成都东客站市场

1、1东客站市场情况东客站市场情况2【物业物业】【商业商业】【写字楼写字楼】【公寓公寓】项目名称项目名称在售体量在售体量去化周期去化周期均价（元均价（元/ /）月均走量月均走量去化率去化率销售模式销售模式花生唐花生唐3.63.6万方万方1111个月个月14209142092101210163%63%返租销售返租销售香江香江CBDCBD37.637.6万方万方3737个月个月783078306368636866%66%返租销售返租销售新南中心新南中心9.29.2万方万方4 4个月个月45677456771315131532%32%返租销售返租销售润驰国际广场润驰国际广场2.42.4万方万方1010个

2、月个月174641746455555544%44%返租销售返租销售7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%77.588.599.510第1年第3年第5年第7年第9年第11年第13年第15年租金受益（万元）租金受益率润驰国际广场商铺返祖销售模式盈利表010000200003000040000500002012年1月2012年3月2012年5月2012年7月2012年9月2012年11月2013年1月2013年3月2013年5月2013年7月2013年9月花生唐香江CBD新南中心润驰国际广场备注：花生唐2013年5月新推一批，香江CBD2012年5月底新开盘一批，成

3、交价不到7000元/，导致6月成交量巨大。集中商业部分项目月均销量走势图（/月）3独栋：区域内独栋：区域内独栋商业一楼均价约独栋商业一楼均价约4.5-64.5-6万万/ /，为底商的，为底商的1.21.2倍，倍，属高价值物业属高价值物业。【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】【公寓公寓】项目名称项目名称独栋楼层独栋楼层独栋均价（元独栋均价（元/ /）底商楼层底商楼层底商均价（元底商均价（元/ /）独栋、底商价格比独栋、底商价格比招商雍华府招商雍华府1F4.51F3.71.2:12F2.8摩玛新城摩玛新城1F61F51.2:12F43F34F22F22:15F2协信中心协信中心 -1F

4、21F452:11F92F452F31.5:13F3.5荣盛香榭兰庭荣盛香榭兰庭未售152332.541.8备注：荣盛香榭兰庭独栋商铺目前尚未推出，无销售数据。4底商：以底商：以1-31-3层为主，一楼均价在层为主，一楼均价在4646万元万元/ /，3 3层以上商铺去化难度较大。层以上商铺去化难度较大。价格、销售情况价格、销售情况【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】【公寓公寓】项目名称项目名称价格（万元）价格（万元）去化率去化率摩玛新城摩玛新城1F:5.01F:5.037%37%2F:2.02F:2.00%0%3F:1.53F:1.50%0%4F:1.24F:1.20%0%5F:1

5、.05F:1.00%0%荣盛荣盛香榭兰庭香榭兰庭1F:6.01F:6.00%0%2F:4.02F:4.00%0%3F:2.83F:2.80%0%4F:1.94F:1.90%0%阳光米娅阳光米娅1001001F:4.51F:4.564%64%隆鑫九熙隆鑫九熙1F:3.91F:3.9100%100%蓝光锦绣城蓝光锦绣城1F:5.81F:5.890%90%2F:2.52F:2.5100%100%3F:1.83F:1.8100%100%COCOCOCO金沙金沙1F:561F:5645%45%2F:232F:2331%31%备注：荣盛香榭兰庭底商尚未推出，无销售数据。观城明信鹭湾沙河湾信和御龙山朗诗绿色

6、街区塔子山壹号隆鑫九熙优品道上东区阳光100米娅中心龙之梦首创国际城摩玛新城蓝光锦绣城万科金库海上海荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭绿地新里柏仕公馆50.00.05.05.010.010.015.015.020.020.025.025.030.030.035.035.040.040.045.045.050.050.020132013年年1 1月月20132013年年2 2月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4月月20132013年年5 5月月20132013年年6 6月月20132013年年7 7月月20132013年年8 8月月20132013年年9 9月月20132013年年

7、1010月月20132013年年1111月月20132013年年1212月月20142014年年1 1月月20142014年年2 2月月20142014年年3 3月月20142014年年4 4月月20142014年年5 5月月20142014年年6 6月月20142014年年7 7月月20142014年年8 8月月20142014年年9 9月月20142014年年1010月月20132013年年1 1月月-2014-2014年年1010月成都主城区写字楼每月新增面积（万）月成都主城区写字楼每月新增面积（万）新增面积新增面积销售面积销售面积整体写字楼市场供需（整体写字楼市场供需（2013.1-2

8、014.102013.1-2014.10）：）：今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，今年主城区写字楼供应较往年有所下降，销售保持平稳，1-101-10月，主城区月，主城区写字楼新增供应写字楼新增供应66.866.8万，销售万，销售131.8131.8万，万，供小于求。供小于求。【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】6174.0174.0172.8172.8170.2170.2202.2202.2224.0224.0223.4223.4213.5213.5247.9247.9233.3233.3240.0240.0239.5239.5229.5229.523

9、7.6237.6233.0233.0214.8214.8206.2206.2190.8190.8185.9185.9161.0161.0154.3154.3150.3150.3143.6143.60.00.050.050.0100.0100.0150.0150.0200.0200.0250.0250.0300.0300.020132013年年1 1月月20132013年年2 2月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4月月20132013年年5 5月月20132013年年6 6月月20132013年年7 7月月20132013年年8 8月月20132013年年9 9月月201

10、32013年年1010月月20132013年年1111月月20132013年年1212月月20142014年年1 1月月20142014年年2 2月月20142014年年3 3月月20142014年年4 4月月20142014年年5 5月月20142014年年6 6月月20142014年年7 7月月20142014年年8 8月月20142014年年9 9月月20142014年年1010月月20132013年年1 1月月-2014-2014年年1010月成都主城区写字楼市场存量（万）月成都主城区写字楼市场存量（万）市场存量市场存量整体写字楼市场存量（整体写字楼市场存量（2013.1-2014.1

11、02013.1-2014.10）：）：今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量今年主城区写字楼市场存量逐渐减少，目前存量143.6143.6万方，万方，以市场平以市场平均消化速度均消化速度11.511.5万万/ /月计算，存量消化需月计算，存量消化需1212个月个月。【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】70 020002000400040006000600080008000100001000012000120001400014000160001600020132013年年1 1月月20132013年年2 2月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4

12、月月20132013年年5 5月月20132013年年6 6月月20132013年年7 7月月20132013年年8 8月月20132013年年9 9月月20132013年年1010月月20132013年年1111月月20132013年年1212月月20142014年年1 1月月20142014年年2 2月月20142014年年3 3月月20142014年年4 4月月20142014年年5 5月月20142014年年6 6月月20142014年年7 7月月20142014年年8 8月月20142014年年9 9月月20142014年年1010月月20132013年年1 1月月-2014-201

13、4年年1010月成都主城区写字楼销售价月成都主城区写字楼销售价销售价格销售价格【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】整体写字楼市场销售价格（整体写字楼市场销售价格（2013.1-2014.102013.1-2014.10）：）：主城区写字楼销售价格保持平稳，主城区写字楼销售价格保持平稳，在在10000-1200010000-12000元元/ /。8成都市五方位写字楼市场供销成都市五方位写字楼市场供销比（比（2013.01-2013.01- -2014.102014.10）：）：城东写字楼供销比相对较小，销售量大于供应量，供小于求，写字楼城东写字楼供销比相对较小，销售量大

14、于供应量，供小于求，写字楼存在一定的市场空白点。存在一定的市场空白点。方位方位城中城中城东城东城南城南城西城西城北城北新增供应新增供应（）（）279186279186847108471017187901718790171515171515308265308265销售销售（）（）38109538109510323110323116076441607644180091180091267717267717供销比供销比0.730.730.820.821.071.070.950.951.151.15【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】9【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写

15、字楼】 【公寓公寓】城东写字楼市场存量（截止城东写字楼市场存量（截止2013.102013.10）：）：城东写字楼市场目前存量约城东写字楼市场目前存量约6.046.04万万，约占约占主城区写字楼总存量主城区写字楼总存量143.6143.6万万的的4.1%4.1%，相较于城南、城西、城北、城中而言，相较于城南、城西、城北、城中而言，存量最小存量最小。6.06.0102.1102.18.18.110.410.419.819.80.020.040.060.080.0100.0120.0城东城南城西城北城中成都市各方位写字楼市场存量对比（）成都市各方位写字楼市场存量对比（）10【物业组合物业组合】【商

16、业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】11861118611077610776109941099411518115181191211912145631456310650106501089110891115881158811138111389112911211239112391088110881108851088511330113301035810358113811138112080120800 020002000400040006000600080008000100001000012000120001400014000160001600020132013年年1 1月月20132013年年2 2

17、月月20132013年年3 3月月20132013年年4 4月月20132013年年5 5月月20132013年年6 6月月20132013年年7 7月月20132013年年8 8月月20132013年年9 9月月20132013年年1010月月20132013年年1111月月20132013年年1212月月20142014年年1 1月月20142014年年2 2月月20142014年年3 3月月20142014年年4 4月月20142014年年5 5月月20142014年年6 6月月20142014年年7 7月月20142014年年8 8月月20142014年年9 9月月20142014年年

18、1010月月20132013年年1 1月月-2014-2014年年1010月成都主城区写字楼销售价月成都主城区写字楼销售价销售价格销售价格城东写字楼市场销售价格（城东写字楼市场销售价格（2013.1-2014.102013.1-2014.10）：）：主城区写字楼销售价格变化幅度不大，主城区写字楼销售价格变化幅度不大，基本维持在基本维持在9000-110009000-11000元元/ /。11城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，城东片区超甲级和甲级写字楼空缺，高端写字楼物业存在空白点。高端写字楼物业存在空白点。写字楼档次写字楼档次总供应量（万）总供应量（万）销售面积（万）销售面积（万）存量（万）存量

19、（万）销售均价（元销售均价（元/ /）月均走量月均走量超甲级超甲级甲级甲级类类甲甲级级万科钻石广场万科钻石广场4.54.53.93.90.60.612300 12300 1885 1885 万科汇智中心万科汇智中心5.65.61.51.54.14.18600860012611261华润广场华润广场6.56.56.06.00.50.5130001300029162916协信中心协信中心4.04.02.02.02.32.310327 10327 15801580乙级乙级隆鑫九熙隆鑫九熙（sohosoho）8.48.47.77.70.70.77150715035003500【物业组合物业组合】【商业

20、商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】12【物业组合物业组合】【商业商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】专题：区域高端写字楼需求研判专题：区域高端写字楼需求研判13区域属性：规划中的城东区域属性：规划中的城东CBDCBD区域，以创意文化产业为主导产业，非城区域，以创意文化产业为主导产业，非城市核心市核心CBDCBD区域。区域。目前成都主要的目前成都主要的CBDCBD分布在市中心、分布在市中心、人民南路、东大街、天府新城四大人民南路、东大街、天府新城四大板块板块市中心市中心CBDCBD：金融、贸易和咨询金融、贸易和咨询业为主导业为主导的传统的的传统的区域性商务中心区域性商务中心区区人南路人南路CB

21、DCBD：科技商务区东大街东大街CBDCBD：西部金融中心、华尔街天府新城天府新城CBDCBD：成都金融中心、后台服务中心【物业组合物业组合】【商业商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】城东城东CBDCBD本案本案14【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】区域属性：住宅以刚需产品为主，区域整体价格相比其它区域弱区域属性：住宅以刚需产品为主，区域整体价格相比其它区域弱观城观城明信鹭湾明信鹭湾沙河湾沙河湾信和御龙山信和御龙山朗诗绿色街区朗诗绿色街区塔子山塔子山壹号壹号隆鑫九熙隆鑫九熙优品道上东区优品道上东区阳光阳光100100米娅米娅中心中心成都新城成都新城绿地新里柏仕公馆绿

22、地新里柏仕公馆首创国际城首创国际城摩玛新城摩玛新城蓝光锦绣城蓝光锦绣城万科金库万科金库海上海海上海荣盛紫提东郡荣盛紫提东郡荣盛香榭兰庭荣盛香榭兰庭城东城东CBDCBD东大街东大街CBDCBD南延线南延线CBDCBD15【物业组合物业组合】区域发展区域发展目前处于初期目前处于初期，物业需求以经济实用型居多，物业需求以经济实用型居多【商业商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】区域区域发展阶段发展阶段物业需求物业需求城中心城中心CBDCBD成熟期成熟期国际甲级写字楼、顶级豪国际甲级写字楼、顶级豪宅和公寓、五星和超五星宅和公寓、五星和超五星酒店、高档购物中心酒店、高档购物中心南延线南延线CBDCBD快速

23、发展快速发展期期甲级写字楼、高端住宅和甲级写字楼、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星级公寓、甚至豪宅、五星级酒店、大行商业项目酒店、大行商业项目东大街东大街CBDCBD快速发展快速发展期期甲级写字楼、高端住宅和甲级写字楼、高端住宅和公寓、甚至豪宅、五星级公寓、甚至豪宅、五星级酒店、大行商业项目酒店、大行商业项目城东城东CBDCBD起步期起步期中低档写字楼、中高档住中低档写字楼、中高档住宅、低星级酒店、社区商宅、低星级酒店、社区商业业新商务中心的发展过程新商务中心的发展过程16【物业组合物业组合】商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，超甲、甲级写字楼需求商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，

24、超甲、甲级写字楼需求有限有限城东城东CBDCBD规划意境图规划意境图拟入住项目拟入住项目占地占地面积面积建筑建筑面积面积项目业态项目业态鑫福鑫福锦东智谷锦东智谷167167亩亩5858万万星级酒店星级酒店、住宅、写字楼、住宅、写字楼、会展中心会展中心世茂世茂海峡城海峡城647647亩亩211211万万五星级酒店、甲级写字楼、高端商业五星级酒店、甲级写字楼、高端商业、大型体验中心、影剧院、大型体验中心、影剧院、sohosoho办公孵化办公孵化区区花样年花样年花港花港9090亩亩3535万万集集高端精装公寓、商业、高端精装公寓、商业、SOHOSOHO三位一三位一体的高品质生活、自由工作、时尚休闲体

25、的高品质生活、自由工作、时尚休闲全精装复合型社区全精装复合型社区剑恒剑恒国际广场国际广场3838亩亩甲级写字楼、艺术酒店及精品商业甲级写字楼、艺术酒店及精品商业于一于一体的高层综合体体的高层综合体佳州佳州国际中心国际中心4040万万包括一条打造包括一条打造文化体验旅游的古典商街文化体验旅游的古典商街；一座构建空中艺术走廊的空中街区；极一座构建空中艺术走廊的空中街区；极具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、办公、居住的四大功能组团办公、居住的四大功能组团荷福荷福米其林米其林国际商业中心国际商业中心2323亩亩8.88.8万万大型商业、国际精品产权式酒店、高端大型

26、商业、国际精品产权式酒店、高端品牌博览、米其林美食广场品牌博览、米其林美食广场呈祥呈祥东方广场东方广场2424亩亩1010万万经济写字楼、套房酒店、餐饮经济写字楼、套房酒店、餐饮区域内拟入驻项目，集中打造高端商务物业，而区域内高端商务客群有限，超甲、甲级写字楼需求优先，未来商务市场竞争大。【商业商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】17区域中高端写字楼需求有限，不建议打造超甲、甲级区域中高端写字楼需求有限，不建议打造超甲、甲级【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】弃选弃选市场市场区域规划区域规划整体市场中写字楼存量过大，市场趋于饱和，需求有限；城东市场中写字楼供应不大，类

27、甲级和乙级写字楼存量较小，低价走量。区域现阶段物业需求以中高档住宅、中低档商务为主，超甲、甲级写字楼需求很小；区域内商务氛围还需3-5年，才能形成。竞品竞品城东CBD规划中，未来将集中打造大量高端商务物业，本项目地块规模局限，打造高端商务物业无市场优势。184.55.66.548.43.91.5627.71230012300860086001300013000103271032771507150020004000600080001000012000140000246810万科钻石广场万科汇智中心华润广场协信中心隆鑫九熙城东写字楼供应、销售、价格对比城东写字楼供应、销售、价格对比新增面积销售面积

28、销售均价万元/城东区域内，类甲级写字楼中万万科钻石广场和华润广场高价走科钻石广场和华润广场高价走量量，乙级写字楼中隆鑫九熙低价隆鑫九熙低价走量。走量。写字楼档次写字楼档次总供应量（万）总供应量（万）销售面积（万）销售面积（万）存量（万）存量（万）销售均价（元销售均价（元/ /）月均走量月均走量类类甲甲级级万科钻石广场万科钻石广场4.54.53.93.90.60.612300 12300 1885 1885 万科汇智中心万科汇智中心5.65.61.51.54.14.18600860012611261华润广场华润广场6.56.56.06.00.50.5130001300029162916协信中心协

29、信中心4.04.02.02.02.32.310327 10327 15801580乙级乙级隆鑫九熙隆鑫九熙（sohosoho）8.48.47.77.70.70.77150715035003500城东片区写字楼城东片区写字楼以中低档的类甲和乙级为主以中低档的类甲和乙级为主，价格，价格900013000900013000元元/ /，月，月均走量一均走量一1000200010002000为主。为主。【物业组合物业组合】【商业商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】19项目项目协信中心协信中心 华润广场华润广场万科钻石广场万科钻石广场万科汇智中心万科汇智中心隆鑫九熙隆鑫九熙级别级别甲级类甲类甲类甲乙级写字

30、写字楼体量楼体量 400006500045000560008.4配套物业配套物业 希尔顿+主题商业街+住宅 商业+写字楼商业+LOFT+写字楼商业+写字楼商业+写字楼+住宅总层数总层数23F 26F31F29F28F标准层标准层面积面积180015001500 19651200平面平面布局布局核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式核心筒式面积划分面积划分135-220100-50076-270 50-196540-100外外立面立面LOWE玻璃LOWE玻璃LOWE玻璃LOW-E玻璃石材+面砖电梯品牌电梯品牌日立迅达日立电梯电梯服务面积比服务面积比5000:13800:15111:16200:1560

31、0:1电梯电梯载重载重 1600kg1800Kg1350kg1350Kg1200kg电梯电梯速度速度 2.5m/s3m/s（低区）4m/s（高区）2.5m/s（低区）4m/s（高区）2.5m/s（低区）4m/s（高区）1.75m/s空调空调配置配置中央空调+新风系统中央空调+新风系统VRV中央空调VRV中央空调中央空调标准标准层层高层层高4m3.8m3.8m3.7m3.3m大堂大堂面积面积 约500约500约500约350约300大堂大堂层高层高 10.8m15m10m10m9m附加配置附加配置酒店VIP通道,资料储藏室,商务服务中心资料储藏室、商务服务中心总裁卫生间土地价格土地价格35003

32、500元元/ /30603060元元/ /30603060元元/ /3155.173155.17元元/ /成交均价成交均价1030010300元元/ /1300013000元元/ /1230012300元元/ /86008600元元/ /71507150元元/ /【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】区域中高端写字楼项目产品对比：区域中高端写字楼项目产品对比：以类甲品质为主。以类甲品质为主。20【物业组合物业组合】项目名称项目名称项目地址项目地址写字楼体量写字楼体量（万）（万）销售均价销售均价（元（元/ /）月均去化月均去化（/ /月）月）客群分类客群分类协信中心协信中

33、心成华区二环内成华区二环内府青路板块府青路板块4.04.010327 10327 1580158080%80%自用客户（城北荷花池周边个自用客户（城北荷花池周边个体商户），体商户），20%20%投资客户。投资客户。华润广场华润广场锦江区二环路锦江区二环路东湖板块东湖板块6.56.513000130003350335070%70%自用客户，自用客户，30%30%投资客户投资客户80%80%地缘性客户，地缘性客户，40%40%为品牌追随者为品牌追随者。万科钻石广场万科钻石广场成华区二成华区二- -三环内三环内建设路板块建设路板块4.54.512300 12300 2294229480%80%投资客

34、户，投资客户，20%20%自用客户；自用客户；50%50%地缘性客户，地缘性客户，50%50%外地客户；外地客户；50%50%为品牌追随者为品牌追随者。万科汇智中心万科汇智中心武侯区二武侯区二- -三环内三环内高攀路板块高攀路板块5.65.6860086001261126150%50%投资客户，投资客户，50%50%自用客户自用客户50%50%地缘性客户，地缘性客户，50%50%外地客户，外地客户，50%50%为品牌追随者为品牌追随者。隆鑫九熙隆鑫九熙成华区二成华区二- -三环内三环内建材路板块建材路板块8.48.4715071503500350080%80%自用客户，自用客户，20%20%7

35、0%70%外地客户外地客户【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】区域写字楼快销模式分析：区域写字楼快销模式分析：品牌开发商、类甲级别项目品牌开发商、类甲级别项目高价高量。（有众多的品牌追随者）高价高量。（有众多的品牌追随者）SOHOSOHO写字楼写字楼低价高量。低价高量。21写字楼类型写字楼类型特征特征关键词关键词协信中心协信中心位于府青路板块，地段一般，但借助城北改造，大位于府青路板块，地段一般，但借助城北改造，大量荷花池个体商户购买，去化平稳量荷花池个体商户购买，去化平稳高品质、荷花池商户高品质、荷花池商户华润广场华润广场品牌开发商，位于锦江区二环东湖板块的中高档商品牌开发商，位于锦江

36、区二环东湖板块的中高档商圈，多为自用客户，去化理想圈，多为自用客户，去化理想高品质、品牌、中高档成熟商圈高品质、品牌、中高档成熟商圈万科钻石广场万科钻石广场品牌开发商位于三环内建设路板块，投资客居多，品牌开发商位于三环内建设路板块，投资客居多，去化较好去化较好高品质、品牌、中高档成熟商圈高品质、品牌、中高档成熟商圈万科汇智中心万科汇智中心品牌开发商、位于三环内高攀路板块，去化平稳品牌开发商、位于三环内高攀路板块，去化平稳中高品质、品牌，中低档商圈中高品质、品牌，中低档商圈隆鑫九熙隆鑫九熙位于三环内建材路板块，发展中商圈，低价走量位于三环内建材路板块，发展中商圈，低价走量中低品质、非品牌、发展中

37、商圈中低品质、非品牌、发展中商圈【物业组合物业组合】【商业商业】【写字楼写字楼】 【公寓公寓】品质优，但地段一般，地缘性客户多，平价走量品质优，但地段一般，地缘性客户多，平价走量品牌开发商，品质优，地段佳，地缘性客户多，高价走量品牌开发商，品质优，地段佳，地缘性客户多，高价走量品牌开发商，品质优，地段佳，高价走量品牌开发商，品质优，地段佳，高价走量品牌开发商，品质一般，地段一般低价走量品牌开发商，品质一般，地段一般低价走量品质一般，地段一般，低价走量品质一般，地段一般，低价走量22【物业组合物业组合】LOFTLOFT的价格为住宅的的价格为住宅的1.051.05倍，属高价物业。倍，属高价物业。1

38、18007800750068008500660071505500820011000850079006800880002000400060008000100001200014000蓝光东方天地万科金库隆鑫九熙龙湖时代天街龙湖北城天街住宅价格SOHOLOFT公寓市场价分析公寓市场价分析单位：元/项目名称项目名称LOFTLOFT、住宅、住宅单价比单价比 SOHOSOHO、住宅单、住宅单价比价比蓝光东方天地蓝光东方天地0.930.93万科金库万科金库1.091.090.850.85隆鑫九熙隆鑫九熙1.051.050.950.95龙湖时代天街龙湖时代天街1.151.150.930.93龙湖北城天街龙湖北

39、城天街1.041.040.960.96合计合计1.051.050.920.92通过各种物业价格对比，loft和住宅价格差在300-900元/左右，loft和soho的价格差在900-1200元/左右。LOFT为高价值物业。【商业商业】 【写字楼写字楼】【公寓公寓】23【物业组合物业组合】LOFTLOFT月均去化为月均去化为15301530/ /月月，高于，高于SOHOSOHO，属高走量物业属高走量物业【商业商业】【写字楼写字楼】【公寓公寓】项目名称项目名称LOFtLOFt体量体量月均月均去化去化均价均价蓝光东方天地蓝光东方天地5.95.9万万8508501100011000元元/ /万科金库万

40、科金库2.02.0万万1828182885008500元元/ /隆鑫九熙隆鑫九熙2.72.7万万92392379007900元元/ /龙湖时代天街龙湖时代天街7.27.2万万848468006800元元/ /龙湖北城天街龙湖北城天街5.35.3万万235023501100011000元元/ /保利心语花园保利心语花园5.45.4万万190019001100011000元元/ /保利香槟国际保利香槟国际10.510.5万万2180218078007800元元/ /智地哥谭智地哥谭3.03.0万万213021301000010000元元/ /合计合计4242万万1530153092509250元元

41、/ /统计项目LOFT月均去化约为1530/月，高于公寓市场其他物业，属于高价高量物业产品。隆鑫九熙公寓产品（SOHOLOFT）均做办公打造，SOHO成交价格仅7000元/，低于市场平均价。SOHO产品为项目二期，目前基本售罄，LOFT产品2013年4月才开盘，故月均走量低于SOHO。105165033735500774733182892368002350010002000300040005000600070008000融锦城万科金库隆鑫九熙龙湖时代天街龙湖北城天街SOHOLOFT公寓市场价分析公寓市场价分析单位：/月24【物业组合物业组合】75%75%的项目的项目LOFTLOFT去化量都在去

42、化量都在2 2万以下万以下，单个项目，单个项目LOFTLOFT消化有天花板。消化有天花板。【商业商业】【写字楼写字楼】【公寓公寓】项目名称项目名称LOFtLOFt体量体量总去化量总去化量备注备注蓝光东方天地蓝光东方天地5.95.9万万17001700剩余的整层出售，招租酒店剩余的整层出售，招租酒店万科金库万科金库2.02.0万万12800128005.2m5.2m层高，做办公类产品层高，做办公类产品隆鑫九熙隆鑫九熙2.72.7万万646064604.9m4.9m层高，做办公类产品层高，做办公类产品龙湖时代天街龙湖时代天街7.27.2万万160216024.9m4.9m层高，少部分地缘性客层高，

43、少部分地缘性客户及品牌追随者户及品牌追随者龙湖北城天街龙湖北城天街5.35.3万万4942049420荷花池投资客、自用客较多荷花池投资客、自用客较多保利心语花园保利心语花园5.45.4万万1342013420大源片区去的逐渐成熟，区大源片区去的逐渐成熟，区域带动域带动保利香槟国际保利香槟国际10.510.5万万4795047950品牌支撑品牌支撑智地哥谭智地哥谭3.03.0万万12788127885.8m5.8m层高，水电气三通层高，水电气三通在LOFT层高无法突破4.9m的情况下，产品的局限性将影响其销售，单个项目消化体量更是有限；统计的LOFT项目中，无法去化的部分开发商已经在寻求其他去化方式。1 1万以下万以下, , 37.50%37.50%1 1万万22万万, , 37.50%37.50%2 2万以上万以上, , 25%25%LOFT去化体量分析图25【物业组合物业组合】【商业商业】 【写字楼写字楼】 【公寓公寓】城东城东返租公寓返租公寓月均走量月均走量18001800/ /月，均价