。 至于房价，明年一季度极有可能出现小幅下跌，但期望全年大跌是不现实的，价格维持盘整的可能性更大。政策走势目前来看相当暧昧，眼下业界热衷于猜测营业税等优惠政策年底会否终止，其实相关政府部门目前也在征求意见，笔者日前就参加过相关的一次会议。不过，可以肯定的是优惠政策全部取消的可能为零，因为经济回暖还需要房地产继续出力，但考虑到明年即将到来的通胀以及今年以来资产价格高涨等不利因素，适度抑

27、制楼市中的投资投机需求，将被列为政策目标。第四部分 投资环境4.1 北海简介北海市地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°5045109°4728，北纬21°2921°5534之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。北海是我国最早的对外通商口岸和海上“丝

28、绸之路”起点之一，历史上是云贵、川、桂、湘、鄂等省与海外贸易的主要商品集散地之一，地理位置十分重要。北海港包括北海老港区、石步岭港区、铁山港区和大风江港区。北海港口岸资源十分丰富，可以建设大批不同形式的港口泊位。近期建设主要是石步岭港区和铁山港区。4.2 气候状况属亚热带海洋性季风气候。年平均气温22.9，极端最高温度37.1，极端最低温度2。年平均降雨量1670毫米。年平均日照时数2009小时，年平均太阳总辐射111千卡/平方厘米。主要气象灾害是台风，10级以上每10年6次。4.3 交通状况航空北海已经开通往返于北京、上海、西安、广州等国内各主要城市的航班，北海福成机场距离市区24公里，机场

29、距北海市区约30分钟车程，乘出租车需3040元。机场巴士：民航大巴的起始站及终点站在北海民航大厦门口（北部湾西路），单程10元，需时30分钟。从民航大厦开往机场有早5：00和早6：45两趟固定的巴士，其他班次为飞机航班起飞前2小时出发，北海海口航班起飞前1.5小时出发，直达机场，中途不停车载客；机场至市区的巴士班次视航班而定，中途可根据需要停车下客。铁路北海铁路只开通北海南宁的往返列车，一般到北海都是乘火车到南宁，再转车到北海。南宁北海N819次列车，下午14:45发车，18：10左右达到北海；北海南宁N820次列车，早9：17发车，中午12：30左右到南宁。车票40元，单程3.5小时。北海火

30、车站位于市中心北京路上，交通便利，可乘2路公交车到北部湾广场、客运中心等市内主要地区。北海的火车乘客即使是节假日也不会很多，火车票基本上可以随到随买。公路北海的公路网络四通八达，目前有209国道（呼北线）、325国道（广南线）、北海至铁山港、南宁至北海以及桂林经南宁至北海、北海至重庆、北海至湛江等多条高速公路在此交汇。从北海到南宁全程206公里，约3小时车程；北海到桂林全程630公里，约7小时车程。北海湛江高速公路，与东部高速公路网相连通，北海到湛江160多公里，1.5小时车程；湛江到海口，160公里；湛江直达广州，459公里；湛江至深圳和香港也只有500多公里，车程5小时左右，公路交通很方便

31、。所以，自驾车游北海也是个很不错的选择。北海共有4个长途客运站，现有汽车客运班线104条，可到达广西各主要市、县和广东、贵州、云南等其他省市的部分地区。其中，汽车总站到南宁的快班车基本半小时一趟，十分便利；北海二运的车大多是私人承包，走邻近的县、镇；西区客运服务站大多走广东线。4.3 优惠政策1、设在我区的国家鼓励类内外资企业和广西鼓励类企业、旅游资源开发企业、上市公司，减按15%的税率征收企业所得税。（摘自自治区人民政府关于印发贯彻实施国务院西部大开发政策措施若干规定的通知桂政发2001100号） 2、区外企业、单位和个人到我区独资或联营新办符合国家产业政策的企业，从生产经营之日起,对外来方

32、的生产经营所得, 5年内免征企业所得税。（摘自自治区人民政府关于印发贯彻实施国务院西部大开发政策措施若干规定的通知桂政发2001100号） 3、对新办的其他企业，除国家明令禁止和淘汰的企业外，从生产经营之日起，免征企业所得税三年。（摘自桂地税发2003198号） 4、外商投资企业根据税法规定享受所得税“免二减三” 政策期间，同时减免地方所得税。（摘自自治区人民政府关于印发贯彻实施国务院西部大开发政策措施若干规定的通知桂政发2001100号） 5、设在自治区人民政府批准设立的沿海工业园区内投资新办的属国家鼓励类的产业的企业，从生产经营之日起，三年免征两年减半征收企业所得税。（摘自自治区人民政府关于印发贯彻实施国务院西部大开发政策措施若干规定的通知桂政发2001100号） 6、新办交通、电力、水利、邮政、广播电视、有色金属、汽车、制糖、食品、信息技术、医药、生物技术以及特色农业、水利、林业、环境保护、资源综合利用企业，自生产经营之日起，两年免征三年减半征收企业所得税。（摘自自治区人民政府关于印发贯彻实施国务院西部大开发政策措施若干规定的通知桂政发200