天津市及西青区房地产市场研究【20130118】

1、天津市及西青区房地产市场研究第一部分 天津市房地产市场环境一、 政策环境1. 2月1日起，普通住宅指导价格标准 天津市将普通住宅指导价格标准在2012年2月1日再次进行了调整，此次调整是继2007、2008和2010四年之后的第四次上调。截止2月15日，在普通住宅指导价调整半个月以来，在分属普通住宅与非普通住宅的市场板块间，交易热度随之大相径庭。2. 2月24日起 央行下调存款准备金率0.5个百分点 据新华社电中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%

2、。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。3. 5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 央行决定从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次系2012年央行第二次“降准”，将一次性释放约4200亿元资金。 中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 本次系央行年内第二次下调存款准备金率。4. 住建部：6月8日起下调个人住房公积金存贷款利率 从2012年6月8日起，下调个人住房公积金存贷款利率。当

3、年归集的个人住房公积金存款利率下调0.10个百分点，由0.50%下调至0.40%，五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.20个百分点，由4.90%下调至4.70%。5. 中国央行宣布自7月6日起不对称降息 央行称,自7月6日(周五)起不对称降息,一年期存款基准利率下调0.25个百分点至3%,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点至6%.6. 7月5日,津公积金贷款申请下周提速 办理时限缩减至八天. 天津市住房公积金管理中心获悉，7月9日起，住房公积金贷款办理时限由原来的15个工作日缩减到8个工作日。7. 9月27日，住建部王珏林：房屋限购不会取消也难扩围 今年年底，将又有一大批城市限购政策到

4、期，这次住建部官员的讲话，成为2013年初房地产调控政策的基调。 “与房地产相关的四大政策，房产税、加息和限贷都已经有了变化，惟有限购政策没有变化，而且在一段时间内也不会变化。二、 经济环境1. 天津市三大产业2010-2011年产值保持匀速增长产业2010年2011年亿元%亿元%第一产业149.483.3159.093.8第二产业4837.5720.25878.0218.3第三产业4121.7814.25153.8814.62. 天津市地区生产总值与增长速度单位2010年2011年地区生产总值亿元9108.8311190.99地区生产总值增长速度%17.416.43. 天津市城镇人均可支配收

5、入由2010年的24393元上升到2011年的26920元，天津市的人均消费性支出也有2010年的16562元上升到2011年的18424元。4. 2010-2012年天津房地产开发投资总额逐年递增单位2010年2011年房地产开发投资总额亿元866.641080.04全社会固定资产投资总额亿元6511.427510.672012年天津市将实现房地产开发投资1200亿元，同比增长11%；房地产新开工2500万平方米；房地产累计施工面积8900万平方米，同比增长4.7%；房地产竣工2500万平方米，同比增长19%。三、 市场综述 天津市商品市场住宅市场表现（2009-2012）1. 商品住宅静态

6、供求分析 商品住宅环比数据变化 2012年天津商品住宅新增供应面积926.68万，环比下降了34%；成交面积888.85，基本与去年持平；成交总金额894.21亿元，环比上涨8%；成交均价10061元/，环比上涨8%。年初市场整体延续2011年第四季度“寒冬”走势，处于供大于求局面，使得整体可售存量充足，为第二季度开始的成交发力提供了基础。与2011年相比，环城四区和远郊区县商品住宅成交量分别下降了15%、23%，滨海新区则上升27%。市内六区多个主力项目历经近半年的长期蛰伏，在今年上半年以价换量，爆出成交反弹， 较2011年攀升了81%。2. 商品住宅新增供应走势天津市2012年全年商品住宅

7、批准上市面积为926.68万，较2011年全年新增供应量下跌34.3%。但在下半年市场显著回暖的趋势下，预期后市供应量会持续增长。3. 商品住宅供销对比走势从各季度来看，2012年第一季度期间商品住宅供应量一直跌至谷底，3月后大量项目集中上市，供应量迅速跃升并开始逐月上行，下半年供应量有所回落，但总体保持平稳。 今年天津商品住宅供应量环比下降了34%，；总成交量环比基本持平，销供比为0.96，与2011年全年相比，供大于求的情况有所缓和。截止至2012年末，全市商品住宅存量为1853.99万。4. 商品住宅成交量价走势2011及2012年天津市商品住宅销售面积基本持平，较2010年下跌约13%

8、。销售均价方面则呈现逐年上升的趋势，2012年天津市商品住宅销售均价达到10061元/，较2011年的9345元/上升约7.7%。5. 商品住宅成交分布2012年天津市商品住宅成交面积分布如图所示：环城四区或将成为天津市住宅集中供应区。6. 2012年天津市商品房销售排名a) 2012年住宅成交套数楼盘排行表b) 2012年12月住宅成交面积楼盘排行表c) 2012年12月住宅成交面积价格排行表d) 2012年12月住宅成交金额排行榜第二部分 西青区房地产市场分析一、 西青区2011-2012年土地供应概况1. 住宅用地供应量2012年，西青区住宅用地总计出让5宗，建设用地面积总计59.24万

9、，规划建设面积77.18万，较之2011年下降了55.14%和58.87%。20112012总计建设用地面积（）13205585924301912988规划建筑面积（）187667977179426484732. 住宅用地出让价格2012年，西青区住宅楼面均价为1895元/，同比2012年2270元/，下降了16.53%。二、 西青区商品住宅市场表现1. 西青区商品住宅2012供求分析（可售套数，销售套数）西青区2012年全年商品住宅销售较为平缓。存量房较大。2. 西青区商品住宅2012年新增供应走势（批准上市面积）受国家降息政策影响，8月份西青区住宅新增量大幅拉升，达到1453套。成为全年最

10、高。3. 西青区商品住宅（2012年）供销对比（批准上市套数、销售套数）4. 西青区商品住宅（2009-2012）成交分析（销售均价，销售额，）2010-2012年西青区住宅销售均价走势自2010年开始至2012年，西青区销售均价在2010年6月达到最高值12657元/后，出现小幅回落，2012年维持在10000元均价位置，并有小幅攀升。2010-2012年西青区商品住宅销售额走势2012年西青区销售总体平稳，月均销售额在10亿上下。二、 西青区住宅个盘研究1. 距本项目5公里范围内典型个盘研究个盘列表 （超链接，请按住Ctrl键点击）2. 距本项目5-10公里范围典型个盘研究个盘列表 （超链

11、接，请按住Ctrl键点击）3. 西青区个盘分析小结1) 项目周边5公里范围内，a) 住宅项目偏少，洋房售价在6500-8500元/之间，成交均价在7381元/左右；别墅售价在13000-17000元/左右，实际成交价在13771元上下；b) 项目周边5公里范围内（天津外环线以外）住宅多以小高层与高层产品为主；交房标准多为毛坯；c) 地铁沿线物业收到追捧，市场价格平均高出约35-45%；2) 项目周边5公里以外a) 西青区内（外环线以外）楼盘主要分布在项目以北的中北镇以及西北方向的张家窝镇；b) 洋房均价在8000-13000元/左右，别墅在17000-23000元/，公寓售价在12000-13

12、000元/之间；c) 进入天津外环以内，价格均在13000元/以上；d) 交楼标准均以毛坯为主，少量公寓带装修，价值在1500-2000元/档次；三、 西青区房地产市场小结随着市中心区域的日趋饱和，促使越来越多的购房者将目光投向环城区域，受地铁带动，西青区的中北镇板块将成为城市外围区域中的潜力股。原因在于，此板块邻近地铁线路的起始站，远离市中心区域令板块的价格相对较低，需求量也没那么旺盛，因而从价格和房源的可选性上均具备优势，随着刚需的逐渐入市，2013年将会获得较多的关注。第三部分 天津市房地产市场总结及2013年展望1. 住宅市场以价换量，带动刚需入市2012年下半年开始，由于利率优惠、央

13、行降息以及公积金政策调整，2012年楼市刚需购房者成为了成交的绝对“主力军”，开发商的优惠规模和力度空前，可谓楼市的“优惠年”。使得观望已久的购房者在新增供应的刺激下入市，住宅市场回暖非常明显。2. 购房者理性 价格微涨，走势平稳2012年，全市均价上涨5.7%，价格走势十分平稳，调控效果显著。同时，入市购房者显得也更为理性。3. 写字楼需求受抑制全球经济持续低迷态势，新增需求特别是物流、航运类企业明显减少。4. 商业市场表现活跃得益于人均可支配收入的持续增长以及新开购物中心在市场中的良好反应，国内和海外投资者对于天津商业市场信心提升。2012年天津商业市场表现出强劲的市场需求,租赁需求持续活

14、跃，中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。展望2013，随着地铁2、3号线的开通，增加了位于地铁沿线的商业项目人流，同时有效缩短各商圈间的时间距离。交通的便利性将加剧商业竞争，促进新老物业进行重新定位或者品牌调整，将使得天津商业市场整体有序发展。5. 标杆房企拿地信心不减2012年实力房企在津拿地动作频繁，表现出对天津市场的信心和决心。预计这些房企拿地时间主要集中于下半年，且土地主要分布于市内六区以及滨海新区。万科地产、融创中国、招商地产以及绿城中国在津拿地动作都颇为积极。相对于2011年度，2012年度实力房企摆脱资金困扰拿地动作十分积极，对2013年楼市布局有重大引领作用。6.

15、新兴投资热点突出随着国家对住宅的限制及商业地产操作的高难度性，使得2012年投资产品逐渐呈现多样化形式，旅游地产和养老地产不断受到关注。2013年，房地产产业投资结构布局将更趋合理，旅游地产及养老地产等新兴投资热点将进一步得到发展。7. 2013天津房地产市场展望1) 2012年全国房地产调控政策整体趋紧，房产税扩容政策也在逐步在全国推进，宏观层面上，2013年房地产调控政策从紧趋势依然延续。2013年，天津标杆龙头房企率先“以价换量”的促销营销策略或将继续成为2013年减负策略。2) 住宅市场方面：在开发商的促销力度及财税政策的刺激下，刚性需求和改善性需求将持续进一步得到有效释放。随着市中心区域的日趋饱和，促使越来越多的购房者将目光投向环城区域，受地铁带动，（西青区）中北镇板块、（北辰区）铁东