鼎兴房产——临平综合住宅项目前期踏勘初步运作思路

1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级*房行东方 http:/ 在短期内迅速占领市场并顺利完成项目的销售； 创造出在区域市场的领导品牌地位和创新地产概念； 树立起轻松繁殖，后发得意的品牌项目。行 销 目 标 “推典范，树品牌，卖未来”提 案 目 录第一部分国内房产大势及余杭临平房地产市场分析第二部分项目本质研判之SWOT分析第三部分项目整体市场定位第四部分项目土地价值初步研判第五部分项目规划设想及建筑风格建议第六部分项目推广视觉及广告表现第七部分杭州争锋，锐意团队，实战专家一、国内房产大势及余杭临平房地产市场分析当前本盘处在什么样的房地产市场中？1、2007年

2、，中国楼市总体经历大起伏，自4月开始，楼市 开始疯狂，价值与价格完全背离，决定房价的最重要因 素不再是土地价格，而是需求。2、自2003年的宏观调控开始以来，政策终于将楼市引向 了”楼市观望结束”与“需求完全释放”的新时期，而股市 年中阶段发力更功不可没。不过，随着季节进入冬季， 楼市也急转直下。（一）国内房产大势分析3、“国八条”、“新国八条”与“国六条”，土地价格拍卖双竞双 限与“90/70”的相关政策、闲置土地清偿、整体行情从卖 方市场进入买方市场 等等，自不待言。不过，相关细则 执行力度，到各个地方已经成为新面貌，不过硬杠子、 红线不可触碰，但对策仍有，比如2006年年初，杭州市 政府

3、为救市，出台了相关政策，比如购房入户为首，另 外三大政策为：降低房地产交易成本（提前缴纳契 税）、提高公积金贷款额度以及信贷政策的调整（首付 由3成降低至一成）等措施。4、中央第三次经济工作会议12月5日闭幕，确定货币金融 政策从2007年的“稳健中适度从紧”到10年后，即2008 年的“从紧”政策，主要目的是两防一重。明年的银行 信贷严格程度可以设想一斑。5、央行确定12月25日第10次上调存款准备金率，已经达 到14.5%，该政策出台近期对股市直接影响7000亿资 金流。6、国务院会同各部委，组成的房地产调查组于本周一 （12月10日），已奔赴各地房价敏感地区，主要针对 各地政策执行力度与

4、房地产机构等问题进行调研。7、房产贷款利息已经高达8.31% ，自2008年1月1日起， 国内居民新购买及已购买住宅的商业贷款均执行新利 率，楼市运作成本增加，还危及到个别实力小的开发 企业，以及楼盘操盘能力水平低下的开发商。 8、房地产业“限外令”升级，11月7日，国家发改委和商 务部联合发布了2007年版本的外商投资产业指导目 录(以下简称新目录)。这份将于2007年12月1日 起正式施行的新目录明确规定，限制外商进入房 地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、 酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。9、提高第二套住房的首付比率，中国人民银行、银监会 发布通知明确，对已利用贷

5、款购买住房、又申请购买 第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，且大部分银行认定第二套住房，以“户”为单位。 各政策口子收紧，进入2007年第三季度末，广东深圳 等楼市市场挂牌价格下浮30%以上，说明楼市房价泡 沫已十分明显。10、杭州新政策，入户花园可能算全面积，随着“90/70”新 政的推行，入户花园、挑空阳台吸引购房者之处在于 其不计入建筑面积或减半计算。之前，像入户花园之 类凹阳台是只计一半建筑面积的。开发商利用这一优 势将入户花园面积做大，以“送面积”的口号吸引购房 者。像有的入户花园进深就达到3米多，整个花园面 积达到20多平方米，相当于一个房间大小。现在规 定，如

6、果面积超出规定，就会被全计面积，挑空阳台 无连接梁才不算面积。11、杭州规定3万平方米以下新盘须一次性预售，关于 申报商品房预销售计划的通知中明确：各开发企业 须在2007年11月1日至2007年12月15日，由各开发 企业申报本公司2008年度预销售商品房项目，申报 以半年度(分上半年和下半年)计划为一个时间段。总 项目规模在3万平方米以上的，一次性计划申报的预 销售面积以3万平方米以上可售住宅房源为单位进行 申报；总项目规模在3万平方米以下的，需一次性进 行申报。 小 结1、商品住房市场供不应求的局面在近2年还难以缓解；2、住房价格上涨的压力依然存在；3、房地产投资、投机性有上升势头；4、

7、在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结 构难度很大；5、二手房交易量缩价升，整体市场发展滞后；6、另外，还需关注股市与楼市的相互影响及外资进入对 中国房地产市场的影响问题。（二）余杭临平房地产市场分析1、临平发展规划、城市建设及城市定位延伸方向 规划范围：西以09省道为界，西南以区界和沪杭铁路为界，北面和东面至区界，南以城区环城路为界，用地面积为133.8平方千米。 分区性质：为杭州市“一副三组团”的副中心城之一，以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能的综合性工业城，具有山水特色的生态型居住新城，余杭区的政治、经济、文化中心。 人口规模：远期（2020年）60万人，远景（2050年

8、）达到80万人。 用地规模：远期（2020年）城市建设用地108平方千米，远景（2050年）为115平方千米。 规划布局结构规划将整个临平城分成“四个功能区块”，形成“两个公共中心”、“一核五带”的公共设施布局和生态格局。“四个功能片区”以临平山为绿心的核心城区、工业片区、星桥片区和运河镇片区。“两个公共中心”拓展原老城商业区形成城市商贸中心，在临平山北面设置一个复合型公共中心。“两个片区中心”星桥片区中心和运河镇片区中心。“一核五带”以临平山为城市绿核，以运河生态带、宁桥大道生态带（由超山至运河镇）、城市南边缘生态带（临平城与下沙城之间）三条横向和运河生态带（运河二通道）、超山生态带（09省

9、道以西）两条纵向生态带形成“三横两纵”生态带。临平及周界景观规划图赭山港、王家畈港、乔司港、上塘河的水系周边绿化将一部分城区的绿化连成“项链”，而人民广场、时代广场和水景公园则成了项链上的“翡翠挂件”。在这个“绿色项链”之外，还有一个临平更大的“绿色项链”，是由东连接线、320国道、西连接线（望梅路）相连的道路绿化带，其中的南大门、西大门、东大门（规划中）绿化区块和城雕等形成夺目的“翡翠挂件”。在两条项链之间，还由众多的道路绿化构成城区绿化的网状布局。这其中最大的一块“宝石”就是临平山。 临平的南部新城区要较老城区整洁美观得多，住宅、商业、公建配套布置合理，同时道路也要笔直、宽阔得多，规划具有

10、一定的前瞻性。 临平目前的商业中心主要集中在老城区北大街沿线，其中中都广场是临平最主要的商业网点，其余的商业功能主要依赖住宅的底层商铺来实现。自沃尔玛商业中心开业后，临平整体商业气氛被更进一步带动。 从与一些临平居民的交谈情况来看，绝大部分的临平居民都了解未来临平的发展方向基本是向南与向北，但基本以向南为主，知道人民广场是临平未来的市中心，同时也相对能够接受临平的新城区。临平城市印象 我司对临平城市地位及发展方向的思考重新解读临平总体我们认为，未来临平城市地位相对尴尬，但最大优势为交通（未来的地铁）和成熟的老底子生活、市政配套。对于城市地位，具体如下：城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展，形

11、成“双心双轴”的发展格局。所谓“双心”，指湖滨、武林广场地区的旅游商业服务文化中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心，钱塘江南岸远景城市商务中心。所谓“双轴”，东西向以钱塘江为轴心，南北向以主城江南城为城市发展轴。相信对“城市东扩”非常期待，因此多数人群认为杭州市的扩张会向临平发展作为主要方向之一，或者至少有发展的可能性。但是切实体会“双心双轴”的概念，我们认为杭州市真正的目的是跨过钱塘江，在钱塘江南岸建立杭州市新的城市中心。而且江南城将来并不只是副城，而是杭州市的主城区。而临平则根本不在杭州市的主要考虑范围之内，因为杭州市即使向东扩展，也会向下沙、九堡、丁桥、笕桥扩展，扩展到临平则相对吃力。下

12、沙虽然不是主城区，但是毕竟是杭州市一手创立的，而且有大学城和开发区在那，它的发展前景相对光明。而且此目的杭州市并不隐瞒，杭州市政府早就宣称要从西湖时代走向钱塘江时代。而杭州与临平的连接通道未来只有地铁，才能从空间彻底上解决。关于临平城市发展方向：大部分人群认为向南发展有一定的道理，最主要的依据是杭州要城市东扩，临平应该主动承接杭州市的辐射，自觉向杭州市靠拢。事实上，临平南面的天都城作为一个超级大盘，其超低的价格理应吸引杭州市的居民入住，如果临平和天都城连接起来，那么对杭州市居民的吸引力应更大一些。但是5年过去了，杭州市并没有转移任何产业，也没有转移任何人口，而且在未来10年左右，亦无明确意向，

13、既然如此，临平城市向南发展就没有任何依据。至于天都城，其入住率非常低，保安比住户多，基本上属于被遗忘的角落，仅仅本年度调整策略加大宣传力度。更进一步设想，临平向南发展能缩短多少距离？约5公里，难道该因素会导致和杭州市关系本质的不同？我认为这除开满足我们的心理需求外，并无其它实际意义。地铁的建设会拉近空间距离，但不会实际解决区域人群在城市内部居住方向的绝对区别，但会在一定程度和时间左右普通消费者的选择方向而已。我们认为临平城市扩展发展的合理方向是向北发展，理由如下：1）即向运河和塘栖方向发展。事实上这个问题和临平城市定位的问题是一个问题的两面。既然定位于余杭东部地区的区域性中心，临平就应该选择这

14、些镇便于接受的地区发展，同时也便于利用这些镇的资源，这就是临平北部。2）选择临平北部作为发展重点，具有极其优越的条件：发展空间非常开阔。从临平城区北偏东至运河、北偏西至塘栖，以及从塘栖到运河的广大区域是一片开阔的平地，足以让临平施展手脚，交通非常便利。3）从临平至运河是一条优质笔直的公路，两地基本上连接在一起，相距不过10分钟。09省道将临平和塘栖连接在一起，车距大约20分钟，到崇贤也大约20分钟，到仁和镇大约30分钟左右。另外，320国道贯穿而过，将来无论东到海宁、上海，西到杭州市，都及其方便。4）而且地铁的终点站是石坝，恰好位于现临平、运河、塘栖的中心位置。地理上彼此交融。运河本身就是临平

15、开发区的一部分，塘栖东部也纳入临平开发区。三地的交往非常频繁，早已经互相依存。未来营销注意点随着地铁的审批通过以及城市范围的扩大，临平离杭州主城区的距离已经越来越小，从临平到杭州主城东的时间并不比从市中心到城东的时间长，但是距离毕竟存在，而且在杭州主城区的居民的观念里，杭州6区和临平的概念是不一样的，很多人宁愿选择郊区的房子也不会选择临平。如何消除这一心理距离，是临平楼盘需要注意的问题之一。 2、临平房地产市场分析1）配套之一：临平作为一个副城，配套设施齐全，有着一批如人民广场、余杭区体育馆、余杭博物馆、中都广场、余杭区第一人民医院、浙江大学东方学院等高品质配套，这些配套组成了完善的生活配套网

16、点。随着楼盘品质的不断提高，小区的周边配套越来越为购房者所重视，成为选择的重点之一，诸如学区房更是受到部分购房者的追捧。2）配套之二：目前的临平的小区周边配套，主要由地方政府或规划部门予以完成。主要有，教育、医疗、金融服务网点、大型超市、商业网点、公共交通设施等，此类配套的特征是：一般都是与生活息息相关的；投资巨大，通常需要政府行为；开发商在此类配套的安排上，较难发挥力量。现在杭州的一些新楼盘已经注意到了这点，在小区的内配套上下工夫，力图提升楼盘竞争力。如金都华府引入了天长小学分校，成为了学区房，在市场上受到特定消费者的欢迎；亲亲家园在小区内建设了商业街，以提供完善的配套。3）临平房地产市场发

17、展历程 临平市场起步于2000年，后随杭州“一主三副”城市规划和“地铁一号线”可行性方案的提出，临平市场快速发展，并开始品牌开发商的介入，另外随着临平城区范围的扩大，城北和城南的开发呈现南北火热开发的格局。2004年，受国家宏观调控，临平房地产市场发展平缓。2006年，受“地铁一号线”通过国务院审批和沃尔玛进驻临平的利好消息，临平房地产市场又开始抬头发展。2007年，尤其是二、三季度，受整体房产大势影响，临平房地产也是涨声一片，局部住宅价格以可以与杭州市内六区价格持平。4）大盘开发现象明显临平现有开发楼盘中，几乎都是大盘，用地规模上百亩，总建筑面积超过十万。 主要成因是大规模批地，促成多个大盘

18、的开发。如绿城开发的绿城桂花城、绿城蓝庭、东海水景城、理想康城国际、金世纪红枫苑等。究其原因，一方面是之前余杭区行政调整时的土地管理混乱的结果。另一方面是临平市场的快速启动，尤其是其具备小城生活概念，并随交通条件改善更具吸引主城人口疏散。5）品牌开发商介入，提升房产开发品质 目前的临平房地产业，除了一批本地企业之外，也进驻了诸如绿城、华立等一批杭州品牌开发企业。这些企业拥有丰富的开发经验，在杭州乃至全国拥有较高的品牌知名度，通过诸如临平桂花城等较为优秀的楼盘的开发，带动了整个临平房地产行业向品质楼盘的转变，高品质、低价位，这是近几年临平房地产企业能够快速发展的重要原因。今后几年，随着开发量的快

19、速放大和外地品牌的不断进入，临平本地企业的竞争压力也会不断加大，一批优秀的房产企业在房产品上将更加精益求精，从而推动余杭房地产业的整体高速发展。对于开发商来说，惟有建造出高品质的房产品，是自己的楼盘在市场上具有稀缺性和前瞻性，才能抵抗市场风险。6）临平城区购买多套住房成为消费亮点，主城区购买比重进一步增大之前，临平的购房群体主要是临平城区和周边城镇购房者为主， 而该部分客群满足首次置业的需求之后，开始关注改善居住生活条件而再次购房，并且还有相当部分中高收入家庭随着收入的增加，投资意识的增强，把拥有多套住宅作为中长期奋斗和追求的目标。目前拥有二套以上住房的居民家庭的比重不断增加。另外，随着主城区

20、与副城之间的关系越来越紧密，再加之临平当前房价的竞争力，越来越多的主城区人口疏散到临平购房置业。7）余杭区房地产开发投资相关比例图8）房地产开发投资总量开始回落，投资涨幅也出现负增长。03年，是余杭区房地产投资最热阶段，后受04年国家对固定资产投资调控的影响涨幅回落，但基于杭州房地产市场的蓬勃发展，房地产开发投资继续加快，06年，国家接连出台多项宏观调控政策，房地产开发投资开始回落，总量达到55.31亿元。9）投资结构比重不均衡，住宅开发占绝对主导地位。2006年，住宅开发比重达86.5%，开发投资量约为47.8亿元，而商业开发比重略小，约为2.85亿元，另外办公楼的开发量确仅仅只有0.33亿

21、元。10）房地开工面积、 房地产竣工面积、房地产销售面积图年度商品房开工面积商品房竣工面积商品房销售面积数值（万）增幅（%）数值（万）增幅（%）数值（万）增幅（%）2002年264.2439.60%79.854.20%75.0821.70%2003年37240.90%9114%8715.70%2004年672.778.60%140.554.30%126.946.20%2005年/131.2-6.80%128.11.30%2006年/147.128.30%120.45-7.60%此表结合上面图表可知：商品房开工面积主要集中在前三年。 仅02、03、04年的开工面积总量就达到了1400万（而05、

22、06年未纳入统计），意味着政府有意识对商品房开工面积的控制；对比发现，商品房竣工面积和销售面积的量大大低于开工面积的总量，可见， 一方面开发商有意识的延长开发周期，另一方面也受到市场销售变化的影响；另外从商品房竣工面积上看，受04年国家宏观调控政策的后滞影响，05年的竣工面积出现下滑，下降了6.80%。从商品房销售面积上看，市场的需求促进销售面积的稳步增长，但受国家接连不断的政策影响，06年销售面积开始下滑，下降了7.60%。从历年商品房竣工面积与销售面积上看，市场增量房基本保持平衡，至2006年，市场开始出现供大于求的苗头。11）余杭城镇居民家庭人均住房使用面积 年份2006年2005年20

23、04年（余杭区）城镇居民人均住房使用面积22.622.4 28.1自房改实施以来，住房的商品性消费观念在城市居民心中基本确立，通过购买房改房、自建住房、购买商品房等渠道拥有住房的家庭已占大多数，城市居民住房产权结构发生了根本性的变化。居住条件已得到极大改观，居住的空间更趋宽敞。从居住的面积上看，余杭城镇居民家庭人均住房的使用面积超过了20，反映了余杭城镇居民基本实现了小康居住条件，表明居民在改善住房问题上取得了显著成就。但与2004年建设部发布的未来小康居住目标（人均居住面积指标为35）还有一定的空间，表明市场空间依然存在。一方面说明余杭房地产市场还会继续保持数量型增长的外延需求，另一方面人均

24、22.6还不能说明居住的质量，在扩大住房面积的同时提升居住质量的内涵型增长应是更大的市场需求。12）余杭城镇居民可支配收入年份2006年2005年2004年余杭区18870元16863元15093元杭州市190271660114565全国1175910493.039421.6余杭城镇居民的人均可支配收入逐年上涨，在2006年略低于杭州平均水平；余杭城镇居民的人均可支配收入大大高于全国平均水平，相对当地的经济规模总量以及房地产市场而言，却有一定自身意义。13）房价收入比按照2006年，人均居住使用面积22.6，每户双职工三口之间（2+1人）估算，则家庭居住使用面积约67.8 ，按八成得房率估算，

25、则建筑面积约为84.75，按照2006年临平市场住宅类销售价格约4500元/估算，则一套住房的房价为381375元。按照2006年家庭人均可支配收入18870元估算，则双职工家庭收入合计56610元； 所以房价收入比值约为 6 .74 ；（若是在市中心购房，房价比还要高出一些）。按照国际原则房价比为3-6倍算比较合理，则说明余杭区商品房价格与现阶段城市居民的支付能力基本持平。全国平均房价收入比值约为9.2，可见余杭房价比低于国内房地产市场报告的指数。可见当地的房价符合当地经济的发展行情，也可知余杭房地产市场环境相对健康。小 结良好的城市环境，提供了临平房地产市场发展的基础；入口导入，为房地产市

26、场发展注入发展动力；房地产开发投资必将进一步增长，但受国家调控政策的连续出台以及推行力度的加大，开发投资总量将顺沿2006年而有所减缓；随着临平副城的城市建设加快，以及主城与副城的时空接轨，住宅市场将有较大空间，商业市场将随着城市人口消费能力的增强将逐步扩大开发投资总量， 写字楼市场受城市经济和区域地位的提升，其发展空间将逐步启动。临平区域竞争市场，典型、代表性楼盘分析美亚胡姬花园建筑性质：多层、小高层、高层地理位置：世纪大道、迎宾大道和南大街交汇处总占地面积：50821 总建筑面积：126076 住宅面积：68000 商业面积（街铺）：10656 美亚大厦：37550（写字楼3万余，13楼商

27、场7000余）容积率：2.2 绿化率：35.5 会所：有车位配比：1：0.84， 价 格：12万元/个（车库），8万元/个（地下泊车位）物 管：深圳开元国际物业管理物业管理费：0.6元/ 得房率：82 总户数：402 工程进度：住宅部分基本完工，美亚大厦也完成一半左右，06年下半年交付。户型面积：99175，主力面积141170，总价为6473万元销售价格：单价范围在41004600元/，均价为4400元/。商业部分，沿街商铺，总户数4050间，层高3.94.4，价格9600元/，物业管理费0.8元/，美亚大厦商场部分未推。销售情况：住宅仅剩几套，其中156平方米的户型仅2套。销售接近尾声。商

28、业部分，沿街商铺剩余3套。推广主题：飘洋过海来的城市花园。该项目优势：1）项目位于南苑商贸城，属于地铁附近楼盘，临平主要干道之一的世纪大道、迎宾大道、南大街在此处交汇。2）项目东边是图书馆、幼儿园、菜场；南面是临平汽车客运南站；西面紧靠医院、汽车城；北邻政法机关、人民广场。3）底层架空设计和采用中空玻璃，观景飘窗和落地窗相结合，管道煤气、采暖和热水供应，知名品牌的电梯和供热系统设施。该项目劣势：1）多数户型卫生间出入口都正对餐厅，且有几个主力户型主卧卫生间为暗室，通风透气性差。2）临近汽车站和几条主要干道，噪音影响大。东海水景城建筑性质：小高层、高层、排屋地理位置：世纪大道与西安路交界东南占地

29、面积：330亩 总建筑面积：50万。容积率：2.27 绿化率：50 会所：有。车位配比：1：1内部配套：有内部对着水景公园的二层商铺规划为食街，小区西北部建设有5000多平米的大型超市，并在入口处设有大型餐厅，3500平米的大型会所，内设游泳池、棋牌室健身房等，另外还有托儿所等。物业管理费：1.1元/ 得房率：78 总户数：2862，现推346户工程进度：项目动工不久，现仅推出临近中心花园9幢，预计07年10月份前。户型面积：30330，主力面积在140174，总价为86107万元，现有户型配比为4房2厅2卫/160195 比重61 3房2厅2卫/116132 比重28跃层330 10销售价格

30、：价格范围在55007000元/，单价均价为6200元/。销售情况：目前所推项目中，大户型330的已售完，剩余195平米的也剩不多，160左右的房型较多，另外120130的已售完。推广主题：有人有景有情有味该项目优势：1）贴近120亩水景公园，项目主入口处设计了约5亩左右的水景广场，中心有约15亩的中心花园，小区东面正好与乔司港相连，形成了小区处处有的水自然景观，2）紧邻迎宾大道和临丁路等快速道路，离开规划中的地铁站口仅800米，交通便捷。3）周边有现代风格的临平大剧院、乒乓球俱乐部、临平一小、信达外国语学校、小博士幼儿园及菜场等文娱、生活设施。4）有3500平米左右大型会所，内设游泳池、健身

31、房、棋牌室等；园内有网球场、排球场、篮球场等体育运动场所和健身设施。5）人车分流，使得小区道路交通更加方便、安全、畅通。6）规划有二层商铺为食街和其它经营业种，小区西北部建设有5000多平米的大型超市，并在入口处设有大型餐厅，另外还有托儿所等内部配套。该项目劣势：1）单价均价定价过高，户型面积普遍偏大，总价高，给销售带来阻力。2）户型如X2和X4户型部分区块不够方正实用，G3户型中三个卫生间的主卫生间和主卧卫生间都是暗室，采光通风较差。绿城临平桂花城建筑性质：多层、小高层、高层地理位置：临平大道与体育场路交界处占地面积：315亩（现推北区130亩） 总建筑面积：25万。容积率：2.8 绿化率：

32、38 建筑密度：26 会所：有。车位价格：1314万元/个内部配套：中心花园、南北双会馆、游泳池、网球场，其他：楼宇可视对讲门禁系统、周界报警系统采用红外探测装置及视频移动报警技术、物业管理采用一卡通系统。物业管理费：1.2元/月（含电梯费1.6元/月 ） 得房率：82 总户数：2100。现推800余户。工程进度：南区已交付，北区建成基础到地面5层不等。户型面积：126218，主力面积在144217，总价为83125万元，现有户型配比为3房2厅2卫/144 比重30 3房2厅2卫/168 比重203房2厅2卫/195 比重25 3房2厅2卫/217 比重25商业部分：单间面积30330，开间6

33、7m，进深13m，单层商铺层高4.9m，双层商铺层高均为2.9m。销售价格：住宅/价格范围在48807000元/，单价均价为5800元/。商业/单层12000元/，双层8000元/（南区）。销售情况：北区开盘不久，销售量不大。南区沿街商铺体育场路段售完，人民大道2层有大量剩余。推广主题：建筑改变生活。该项目优势：1）项目有强力的品牌支撑，影响力大，人民大道和体育场路，交通便捷。2）设有南、北双会所、游泳池、网球场、地下车库、24小时热水、智能化等高尚城市生活设施。3）多层、小高层立面简洁新颖，联体别墅以大客厅、豪华落地窗表现。4）在室内空间布局中，主要房间全部朝南，餐厅独立，主卧开间3.9米以

34、上，客厅开间4.5米以上，并配备南、北双阳台。该项目劣势：1）现推户型面积偏大，总价高，不利于较快销售，车位价格相对较高。2）豪华型户型（超大面积）只有三房，居室功能相对较少，而客厅、餐厅面积显得过大，空间利用较不合理，这样的户型给销售带来较大阻力。华城格之林花园建筑性质：多层地理位置：荷花路与振兴路交界西南占地面积：6.5万 总建筑面积：9万 商业面积：7500左右容积率：1.4 绿化率：40 会所：有。内部配套：双会所，其他：小区智能化系统，将车辆管理、安全监视、家庭报警、小区广播、电子公告等。物业管理费：0.6元/ 得房率：90 总户数：600多。二期160余户，三期将于9月推出 车位配

35、比： 1：0.3交付时间：06年6月份交付。 车位价格：8.5万元/个户型面积：93.8138，主力面积在121138，总价为5664万元。 商业部分：面积较小，主力在70，部分100左右，总量约75间（上下共150套），开间3.55.1m，进深13m左右，层高3.3m。销售价格：单价范围在43004800元/，均价4500元/。商业6000元/以上（未推）。销售情况：一期已03年交付，现有二期仅剩8套。推广主题：新水岸豪园，领都市新贵。该项目优势：1）地处临平的文教中心，余杭高级中学、浙大东方学院、杭二中树兰中学、临平镇中、医专、育才小学、星星幼儿园等学府。2）社区在东西两侧分别设次入口，主

36、要为车行入口，车子入社区后即可进到地下车库，保证社区内人车分流，确保安全性和宁静氛围。3）项目全部为一梯两户的多层建筑，是一个低密度的高尚社区，有设施完备的大型社区“水晶”会馆，8000平方米的中心绿化广场和天然河道。4）拥有先进的小区智能化系统，将车辆管理、安全监视、家庭报警、小区广播、电子公告等功能融为一体。该项目劣势：1）现推产品户型格局基本都一样，缺少变化；据有些业主反映，部分房子顶楼渗水，造成一定的影响，二期质量问题已被当地教育台报道过。2）项目位处临平东北，临近文教区但同时也临近工业园区。E世纪城市花园建筑性质：多层、小高层地理位置：星光街与东湖北路交界西北占地面积：4.1万 总建

37、筑面积：7.7万容积率：1.57 绿地率：33.5 会所：未定。物业管理费：0.6元/（多层），1.0元/（小高层） 现推户数：198交付时间：07年10月份交付。户型面积：75175，现推主力面积在75111，总价为6070万元，具体配比2房2厅1卫/75111 比重40 3房2厅1卫/109 比重6。3房2厅2卫/127140 比重30 4房2厅2卫/156162 比重23商业部分：面积较小，据称不做销售，由开发商自己经营或出租销售价格：单价范围在41505300元/，均价4800元/。商业6000元/以上（未推）。销售情况：一期已03年交付，现有二期销售率大约为100，三期于年底推出，少

38、量余房。推广主题：副城生活的名片。该项目优势：1）有一个大型中心花园和“北亭秋叶”、“海棠咏春”、“绿樱含笑”等十大主题景观。2）有休闲广场、健康游步、慢跑道、沙滩、嬉水池等。3）主力户型总价较低。该项目优势：相对四平八稳的项目，无特别劣势，主要来自自身品牌问题。华立东方俊园建筑性质：多层、小高层地理位置：红丰路与人民大道交界处占地面积：150亩 总建筑面积：16万容积率：1.6 绿化率：35 会所：有。物业管理费：0.6元/ 得房率：90 现推户数：600余户交付时间：07年下半年。 车位配比：1：0.4户型面积：60、110150、150203，主力面积在119146，总价为5460万元，

39、 具体配比：3房2厅2卫/119146 比重82；4房2厅2卫/151195 比重14.8；4房3厅3卫/206 比重1.2 5房2厅2卫/200 比重1.2；6房2厅2卫/200 比重0.4。商业部分：由开发商自己经营或出租。销售价格：单价范围在45005400元/，均价4900元/。销售情况：本期大约销售为70推广主题：领跑人生风景。该项目优势：1）有一条500米“S”型景观绿化带串连东区、西区两大区块，并营造出多条清溪，多个主题广场，多组艺术小品等小区景观。2）有1.5-2.4米宽甲板式休闲大阳台，引入入户花园，即每个单元层层均设置入户花园。3）部分户型准一梯一户错半层的设计，更好地满足

40、了每家每户的私密性。4）主力面积多在100-130平方米之间，总价较低。该项目劣势：1）项目位于红丰路东，位置较为偏僻，交通不便，改区目前缺乏大型生活配套设施，也缺乏其它大型市政设施，居住品质不够完美。2）整个小区楼幢间距较窄，显得局促，临地面楼层采光性能较差。3）小区无游泳池、网球场等高档次娱乐设施，只有半个篮球场和一般性健身设施。世纪嘉园晴彩巴厘建筑性质：多层、小高层、高层地理位置：体育场路余世纪大道交界东南占地面积：70余亩 总建筑面积：11万容积率：2.3 绿化率：36.6 总户数：365 会所：有。内部配套：便利店、家政服务中心、健身中心、咖啡吧、棋牌室、桌球室等停 车 位：地下车位

41、1万平方米 车位配比： 1：0.35物业管理费：0.5元/ 得房率：90（多层） 80（高层） 总户数：三期365余户交付时间：06年10月。户型面积：1、2期主力面积在120150，总价为5772万元（三期高层以小户型为主）。商业部分：面积在50200，主力面积为100， 5988元/起价，均价7400元/左右。销售价格：单价范围在42005200元/，均价4600元/。销售情况：总体销售率约95。推广主题：高“乘”建筑，自有境界；品质生活，源于细节。该项目优势：1）项目由中都集团投资，有较好的品牌声誉，周边有一定的生活及市政设施,如菜场和学校等。2）区内设有大型阳光派驻客泛会所，便利店、家

42、政服务中心、健身中心（如羽毛球场等）、休闲美食馆、主题娱乐中心（咖啡吧、棋牌室、桌球室）等设施。该项目劣势：1）建筑立面设计平庸，无品质感。东海水漾人家建筑性质：多层地理位置：红丰路与新颜港交界处占地面积：120亩 总建筑面积：10.5万容积率：1.6 绿化率：35 会所：有。内部配套：夏威夷式商业风情街。物业管理费：0.6元/ 总户数：800多 现推300余户 交付时间：06年5月。二期户型面积： 84123，主力面积在8487，总价为3738万元， 具体配比：3房2厅2卫/122 比重8.3 3房2厅2卫/88104 比重31.7；2房2厅1卫/8487 比重60 商业部分：价格在6100

43、7900元/，均价7600元/，层高3.6m，管理费1.5元/，3户已经营。销售价格：均价4400元/。销售情况：项目开盘时间为04年10月，约销售90多。商业部分仅剩几套。推广主题：透视生活本质之美。该项目优势：1）水漾人家，三面环水，社区整体错落相间，单体建筑坐南朝北布局，多组团的分散规划，令每一户业主都能够推窗见景，真正实现均好性的景观住宅。2）在与社区步行入口对应的位置，设置了休闲的“夏威夷式商业风情街”，为社区增添了浪漫的生活情调。3）24小时电子安全防控，专业维修、日清保洁、专业绿化园林养护等全方位服务。该项目劣势：1）一期项目的红丰路和藕花洲路交界处是高架，噪音大，且社区车行出入

44、不便。2）二期东岸地块狭长，且紧邻新颜路，噪音大，整体上缺乏社区居家氛围。四维碧云阁建筑性质：小高层，小户型地理位置：临平大街654号总建筑面积：15600 会所：无 物业管理费：1.0元/ 总户数：200余户 装修情况：精装修交付时间：05年下半年。户型面积：3060，主力面积在40左右，总价为26万元左右 两梯30多户。商业部分：13层为大型商场，面积为7000多，未推。紧邻项目处碧天假日休闲街2万，上下两层，价格9000元/。销售价格：小户型均价6400。销售情况：住宅部分销售约50，商业部分未推推广主题：自由理想，精致风情。该项目优势：1）项目位处临平成熟商业圈内，生活及市政设施完善，

45、适合投资和自用办公等。2）项目位小户型精装修公寓，单价虽高，但总价不高，容易去化。3）本区配套先进完善，且轻松享有碧天假日休闲街配套。该项目劣势：1）项目位处临平成熟商业圈内，生活及市政设施完善。2）项目位小户型精装修公寓，单价虽高，但总价不高。3）产品内部配套先进完善，临近碧天假日休闲街。4）项目为2梯30多户，住户出入高峰时期较为不便，单层户数多，影响居住品质。星光商业街建筑性质：底商形式的商业步行街地理位置：星光大道总建筑面积：2.2万 进深1213 层高4.9（一层）、3.9（二层）物业管理费：0.8元/ 商铺租金：1.5元/天总户数：148套（上下共296间） 现房户型面积： 主力户

46、型面积是100150平米。销售价格：800010600元/。销售情况：已售12套。推广主题：发现财富新星座。该项目优势：1）项目地处临平开发区和旧城开发交汇处，周边基础设施配套较完善，有一定的商业氛围。2）商铺层高较高，可以分层或套餐式购买，单体商铺也可以上下独立分割。3）独立产权，三年包租，共返20总款额。该项目劣势：1）商业街体量较大，目前人气还不旺，良好的经营氛围不易形成。2）临近老城区繁华商业地段，而临平人群消费习惯喜欢繁华地段的商业老区，项目目标消费人群被分流。3）路面较宽，车流大，不利于聚集人气。临平楼盘一览表楼盘项目胡姬花园水景城桂花城格之林花园E世纪城市花园地理位置世纪大道、迎

47、宾大道和南大街交汇处世纪大道与西安路交界东南临平大道与体育场路交界处临平公园旁星光街与东胡路交界西北类型多层、小高层、高层小高层、高层、排屋多层、小高层、高层多层多层、小高层开盘期04年10/1至今05年4/2305年4/19至今05年5/1205年4/30交房期06年下半年07年10月07年下半年07年底07年10月占地面积：50821330亩315亩6.5万4.1万建筑面积：12607650万25万9万7.7万绿化率35.550384040绿地率容积率2.22.27总户数40228622100600多现推198均价（元/）44006200580046004800得房率8

48、2788290车位价格：万元泊车位8万/车库12万111213148.5812万元车位配比1：0.81：11：0.751：0.3装修情况无无无无无户型24房34房为主34房为主2324面积99175303301262189813875162物管费（元/）/1.6（含电梯费）0.60.6元/1.0元/会所有有有有未定楼盘项目东方俊园晴彩巴厘水漾人家碧云阁星光商业街地理位置红丰路与人民大道交界处体育场路余世纪大道交界东南红丰路与新颜港交界处临平大街654号星光大道类型多层、小高层多层、小高层、高层多层小高层，小户型底商形式的商业步行街开盘期04年5/104/6/10（2期）04/

49、10/104/6/1交房期07年下半年06/1006/505/12/1现房占地面积：150亩70余亩120亩建筑面积：16万11万10.5156002.2绿化率3536.6%3535容积率总户数11001000余800多200余148套（296间）均价（元/）4600460044006400得房率9090车位价格：万元8.5起812812未推车位配比1：0.41：0.81：0.3装修情况无无无精装修无户型363（现推）23单身公寓1面积60203120150841233060物管费（元/）1.00.8会所有有有无临平住宅物业综合状况分析 1、临平住宅房型分析

50、从单身公寓房型分析：单身公寓个案碧云阁已经在临平出现，面积3060平方米，总价在25万左右，精装修。但在临平本地的销售情况并不好，且销售人员透露，该项目不适合投资，并且在销售中投资客户很少。从普通公寓户型分析楼盘项目二室二厅二卫三室二厅二卫四室二厅二卫五室二厅二卫（跃）六室二厅二卫合计东方俊园409套74套80套2套565套水漾人家480套320套800套水景城98套212套36套346套桂花城800套800套格之林花园130套230套360套E世纪城市花园48套28套24套100套合计658套1885套310套116套2套2971套比例221%632%102%38%0 7%100%1）临平楼

51、盘分析，三室二厅二卫占市场比例的63.2%，所占比例最 大，是目前临平房地产市场的销售主力。2）二房的项目22.1%，四房的有10.2%，五房以上占的比例最少。临平住宅房型面积比分析图 项 目平方以米以下09090100100120120140140160160180180200200250250平方米以上桂花城30%20%25%25%水景城28%61%11%E世纪城市花园406%30%24东方俊园82%14.8%3.2%水漾人家60%31.7%8.3%碧云阁100%总计1含碧云阁16.7%16.7%5.28%5.67%20.05%9%15.9%4.17%4.7%1.83%总计2不计碧云阁20

52、%6.34%6.8%24.0610.8%19.16%5%5.64%2.2%从目前销售的楼盘中，我们可以发现在临平除碧云阁是单身公寓外，120-140是目前供应量最大的，其次是70-90、160-180的户型面积。而90-100、100120、140-160的户型面积在市场供应量中的比重相对较小。但是上表中只对在售项目的在售量进行统计与分析，今后一旦绿城-桂花城以及水景城的放量，包括保元泽第的上市，单套面积140平方米以上房型将大量出现。现在的单套面积分布布局亦将发生明显的变化。临平楼盘单价对比分析单价预算的变化跟总价预算变化相呼应，不过由于中间有面积选择的变数所以又有跟总价不一致的地方。均价在

53、4400的项目有胡姬花园、水漾人家；均价在4600的项目分别有晴彩巴厘、格之林花园；4800的有E世纪城市花园；价格高于临平均价的有东方俊园4900；碧云阁6400，它是精装修的单身公寓，在销售中还送许多家电如空调、冰箱等；水景城价格在6200，卖的是小区里景观最好的9幢高层；桂花城价格是5800，是由于品质和品牌魅力的支撑。项目单价价格可销售面积胡姬花园44000.1万平方米水漾人家44001万格之林花园46003.1万东方俊园49009万晴彩巴厘46000.55万E世纪城市花园48003.8万桂花城580014万水景城620042万碧云阁64000.8万总计74.35万从表格中我们可以看到

54、，价格在4400元/平方米的市场供应量有1.1万方,占市场供应量的1.5%；价格在4600元/平方米的市场供应量有3.65万,占市场供应量的4.9%；价格在4800元/平方米的市场供应量是3.8万,占市场供应量5.1%。即等于或低于临平价格4800元/平方米的价格市场供应量有11.5%；高于临平价格4800元/平方米的供应量有65.8万，占市场供应量的88.5%（其中包括保元泽地等项目现未开盘，其价格定位考虑时间加权因素）。总价的分析项目主力面积价格水景城160-19592万116万桂花格之林花园9413855万E世纪城市花园109-1276070万东方俊园11914

55、670万晴彩巴厘1201505772万水漾人家8412336-45万碧云阁30602538万高端楼盘的单套主力总价在100万左右，一般楼盘的单套主力总价则在60万左右。临平楼盘销售率(数据截至07年12月10日)毓秀家园 6-8、11、13、19#：82.3% 15#：2.9% 14、17#： 40%易居时代 3#：56.7% 1、2#：99%E世纪城市花园二期28、29、30：98% 36、-43#：93% 24#：94%水景城 5#：85% 3、4#：94% 2、13#：94%1#、世纪大道461-475单号商铺：8.9%11、12、16-20、22、23#：98%名门天地园4-7园：68

56、% 1-3#：92%桂花城紫桂苑1-5#：97%桂花苑3#：64%2#：73%1#：90%连城国际：91%蓝庭悦院1、3#、欣院1-4#：89%陶院7、8#：82%5#：27%沁院4#：79%2-5#：95%康城国际花园康桥郡5#：91% 1-4#：94%黄鹤山居1-19#：91%华清山庄东华苑1-42#：94%广厦天都城天景苑2、4#：94%1、3#：72%天水苑4#：97% 3#：93%2#：97%1#：95%天泉苑2、5、6、7、8、9、11-19#：81% 20-40#：90% 1、3、4、10#：38%天河苑欢西路8-12#：65% 4、7#：88% 欢东路4-7#：78%风华苑6#

57、：7%5#：97%2、4#：83%1、3#：83%东方俊园人和居1、2、10灵韵居1、2、6-10#：96%针对临平调研的分析结论1、房产开发企业参差不齐从开发临平房地产企业判断，有建筑企业、贸易公司、服装公司等等，这些企业往往对开发建设一无所知，只是根据感性判断有较大的市场机会。众多非房开企业杀入房市，图的是房产开发的高利润。由此，赚取高额利润是开发商的最直接的市场动机，使很多开发商在房屋建筑上不从消费者的人居环境考虑，造成开发产品整体市场水平不高，不适合市场需求和发展。2、商铺供应量巨大，前景堪忧在临平，几乎每个楼盘的沿街部分有2层商铺，这就造成了临平房地产市场商铺上市量的巨大。从目前的情

58、况来看，临平地区尤其是南苑新区，由于人气等各方面的原因，商铺的销售情况堪忧。交付已经2年，较靠近人民广场的新城都市丽景，商铺的销售率才刚超过一半；而稍偏一些的也已经交付的绿城临平桂花城南区，销售还不到一半；此外，交付已2年 “星光商业街”总共约148套中只售出12套。商铺的经营业态近似：从近2周的市场调研情况我们发现，临平的商业形态偏重于休闲，其中以茶室、足浴等为数最多，约占所有住宅底层商铺业态的20%以上。业态分布比较零散，说明商铺在前期规划时，缺乏准确的定位和周全的考虑。3、目前主力客户群特征目前以本地消费为主，未来依赖杭州主城区：从一些楼盘的销售中心了解到，目前临平楼盘的去化主要还是依靠

59、本地消费，如华立-东方俊园，本地消费占了70%左右，世纪嘉园-晴彩巴厘的本地消费占了75%左右。4、商业氛围集中从对临平市场的摸底调查中，发现临平商业圈仍然集中在发展十年的北大街商圈，其他商圈的发展依然没有形成一定的氛围。当地市民消费区域形成很难打破。随着地铁一号线规划的出台，政府规划时代广场、南苑商贸城建设，新的商业中心，新的商业模式即将形成。但是短期内仍然难以形成气候，其过程还有待市场考证。5、南区高端区域形象深入人心现推出的绿城桂花城、东海水景城、保元泽地等楼盘，在品质上、规模上、品牌力上都高于临平其他楼盘。同时，这些楼盘操作经验丰富，有很强的形象包装推广意识。从这次的消费者调查中，我们

60、发现临平当地人对南区的高端居住氛围很认可。6、住宅与商业的比重失调大量商业面积的销售去化难，资金回笼问题严重。从调查中，我们发现许多开发商对于商铺销售做出暂时封盘。商业大量的空置，其原因是由于许多开发商当初控制住宅与商业的比重时，没有经过市场考察。只看到商铺成本低、售价高、利润大，而盲目增加商业面积。7、杭州人到临平居住习惯临平城市整体配套和杭州有一定的差距，加上交通距离，促使准备对临平楼市投资的消费群体信心不足。目前杭州本地人很少到临平购房，在杭州工作者到临平买房自己居住的也少，而临平城市住宅产业的发展必将引入众多概念，吸引外地购买者，尤其是杭州巨大的消费群体。地铁的实现还需要相当长过程，如