精品专题资料（2022-2023年收藏）广州房地产市场研究报告

1、 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 1 页 共 75 页20082008 年年 5 5 月广州房地产市场研究报月广州房地产市场研究报告告 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 2 页 共 75 页【目目 录录】易居视点易居视点.4 4第一章第一章 重要资讯

2、重要资讯.6 6一、政策法规一、政策法规 .6 6二、市政规划二、市政规划 .7 7三、楼盘信息三、楼盘信息 .8 8第二章第二章 土地市场土地市场.1212一、本月土地公告分析一、本月土地公告分析 .1212二、本月成交地块分析二、本月成交地块分析 .1414第三章第三章 新建商品房市场新建商品房市场.1515一、新建商品房市场综述一、新建商品房市场综述 .1515二、新建商品房供求比分析二、新建商品房供求比分析 .1515三、新建商品房供应面积分析三、新建商品房供应面积分析 .16161.1.新建商品房供应面积横向比较新建商品房供应面积横向比较.162.2.新建商品房供应面积纵向比较新建商

3、品房供应面积纵向比较.16四、新建商品房成交面积分析四、新建商品房成交面积分析 .17171.1.新建商品房成交面积横向比较新建商品房成交面积横向比较.172.2.新建商品房成交面积纵向比较新建商品房成交面积纵向比较.18五、新建商品房成交均价分析五、新建商品房成交均价分析 .19191.1.新建商品房成交均价横向比较新建商品房成交均价横向比较.192.2.新建商品房成交均价纵向比较新建商品房成交均价纵向比较.19第四章第四章 商品住宅市场商品住宅市场.2020一、住宅市场综述一、住宅市场综述 .2020二、新建商品住宅供求比分析二、新建商品住宅供求比分析 .2020三、新建商品住宅供应面积分

4、析三、新建商品住宅供应面积分析 .21211.1.新建商品住宅供应面积横向比较新建商品住宅供应面积横向比较.212.2.新建商品住宅供应面积纵向比较新建商品住宅供应面积纵向比较.21四、商品住宅成交面积分析四、商品住宅成交面积分析 .22221.1.商品住宅成交面积横向比较商品住宅成交面积横向比较.222.2.商品住宅成交面积纵向比较商品住宅成交面积纵向比较.23五、商品住宅成交均价分析五、商品住宅成交均价分析 .25251.1.商品住宅成交均价横向比较商品住宅成交均价横向比较.252.2.商品住宅成交均价纵向比较商品住宅成交均价纵向比较.26第五章第五章 区域新建商品住宅市场区域新建商品住宅

5、市场.2828一、市场综述一、市场综述 .2828二、广州中心六区新建商品住宅成交数据二、广州中心六区新建商品住宅成交数据 .28281.1.越秀区新建商品住宅交易情况越秀区新建商品住宅交易情况.282.2.荔湾区新建商品住宅交易情况荔湾区新建商品住宅交易情况.29 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 3 页 共 75 页3.3.海珠区新建商品住宅交易情况海珠区新建商品住宅交易情况.294.4.天河区新建商品住宅交易情况天河

6、区新建商品住宅交易情况.305.5.白云区新建商品住宅交易情况白云区新建商品住宅交易情况.316.6.黄埔区新建商品住宅交易情况黄埔区新建商品住宅交易情况.32三、月度经典案例三、月度经典案例 .33331.1.特色楼盘特色楼盘南航碧花园南航碧花园.332.2.特色楼盘特色楼盘圣普拉多圣普拉多.42四、新增楼盘四、新增楼盘 .4646五、在售楼盘五、在售楼盘 .4747第六章第六章 普通住宅项目报纸广告分析普通住宅项目报纸广告分析.5353一、全市普通住宅项目四大报纸广告费用统计一、全市普通住宅项目四大报纸广告费用统计 .53531.1.普通住宅项目四大报纸广告投放分析普通住宅项目四大报纸广告

7、投放分析.542.2.普通住宅项目四大报纸广告投放面积分析普通住宅项目四大报纸广告投放面积分析.543.3.普通住宅项目四大报纸广告投放金额分析普通住宅项目四大报纸广告投放金额分析.554.4.普通住宅项目四大报纸广告投放页数分析普通住宅项目四大报纸广告投放页数分析.55二、投放金额排名前列楼盘报纸广告分析二、投放金额排名前列楼盘报纸广告分析 .56561.1.广州日报广州日报普通住宅广告投放金额排名前二十楼盘普通住宅广告投放金额排名前二十楼盘.562.2.广州日报广州日报普通住宅广告投放金额排名前五广告赏析普通住宅广告投放金额排名前五广告赏析.57 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告

8、广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 4 页 共 75 页易居视点易居视点本月市场点评：本月市场点评：2008 年 5 月新建商品住宅供求比为 0.46，连续 6 个月以来处于低位水平。环比上月，新建商品住宅市场特征：供应量大增，成交量与成交均价微降。2008 年 5 月新建商品住宅供应面积大幅增加到 84.6 万平方米，环比大幅增加 27%，同比大幅增加 72%。由于前几年土地拍卖活跃，在新盘和旧盘共同推货下，预计下半年新建商品住宅竞争越演越烈。2008 年 5 月

9、广州十区新建商品住宅成交面积不理想，为 39.31 万平方米，环比小幅下降 2%；同比大幅下降 34%。主要贡献的区域包括中心区的海珠、天河、白云以及郊区的番禺。2008 年 5 月广州十区新建商品住宅成交均价小幅下调至 10529 元/平方米，环比小幅下降 4%，同比大幅上涨 35%。不过，依然较为接近 2007 年 10 月的高峰水平 11574 元/平方米。其中，成交均价过万的区域有越秀、荔湾、海珠、天河和白云。另外，除了中心区的越秀、白云、花都和南沙成交均价坚挺以外，其它区域均出现不同程度的下滑。2008 年 5 月，广州十区新建商品住宅成交面积并未能随着供应面积的大幅增加以及成交均价

10、的小幅下调而有所回升。相关的数据分析表明，楼市至今仍然未能走出低靡的阴霾。下月市场展望：下月市场展望：2008 年 6 月的供应量持续增大，区域供应特征较上月相似。在楼市陷入销售困境以及未来暴雨的天气等不利因素的影响下，成交量难以有所提升。预计楼盘报价对比 5 月将会出现较大幅度的下调。而大型的营销活动较上月也将有大幅的减少。当供应量增大（资金回笼速度的需要） ，价格下调（价格继续试探市场） ，而成交量（购房者观望）尚未能得到相应增加的时候，就意味着价格将会继续寻找买卖双方可以接受的平衡点。广州的房地产交易市场可以理解为已经由买卖双方的博弈转变成卖方之间的营销较量。 2008 年 5 月广州房

11、地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 5 页 共 75 页备注：备注：广州的十区两市：中心六区包括越秀区（原东山和越秀区合并） 、海珠区、荔湾区（荔湾区和芳村区合并） 、天河区、白云区、黄埔区；郊区（四个）包括番禺区、花都区、南沙区、萝岗区；两市包括增城、从化县级市。其中，本月度报告主要就广州十区房地产市场进行分析。“横向比较”：主要就 2008 年 5 月广州十区相关数据进行比较。“纵向比较”：主要分析广州十区由 2007 年 4 月至 2008 年

12、 5 月的相关数据走势。商品房=新建商品房+二手房。商品住宅=新建商品住宅+二手住宅。供求比=成交面积（成交量）/供应面积（供应量） 。变动幅度自定义：“变动幅度5%”定义为“小幅度” ， “5%变动幅度15%”定义为“中幅度” ， “变动幅度15%”定义为“大幅度” 。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 6 页 共 75 页第一章第一章 重要资讯重要资讯一、政策法规一、政策法规标题：广州公积金缴存比例不变标题：广州公积金

13、缴存比例不变 北京今年统一为北京今年统一为 12%12%时间：2008-05-10摘要：北京住房公积金管理中心公布了 2008 年度公积金缴存比例，将缴存比例统一为 12%.记者昨日从广州市公积金管理中心获悉，广州目前住房公积金的缴存比例没有变化，单位和个人可选择的缴存比例范围仍为 5%-20%.按照惯例，广州也将在近期发布新一年度的公积金缴存工作的通知。标题：广州自明起开征土地使用税标题：广州自明起开征土地使用税 自有住房者免缴税自有住房者免缴税时间：2008-05-14摘要：广州市地税局昨天发布关于征收 2007 年和 2008 年度城镇土地使用税的通告 ，明确了新的“城镇土地使用税征收标

14、准” ，主要包括以下几方面：调整征收范围及税额、分等级标准计征税、按房地产权证标识纳税、七类土地免缴土地使用税。标题：广州国土房管局：标题：广州国土房管局：8 8 月始以楼盘为单位集体办证月始以楼盘为单位集体办证时间：2008-05-15摘要：市办证办主任、市国土房管局新闻发言人表示，解决“办证难”共分五阶段推进，7 月底前主要是调查和核查阶段，8 月份开始排期办证，并且将以楼盘为单位集体办证。同时，市国土房管局将在网站上公布案件受理和核查进度，市民可上网查询。标题：广州市民购房意愿下降标题：广州市民购房意愿下降 仅仅 6.5%6.5%家庭有购房计划家庭有购房计划时间：2008-05-28摘要

15、：广州市统计局介绍，在去年 3 月广州出台稳定房价的“七项措施”前后，该局曾开展过两次调查，当时预测房价将“稳中有降”的市民从措施出台前的 18.4大幅上升到36.9，但仍低于表示“房价看涨”的市民所占比例（48） 。调查显示，广州目前仅有6.5的家庭在今明两年内有购房计划，比去年调查的 10.2减少了 3.7 个百分点。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 7 页 共 75 页二、市政二、市政规划规划标题：穗部分区域住宅要

16、标题：穗部分区域住宅要“长高长高” 中小户型供应将增中小户型供应将增时间：2008-05-13摘要：广州市规划局发布了关于适度提高居住用地开发强度的意见 ，明确广州市分不调整开发强度区和 4 种加大开发强度区域。白云山、珠江两岸等大部分老八区区域属于不调整开发强度区，花都、番禺、黄埔、萝岗、南沙中心区则位于“调高”第一梯队。 意见从 5 月 20 日开始实施，申请调高的要在 6 个月内进行，3 年内竣工投放市场。标题：广州杨箕村可能年内改造标题：广州杨箕村可能年内改造 将拆除将拆除 14001400 栋房屋栋房屋时间：2008-05-19摘要：继猎德村改造后，越秀区杨箕村也将进行改造，目前改造

17、方案已送市有关部门审批。若方案通过，将有 1400 多栋房屋要拆迁，直接涉及 4000 多人，改造总投入预计 17 亿元。据悉，有产权的住户都可以回迁。广州收回广州收回 6262 万平米闲置地万平米闲置地 补充中心城区住房用地补充中心城区住房用地时间：2008-05-25摘要：广州市国土房管局昨日发布今年首份收地公告,决定收回 19 宗、面积超过 62 万平方米的闲置土地 ,同时注销 2 宗面积近 3 万平方米闲置土地的用地批文。而广州约有 3.73 平方公里商品住宅用地涉嫌闲置,将在今年内全部完成处置。标题：广州市近日启动农用土地开发整理专项规划项目标题：广州市近日启动农用土地开发整理专项规

18、划项目时间：2008-05-30摘要：由广州市土地利用规划编制中心负责的广州市农用土地开发整理专项规划项目近期启动。据了解,此次专项规划以 2007 年为规划基期年,以 2010 年为近期目标年,以 2020 年为规划目标年,规划范围包括广州市行政管辖范围内的十区两市。标题：广州市：三危破房改造试点将于明年安置完成标题：广州市：三危破房改造试点将于明年安置完成时间：2008-05-29摘要：广州市有关部门已经开展广州市建设用地开发强度的专题研究，广州中心城区的建筑密度将降低。此外，越秀区东濠涌越秀南地块、荔湾区恩宁路地块、海珠区南华西危破房改造地块的工作正在推进当中，其中南华西和恩宁路地块的规

19、划方案已经完成。据悉，这三个改造试点项目范围内的危破房住户的安置工作将在 2009 年全面完成。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 8 页 共 75 页三、三、楼盘信息楼盘信息标题：标题：1-41-4 月万科卖楼月万科卖楼 144.2144.2 亿元亿元 两新项目年内上市两新项目年内上市时间：2008-05-3摘要：前一阶段的营销策略调整为万科带来了不错的交投成绩。万科企业股份有限公司近日发布公告称，今年 4 月，该企业共

20、实现销售面积 48.2 万平方米，销售金额 43.2 亿元，分别比去年同期增长 39.3%和 73.5%。广州万科年内可能还会推出位于番禺和荔湾的两个全新住宅项目。标题：中海花城湾五一成交标题：中海花城湾五一成交 30003000 万万 璟晖华庭下半年面市璟晖华庭下半年面市时间：2008-05-3摘要：在首个五一三天假期间的成交额达到 3000 万。目前中海花城湾将推出 60 套单位，产品包括 83 平方米的经典两房，126 平方米的舒适三房以及 177 平方米的惬意四房，部分南北对流单位。标题：南湖半山豪廷三天售出标题：南湖半山豪廷三天售出 3030 多套多套 节后加推保留单位节后加推保留单

21、位 时间：2008-05-3摘要：“五一”三天下来，南湖半山豪廷共销售 30 多套，成交金额 6000 万。未来将抢在五一节后加推珍藏的 H2、H3 栋单位，以满足客户自住和投资的需求。据透露，目前雅居乐南湖半山豪廷洋房仅余约百套单位，当中包括有二房至四房多款户型，面积从约 110-190。而此次节后，将会重点加推最为紧凑实用的 120 多平方米的三房单位，价格与“五一”期间相当。 标题：天鹅湾空中大宅即将发售标题：天鹅湾空中大宅即将发售 平层平层 151151复式复式 288288 时间：2008-05-4摘要：位于海珠区革新路，地处白鹅潭板块，拥有 200 多米长的江堤线，遥望白天鹅宾馆、

22、沙面领使馆区及白鹅潭三江汇聚江面。天鹅湾规划为 8 栋 31 层呈 S 形排列，一期 5 栋，面积由平层的 151 平方米到复式 288 平方米，而 S 的弧度是将江景资源最大化利用，使得每一户都能享有江景；小区内更有一个 1.6 万平方米的中心园林。本次开放的是 B 栋的平层和 D 栋的复式单位板房。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 9 页 共 75 页标题：降到标题：降到 99999999 元元/ 半山溪谷半山溪谷

23、E E 墅特价货基本售罄墅特价货基本售罄时间：2008-05-5摘要：除了通过平面媒体广告宣传之外，半山溪谷 E 墅五一黄金周期间还在正佳广场内设置了临时展区推广项目，部分前来逛街消费的市民在展区登记之后，随即乘车来到楼盘现场看楼。据悉，此次成交的买家中，有将近一半“来自”正佳广场。单价从 1.6 万-1.8 万元降到 9999 元，高举促销旗号的半山溪谷 E 墅，五一黄金周期间取得了不错的销售战绩，20 多套特价单位已基本售罄。标题：碧桂园再掀标题：碧桂园再掀“低价风暴低价风暴” “五一五一”3”3 天收金天收金 9 9 亿亿时间：2008-05-5摘要：碧桂园控股有限公司(2007.HK)

24、发布公告称， “五一”期间，碧桂园 3 天之内（5 月1 日-3 日）共实现合同销售金额约 9 亿元。其中，广州碧桂园凤凰城项目三日内实现合同销售约 2 亿元人民币。标题：保利心语花园二期标题：保利心语花园二期: :通宵排队两天报收通宵排队两天报收 3 3 亿亿 时间：2008-05-10摘要：5 月 9 日、10 日，保利心语花园推出二期 E 栋，共 204 套单位，本次推出的两房货量比例最大，有 68、73、80、81 四种面积。买家可凭登记单获 5000 元的购房优惠，当天还有额外 9.8 折的认购优惠。发展商统计数据显示，该期出售两天报收 3 亿元。据了解，除一些自住兼投资的买家，本次

25、保利心语的买家中，纯粹投资用途的比例约占两成。标题：果岭壹号三天售标题：果岭壹号三天售 9090 余套余套 每套总价约每套总价约 180180 万元万元 时间：2008-05-10摘要：5 月 9 日晚上 7 时，位于华南板块的南国奥园果岭壹号正式开盘，推出 108 套单位，均价 10800 元/平方米，送 2700 元/平方米的超豪装修。开盘当晚，近千名买家冒雨到场选房认购。三天时间该盘成交 98 套单位，金额接近 2 亿元。由于成交理想，该盘已经加推一栋 100 套新单位供买家选购。标题：第三个限价房金沙馨园已售标题：第三个限价房金沙馨园已售 210210 套套 8 8 月再推月再推 50

26、0500 套套 时间：2008-05-10摘要：位于 2-6 栋的首批单位于 5 月 10 日上午正式推出，户型面积包括 80 平方米的精致两房，90 平方米的南北对流单位，还有 100 平方米舒适三房单位等多种户型。空间利用率是中海金沙馨园的一大特色，楼盘住宅实用率达到了 85%，比同类商品住宅高出 3%-5%。截 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 10 页 共 75 页至前日下午两点，广州市第三个限价房项目中海金沙馨园

27、已经完成销售 210 套，接近首批总货量的 90%。广州市国土房管局相关部门表示，项目首批剩余的 40 套单位将不再进行第二次公开选房，买家可自行前往售楼部选房。标题：中海金沙湾新货当天售出七成标题：中海金沙湾新货当天售出七成 进账进账 1 1 亿元亿元 时间：2008-05-11摘要：5 月 11 日，金沙洲大盘中海金沙湾在东方宾馆举行二期全新装修升级产品 VIP 专场认购会，有近 800 人涌入会场。据悉，此次推出约 180 套单位，当天售出七成，成交均价7000 元/平方米，销售金额超过 1 亿元。其单位面积在 80-140 平方米，有两房、三房、四房三种间隔，以三房两厅产品为主打。其

28、7000 元/平方米的实际销售均价虽然略高于前期，但是装修标准却有了 600 元/平方米的提升。标题：万科新里程第二批限价房预计标题：万科新里程第二批限价房预计 6 6 月推出月推出时间：2008-05-13摘要：首批限价房售罄，八成以上购房者为大学本科以上学历。新里程新一批单位将于 6月推出，第二批推出的限价房在户型设计、面积比例方面基本与一期产品相同，主要也是以 90 方左右的三房、70 多方的两房为主，户户带入户花园，有大飘窗设计，楼距较一期开阔。标题：资金压力逼开发商快推楼盘标题：资金压力逼开发商快推楼盘 中档限价房成救星中档限价房成救星时间：2008-05-14摘要：央行再度上调存款

29、准备金率 0.5%，至 16.5%，作为资金密集型产业，房地产业很可能在银根进一步收紧后面临更大资金压力。 第一财经日报昨天在调查中获悉，众多开发商不得不调整销售策略，双管齐下（指降价与侧重中档房、限价房项目开发）维持资金流。标题：富力五一收金两亿标题：富力五一收金两亿 仅院士庭就成交仅院士庭就成交 80008000 万万 时间：2008-05-15摘要：四大住宅项目齐冲五一的富力地产，在小黄金周期间销售 201 套单位，落袋 2 亿，位于天河的富力院士庭表现尤佳；海珠区的富力银禧花园推 A7 栋楼王，最终成交 35 套，销售额突破 7000 万元，并超过去年五一假期销售业绩；位于机场路板块的

30、富力城，五一主推小户型，三天销售逾 50 套单位，成交总额 3500 万元； 富力桃园五一也成交 51 套，拿下五月开门红，其中特价单位全部售罄，上周加推 20 套特价单位，二房 77 万起，三房 95 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 11 页 共 75 页万起，附带 2500 元/平方米的豪华装修。 标题：宝岗大道可逸豪苑和翠城花园推新货标题：宝岗大道可逸豪苑和翠城花园推新货 时间：2008-05-17摘要：越秀城建地

31、产集团位于宝岗大道的两大项目可逸豪苑和翠城花园于 2008 年 5月 17 日，合计共推出 700 套左右的单位，成为近期海珠区产品供应的大户。可逸豪苑，销售当天推 300 套，销售 100 多；叠翠峰，销售当天推 400 套，销售 300 多套。标题：德银称富力下半年回标题：德银称富力下半年回 A A 无望无望 珠江上市计划暂不变珠江上市计划暂不变时间：2008-05-23摘要：报告指出，由于近期该公司加速地产预售的计划将帮助推动短期现金流增长，因此继续维持富力地产持有评级，并且将其目标价从 18.40 港元调高至 20 港元。如果该公司未能充分实现下半年的预售目标，可能需要考虑出售非核心资

32、产及项目以达到现金流要求。标题：万科公布发行不超过标题：万科公布发行不超过 5959 亿元债券的申请获批亿元债券的申请获批时间：2008-05-28摘要：2007 年以来,万科斥巨资获得新项目 54 个,规划建筑面积总计约 1142 万平方米。这些都面临土地出让金及各种工程款项的支付问题。同时,万科在 2006 年以来同一些境外资金进行合作,这些高利息投资也已陆续进入兑现周期标题：减轻买家还贷压力标题：减轻买家还贷压力 精装修变毛坯房促销出售精装修变毛坯房促销出售时间：2008-05-30摘要：价格“下降”是除衫销售的最直观效果，对于自住型买家来说，这种着数还体现在借贷压力的稍微舒缓。而最近锦

33、绣半岛、优山美地几个楼盘的现场实际情况也证明，毛坯营销未尝不是开发商从楼市逆境中突围的好办法。标题：萝岗和增城迎来供货高潮标题：萝岗和增城迎来供货高潮 超千套货量抢滩六月超千套货量抢滩六月时间：2008-05-31摘要：萝岗和增城组成的东广州板块四大标志性项目碧桂园凤凰城、广州海伦堡、保利香雪山、万科新里程近期将合力推出新货 1000 套以上，从而形成完整的“限价房普通商品房高端洋房别墅”产品链条。标题：不敢提标题：不敢提“奥运奥运” 粤地产商大玩粤地产商大玩“隐性奥运营销隐性奥运营销” 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A

34、 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 12 页 共 75 页时间：2008-05-31摘要：花都的大运家园为了促进销售进行了奥运门票抽奖活动,但又不敢在广告中提到“奥运”两个字,只好换了种说法“2008 年体育盛事开、闭幕式门票抽奖活动”,非常拗口。无独有偶,同样位于花都的南航碧花园曾经在 2004 年以赞助过 7 名奥运冠军而名噪一时,目前酝酿推出一期以“山水冠军”为主题的形象广告。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话：020-8

35、3284701 2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 13 页 共 75 页第二章第二章 土地市场土地市场一、本月土地公告分析一、本月土地公告分析表表 2-1-12-1-1 本月土地公告情况表本月土地公告情况表 A A土地编号土地编号/ /名称名称公告日期公告日期所属区所属区域域土地用途土地用途土地面土地面积（平积（平方米）方米）容积率容积率起始价起始价（万元）（万元）JGQ-D1-12008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日出口加工区二类工业用地（ M2）270221.02.51621.5BSQ-E12008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日广州保税区普通仓储（ W1 ）

36、69971.02.5419.9KXCD-C1-92008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日科学城一类工业用地（ M1）668511.02.54011.1KXC-N1-32008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日科学城一类工业用地（ M1）213431.02.51280.6KXCN-C1-2-52008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日科学城一类工业用地（ M1）88831.02.5533KXCN-F-52008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日科学城一类工业用地（ M1）500011.02.53000.1KXC-J1-12008 年 4 月 18 日至 5 月 7 日科

37、学城商业金融业（ C2 ）15000 2.01393.2KXC-J1-22008 年 4 月 18 日至 5 月 7 日科学城商业金融业（ C2 ）11664 2.01083.4NGY08-072008 年 4 月 25 日9 时至 2008 年 5月 15 日 15 时南沙区工业236985.284NGY08-082008 年 4 月 25 日9 时至 2008 年 5月 15 日 15 时南沙区工业425471531.692NGY08-092008 年 4 月 25 日9 时至 2008 年 5月 15 日 15 时南沙区工业24500823.2NGY08-102008 年 4 月 25

38、日9 时至 2008 年 5月 15 日 15 时南沙区工业17000578NGY08-112008 年 4 月 25 日9 时至 2008 年 5月 15 日 15 时南沙区工业992233333.8928数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司广州机构 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 14 页 共 75 页表表 2-1-22-1-2 本月土地公告情况表本月土地公告情况表 B B土地编号土地编号/ /名称名称公告日期公告日

39、期所属所属区域区域土地用途土地用途土地面积（平土地面积（平方米）方米）容积率容积率起始价起始价（万元）（万元）NGY08-122008 年 4 月 25日 9 时至 2008 年5 月 15 日 15 时南沙区工业7581272.916NGY08-132008 年 4 月 25日 9 时至 2008 年5 月 15 日 15 时南沙区工业26513890.8368天河区珠江新城 J2-1 地块 2008 年 4 月 1 日至 2008 年 5 月 19日天河区商务办公天河区珠江新城 J2-3 地块 2008 年 4 月 1 日至 2008 年 5 月 19日天河区公共绿地 26494.184（

40、其中公共绿地6474.108，城市道路用地3283.773）2860 元/平方米YP-J2-4 2008 年 4 月 16 日至 5 月 5 日云埔工业区二类工业用地（ M2） 617621.02.53706.8花都区花东镇河联、秀塘村上下马作业区 HDG-01 号地块2008 年 5 月 5 日至 2008 年 5 月 26日花都区一类工业用地（ M1） 42471 (可建设用地 40000) 2.0 1511花都区花东镇河联、秀塘村上下马作业区 HDG-02 号地块2008 年 5 月 5 日至 2008 年 5 月 26日花都区一类工业用地（ M1） 39858 (可建设用地 35043

41、) 2.0 1324荔湾区西塱村大梪口地段广中公路西侧2008 年 5 月 26 日至 6 月 16 日荔湾区商业金融用地13446 （可建设用地 6906 ）建面 193372647越秀区南堤二马路 36-40 号2008 年 5 月 26 日至 6 月 16 日越秀区商住综合楼、商住楼5826 （可建设用地 3913.7 ）14200天河区黄埔大道南、车陂路以东2008 年 5 月 20 日至 6 月 4 日天河区商服用地2158总建面5653地上建面4425940天河区东莞庄路东侧西门岗2008 年 5 月 12 日至 5 月 26 日天河区商服用地（规划用途为办公）11207.1451

42、6660204.812数据来源：上海克而瑞信息技术有限公司广州机构2008 年 4 月广州十区的住宅用地公告只有一宗，属于三类居住用地，位于科学城，规模很小，占地面积只有 3810 平方米。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 15 页 共 75 页2008 年 5 月广州十区没有住宅用地的公告。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室

43、 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 16 页 共 75 页二、本月成交地块分析二、本月成交地块分析据统计，加上 6 月 30 日正式出让的越秀区烂尾地，广州市今年上半年仅推出了 5 幅住宅用地，总占地面积51.2256 万平方米，总建筑面积105.6729万平方米。而按照今年初公布的广州市市辖区 2008 年住房建设计划 ，今年广州商品住宅用地供地面积计划为2.5-4 平方公里。按最大供应量计算，上半年供地量仅完成了全年任务的12.8%；按最小供应量计算，也仅完成全年任务的 20.5%，两组数据都 远未达到一半。 广州上半年住宅供地 51 万多平方米

44、仅完成 12.8%。2008 年 5 月广州十区没有住宅用地成交。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 17 页 共 75 页第三章第三章 新建商品房市场新建商品房市场一、新建商品房市场综述一、新建商品房市场综述2008 年 5 月广州十区新建商品房市场特征：供应量大增，成交量微升，成交均价微跌。大量的土地已经进入二级市场，供应量增加，而购房者观望气氛继续笼罩市场，于是卖方的主导市场逐渐演变为买方的主导市场。2008 年 5

45、 月广州十区新建商品房供求比为0.52，位于 14 个月里最低。2008 年 5 月广州十区新建商品房供应量逐渐增大，供应面积为 96.22 万平方米，环比大幅增加 26%，同比大幅增加 45%。2008 年 5 月广州十区新建商品房交投没有因为供应量大增而有明显的改观，成交面积为 50.42 万平方米，环比小幅增加 2%，同比大幅下降 40%。2008 年 5 月广州十区新建商品房成交量主要集中在相对高价的中心区，从而支撑起全市的成交均价，为 10542 元/平方米，环比小幅下跌 1%，同比大幅增加 20%。二、新建商品房供求比分析二、新建商品房供求比分析2007 年 4 月至 2008 年

46、 5 月广州十区新建商品房供求比走势如下图：数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2008 年 5 月广州十区新建商品房供求比为 0.52，为自 2007 年 4 月以来最低的一个月。2007.4-2008.5广州十区新建商品房供求比走势0.000.501.001.502.002.503.00成交面积/供应面积供求比 1.44 1.26 2.50 1.97 1.71 0.81 0.92 1.10 0.80 0.71 0.95 0.65 0.52 07.407.507.607.707.807.907.10 07.11 07.1208.108.208.308.408.5 2008 年 5 月广州房地

47、产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 18 页 共 75 页数据显示，2007 年 4 月至 2007 年 8 月广州十区的供求比总体约为 1.4 以上，呈现出供不应求的特征；而 2007 年 9 月至 2008 年 5 月间，除 2007 年 11 月出现季节性的成交量上涨外，新建商品房市场的总体需求表现乏力，供求比小于 1。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D

48、室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 19 页 共 75 页三、新建商品房供应面积分析三、新建商品房供应面积分析1.1.新建商品房供应面积横向比较新建商品房供应面积横向比较 2008 年 4、5 月广州各区新建商品房供应面积对比情况如下图：数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2008 年 5 月广州新建商品房供应面积主要集中在中心区的海珠、天河、白云以及郊区的番禺、花都和萝岗。2.2.新建商品房供应面积纵向比较新建商品房供应面积纵向比较2007 年 4 月至 2008 年 5 月广州十区新建商品房供应面积纵向比较情况如下图：数据来源：广州市国土资源和

49、房屋管理局2008 年 5 月广州十区新建商品房供应面积与活跃的 2007 年 10 月相当，环比大幅增加2007.4-2008.5广州十区新建商品房供应面积走势020406080100120140万平方米供应面积 67.17 66.44 44.31 49.11 55.19 118.69102.56 63.72 75.81 80.86 31.6976.28 96.2207.407.507.607.707.807.907.10 07.11 07.1208.108.208.308.408.52008年4、5月广州各区新建商品房供应面积对比0.005.0010.0015.0020.0025.00万平

50、方米4月供应面积0.00 2.63 9.73 16.01 16.64 1.43 13.86 14.10 1.76 0.11 5月供应面积2.27 0.00 12.23 16.21 13.17 0.00 21.83 13.12 2.45 14.94 越秀荔湾海珠天河白云黄埔番禺花都南沙萝岗 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 20 页 共 75 页26%，同比大幅增加 45%。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易

51、居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 21 页 共 75 页四、新建商品房成交面积分析四、新建商品房成交面积分析1.1.新建商品房成交面积横向比较新建商品房成交面积横向比较2008 年 4、5 月广州各区新建商品房成交面积对比情况如下图：数据来源：广州市国土资源和房屋管理局对比 4 月，2008 年 5 月广州十区新建商品房成交面积有增加的区域主要集中在中心六区的荔湾、海珠、天河和白云，这也是直接推高广州十区成交均价的主要因素。在 2008 年 5 月广州十区新建商品房成交

52、面积里，天河、白云依然排在前两名，海珠重新回到第三位。而黄埔、南沙和萝岗继 2008 年 1 月以来继续排在最后。2008年4、5月广州各区新建商品房成交面积对比0.002.004.006.008.0010.0012.00万平方米4月成交面积4.96 3.62 5.08 9.49 7.83 1.54 7.25 4.51 2.82 2.43 5月成交面积3.12 4.08 7.21 9.96 10.66 0.79 6.13 3.74 2.12 2.61 越秀荔湾海珠天河白云黄埔番禺花都南沙萝岗 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦

53、 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 22 页 共 75 页2.2.新建商品房成交面积纵向比较新建商品房成交面积纵向比较2007 年 4 月至 2008 年 5 月广州十区新建商品房成交面积走势情况如下图：数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2008 年 5 月成交面积为 50.42 万平方米，环比小幅增加 2%，同比大幅下降 40%。数据显示，2007 年 10 月广州十区新建商品房成交面积一路急剧下滑至 2008 年 2 月，紧接着的 3 月环比大幅增加，其后至 5 月轻微向上波动。虽然成交面积有抬头之势，但是其成交表现乏

54、力，加之观望气氛凝重，估计未来短期难以有较理想的跃升，而更加难以与去年匹敌。2007.4-2008.5广州十区新建商品房成交面积走势020406080100120万平方米成交面积96.783.85 110.75 96.67 94.12 96.58 94.44 70.22 60.49 57.13 30.11 48.93 49.53 50.4207.407.507.607.707.807.907.10 07.11 07.1208.108.208.308.408.5 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话

55、2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 23 页 共 75 页五、新建商品房成交均价分析五、新建商品房成交均价分析1.1.新建商品房成交均价横向比较新建商品房成交均价横向比较政府未公布 2008 年 5 月各区商品房成交均价信息。2.2.新建商品房成交均价纵向比较新建商品房成交均价纵向比较2007 年 4 月至 2008 年 5 月广州十区新建商品房成交均价纵向比较情况如下图：数据来源：广州市国土资源和房屋管理局广州十区新建商品房成交均价自 2007 年 3 月以来，2008 年 4 月最高，为 10672 元/平方米。2008 年 5 月略有下跌，为 105

56、42 元/平方米，环比小幅下跌 1%，同比大幅增加20%。价格继续高涨，主要原因是区域成交不均匀所致，市中心楼盘继续撑起广州成交均价。2007.4-2008.5广州十区新建商品房成交均价走势02,0004,0006,0008,00010,00012,000元/平方米成交均价 7,673 8,775 8,413 9,118 9,253 9,605 8,975 10,42010,0439,926 9,820 9,448 10,67210,54207.407.507.607.707.807.907.10 07.11 07.1208.108.208.308.408.5 2008 年 5 月广州房地产市

57、场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 24 页 共 75 页第四章第四章 商品住宅市场商品住宅市场一、住宅市场综述一、住宅市场综述2008 年 5 月广州十区新建商品住宅与新建商品房市场特征较为相似，但有所不同：供应量大增，成交均价与成交量微跌。2008 年 5 月广州十区新建商品住宅供求比为 0.46，成为 14 个月里最低。2008 年 5 月广州十区新建商品住宅供应面积为 84.6 万平方米，环比大幅增加 27%，同比大幅增加 72%。2008 年 5

58、 月广州十区新建商品住宅成交面积不理想，为 39.31 万平方米，环比小幅下降 2%；同比大幅下降 34%。2008 年 5 月广州十区新建商品住宅成交均价小幅下调至 10529 元/平方米，环比小幅下降 4%，同比大幅上涨 35%。不过，依然较为接近 2007 年 10 月的高峰水平 11574 元/平方米。2008 年 5 月广州十区二手商品住宅成交面积为 35.59 万平方米，环比中幅减少了11%，同比大幅下降 34%。广州十区二手商品住宅成交均价整体下滑，为 4467 元/平方米，环比小幅上涨 4%，同比上涨 12%。二、新建商品住宅供求比分析二、新建商品住宅供求比分析2007 年 4

59、 月至 2008 年 5 月广州十区新建商品住宅供求比情况如下图：数据来源：广州市国土资源和房屋管理局2007 年 4 月至 2008 年 5 月广州十区新建商品住宅供求比在整体上比同期的新建商品2007.4-2008.5广州十区新建商品住宅供求比走势0.000.501.001.502.002.503.003.50成交面积/供应面积供求比 1.14 1.21 3.12 1.69 1.57 0.67 0.74 1.02 0.69 0.49 0.77 0.60 0.46 07.407.507.607.707.807.9 07.10 07.11 07.12 08.108.208.308.408.5

60、2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 25 页 共 75 页房的供求比还要低。2008 年 5 月供求比为 0.46，对比 2007 年 5 月的 1.21 反差很大。 2008 年 5 月广州房地产市场研究报告广州易居房地产研究院 越秀区沿江中路 298 号江湾商业大厦 A 座 17 楼 D 室 电话2008 年上海易居房地产研究院版权所有 第 26 页 共 75 页三、新建商品住宅供应面积分析三