房地产投资风险研究报告

1、.学士学位毕业论文房地产投资风险研究学 号: 学生姓名：兵指导教师： 国 富所在学院：会 计 学 院专 业：财 务 管 理中国·2016 年 5 月. v.摘 要随着国民经济的快速增长，中国的房地产行业也呈现出良好的发展势头。但其背后带来的投资风险也越来越大，为了避免房地产投资风险，使房地产投资继续发展，必须对房地产投资过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出分析。本文介绍了房地产投资中经常使用的分析方法，并按照房地产周期进行风险因素的识别关键词：房地产投资；分析方法；风险识别AbstractWith the rapid growth of the national economy

2、, China's real estate industry is also showing a good momentum of development. But behind the rapid development of the real estate investment risk it brings is also increasing, and to avoid the risk of real estate investment, must make an analysis of the risks that may arise during the real esta

3、te investment and uncertainties. This article describes the analytical methods often used in real estate investment, and to identify risk factors in accordance with the real estate cycle. Key words:Real estate investment; analysis; risk identification. v.目 录第一章 前 言11.1 该研究的实用价值与理论意义11.2 本研究在国内外对其研究现

4、状的综述11.3 本论文要解决的问题3第二章 房地产投资风险概述42.1 房地产投资风险的含义42.2 房地产投资风险的特征42.3 房地产投资风险的主要类型52.4 房地产投资风险产生的原因第三章 房地产投资现状分析63.1 国有企业将成为投资市场中的重要买方63.2 中国私募基金将扩大其投资足迹73.3 证券化将助推下一波投资高峰83.4 金融创新将对主流投资渠道形成补充9第四章 房地产投资存在的问题104.1 体制弊端造成管理秩序混乱104.2 房地产开发畸形发展114.3法制不健全房地产开发行为失范11第五章 房地产投资风险解决对策125.1 完善市场运行机制是根本125.2 行政手段

5、须慎用135.3 加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关135.4 完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾145. 5 差别化引导市场，加快金融创新步伐5. 6 防范和化解风险并重，关注市场变化，提高预警能力 第六章 结 论14参考文献16致 17附 件18. v.第一章 前 言1.1 该研究的实用价值与理论意义随着我国社会主义市场经济的稳步增长，房地产业因其高投资报酬率以及较强的保值增值能力而成为重要的投资工具之一。同时，房地产投资的高投入，长期的特点也决定了投资过程具有高风险。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用已成为一个重要的研究课题，引起国内外有关专家

6、和房地产投资者的高度重视，并已形成了一系列的理论与方法。我国对房地产投资风险研究的起步较晚，对投资风险的分析盒评估缺乏全局把握，其风险分析还很片面，投资具有较高的投机成分。因此，对房地产投资风险的科学分析盒定量评估已显得十分必要。本文从研究我国房地产投资现状与特点出发，系统分析了影响我国房地产投资的各种风险因素。运用模糊综合评价技术，构建了一种适合我国房地产投资特点的风险评价方法。1.2 本研究在国内外对其研究现状的综述1.2.1 国外研究现状风险研究首先产生与发达国家，并在这些地区发展后逐步推广到发展中国家。随着经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研究方法以及

7、研究领域中可寻找出国外风险管理的发展轨迹。风险研究专著大量出版。1921年，马歇尔（Marshall）在企业管理Business Administration一书中提出了风险负担管理（Administration of Risk-Bearing）的观点，他提出了风险排除（Eliminations）和风险转移的风险处理方法。1987年，英国的Chainman教授在Risk-Analysis for large projects: Methods and Cases一书中，提出了“风险工程”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模

8、地应用风险分析领域的研究成果成为可能。2003年,美国的William B.Brueggeman和Jeffrey D,Fisher在Real Estae Finance And Investments中提出加深对潜在经济因素重要性的讨论，扩大商业抵押证券内容的覆盖范围，进一步深化地研究潜在经济因素对房地产风险及价值重要性的影响。2004年，美国的陈淑贤和约翰.埃里克森等在Real Estate Investment Trusts: Structure, Performance,and Investment Opportunities书中研究到从如何使管理者改善其投资决策和REITs经营绩效的角

9、度，对现有与REITs相关的研究成果进行了分析整合。2005年，格里尔在房地产投资决策分析中从市场研究、现金流预测、信贷资金、所得税、风险因素等方面研究了美国房地产动作的主要领域，系统地阐述美国房地产运作的基本理论，运作方法和实践经验。2007年，拉尔夫.布洛克在房地产投资信托中鲜明地指出了房地产投资信托的投资特性，强调了它们在多元化投资组合中的作用。详细地解释了REITs(房地产投资信托)这种新的投资种类，使REITs成为所有人都可以进入的投资领域。1.2.2 国内研究现状我国房地产业起步较晚，目前尚处于产业发展的初级阶段，有关房地产投资风险的研究也只是刚刚起步。各行业投资风险的研究散见于各

10、类投资管理研究中。1996年，中立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析。2001年，万俊等房地产投资风险控制初探提出房地产投资应以风险管理为基础，并对房地产投资风险控制进行了界定。2003年，刘志峰从引导投资者理性投资的角度提出建立市场预警预报系统，各级政府要对市场供求、价格和空置等情况进行适时的动态监测并做出分析判断，定期向社会公布，引导理性投资和消费；从防范金融风险的角度提出加强房地产信贷监管力度等措施。2003年，董辅礽从保护投资者利益的角度提出政府应对整个行业进行调控，加大对地价的控制，调控房地产投资结构。2003年，向世林提出要

11、克分利用竞争机制和供求关系来调节市场，从房地产市场持续发展的角度合理有效地配置房地产资源；要努力培育和规范发展房地产中舟组织和行业防会：政府对房地产市场的干预和调控耍尊重经济规律和市场规律，既不能越位，也不能缺位，更不能错位。2003年，粱志红从企业对风险的防范角度认为：企业要高度重视可行性研究，确保投资决策的正确性;加强投资环境监测，选择最佳投资区位;加强市场调查，寻找投资良机。2004年，汪光熹针对房地产市场结构失调等问题提出：严格控制高档商品房建设，加大适合中低收入家庭居住的住宅建设。进一步整顿和规范市场秩序，防止局部存在的过热苗头演变为全局性问题。从提高住宅建设的科技含量和住房质量方面

12、提出企业应加强规划、设计等环节，注重小区生志环境建设和住宅内部功能设计。2005年，阵怡等借鉴国外有关理论及案例的基础上，立足我日房地产业发展及社会经济笈展的国情，着重研究论述各娄房地产项目可行的融资理论与妾务，重点在于融资多元化的理论研究以厦金融创新在房地产项目开笸实践中的应用。2006年，左斌房地产营销与风险防范阐述了房地产营销的基础知识、营销策略、营销技巧与实务。并根据房地产开发企业房地产营销代表或房地产营销员的特点，比较详细的介绍丁房地产营销的风险防范的法律问题及规避风险的方法。同时提供了房地产销售纠纷案例和评析。 综上所述·我国对房地产投资风险评价的研究起步较晚，关于房地产

13、投资风险的研究的著作也比较少。然而近年来，许多人都在运用引进的工程管理科学方法对房地产投资风险进行分析和评价 ，井取得了一定的研究成果，如房地产投资风险的敏感性分析、蒙特卡罗模拟技术、模糊综台评价技术、层砍分析法等。尽管我国在投资风险分析与评价方面的研究已经取得了进步，但其风险分析还根片面，实际应用被果有限，因此，根有必要在具体的房地产投资项目操作中，根据我国的具体国情和房地产市场的特殊性，建立一种更加完善、适合我国国情和房地产市场特点的房地产投资风险评价体系。1.3 本论文要解决的问题随着我国社会主义市场经济的稳步增长，房地产业因其高投资报酬率咀及较强的保值增值能力而成为重要的投资工具之一。

14、同时，房地产投资的高投入、长周期的特点也决定了投资过程具有高风险。房地产投资风险与房地产投资风险评价体系的探索与实践应用已成为一个重要的研究课题，引起国内外有关专家和房地产投资者的高度重视，并已形成了系列的理论与方法。我国对房地产投资风险研究起步较晚，对投资风险的分析和评估缺乏全局性把握，其风险分析还很片面，投资具有较高的投机成分。因此，对房地产投资风险的科学分析和定量评估已显得十分必要。本文从研究我国房地产投资现状与特点出发，系统分析了影响我国房地产投资的各种风险因素。第二章 房地产投资风险概述2.1 房地产投资风险的含义“风险”一倒是我们经常遇到的，但要下一个完整的定义却非易事。一般来讲，

15、风险就是发生小幸事件的概率，或者说，风险就是一个事件产生人们小希望后果的可能性。风险分析要包括发生的可能性和它所产生的后果大小曲个方而。 因此，风险的一般定义为：风险是某一项事业预期后果估计较为小利的一而。这是指的较为小利足相对于人们预期达到的目标而言的。事实上，风险表示一种观点，即用考虑到各种可能性的统计的观点来观察、研究事物，因此可以世人们考虑得更全而，决策更合理。房地产投资风险就是指由于投资房地产而造成损失的可能性。这种损失包括投入资本的损失和预期的收益未达到的损失。在房地产投资活动中，风险的具体表现形式有：（1）高价买进的房地产，由于种种原因只能以较低的价格卖出；（2）尽管卖出价高于买

16、入价，但是卖出价低于预期价格；（3）垫支于房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失，投资的资金没有按期收回，或小能收回；（4）由于财务等方而的原因，在违背自己意愿的情况下抛售房地产。就房地产丌发商而言，投资各个阶段的投资风险表现足小同的，它伴随着各个阶段主要工作的发生而产生。例如在论证设计阶段，主要的风险是研究与项目评估分析和预测的准确性；在资金筹措阶段，资本结构的变化会对未来收益产生很大的影响；在项目建设阶段，承包商的项目控制与管理能力、通货膨胀及不可预料事件的发生都对投资者投资目标的实现构成威胁。 房地产投资对于投资者来讲具有一种诱惑力，风险利益会世人作出某种风险选择，并导致风险行为的发生

17、。房地产投资风险小但存在着风险损失、对风险成本的威胁，还存在着风险利益对投资者的诱惑。然而风险利益小是现实的利益，而是一种可能的、未来的利益，只有在实现风险目标之后才能获得这种利益。另外，存在着风险利益的同时又存在着风险损害，使之对投资者具有约束作用。一般来讲，投资者大多是回避风险的，风险因素出现的概率、损害能力和风险成本投入与变动情况会加强这种对投资者的约束。这两种力量的同时存在，必然要求投资者在决策过程中寻求一个平衡点。 在确定降低风险因素的影响时，房地产投资者必须在报酬与安全之间进行适当的权衡。一般而言，房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减小。亦即房地产授资者所获取的收益足对其

18、承担的投资风险的一种回报。在m场经济条件下，1J场的变动是经常存在的，没有准U愿放弃高于银行存款利率的收益，问题足如何处理“收益安全性风险”之间的关系。当然，房地产投资者的首要目标小会是承担投资风险，无论是准以投资者身份出现时都是偏向安全而远离风险。 此外，风险的大小往往与拟丌发项目的规模、类型和复杂程度直接相关。例如，在城中心区开发较在新区开发风险为小，因为城中心区各项配套设施已经具各，且比较容易找到租住或购买的客户；但在新区丌发则有一个投资聚集的过程。虽然在新区丌发费用较低，但开发出的房屋难以租售出去的情形会经常出现，这在很大程度上加大了投资开发的风险。2.2房地产投资风险的特征 房地产投

19、资风险的特征是房地产风险的本质及其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，降低风险发生的可能，提高投资活动的效率是具有重要意义的。 （1）客观性房地产“风险的客观性是指房地产风险存在是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。例如，对市场风险中的购买者来说，一个购买者的行为是受其思想支配的，但其来源也是受个人的经验和社会环境的影响的，就其物质性来讲，购买力的整体性是客观存在的，受社会力量支配并有其规律性。内外部事物发展的不确定性的存在是客观事物发展变化过程中的特性，因而风险也必然是无处不在的、无a不有的客观存在。客观性要求我们采取正确的态度，承认风

20、险和正视风险，引极对待风险。（2）不确定性风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例立国家政策的变化，战争的爆发，台风的形成，皿有其具体的原因，但其发生的问是难以预知的。这种徘以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。客观条件不断变化导致不确定性是风险的客观体现，房地产投资风险是投资过程中各种不确定因素的伴随物。 （3）潜在性房地产风险不仅仅具有随机性，同时它是附着在房地产经营中的某些确定事物中问，并通过它们的发生而起作用，从房地J“投资的规律看，房地产一风险具有潜在性，它不是显现在表而的东西。但是，这并不是说风险是不能认识的，人们叫以根据以往笈生的类似事件的统训资料，经过分析，对某种风

21、险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。尽管处处允满风险，投资时叫有遭遇风险的叫能，但町能变为现实是有条件的。因此，潜在性是风险存在的基本形式。认识风险的潜在性特征，对于预防风险具有重要意义。（4）损益双重性房地产风险对于房地产经营收益不仅仅有负面的影响，如果能正确认识并允分规避风险，反而会使收益有很大程度的增加。例如开发个房地产项日目，若预期收益很大，那么风险必定大，如果形势不好，极有叫能发生亏损，但若采取科学决策顶着风险上，形势会转为有利，收益也会大为增加，风险损益的双重性说明对待风险不应该消极地预防，更不应该害怕，而是要将风险当做种经营机会，敢于承担风险，并在同风险斗争中战胜风

22、险。（5）不确定性不确定性是风险的本质，但这种不确定性并不是指对客观事物的全然无知。人们叫以根据以往发生的系列类似事件的统计资料，经过分析，对某种投资风险发生的频率及其造成的经济损失程度作出主观上的判断，从而对可能发生的风险进行预测和衡量。风险的测量过程就是对风险的分析过程。它对风险的控制与防范、决策与管理具有举足轻重的影响。（6）相关性 相关性是投资者而临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同投资者由于其决策或采用的策略不同，会而临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间共同组成的。状态空间客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们

23、根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否，直接影响人们面临的风险及其程度。2.3房地产投资风险的主要类型在投资决策阶段，按照风险发生的空间位置，分为外部风险和内部风险。2.3.1外部风险(1) 自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性、不可抗性 ( 如地震、洪水、风暴、火灾等) 以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。自然风险发生概率较小，但一旦发生造成的灾害结果是较为严重的。(2) 政治风险政治风险主要包括政治环境风险和政策风险。房地产业与国民经济紧密相关，政府相关政策的出台和变动，包括产业宏观调控、税收政策等，都会引起相应的投资风险。(3) 经济风险经济风险是指因为宏观经济环境处于下

24、降通道所造成的不利影响，也可能是由于经济发展到某一阶段市场对某种物业类的需求发生的转变。此外，利率的调整、物价的变化对房地产的需求也会造成巨大的影响(4)社会风险社会风险是指由于社会环境因素的变化带来的不利影响。通常如一些社会治安、区域发展、公众干预、城市规划、文物保护等都会给房地产商品带来社会性的风险。(5) 国际风险国际风险是指因国际经济环境的变化从而给区域性经济活动带来的影响，这种风险对整个社会经济都会有较大影响。国际风险主要有: 国际投资环境风险、国家稳定风险、汇率风险、国际贸易风险等。另外，还有市场风险、购买力风险、城市规划风等。2.3.2 内部风险(1) 经营风险经营风险是由于房地

25、产投资经营上的失误造成的影响。这类风险主要是由于投资者主观上的决策错误及经营管理存在问题。(2) 财务风险财务风险是指房地产投资者运用融资，增加了企业融资成本和负债率，存在债务偿还风险及资金链恶性循环的风险。另外，还有技术可行性风险、经济合理性风险等。2.4、房地产投资风险产生的原因(1) 房地产投资的不可转移性房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移，而它本身是不能移动的，这便导致了由于市场变化，房地产的价值量大、占用资金多，导致了大多数的房地产交易需要相对较长的时间过程。这都决定了房地产的市场流动性和资产变现性较低。(2) 房地产投资的资金需求性房地产属于资金密集型行业，项目投资较大，投资

26、周期较长。随着投资规模增加，投资者承担的投资风险也随之增加，投资者能否按期筹措到项目启动所需资金及按约及时归还债务资金的风险。(3) 房地产投资的持久性房地产项目开发及销售周期需要相对较长的时间过程，开发周期越长，期间面临内外部环境因素变动的可能性就越大，而房地产商品的耐久性又决定了其使用上的长期性，随着社会经济水平的发展，市场对房地产的品质要求也随之提高，投资者可能会面临房地产商品闲置引发的资金链等方面的风险。第三章 我国房地产投资现状分析2015年是中国商业地产投资创纪录的一年，共完成交易资产总值约1500亿元人民币，预示着中国商业地产投资市场的急速扩容。据估计，2015年中国投资级地产总

27、规模位于全球第二，仅次于美国，达到约8,000亿美元。交易总量增加的背后是国内资本的不断增长。在过去十年的大多数时间里，国内资本占据了中国商业地产投资的主要份额，2015年占比达到四分之三(见图1)。这说明中国商业地产交易量的增加主要是由国内投资推动，而国内资本投资自身也经历了强劲扩张，过去八年的年复合增长率达到15.4%。国内资本的快速增长来源于私募基金、私营企业、国有企业和保险公司等众多日趋成熟的国内投资群体。鉴于中国房地产投资规模不断扩大和市场透明度持续提高，房地产投资活动有望在未来几年得到进一步的增长。境外投资者无疑将会继续扩大他们在中国的投资足迹，但国内投资者有望继续占据投资总量中的

28、主要部分。我们认为，下述五大趋势将持续助力国内投资者推动投资活动达到新的高度，开创中国房地产投资市场的崭新时代。3.1国有企业将成为投资市场中的重要买方在参与中国房地产市场方面，国有企业长期以来具有优势。中国共有国有企业15万家，其中规模最大的国有企业都享有准垄断地位，在银行、电信、能源等重要行业处于主导地位。他们在获取国有银行融资方面享有优势，同时与政府部门建立了广泛的联系，因此在达成交易方面具有优势。这些优势已经帮助一些大型国有企业发展成为房地产行业的龙头企业，例如保利集团、华润集团和招商集团。在一些情况下，国有企业能够利用他们自身原有的专业领域优势在房地产投资中获得一席之地。以中国葛洲坝

29、（600068）集团为例，这是一家总部位于武汉、以工程建设为主业的大型国有企业，他们的大多数工程都是与政府签约的基础设施项目，如承建大坝、高速公路、电站和其他重要基础设施，这些项目在中国的城市化进程中都是不可或缺的。葛洲坝集团以此为起点，在他们建设基础设施的新兴地区进入了传统的房地产开发，建造办公、住宅和零售物业项目。此外，该公司也在中国一线和1.5线城市的成熟商务区建设商业地产，以期获得租金收入和资本增值的双收益。中国的国有企业不仅是商业地产的主要开发商，同时也是这些价值不菲的资产的出售者。在2015年第三季度，葛洲坝集团将其2009年在上海浦东新区竣工的办公楼葛洲坝大厦以22亿元人民币的价

30、格出售给平安保险，此宗交易标志着国有企业按照国际标准开发、管理和出售资产的能力在日益提升。这种趋势部分源于近年实施的国有企业改革，旨在促使国有企业将自己重新定位为盈利的市场化企业。这种转变使得许多国有企业逐渐从建设和持有大量房地产(包括收益率极低的资产)走向开发建设与择机买卖资产并举的时代。尽管现在很难量化国有企业的市场影响力，但我们可以肯定地说，国有企业开发和出售投资级商业地产的上升趋势正在扩大中国市场优质、可供交易资产的供应量，从而刺激投资活动向更高水平发展。4.2中国私募基金将扩大其投资足迹中国房地产私募行业目前依然处于起步阶段。2015年，中国仅有182支房地产私募基金，募集资本总额约

31、为94亿美元。而全球著名投资公司黑石在2015年的一个全球性房地产私募基金就募集了158亿美元。尽管中国的私募基金公司数量相对较少，但近年来他们正在不断发展壮大。更多专门要求私人资本参与交易的出现，中国投资者越发接受第三方基金管理模式，以及能够拥有更多的专业人才，都使基金管理平台受益颇丰。在市场追求更高收益和私募股权向高净值人士和非房地产关联机构等新型投资者敞开大门的背景下，房地产基金规模持续增长。展望未来，我们预计中国私募基金能够建立更加清晰、包含不同程度风险与回报的投资方案，并将引入流动性，为各个阶段的房地产开发和投资过程提供支持。4.3资产证券化将助推下一波投资高峰中国在推动新型房地产投

32、资者，比如房地产投资信托(REIT)发展方面取得了一些进展。但是与美国、日本和新加坡等发达国家相比，中国在制定培育现代REIT生态系统所需的监管和税收框架方面进展相对缓慢。一个主要障碍是信托单位持有人持有证券是否会被双重征税存在不确定性。发达国家的REIT通常采用收入传递结构，租赁收入只针对信托单位持有人产生一次税收。我们预计，一旦这方面有进一步的改革加之政策的进一步清晰，中国的REIT会有更大发展。即使存在这样的不确定性，中国证券监督委员会(证监会)正在以谨慎的态度批准成立国内REIT。例如，最近获得批准的在岸房地产投资信托鹏华前海万科房地产投资信托，这也是中国首个公开交易的准房地产投资信托

33、类证券。鹏华的非传统结构意味着它没有完全满足西方对REIT的定义。另外，2015年夏天的股市动荡导致鹏华的IPO计划无限期拖延。抛开是否在真正意义上符合REIT的标准，鹏华的获批本身也具有重要意义。它将是公开上市的准房地产投资信托证券，不仅拥有房地产租金收入，并能够灵活投资于其他资产类别来增加收益。总而言之，鹏华将打开国内资本另类投资者的市场。政府批准成立鹏华房地产投资信托预示着监管机构正在利用中国金融改革提供的空间来推动资本市场的发展。尽管国内房地产投资信托在逐步发展，但即使是像鹏华这样向前迈出的小步伐也会给机构投资者和开发商规划其融资和退出方案时以信心。4.4金融创新将对主流投资渠道形成补

34、充完善在线基础设施和支付平台为各种金融创新做好了准备，这反过来也帮助了中国开发商和投资者降低风险和获得另类资本来源。关于这一方面，我们这里重点谈两种趋势：众筹和P2P借贷。房地产众筹作为融资渠道的出现，被国内开发商用来降低融资风险、扩大宣传效果和吸引潜在用户购买产品。众筹非常受大型开发商的欢迎，包括万达、万科和绿地，他们家喻户晓的品牌力量帮助他们吸引到成千上万的个人投资者投资于结构化产品，承诺在房地产收益基础上带来可靠的投资回报。这些开发商的成功证明了互联网众筹作为融资渠道的可行性，也凸显出这一行业发展的巨大潜力。以大连万达集团为例万达集团通过在线支付服务提供商快钱公司(99Bill.)，在三

35、天内为5个规划中的购物中心开发项目募集到50亿元人民币(约合8亿美元)。万达和快钱公司提供了名为“稳赚1号”的结构化产品投资者投资人民币1000元-100万元即可获得万达未来项目的股份。作为回报，投资者有望每年获得最高12%的回报3。P2P借贷公司近年来在中国发展迅速，在线平台使企业扩大了融资规模和杠杆，为交易提供了更广泛的参与者。一些P2P借贷公司甚至发展到了与部分投资机构同样大的规模。他们当中最大的公司以非传统金融机构方式运营，但都必须获得超过他们负债的收益，这与保险公司的情况类似。以国内P2P借贷公司宜信为例。该公司的经营规模和投资标的使其与成熟的机构投资者近似，而且他们也参与了房地产投

36、资。2015年7月，宜信公司推出了1.5亿美元的首支基金，投资海外房地产基金，并且还投资了KKR和Pamfleet管理的基金。据一家著名的P2P信息汇总网站估计，中国的P2P借贷市场已经从1,500余个在线借贷平台融资了167亿美元贷款4。鉴于P2P借贷市场目前的增长规模和速度，我们预计市场将会得到巩固，为像宜信这样的更多平台进入房地产投资铺平道路。中国的互联网金融市场增长迅速，其中有些不守规则，这给投资者带来极大的风险。但是中国的资本市场创新来源于企业在受限环境中对投资和融资的需求。我们已看到了互联网金融方面取得的进展。我们相信，中国的房地产市场具有足够的活力，未来将催生出更多的创新成果，其

37、中一些可能将引领中国的房地产资本市场以独特方式向成熟市场方向发展。中国的房地产市场投资规模与经济同步增长，适应不断变化的投资需求。日趋成熟的国内投资者越来越善于捕捉国内外的投资机遇。中国的房地产市场在过去的几年间增长迅速，并有望在未来保持快速增长。与此同时，我们正在见证各类中国投资者以史无前例的速度积累房地产开发、收购和出售的经验，这些因素合力将继续推高中国商业地产市场投资规模。未来几年，我们预计将会多次看到类似2015年创纪录的情况发生，中国资本毫无疑问将是最主要的推动力。第四章 房地产投资存在的问题4.1体制弊端造成管理秩序混乱，房地产开发畸形发展首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理

38、部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩序的混乱。其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远

39、超出了房地产行业。再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，房地产开发、交易行为不规范问题，商品住宅建设中的质量问题，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如，房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象，一直没有得到有效治理；而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持。4.2法制不健全房地产开发行为失范房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。首先，涉及房地产开发、

40、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此，有些急出台的法规尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。其次，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩。例如，在许多地方由于有关政策的规定，外地房地产开发商无法

41、以同等价格水平获得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地，这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则，从而诱发许多违规、违法和腐败现象。再次，对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响，而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外，对于开发商擅自改变投资方向的现象，法律缺乏相关的明确规定，造成监管不利。4.3金融市场不完善市场总体效率低下（1）金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健

42、全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量，我国房地产金融市场的完善程度远远不够，许多企业，尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下，且并未因为金融抑制政策而有所改善，说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比较充分的金融服务，是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。（2）金融创新滞后，金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限，几乎没有留给企业任何选择余地。从我国房地产企业的资金来源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市场和银行

43、贷款。而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通，尤其是股票市场。在这样的金融环境下，市场配置资源的效率不可能很高，公平竞争的市场秩序难以形成。（3）金融运行机制和市场参与规则的单一化，扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围，提高市场的配置效率，促进市场公平竞争。但是由于市场参与规则的不合理、简单化，使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例，不同级别的市场在参与规则上应有所不同，但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同，造成不同的市场只是名称不同而已，与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。（4）市场的不完善为行政干预提供了依据，政府的调控作用

44、似乎得到了发挥，但同时市场的效率损失得更大。在当前的市场体制下，各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预，这本身已经说明市场还不完善，这样的状况，近期看似乎很有效，但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。第五章 房地产投资风险解决对策5.1完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效。

45、总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到3万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具

46、体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。5.2结构调整近期主要目标是结构调整，以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房。房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构，很明显，直到目前我国广大城镇家庭的居住面

47、积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约70%，2004年1-5月，两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调，传达了房地产产品结构调整的强烈信号。因此，应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使房地产市场步入健康发展轨

48、道。5.3加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施，表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。5.4完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原

49、因就在于占有资源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施，建议有关方面抓紧研究，及早出台可行的方案。5.5差别化引导市场，加快金融创新步伐2003年，我国人均GDP超过1000美元，这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需求结构的细化，房地产市场产品结构调整也应当跟上，不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。一个健康的房地产业

50、，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。与此相适应，应丰富金融产品品种，加快金融创新步伐。5.6防范和化解风险并重，关注市场变化，提高预警能力防范风险的根本原则是减少不确定性。因此，有关部门应当广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析和监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究，提高风险预警能力。与此同时，对已经存在的风险，必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上，尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为。应当认识到，限制投机就是保护合理消费，有助于房地产的长久发展。从长远看，加强市场的公开性、公正性、公平性，是防范和

51、化解房地产业风险的根本出路。第六章 结 论本文从房地产投资的角度出发,研究房地产投资所面临的风险,进行了比较全面的风险影响因素分析，本文的研究具有一定的现实意义和使用价值, 房地产投资风险是一种客观存在,会给房地产投资带来损失,人们可以不断认识风险、规避风险,却不能消灭风险。随着社会进步、经济发展,有些风险可能就不会再有危害,但是必然也有新的风险出现,同时,随着科学技术的进步,随着人们对世界认知能力的提高,会不断有新的、更有效的方法应用。本文关于房地产投资项目风险分析的认识和研究肯定会有不足之处,还有待于进一步的深入。参考文献1阿罗.信息经济学M.北京经济学院出版社1989.2陈柏东，张东.房

52、地产经济学M.华中理工大学出版社1996.3张军.现代产权经济学M.上海三联书店1994.4林增杰等.公房入市政策研究M.中国人民大学出版社1999.5野口悠记雄.土地经济学M.北京商务印书馆1997.6丹尼斯卡尔顿等.现代产业组织（下册）M.上海三联书店吧1998.72012-2016年房地产行业市场深度调研及投资战略研究分析报告8王林,房地产投资风险因素及分析,国外建材科技,20039Darby,Michael  R.and  Edikarni,1973."Free  Competition  and  the  optimal  Amount  of   Fraud".Journal  of  Law  and  Economics  16:6788. 致 本文是在作者尊敬的导师张国富教授的悉心指导下完成的，从论文的选题、结构框架的设计到论文的撰写、修改及最后定稿，整个过程凝聚了张老师太多的心血。导师严谨而