改变用途的固定资产进项税问题

1、用于免税项目的房屋在出售时进项抵扣问题某A上市公司有一栋楼，属于专用于某不可抵扣进项税额项目（如免税项目）的房屋。现在董事会做出决定向外出售。那么，根据不动产进项税额分期抵扣暂行办法（税务总局2016年第15号公告），其进项税额可以抵扣的时间。一、关于不动产改变用途的进项税处理的基本规定（一）基本规定营改增基本政策的财税201636号附件2营改增试点有关 事项的规定中对试点实施办法第二十七条第（一）项规 定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目的，明确可 在用途改变的次月按照公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无

2、形资产、不动产净值/ （1+适用税率）x适用税率（二）专门规定国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法 的公告（国家税务总局公告2016年第15号）第九条明确，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允 许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算 可抵扣进项税额。可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额x不动产净值率不动产净值率=（不动产净值+不动产原值）x100%从上述两个规定看，相同明确的是，对于原用于不得抵扣项目 的不动产改变用途，用于允许抵扣项目时，可以计算抵扣，抵 扣时间为改变用途的次月。规定存在差异的是计算公式略有不 同，但都是涉及不动产

3、的净值。因此，不动产改变用途，重新允许抵扣的进项税额与计算的时 点是紧密相关的，从该规定和固定资产计提折旧的规定相联系 看，其基本内在逻辑是相同的。二、问题的分析处理对于上述问题，进行拆分后，主要是要解决以下的问题：（一）改变用途的时间确认有人认为，应以董事会召开并作出出售决议的时间为改变用途 的时间。上市公司一般对于重大事项是需要董事会会议决定的。在董事会会议召开之前，尚未形成决议，对于该房屋依然按照 原有功能安排，没有形成改变用途的事。 对于董事会决议之后， 也是需要根据决议和实施两个因素进行综合判断：1. 董事会决定有改变用途的具体时间的，一般来说，在判断时 就应该不早于该时点。2. 董

4、事会决定之后，对该房屋进行实质性改变用途处理，并且 完毕的时点。之前用于免税项目，自然有用于免税项目的设施 和功能，既然改变用途，这些设施和功能就应当给予改变，除 拆除、搬迁、圭寸存等。改变用途可以按照董事会作出决定之后，并且实施完成实质性 用途改变的时点为标准。应以董事会会议之后、决议明确改变 用途并且房屋清理完毕的时点，视为改变用途的时点，不能以 最后的实际出售时间为界线。改变用途与实际完成出售时间可 能会存在一定的时间差。（二）进项税额抵扣的时间确认对于改变用途的不动产的进项税额的计算抵扣有非常明确的 规定，既不得提前，也不得退后，这是由该重新抵扣的特殊性 决定的。该计算抵扣税额是以净值

5、和原值的对比结果进行的， 也就是说与该不动产的折旧相关联。时点的确认直接决定进项 税额抵扣的多少，因此，时间决定进项税额的大小，不能随意 改变，也就是说，必须是改变用途的次月才能计算扣除，提前 计算，就是多抵扣。（三）当期改变用途，当期出售情形下进项抵扣是否可以同步？有人认为，国家税务总局公告2016年第15号第六条规定，纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完 毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。这说明不动产出售时，进项税额处理应该同步。这条针对的是 正常处置不动产时的待抵扣税额的同步处理，并不影响税额的 计算。改变用途属于特殊事项，应适用相应的条款规定。也有 人认为，这样的情形下，会出现销项税额在先，进项税额在后 的情况，存在不合理情况。总之，对于改变用途的判断要以实施完成实质改变用途