永川桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告

1、鬻黑勰誓旧城改造项永川桂山公园片区旧城改造项目可行性研究报告2014年12月重庆麦可思房地产经纪有限公司分：项目总论第二部分：项目投资环境和宏观市场分析第三部分：永川房地产市场分析部分项目分析及定位规划项目定第五部分:位及规划第六部分：项目开发第七部分：投资收益分析及资金筹措第八部分：项目可行性研究结论与建议第九部分：附件第一部分：项目总论1、项目开发背景与意义1.1、 项目开发背景根据永川“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想,以及“双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市，渝西地区的中心城市”的未来城市定位。依据渝西广场、红旗广场、文曲广场商圈的犷容、旧

2、城改造的前提环境优势，以及辐射渝西的永川城市大商圈的优越政策条件，本项目地块处于永川成熟老城中心，项目同永川其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业综合体中心的条件，有望成为永川的商业格局更新升级中的重要一员，进而在未来占据市场的商业主导地位。1.2、 项目开发意义V从城市发展、政策环境上体现项目开发建设意义重大。依照“精美城市、渝西高地、幸福永川”的城市发展战略思想，以及“双百的现代化大城市，渝西地区的中心城市”的未来城市定位。项目定位于老城地标级大型城市综合体，符合永川城市发展思想与城市定位，能更大提高永川城市竞争力，助推永川在渝西商业中心城市的加快构

3、建于发展；V从地缘关系上体系项目开发建设是符合城市发展升级的。永川桂山公园片区建筑年代较陈旧，结构简单，居多部分已经超出建筑承受寿命，随着渝西商圈的扩容，该片区有必要顺应商圈扩容的发展时机，进行改造、升级，深化第5页共112页提高永川商贸业的升级发展；V从所属地块的住户民意体现项目开发建设符合民心、民意，能有效提高住户综合生活环境和生活水平。经调查走访，永川桂花山片区住户90%以上要求尽快拆迁改造，还建其一个舒适居家环境的住宅；V从项目高起点、高标准、高品质体现项目是城市未来商业发展的必然选择，也是市场发展的趋势。永川目前仍缺乏能辐射渝西的高端的大型城市商业综合体，本项目59万方的复合型商业地

4、产，国际化大都市的规划设计理念，国际化的运营管理理念，将力助永川在渝西片区商业的核心竞争力，以“应有尽有”的现代商业理念构建渝西购物、休闲、美食、娱乐、商务、酒店等现代商业中心，从而扩大并健全渝西国际化大型城市商业综合体的商贸平台；V从可持续发展、创造增加税收体现项目开发建筑的积极贡献。项目格规划有大型商场，并将引进各大型主题商家、知名品牌店、以及各项商业经营体等，项目的启动后所带来的可持续发展格为永川的税收收益带来可持续的增加。2.项目名称永川桂山公E暂定名2.1.项目经济技术指标项目的经济技术指标见下表。国片区旧城改造项目:公园尚城序号名称单位数据1总占地面积平米659062总建筑面积平米

5、5949963容积率6.53、可行性研究结论3.1、 市场预测根据市场调查，永川区宏观经济运行良好，城市具有竞争力、未来虽然有大量社区商业地产供应，但与本项目比较而言，地处属于老城核心区域，且楣有成熟商圈，并与渝西广场、中央大街、红旗广场、文曲广场联通的类似项目在永川区比较缺乏，同一区域范围内/产品同质化竞争不高。3.2、 项目建设进度项目涉及931户拆迁，总占地面积约65906用，总建筑面积达59万方。现一期豆豉厂已搬迁,拆迁工作已基本结束，二期、三期尚未动工。结合销售节点整个项目预计建设工期约4.5年，即项目可望于2019年上半年全部竣工。3.3、 投斐估算和资金筹措。V投资估算本项目开发

6、建设的总投斐额（含斐本化利息）为20.43亿元，建筑面积为59万平方米，其各项成本费用的估算额及单价详见下表。永川项目成本核算表1工rr号分项名称计算单位单位费用费用（万元）前期费用1豆豉厂转让费用594996m253002豆豉厂调规费用594996m260003土地出让金98.96亩按400万庙计395844城市配套费418844m2234元/nf98015契税按配套+土地出让金的3%计14826拆迁过渡安1564置费7拆迁奖励37538设计费594996m215TU/m38429人防费418844m2357G/m2146610白蚁防治费561651m20.3元/nf1711招投标费5616

7、51m21.5TC/m28412规划证照费561651m24.57U/m225313施工图审查费561651m21yc/ni25614防雷检测费561651m20.57U/m22815环评561651m21.8元/rtf10116地质灾害评估561651m10.3元/nf1717房屋测绘费418844m20.5元/nf2118工程监理费561651m237U/m216819桩基动测费561651m21.36元/nf7620地质钻探费561651m23泡nf16821现状地形测绘费561651m20.347U/m219221：500实测费561651m217G/ni256前期费用单价按41884

8、4m?计算单价1692合计：70857工程建设费用1三通一平费561651m220元/Itf11232基础费用561651m21207U/m267403主体费用561651m2800元/nf449324节能费用418844m2307U/m212575防盗门安装3750户720元/户2706窗、栏杆安装418844m2100元/nf41887公共过道装修（住宅）287815.68m，207U/m25768装饰、装修、公共过道（商业）123483m2200元/nf24709电力系统工程418844m2507U/m2209410给排水系统工程418844m3357U/m2146611天然气工程375

9、0户2600元/户97512消防工程561651m2150元/nf842513绿化工程26182.02m2200元/nf52414小区道路工程5811.18m2507U/m22915小区综合管网费287815.68m240元/nf115116小区环保工程287815.68m280元/nf230317电梯（住宅）39梯40万怫156018电梯（商业）123483m2507C/m261719弱电工程418844m2507C/m2209420自来水排线工程418844m2107U/m241921电信工程287815.68m210元/nf28822电力外线工程561651m210%/m256223不用

10、预计费用122项之和的3%2522建安成本单价按418844后计算单2067价合计：86584管理费1公司管理费按销售收入1%计取25022营销费用按销售收入2%计取50043贷款利息16674万元按贷款60%,2年，年息16.8%计取5603合计：13108四销售收入1一期销售收入1609682二期销售收入166883三期销售收入72526合计：250182五税费1营业税及教按总销收入的5.6%计取14010育附加2企业所得税按总销W攵入的5%计取125093房屋买卖印花税按总销收入的0.05%计取1254合同印花税按投资额的0.03%乘以70%计取945土地增值税按住宅销售总额的2%,商业

11、和车库的3.5%计取6982合计：33720六利润分析1总投资额2042692毛利润976413毛利率39%4净利润515465净利率21%6项目净利率20.60%7投资回报率25.23%备注：人防费按100%计入投资成本，退还50%部分计入利润部分进行利润分析.V资金筹措公司资金筹措采取自有资金、银行贷款和预售收入;贵金穿梏计划表占地亩）面积3）土地出让金万元人防费万元）拆迁安史及美励万元）建安成本屿玄倩费管理费总支出（万元）自筹40%万元钱款60%（万元）利息万元）总收入万元结余妥会万元）一期50.9S3171412039264109SS571872170132191610111507nu

12、e1567456031609M43353二期21.0790325.1S78817892228162872233334313251668828721三期281541951040030632101273039：861451N5553337252645913合计3958011267S3171012772372050042S021986661111616674560325018245913各工！需二人铸证番通还33WB分.景方项目净利涓为，61646根据资金筹措计划表可看出，项目总投资约2.78亿元，自有资金按40%计算约1.11亿元即可启动项目，剩余60%约1.67亿元，可利用银行和预售收入结合覆盖

13、。序号资金来源金额用途1自筹LLL亿支付土地出让金、城市配套及人防费2银行贷款L67亿支付土地出让金、城市配套及人防等3预售开发产品收入项目预售收入的结算。合计278亿二期、三期项目开发资金无需贷款，可通过一期销售收入滚动开发。3.4、 项目综合评价结论本项目属旧城拆迁改造，商圈扩容升级的房地产商业开发项目，符合国家城镇商业开发建设产业政策，项目可立项，筹备开发条件，拟定建设资金筹措方案，筹备旧城拆迁改造拆迁办法，完善现场施工条件以备建设。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。根据财务指标的计算结果来看，财务净值=515亿元，整个项目总投资报率：25.23%（税后）,

14、具有良好的经济效益；此外，本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分：项目投资环境和宏观市场研究2.1、 地域特征及发展定位2.1.1、 行政特征/永川渝西和川东南重要的交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。/北宋，昌州属地现在留有昌州市场、昌州大道等命名；/解放初永川县属巴县区行政专员公署。1952年9月江津专署迁永川县；1981年7月更名四川省永川地区行政公署,素有江八县行政公署之称。/1992年5月，永川撤县建市。/2006年12月，经国务院批准撤市设区，属重庆直辖市。,历史上永川

15、素有川东或重庆西部重要的行政属地，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。/永川行政功能作用逐步提升,是个历史悠久，得以上级非常重视的行政区域。2.1.2、 城市定位/永川政府城市发展战略思想：精美城市、渝西高地、幸福永川”城市定位：/双百”（城市建成区100平方公里、城市人口100万人现代化大城市，渝西地区的中心城市城市性质:/重庆主城卫星城；/成渝经济区的战略支点；/渝西地区的区域性中心城市。城市职能：/中国西部的职业教育基地；/成渝经济区的综合交通枢纽；/成渝经济区的商贸物流中心；/重庆西部的现代制造业基地；/重庆西部的休闲旅游集散中心。城市功能定位：/重庆1小时经济

16、圈的西部增长极/长江经济带与成渝经济带的重要支点/渝西地区的经济文化中心。/永川自2008年提出新的战略思想以来，整体城市形象和发展都取得较好的突破性成绩近2-3年大城市魅力以及区域性中心城市的形象逐步体现，正在快速发展，刖景广大。2.1.3、 城市版图及规划城市版图V重庆西部，长江上游北岸，东距重庆市区56公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端。V东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。幅员面积1576平方公里，总人口110万余人，辖16个镇、7个街道，45个社区居委会、210个行政村。V2009年末永川主城建成区面积达4

17、3平方公里，城市人口规模达到48.83万人，距离双百（城市建成区100平方公里、城市人口100万人）现代化大城市，主城城区面积相差57平方公里，城市人口规模相差57.17万人，城市版图才刚刚进入发展期，任重道远。V三环高速、渝昆铁路的规划修建。成渝高铁在途经永川，规划2014年竣工并投入使用，未来永川融入重庆半小时环线城市,发展潜力不可估量。2.1.4、 城市建设规划V 重庆主城区城市发展规划，主城拓展全面进入外环时代。按照建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市目标，加快建设北部新区，提速开发西部新城、东部片区和南部片区，推动人口和产业向外环有序扩展，尽快形成一批新的功能组团。推动

18、城镇化健康发展。全市城镇化率提高到53%。V永川城市发展规划永川主城区目前分为旧城区和新城区。V 旧城区已相对成熟，主要的发展方向以旧房改造、城市升级发展为主。红旗小学、俊豪中央大街、帝都商业等片区、以及城中村、棚户区，大面积拆迁改造。旧城住房改造53.5万平方米，建成廉租房2.7万平方米。V新城区是永川政府城市发展规划十一五末、十二五的重心，新城区城市建设目前主要启动三湖方向拓荒三湖开发建设可带动20余平方公里城市发展，使城区面积扩大一半多。依循“三湖”片区规划总体构架，“建三个湖、兴一座城构想，构建“一轴、三心、三片区、多廊道”的空间结构。“三湖”时代2012年前，“三湖"时代形

19、象、及产业开发将初步形成，开发规模达10平方公里；2015年初具规模，开发规模达8平方公里；2020年"三湖”各片区将形成高品质生态环境，成为渝西地区新地标；开发规模到7平方公里。V 神女湖休闲旅游区：神女湖的开拓将带动成渝高速公路以北8平方公里地区建设；紧邻茶山竹海的神女湖片区被规划为以特色旅游业为核心的旅游服务产业聚集区；V 兴龙湖现代商岩区：湖面是200多亩，绿化面积是500多亩，湖中心有植物岛，周边还有高层建筑点缀,将会是永川人民休闲娱乐的好地方。兴龙湖将带动城市新区6.27平方公里区域开发建设、新城核心的兴企湖片区被规划为现代商务、服身外包为核心的中央商务区、现代服尧业基地

20、V凤凰湖工业园区：凤凰湖区则可带动凤凰湖工业园8平方公里核心区上档升级新城东南部的凤凰湖片区则形成以现代工业为核心的永川地域、工业文化展示区。永川城市规划发展构想V永川城市规划融入了重庆主城区的发展构想，10分钟成渝高铁拉近了与主城区的距离，未来数年将逐渐显现宜居城市功能，随着重庆双千（城市建成区1000平方公里、城市人口1000万人）国际现代化大城市的发展，永川的城市都市化魅力渐强，快速的城市化发展，不仅提高了城市人口的快速增加，同时永川外向型人口也会逐渐加大。V主城核心区功能规划永川区东、南、西侧区域为未来城市主要的拓展区，西侧区域以商贸物流为主导，面向渝西、川南等主要腹地方向；东侧区域以

21、科技创新产业为先导，推进城市向大安组团和陈食组团拓展，并预留对接重庆主城的城市功能和空间；南侧区域以工业、物流为主，推进城市向南部组团拓展。2.2、 城市人口数量及其特征V永川区城镇人口持续稳定增长:V截止至2013年底，永川区城镇人口数量达到了65.9万人，较之2007年增加731.2万人,增长了89.91%;V截止2013年，永川区总人口在113.1万人；V2004年永川区放言了外地购房、投斐、就业人员的落户政策，这一举措促进了永川城镇人口数量的增长，同时也吸引大批人才落户永川；V2009年至2013年永川区城镇人口增加了31.2万人，人口向市区集聚的趋势较为明显，这将进一步促进房地产市场

22、的发展。2.1 GDP及其增长V 永川地区GDP增长趋势较为稳定：V 2007年，GDP年增长率约16.8%,2008年至2009年GDP年均增长率约17.8%,增长势头逐年保持快速增长，远高于国家GDP的10%经济增长;V 2010年永川地区生产总值增长势头加速，约300亿元生产总值较之2009年，增长了约23%。2011年的生产总值更是达到了380亿元，年增幅约26.7%;V2012年起随国家经济增速放缓2012年年增幅约6%2013年年增幅约7.2%;V稳定的增长势头表明了永川经济环境良好的发展态势以及市场对于经济发展的较强信心。24.人均GDP及其增长V永川地区人均GDP始终保持着较为

23、稳定强劲的增长势头：V2007年至2011年，永川区人均GDP增长加速，年均增幅保持在20%以上；V2007年，当年的人均GDP年增长率约39.6%,重新凸显快速增长的势头；V人均GDP稳定的增长势头表明了永川消费能力保持稳定增长的态势。2.5.定资产投资及其增长V永川区固定资产投资逐年保持强劲增长：V永川区固定资产投资2007年至2010年的保持在30%以上的涨幅，尤其2009年固定资产投资达到了38.9%的强势增幅；V2010年固定资产投资300亿元与当年的永川区GDP社区生产总值持平2007年至2011年社会固定资产投资保持着与当年的永川区GDP社区生产总值基本持平的增长态势，势头强劲。

24、V永川区固定资产投资持续稳定的增长背后，房地产投资成为主要动力之一。26、支柱产业发展状况v永川区支柱产业发展运行态势良好：V2013年规模以上工业经济效益综合指数192.1%，比上年提高50.4个百分点；实现主营业务收入600.8亿元，比上年增长22.5%;实现利税总额103.5亿元，比上年增长158.5%;实现利润总额62.1亿元，比上年增长147.5%;产品销售率96%，比上年增长0.6个百分点；全员劳动生产率263098元/人，比上年增长8.4%。2.7、 城市房地产投资总额V2013年房地产完成投资68.5亿元，比上年增长36.4%。V 永川区房地产开发完成投资额自2010年来保持着

25、较好的增长势头：V 2007至2009年保持比较平稳的房地产投资额，其中受2007年的市场向好2008年的投资颔达到22.4亿元，较2007年上涨了27.3%;V 2009年，受2008年金融危机、中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为18.5亿元，较之上年下降了17.8%;V 2010年和2011年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成4。亿元和60亿元，年增幅分别为116.2%和50%。2.8、 城市房地产业销售总额V2013年永川商品房销售额74.3亿元，比上年增长20.5%,其中住宅销售颔69.5亿元，比上年增

26、长24.8%,非住宅销售额仅为4.8亿元。V从近几年永川楼市供求关系来看，永川市场是健康的、稳定向上的发展趋势。第三部分：永川区房地产市场分析3.1. 优质商业市场分析3.1.1, 优质商业定义本节研究的“优质商业设施”是指：V位于永川中心城区，有国际一线、二线品牌，国内一线及二线品牌入驻、具有一定规模（建筑面积5,000平米以上）的商业设施；V优质商业设施的形态包括百货商店、购物中心以及精品商业街；V根据优质商业的集聚程度，我们将永川区优质商业主要划分为渝西广场商圈、名豪广场商圈、人民广场商圈、永川商贸城四个区域。3.1.2, 永川优质商业发展概述V 永川的优质商业发展迅速，逐级犷容，升级改

27、造；V 当前的商业形式以百货形态为主；V 近几年，永川的优质商业市场，正从由百货形态垄断天下向大型购物中心、精品商业街等形式过渡。,以永川本地百货企业为主,商业档次整体较低以日用百货基本消费为主'商业集中在小南门、小什字商业发展成熟度名豪广场商圈出现百货商店大量涌现连锁百货进入永川市场如重百等渝西广场商圈、永川区商业发展历史趋势图购物中心、精品商业街形式出现（名豪广场、永川商贸城、中央大街）.沃尔玛、人人乐进驻永川人民广场商圈形成，渝西广场商圈升级改造初期阶段发展阶段提升阶段2003年前2004-20062007年后3.1.3, 永川优质商业市场当前供应状况V截至2013年底，永川区共

28、有约65.5万平米的优质商业设施供应；人均优质商业面积为0.66平米（以常住人口106.8万人为基准）；V均有30%的优质商业设施在2007年前已经开业，最早的可以到2004年；V2008年及2010年是永川优质商业开业最集中的年份，而且绝大部分集中在人民广场和渝西广场（中央大街）区域；V2008年及2010年出现了新的商业形式，即购物中心与精品商业街。3.1.4, 永川现有优质商业分布区位定位区域优势区域劣势位于区级老商业中心，发展时间长，人流量大，交通便渝西中端利，大量公交线路：整体商交通拥堵+高业形象已经确立，随中央大停车位有广场Xili麻街的开业，力促商圈升级,沃尔玛等百货卖场入驻更进

29、一步提升商业形象人民广场中端+高麻新城区级商业中心,新兴商业中心，文理学院，规划现代，具有园林景观优势，交通便利；新城区入住人口较小规模较名豪中端老商业中心，交通便利，职小，商业广场教学院，周边人口居住密集设施定位永川商贸城中端+低Xili麻精品街铺为主，百货贸易,电子商城等档次低，业态程度不上规模不图3.1.5, 永川优质商业市场租金V当前永川区优质商业设施的首层平均租金当前为人民币450/平米/月，年均增长率25%;V永川优质商业的租金支付形式有两种：一种是纯租金方式，即没有支付固定数额的租金；一种是扣率（营业颔提成），即按单店销售额的固定比例支付租金；V由于永川现有优质商业多为百货形态，

30、因此纯租金和扣率的租金形式居主导地位：精品商业街采用固定租金的形式：渝西广场当前租金的范围从200元/平米/月700元/平初月。3.L6、永川优质商业市场未来供应状况及发展趋势V 未来三年每年优质商业的上市量保持稳步上涨，平均每年8万方左右；V 2013年末，渝西广场、人民广场仍然是优质商业最集聚的区域，其集聚程度还格上涨；V 名豪广场区域将整体改造，将出现大体量的优质商业区域，大量优质商业物业上市，格占到未来总量供应的35%;V 综合性的购物中心形式的商业正在逐渐出现。3.1.7,永川优质商业市场小结永川当前优质商业市场V永川优质商业市场从2003年开始进入发展时期，目前主要以百货商场为主V

31、永川优质商业形成以渝西广场为重点，渝西广场、人民广场、名豪广场、商贸城四大集聚区V购物中心、精品商业街在2005年开始出现V由于以百货形式为主，永川优质商业整体空置率较低永川未来优质商业市场V未来优质商业项目以购物中心形式为主V大部分的优质商业未来供应还是集聚在渝西广场、名豪广场、人民广场V名豪广场将成为新兴犷容的优质商业区域V虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均优质商业面积仅为0.66平米，市场仍有空间3.2、中高档住宅市场分析321、中高档住宅定义本节主要研究永川的中高档住宅市场（不包括别墅），主要指位于市中心区域（人民广场区域、渝西广场区域、名豪广场区域），目前销售均价在4,000

32、元以上的住宅项目。3.2.2, 永川中高档住宅市场发展概述初期阶段发展阶段提升阶段2003年前）（2003年2007年）（2007年后）自2004年起中高档住宅年增供应量50万方，供应以老城区、新城区为主2003年,永川中高档住宅市场起步，帝琴花园等项目入市中高档住宅发展成熟度新城供应量巨增,老城伙拆迁加大V永川中高档住宅市场起步于2003年，代表性项目有帝琴花园等；V2004年起中高档住宅供应出现放量，年均新增面积超过50万平方米，其中2010年达到130万平方米的近年峰值；V各区中，人民广场、渝西广场两区发展迅速，2008-2013年累计上市面积达到800万平方米左右。323、永川中高档住

33、宅市场当前供应状况V2008-2011年，中高档住宅累计供应持续增长，2010年和2011年市场供应量达到280万平方米；V据官方数据，2010年旧城住房改造53.5万平方米。V2012年随全国房地产趋势有所下降，但2013年又回升至近年峰值。3.2A永川中高档住宅市场分布2013年中高档公寓供应集中在中心新城和老城区；V 新城区中高档住宅供应大于老城区，主导因素是中心城区的地段、景观优势；V 老城区中高档住宅市场发展主要得益于老城区成熟的配套；V 其他区域中高档住宅主要集中在老城区周边区域，距离老城区较近。3.2.5, 永川中高档住宅市场需求状况及销售率V2008-2011年，中高档住宅销售

34、率爆发性增长，至2010年突破100万平方米的销售量，供求比达到1：0.95,市场需求旺盛；V2008-2011年，永川中高档住宅销售面积与新增供应呈同步发展态势，总量相差较少，市场表现健康；V2010年起，受中心城区可用地减少预期的影响，市场出现的需求旺盛的格局。2009-2013近五年住宅供求情况326、永川中高档住宅市场售价趋势V新城区是永川城市拓金发展的方向，经过几年的发展，园林景观等生活环境较好,客户接受度较高，和老城区相比，新城区价格要高出在300-800元/平方米左右。3.2.7, 永川中高档住宅市场未来供应状况V未来三年内，全区中高档住宅供应仍格保持较高水平，供应量有逐年增加的

35、趋势；V受中心城区可用土地减少影响，未来中高档住宅供应仍然主要集中在新城区。3.2.8, 永川中高档住宅市场小结当前中高档住宅市场V2004年起，中高档住宅新增供应放量，市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好，2004-2007年新增供应集中放量V中高档住宅市场主要分布在新城区、老城区、及老城区周边随着新城区逐步成熟的打造，成为中高档住宅的主要供应区域之一V老城区拆迁改造升级，供应量保持比较平稳受老城区成熟配套的作用，老城区的需求仍然保持较旺盛未来中高档住宅市场V未来供应量将大幅增加V中心城区销售将保持较高水平，新城区和老城区为未来主力成交区域受土地供应限制，老城区中高档住宅价格将得到需求

36、的有效支持第四部分：项目分析与定位规划4.1. 地块解析4.1.1、 地理位置V 项目位于永川区老城中心区域，距桂山公园区域，占地面积65906平方米；V 项目地块北靠玉屏北路，南临中央大街，西临红旗广场，北靠康居居民小区；V 项目地处老城核心区域，周边配套设施完善，地理位置优越；V随着中央大街的逐步成型，功能逐步沿中央大道西段辐射，中央大街区域将逐步的构建一个大商圈，必将影响到项目的价值与功能布局。4.1.2、 周边交通分析V项目毗邻多条交通要道，如：中央大道西段、玉屏北路等，交通十分便利；V中央大道西段为城市主干路；V项目设有公交站点，多辆公交线路可到达（如：107,115）区内公共交通便

37、捷。4.1.3、 项目周边设施及景观资源分布项目周边旅游斐源丰富，主要景点位于步行范围内，对于项目本身未来的商业、住宅等相关物业市场的针对客源市场起到有益补充。V历史积淀深厚永川桂山公园，老城区中心的市民公园，休闲娱乐场所；教育科研集中V周边有红旗小学、红旗幼儿园、北山中学等一流的教育配套设施机构。文化休闲设施丰富V文曲广场文化中心聚集地。4.1.4、 地块基地分析V目前项目地块周边的配套设施健全，超市、医院、银行、学校（幼儿园和小学、中学）商业和餐饮等设施一应俱全，基本可以满足生活需求；V项目紧邻渝西广场、红旗广场、文曲广场，周边已基本成熟，拥有较强的商业圈支撑点；V独享151亩私家公园，坐

38、享天然大氧吧及乐享休闲娱乐设施；V拥有一流的教育师资力量，让小区居民小孩第一时间赢在起跑线；V项目地块形状成“U”型，分三期开发，便于整体布局、规划；V地块四面临街，其西侧及南侧紧邻主干要道，商业氛围成熟，可极大利用地块的商业利用价值，发挥地块的可观性，促进地块整体布局；42、项目分析(SWOT分析)4.2.1, 项目优势(Strength)政策优势V地块所处区域，属老城旧房改造升级区，属于政府规划打造的范畴，政策支持力度大；区位优势V本项目位于永川区老城中心核心地段位置，紧邻渝西、中央大街、红旗广场等商圈，渝西、中央大街商圈的逐步成熟在永川商业发展中有着非常重要的地位，无论是行业历史，还是对

39、永川消费者还是周边县市的影响都有一定的向心力作用，其辐射范围面向全永川区乃至周边地区。V随着中央大街的逐步发展，商圈中心区的功能逐步沿中央大道西段、玉屏路、北山路等周边辐射，必将提升到本项目的价值。本项目在规划上可以改变以往陈旧中低档消费的面貌，在规模上可以塑造一处新的商业商若地标，改变永川区城市商业商务格局。交通优势V交通枢纽规格影响商业形态。优越的交通条件可以为项目带来巨大的人流，为项目的成功奠定基础。地块拥有便利的交通条件，中央大道西段是永川区的主干路，胜利路、玉屏北路是城市生活餐息的重要次干路。两条道路可以迅速的把项目融入到永川整体城市文化与生活氛围中。V未来中央大街的商业氛围的打造逐

40、步成熟，将构成一个集中性商圈中心，与项目所在地构建一个大商圈，可以将远距离的消费者带到此地，扩大了项目得辐射力和影响力，大商圈犷容，可以为项目带来更多人流。规模优势V整个项目占地65906万平方米，总建筑面积达约59万平方米。可算塑造一个完整的城中城的概念，将城市中商业、居住、酒店、餐饮、文娱、交通等城市生活得各项功能在空间上进行组合。商业、居住、餐饮、休闲等各种功能相互依存、相互补益，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市综合体。通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足，最大限度的提升了物业的整体价值和收益，提升了项目的竞争力。V城市综合体的复合效应与整合能力

41、不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率。项目本身优势V地块位于老城商圈核心地区，为永川老城稀有的土地资源，有较为完整的产权，利于整体开发。项目由集团统一建设及经营管理，业权统一，降低了在城市升级改造实施过程中的难度。V地块处于永川老城成熟的商圈中，商业氛围浓厚。V独享151亩私家公园，零距离坐享天然大氧吧及娱乐休闲地。V地块具有浓郁的历史文化体育氛围：项目所处地，地处桂山公园，原永川豆豉厂,历来周边人流密集，人G较旺，永川及周边区县人民都对这里有较好的认知。4.2.2, 项目劣势(Weakness)V项目部分区域尤其北侧及东侧，人流量较少；V项目

42、建筑密度大，私密性不够强V项目周边几条交通要道均为双向通道，道路狭窄，停车不方便解决办法和建议V开发本项目前要充分分析项目开发时序，通过项目自身开发，提升项目商业氛围，改变项目基地在区域内的形象；V交通方面，加强开发前技术层面的研究分析，与知名交通顾问合作，配合到建筑设计，解决存在的交通问题。433、项目机会(Opportunity)90%以上住户要求拆迁还建V经调查走访桂山公园片区居民住宅，90%以上的住户要求尽快拆迁，还建舒适居家环境住宅；V项目一期住宅小区居民及原豆豉厂已签约拆迁协议；经验丰富的合作伙伴V为保证项目的高起点，高标准的运行，公司将通过国际一流的顾问公司和设计公司的共同参与，

43、整合国内外最优质的资源，为项目的顺利执行提供了有效保证。V现有区域的不足之处也为项目发展提供了良好的机会V现有区域内商业层次不高，为项目发展提供了良好的机会，项目有更进一步的调整与发展空间；项目周边尚无规模能与之媲美的项目，项目具有优越得竞争优势。4.4.4.项目威胁（Threats）市场风险及威胁V永川区在未来几年将有新品上市供应这些供应中存在项目的竞争对手，项目需要在这些竞争中脱颖而出V需要对市场.客户及产品精准定位：通过与专业顾问公司的合作，准确把握市场状况，了解真正的主流消费者及其需求，有助于项目定位的准确性以及其后招商经营和营销工作的有效进行。V合理规划：包括总体规划,配套环境规划,

44、经营规划等，从规划方案上强调其功能性来赢得消费者的青睐。4.3,项目评价打造老城中心地标级的大型城市综合体v项目同永川其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业休闲中心的条件，非常有望成为永川商业格局更新中的重要一员,进而有可能在未来占据永川区的商业主导地位。V结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准、复合功能、的城市综合体，打造永川老城新地标！第五部分：项目定位与规划5.，项目定位5.1.1, 项目整体定位打造老城中心地标级的城市综合体V完善城市功能，跟随城市发展步伐发展的城市综合体项目增进了用地集约性，对土地资源日益紧张的地区带来新的发展契机；

45、城市综合体项目集成并整合多种业态，自身内部配套齐全，减轻配套设施投入压力；综合体辐射区域较大，影响力高，对城市发展有着积极作用。V本项目通过城市综合体的打造，完善区域内交通及配套设施，为区域内产业可持续发展提供基础；满足提升项目区域及周边对商业.高档办公物业需求；促使片区产业多元发展。改变区域内商业商多形象，通过改造进一步提类型配置体量商业城市购物必选55万方购物公园（街区）必选特色商业街必选公寓精品酒店必选住宅中高档住宅必选商务楼必选低风险城市综合体模型本项目功能配置死僧p产解持“中产储甲级除M级消电M务代公成AM公寓ISOHO升区域的竞争力。代加鑫也的中心Ithtx戊业第40页商”为核心龙

46、展校代V本项目位于永川商圈中心地带，拥有'扃密度聚集”的综合资源，因而具备“高强度抗衰”的特性，给企业的长远发展带来机会。综合体项目统一的管理，实现整体功能高效化。V有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力较强。5.1.2, 商业是城市综合体的核心驱动力城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合，能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式。城市综合体中包括商业、酒店、公寓、住宅等功能，其中商业是城市综合体的关键组成

47、元素，它为整个项目定位确定了市场基调，是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，同时也为项目树立鲜明的个性。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。5.1.3, 持有型物业与销售型物业关系持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。同时顺利开业后，持有型物业统一管理运营，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业物业可以带来长期、稳定的收益，可持续性发展能力第41页共112页较强。城市综合体的开发是一个周期长，投入大的开发过程，而持有型

48、物业的财务回收期是一个长期的过程，在项目较长的开发周期内，销售型物业是维持项目健康财务状况得重要组成部分。同时，销售型物业借助持有型物业的高起点、高定位，销售型物业实现较高的销售价值。52.城市综合体各元素初步定位5.2.1, 项目商业定位方向研判经过多年发展，永川区多中心商业格局目前正在形成。永川商业市场发达，形成3个商圈。尤其渝西广场、名豪商圈闻名远近,众多的特色商业街区，进一步丰富了商业市场，使之更趋层次化、专业化。但3大商圈都或多或少存在整体业态配比结构失调，百货过多，档次不高，而餐饮、娱乐相对比重较低。除人民广场外，2大商圈交通都过分集中，导致商圈拥堵状况严重。没有任何一个项目能有效

49、的犷大目标消费者范围，把游客、城市中产阶层、城市小资白领阶层都列入其中。而本项目的体量规模和超前现代与创新规划设计的特征为我们提供了相应的机遇。由于项目庞大的体量以及较好的地理位置在所有可能的选择中，永川项目宜采取混合模式发展:城市级购物中心+主题购物公（街区）+文化美食娱乐休闲中心组合有效将目标消费群体的范围扩展到中产+白领+辐射周边行政区域人们，有效的扩大项目消费半径，提升项目生存能力及影响力，丰富的产品类型为持有型产品和销售型产品提供操作空间。档次方面:以市场缺失的中高档购物和生活时尚（时尚MALL和LIFESTYLESHOPPINGCENTER雌）为商蛙题的产品。5.2.2, 其他功能

50、的初步定位模式分布区域商业城市购中高城市中心档商圈规划物中心区域购综合新城市中物中心主题购酒店住宅公寓普通公四星当地高寓级档住宅酒店式公寓物公生活四星普通公时生活时级当地高寓城市中心尚中尚中心精品档住宅酒店式心酒店公寓根据商业定位的不同，综合体其他构成元素配置不同。53、各功能板块发展概念5.3.1,商业商业发展概念：城市级购物中心是打造档次的核心，构建多主题式商业中心，街区式商业融合文化艺术娱乐休闲等功能，提升商业整体品质。商业分两期开发，第一期开发城市级一站式购物中心；第二期开发主题购物公园式街区商业。城市级一站式购物中心(LIFESTYLESHOPPINGCENTER)是城市核心的、城市

51、级的具有强烈都市商业印象的。以高端时尚消费为主的国际商业体验：以时尚购物为主导，商品以高档为主，辅以中高档，囊括众多国际一线品牌，实现跨越式发展，回避市场中档中高档的发展主流。整体环境优雅不失时尚、品味不失商业。引进中高档主题百货，作为核心旗舰店。主题购物公园式街区商业中心结合商业性质，发展多主题性的商业中心。对现有商业功能进行主题规划，构建多项主题性商业中心。购物中心商业体，规划功能上进行划分：V规划独立街铺，引进国际知名品牌主力店，如屈臣氏、麦当劳、肯德基、面包新语唐纳卡兰、ChaneL范思哲、Dior、古驰、瓦伦蒂诺加拉瓦尼、PRADA.GUESS、乔治阿玛尼等国际品牌店；V规划以引进主题性百货主力店+旗舰店，如太平洋