2006年江苏泰州项目房地产市场调研及定位报告

1、嘉鸿 地产 江苏泰州工程房地产市场调研及定位报告北京益言堂2006年4月目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc134804912 第一局部 必要说明 PAGEREF _Toc134804912 h 6 HYPERLINK l _Toc134804913 一、调研目的 PAGEREF _Toc134804913 h 6 HYPERLINK l _Toc134804914 二、调研任务 PAGEREF _Toc134804914 h 6 HYPERLINK l _Toc134804915 三、调研时间 PAGEREF _Toc134804915 h 6 HYPERL

2、INK l _Toc134804916 四、调研队伍组成 PAGEREF _Toc134804916 h 6 HYPERLINK l _Toc134804917 五、主要调研方式 PAGEREF _Toc134804917 h 6 HYPERLINK l _Toc134804918 六、调研主要结论 PAGEREF _Toc134804918 h 8 HYPERLINK l _Toc134804919 第二局部 投资环境分析 PAGEREF _Toc134804919 h 9 HYPERLINK l _Toc134804920 第一章 城市概况 PAGEREF _Toc134804920 h

3、10 HYPERLINK l _Toc134804921 一、城市概况 PAGEREF _Toc134804921 h 10 HYPERLINK l _Toc134804922 二、城市性质 PAGEREF _Toc134804922 h 13 HYPERLINK l _Toc134804923 三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。 PAGEREF _Toc134804923 h 13 HYPERLINK l _Toc134804924 四、城市面貌 PAGEREF _Toc134804924 h 14 HYPERLINK l _Toc134804925 第二章 经济开展 PAGEREF _

4、Toc134804925 h 17 HYPERLINK l _Toc134804926 一、产业构成 PAGEREF _Toc134804926 h 17 HYPERLINK l _Toc134804927 二、泰州城市总体经济运行情况 PAGEREF _Toc134804927 h 18 HYPERLINK l _Toc134804928 第三章 城市总体规划 PAGEREF _Toc134804928 h 22 HYPERLINK l _Toc134804929 一、2002-2021总体规划目标 PAGEREF _Toc134804929 h 22 HYPERLINK l _Toc134

5、804930 二、分期规划 PAGEREF _Toc134804930 h 22 HYPERLINK l _Toc134804931 第三局部 房地产市场分析 PAGEREF _Toc134804931 h 26 HYPERLINK l _Toc134804932 第一章 泰州市房地产市场分析 PAGEREF _Toc134804932 h 27 HYPERLINK l _Toc134804933 一、概述 PAGEREF _Toc134804933 h 27 HYPERLINK l _Toc134804934 二、政府统计数据分析 PAGEREF _Toc134804934 h 28 HYP

6、ERLINK l _Toc134804935 三、土地市场 PAGEREF _Toc134804935 h 30 HYPERLINK l _Toc134804936 四、住宅市场 PAGEREF _Toc134804936 h 34 HYPERLINK l _Toc134804937 四、开展趋势 PAGEREF _Toc134804937 h 37 HYPERLINK l _Toc134804938 第二章 典型工程的借鉴研究 PAGEREF _Toc134804938 h 40 HYPERLINK l _Toc134804939 第四局部 市场定位分析 PAGEREF _Toc134804

7、939 h 46 HYPERLINK l _Toc134804940 一、地块位置 PAGEREF _Toc134804940 h 46 HYPERLINK l _Toc134804941 二、SWOT分析 PAGEREF _Toc134804941 h 46 HYPERLINK l _Toc134804942 三、开发区地块周边位置图 PAGEREF _Toc134804942 h 48 HYPERLINK l _Toc134804945 四、开发区地块内部环境 PAGEREF _Toc134804945 h 49 HYPERLINK l _Toc134804946 五、开发区地块交通条件及

8、地块北侧现状 PAGEREF _Toc134804946 h 49 HYPERLINK l _Toc134804947 六、开发区地块外部环境 PAGEREF _Toc134804947 h 50 HYPERLINK l _Toc134804948 第二章 开发区地块市场定位 PAGEREF _Toc134804948 h 50 HYPERLINK l _Toc134804949 一、定位策略 PAGEREF _Toc134804949 h 50 HYPERLINK l _Toc134804950 二、产品定位 PAGEREF _Toc134804950 h 51 HYPERLINK l _T

9、oc134804951 三、客户定位 PAGEREF _Toc134804951 h 52 HYPERLINK l _Toc134804952 1、客户来源及构成 PAGEREF _Toc134804952 h 52 HYPERLINK l _Toc134804953 2、购置目的 PAGEREF _Toc134804953 h 53 HYPERLINK l _Toc134804954 3、购置偏好 PAGEREF _Toc134804954 h 53 HYPERLINK l _Toc134804955 四、价格策略 PAGEREF _Toc134804955 h 54 HYPERLINK l

10、 _Toc134804956 1.原那么 PAGEREF _Toc134804956 h 54 HYPERLINK l _Toc134804957 2.价格定位说明 PAGEREF _Toc134804957 h 54 HYPERLINK l _Toc134804958 3.价格定位 PAGEREF _Toc134804958 h 54 HYPERLINK l _Toc134804959 五、销售策略 PAGEREF _Toc134804959 h 55 HYPERLINK l _Toc134804960 1.工程时间安排 PAGEREF _Toc134804960 h 55 HYPERLIN

11、K l _Toc134804961 2.销售周期 PAGEREF _Toc134804961 h 55 HYPERLINK l _Toc134804962 3.销售收入 PAGEREF _Toc134804962 h 55 HYPERLINK l _Toc134804963 第五局部 财务分析 PAGEREF _Toc134804963 h 56 HYPERLINK l _Toc134804964 一、收入 PAGEREF _Toc134804964 h 56 HYPERLINK l _Toc134804965 二、本钱 PAGEREF _Toc134804965 h 56 HYPERLINK

12、 l _Toc134804966 1.土地及前期本钱 PAGEREF _Toc134804966 h 57 HYPERLINK l _Toc134804967 2.建安本钱 PAGEREF _Toc134804967 h 57 HYPERLINK l _Toc134804968 3.销售费用 PAGEREF _Toc134804968 h 58 HYPERLINK l _Toc134804969 4.税费 PAGEREF _Toc134804969 h 58 HYPERLINK l _Toc134804970 三、利润 PAGEREF _Toc134804970 h 58 HYPERLINK

13、l _Toc134804971 四、工程资金运作表 PAGEREF _Toc134804971 h 60 HYPERLINK l _Toc134804972 第六局部 风险分析 PAGEREF _Toc134804972 h 62 HYPERLINK l _Toc134804973 一、城市进入壁垒分析 PAGEREF _Toc134804973 h 62 HYPERLINK l _Toc134804974 二、工程运作风险分析 PAGEREF _Toc134804974 h 64 HYPERLINK l _Toc134804975 三、结论 PAGEREF _Toc134804975 h 6

14、4第一局部 必要说明本局部着重对本次市场调研的目的、任务和调研时间进行说明，并就我司对此次调研结论进行阐述。一、调研目的我司接受北京嘉鸿地产的委托开展调研工作，形成调研结论后为委托方进入泰州开拓房地产市场的整体战略提供参考依据二、调研任务此次调研主要针对江苏省泰州市的宏观城市和经济开展、房地产市场的开展状况和委托方在泰州的备选地块情况进行全方位调研、市场分析、市场定位。三、调研时间实地调研时间：2006年4月9日2006年17日四、调研队伍组成丁月、韩涛、张坤昱、关海、张青、赵铂五、主要调研方式包括实地调研：当地行业主管人员座谈、同行业人员座谈、典型业主访谈、开发商访谈、与当地媒体沟通、与普通

15、居民沟通等二手资料调研：当地有关政策文件、行业网站、专业文献等主要调研典型在售工程列表序号工程名称主要物业类型所属板块1坡子街商业中心高层住宅+商业老城区2鹏欣丽都高层住宅+多层住宅+商业老城区3阳光新景多层住宅老城区4东河阳光多层住宅老城区5泰墅园别墅+Townhouse新城区6杰盛俊园低密度复合型社区新城区7景泰园高层住宅新城区8泰和名府低密度复合型社区新城区9西湖翠苑低密度复合型社区新城区10盛和花园低密度复合型社区新城区深度访谈人员列表序号被访人年龄职业1潘小泉约35泰州经济开发区管委会副总经理2李来喜约45泰州市对外贸易经济合作局副局长3华小姐约30报社记者4施秋菱约40泰州电视台房

16、产科主任5高先生约50香江花园业主6冒峰约40建设银行泰州分行住房金融与个贷部科长7陈辉约45中国银行泰州分行劝业支行个贷部经理8任先生约30泰州日报社房地产版编辑9熊俊杰约25盛和地产销售主管六、调研主要结论江苏省泰州市作为一座近年来快速开展的城市，既具有浓厚的文化和历史底蕴，同时在当代从城市经济开展的速度、城市化的进程、地产市场的稳步前行等诸多方面表现出了旺盛的生命力和极具潜力的开展前景；尤其在房地产市场方面通过国内整体地产环境的影响和泰州政府行业机构的宏观调控，目前泰州房地产市场虽然也存在着个别物业产品供需失衡、产品总体品质不高、营销手段落后等问题，但从总体上讲整体市场还是在比较健康有序

17、的开展，主流产品需求较为旺盛，随着今后众多利好因素的影响，目前开发商进入泰州房地产市场的风险较小，在具体运作中如能注重产品品质的适当提升、丰富营销手段、加强本钱控制，那么获利空间比较大。第二局部 投资环境分析江苏省泰州市凭借优越的地理位置、深厚的文化根底、不断完善的城市根底设施以及逐步成熟的产业优势带动包括房地产市场在内的城市经济保持了健康和稳定的持续增长；在此根底上当地政府着眼于未来的可持续开展制定了未来城市总体规划并有步骤有重点的开展工作。 第一章 城市概况一、城市概况1、位置泰州地处江苏省中部，长江北岸。1996年8月，经国务院批准，组建成为地级市，下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、

18、高港两区。总面积5793平方公里，其中主城区70平方公里。主城区现阶段主要是指海陵区以及政府新区。泰州市泰州主城区兴化市姜堰市靖江市泰兴市高港区2、人文泰州市具有2156年的城市史，从城市开展史看，可以说是：以内河航运而兴起，北宋时泰州即为淮南地区以盐粮集散为主的内河港口城市；以盐税而著称，泰州盐课于唐升元年间曾为“天下盐赋之半；以南北文化融通为先，泰州文化具有多源性且以吴楚文化为主流。从城市历史文化看，泰州具有以平民性、实用性、兼容性为特征的深刻文化心态；历史上以吕夷简、晏殊、范仲淹、梅兰芳、柳敬亭、孔尚任为代表的古代和近现代约一百多位名人均出于此地，可谓文化源远流长。尤其值得一提的是，泰州

19、还是现任国家主席胡锦涛同志的故土，这对于泰州知名度的提高、推动泰州的经济开展、提升泰州在江苏省甚至长三角地区的地位等方面起着重要作用。3、人口截至2005年11月1日零时，泰州市常住人口为469万人，流动人口约34万人。同时据从政府有关部门了解到的情况，近年来泰州每年都会吸纳约20000人成为外来人口。全市人口中，014岁人口为70万人，占常住人口的14.93%；1564岁人口为335万人，占常住人口的71.62%；65岁及以上人口为64万人，占常住人口的13.65%。全市人口中，具有大学程度人口为20万人，高中程度人口为56万人，初中程度人口为165万人，小学程度人口为145万人。与2000

20、年第五次人口普查相比，大学程度人口增加9万人，高中程度人口减少2万人，初中程度人口减少10万人，小学程度人口减少22万人。此节数据来源：?泰州市统计局2005年人口抽样调查主要数据公报?4、城市交通体系泰州水陆交通便捷，区位优势明显。苏中入江达海的5条重要航道在此交汇，是沿海与长江“T型产业带结合部。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模，泰州引江河集引、排、航等功能于一体。江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道。328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路以及新长新沂长兴铁路、宁启南京启东铁路在泰州境内纵横交错。市区内路网结构布局采用方格网

21、式，主城区主干道为9纵9横共18条。新区东风、鼓楼、海陵、引风路继续向南延伸至周山河。2，公交营运车辆数应到达480-560辆标准车。 图片来源：泰州市规划局二、城市性质泰州市政府将泰州的城市性质归纳为：“长江三角洲的工贸港口城市，水城一体的历史文化名城。三、城市特点：水亲、绿透、文昌、城秀。水亲：水是泰州最珍贵的自然资源，也是城市最杰出的景象特征，一是说水的规模：市区水陆比力争达16%，城中一般性河道水面均贴近地表，亲水景观随处可见。二是说水的特征：实现新的“双水绕城。外环由引江河、新通扬运河、先锋河、周山河围合而成，面积可达115km2；内环城河全线沟通并加以改造，形成景点密布、历史人文史

22、迹荟萃、沿岸城市景观独特的环河景区；三是说水的质量：实现全市区雨污分流，加强水质整治，确保市区地表水均为高质量的可亲水源。绿透：一是绿规模：绿得透彻，城在林中，尽快启动建设城市生态森林。二是绿的品味：绿得成熟，实现点线面相结合的绿地系统，形成点成景、线成荫、面成林，做到环路、环河、环绿带精心绿化。三是绿的渗透：充分表达泰州文化兼容性的特征。建筑与绿化相互渗透，楼透绿、绿掩楼，溶“绿色与建筑为一体，相得益彰。文昌：城市文化是城市特色的精髓，也是城市开展理念的灵魂。重点规划建设好五巷涵西街古民居保护区，恢复泰州民居文化；整合文化教育区，建造大学城等文化教育支撑区，再现昔日教育之辉煌；建设文博场馆，

23、名楼、名园，形成文化工程多足鼎立，星罗棋布之势，同时大力建设社会教育、再教育基地，形成爱学习之民风，创立学习型城市，提升名城文化。城秀：主要是表达中华凤城的精髓：在城市建设理念上应不求最大，但求秀美。在城市空间上，力求创造“小巧，精细，亲切宜人的空间环境，凸现“水城一体的城市格局，加强建筑设计的研究，新区应力求通过造型、色彩及高度增强建筑物的韵律感、层次感，多建典雅隽秀之楼，亭亭玉立之楼，富有现代开放气息之楼；老城区应适度恢复一些古民居，力求黛瓦灰墙、孤弯屋面，以展示秀丽飘逸；寺庙楼阁等公共建筑，造型要柔和、挺拔，在高贵中见清秀；园林建筑表达隽永秀美，典雅中见俊秀。四、城市面貌1. 老城区商业

24、区 2. 老城区城市道路 3. 老城区高档住宅及传统建筑 4. 新城区凤凰东路政府办公区 5. 新城区华联超市第二章 经济开展一、产业构成二、泰州城市总体经济运行情况泰州市经济在十五期间保持稳健良好的上升态势，截至2005年，泰州市总体经济继续呈现出增长加快、效益良好、结构改善、活力较强的格局，主要经济指标创近年来的最高水平。初步核算，全市实现地区生产总值819.6亿元，同比增长15.0%，为建市以来最高增幅。经济运行的主要特点如下：1、工业生产持续加快，农业和第三产业稳定开展1泰州市各地突出农民增收、农村稳定两大主题，采取一系列有利于化解“三农问题的措施，保持了农业的稳定开展。2全市实现规模

25、以上工业增加值323.39亿元，同比增长23.5%。重工业保持了近年来较快增长的态势，开展快于轻工业，在工业总量中所占比重不断提高。重工业实现增加值179.91亿元，增速达28.2%，比轻工业快9.9个百分点；在工业增加值中所占比重为55.6%，比上年提高4.6个百分点。2005年工业的快速增长明显表达了出口强劲的拉动作用。3效劳业开展势头良好，全年实现第三产业增加值249.6亿元，同比增长13.9%。全市实现社会消费品零售总额233.81亿元，同比增长16.5%。其中批发零售贸易业零售额200.15亿元，增长16.2%；餐饮业继续活泼，实现零售额30.06亿元，增长18.6%。交通运输业平稳

26、增长，完成全社会客运量4670万人，增长9.3%；旅客周转量34.54亿人公里，增长15.4%；货运量2123万吨，增长4.5%；货运周转量63.55亿吨公里。金融形势平稳运行。年末全市金融机构存贷款余额分别为824.90亿元和446.95亿元，分别比年初增加121.91亿元和70.97亿元。2、投资需求较快增长，消费需求稳中趋旺固定资产投资增长较快。全市完成全社会固定资产投资403.13亿元，同比增长31.6%。其中，城镇固定资产投资218.96亿元，增长39.3%；第一、二、三产业分别完成投资6.97亿元、216.80亿元和179.36亿元，分别增长30.6%、35.5%和27.3%。消费

27、需求稳中趋旺。随着城乡居民收入的提高，居民消费意愿明显增强，消费品市场呈现出稳中趋活态势。城乡居民消费支出快速增长。城镇居民人均消费性支出7556元，同比增长19.6%，提高9.6个百分点；农民人均生活消费支出3396元，增长16.1，提高3.9个百分点。餐饮、汽车、住房、教育等效劳型消费热点仍是拉动消费增长的重要因素。餐饮业零售额增长18.6%，商品房销售额增长37.8%。限额以上批发零售贸易业中文化办公用品类、通讯器材类、汽车类等商品零售分别增长60.8%、54.8%和31.6%。3、开放型经济再上新台阶，外向度进一步提高全市进出口总额到达19.28亿美元，比上年增长53.5%。其中出口1

28、3.41亿美元，增长40.6%。我市外贸依存度到达19.1%，比上年提高4.7个百分点。随着国际制造业加快向长三角地区的转移，以及我市投资环境不断改善、产业配套程度提高，进一步推动了我市利用外资的加速增长。4、财政收入和企业效益提高，经济运行质量改善在经济开展速度加快的同时，2005年泰州市经济运行质量有了明显提高。财政收入、企业效益稳步增长。全市完成财政总收入113.95亿元，比上年同口径增长30.2%。其中地方一般预算收入46.91亿元，增长34.3%。其中，增值税、营业税、企业所得税和个人所得税分别增长19.5%、26.7% 、21.3%和62.2%。工业经济效益大幅上升。工业企业效益呈

29、现利润增长快于利税、利税增长快于生产的良好格局。5、城乡居民收入持续增长，物价总水平保持稳定随着工资性收入和经营性收入的增加，城镇居民人均可支配收入增长加快。全市城镇居民人均可支配收入到达11122元，比上年增长14.7%。农村劳动力转移速度的加快、农村经济的稳定开展等，对农民收入的增加起到了积极作用。全市农民人均纯收入为5102元，比上年增长11.5%。根据泰州市统计局2005年底发布的有关信息可知，泰州市地区人均生产总值突破2000美元，到达16300元，城镇居民人均可支配收入到达11122元。市场物价总水平保持稳定。全市居民消费品价格总指数为101.6，物价上涨1.6。第三章 城市总体规

30、划一、2002-2021总体规划目标把泰州市建设成为具有兴旺国家水平的现代化城市积极开拓对外经济、文化、金融、贸易、信息等系统，与国际接轨形成具有现代化先进水平，国际水准的城市根底设施体系形成具有优美环境的良性生态体系形成具有高度文明的全民素质体系全面实现城市现代化和城乡协调开展二、分期规划1、城市三期规划1、近期规划主城区的开展要在加快新区开展的同时，加大老城改造力度。大力推进新区商贸中心建设，完善行政中心区，推动南部住宅区开发；加快经济开发区的建设，开展以科技为核心的综合型经济开发区；根本完成老城区环城河内的重点街区改造，初步形成坡子街商业中心，形成城中古民居保护区，启动下坝地区旧城改造和

31、环城河风景区建设。新区完成府南街区一期开发建设，根本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，根本完成府后居住区开发建设，启动长江开发建设。 2、中期规划：2006-2021年，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13万人。3、远期规划：主城区形成大城市规模，城市用地调整根本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。2、未来城市特色随着泰州市各期规划的逐步实施，城市特色将逐步确认，主要表达在以下几个方面：1以文化兼容为灵魂的特殊城市。2以凤凰为标志的中华名城。3以双水绕城为特

32、征的水景花园城市。4以制造业著称的滨江工贸城市。第三局部 房地产市场分析从总体来看作为城市重点产业的房地产市场在宏观调控、有效需求和金融扶持等多种因素的带动下，在有序的轨道上高速运行。其中城市开展产生的吸引力拉动土地价格逐步走高，外来资本和理念的引入正在提升物业产品品质，未来竞争的焦点将集中在对产品品质的深度挖掘和营销推广的运作上。第一章 泰州市房地产市场分析一、概述1、市场持续稳定健康开展市场处于持续上升通道爆发性增长行情结束：短期内量价大幅齐升新一轮行情即将展开：量价增长速度降低，以品质为核心提升水平总体上看，泰州市区房地产市场正处于良好的开展阶段。近年来总体运行平稳，房地产投资规模与结构

33、渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求根本保持平衡，房地产市场保持着健康、理性、稳健的开展态势。2、开启品质时代大门，未来开展空间广阔市场阶段工程分布工程品质物业构成营销水平销售方式开发商来源客群来源开展初期区域单一，工程数量少较低，同质化严重单一低开发商自销本地区域内部快速开展期形成几个开展区域，工程数量逐步大量增多逐渐走高，出现差异化产品大复合型逐步提升代理商进入销售市场本地及周边范围本地及周边地区成熟期全方位分布，工程众多注重综合品质的提升小复合或纯粹全方位开展营销战略自销与代理相结合全国范围国内外在泰州市逐步成熟的房地产市场中，产品正由市场开展期的重量轻质逐步向专注产品品质的成熟期开

34、展。二、政府统计数据分析1、房地产投资合理增长，房地产投资占固定资产投资比例不断趋于合理近年来，泰州市区房地产开发投资规模仍保持增长，但05年增长速度有所回落，2003、2004、2005三年的投资增长速度分别为21.4%、44.9%、23.1%。同时，房地产投资占固定资产投资的比重不断趋于合理，该比值由2003、2004年的16.6%和18.4%上升到2005年的18.9%。05年市区累计完成房地产开发投资22.02亿元，同比增长23.1%，增幅比04年下降21.8%，这一方面说明泰州房地产市场不可防止地受到宏观政策的影响，房地产开发投资更加趋于理性，房地产市场运行更加优化。另一方面也说明，

35、泰州作为新兴城市，房地产投资方兴未艾，在未来几年仍将会保持一定的增长态势。2.商品房建设规模有所增加，空置房不断消化2005年，市区商品房施工面积累计为171.62万平方米，同比增长4.01%,竣工面积为31.15万平方米，同比增长13.23%。与去年相比，施工面积变化幅度不大，而竣工面积上升幅度明显。此外，商品房空置量不断消化，截至05年底，商品房空置面积为2.37万平方米，同比下降15.2。数据说明，泰州市近年来商品房建设规模虽逐年增加，而空置面积在政府严控新增房地产用地供给和积极消化存量土地等政策的作用下，不断盘活并持续得以消化。3.商品房供求根本平衡，非普通住宅所占比例偏高，别墅供大于

36、求2005年，主城区新批准上市商品房面积77.9万平方米，同比增长64.73%,其中住宅商品房上市52.5万平方米。截至05年底，商品住宅累计销售37.34万平方米，结转可售39.21万平方米，供、销比为1：1.05，供求根本平衡。从合同备案情况看，05年全年销售的商品住宅中，144平方米以下的普通住宅占成交总量的56.9，144平方米以上的非普通住宅占成交总量的43.1，成交住宅均面积达141平方米。而作为非普通住宅中的别墅，由于近两年供给量过大，已出现一定的滞销局面，全年上市各类别墅12.4万平方米，销售6.4万平方米，销售率仅为51.6。由上述数据可见，近年来，泰州市商品住宅户均面积偏大

37、，非普通住宅特别是别墅所占比例过高，住房供给结构有待进一步调整。4、房价总体呈上升势头，价格结构尚欠合理2005年，主城区住宅商品房成交均价为2748元/平方米，同比上涨33.92。14季度住宅成交均价分别为2475、2923、2465、3045元/平方米。从各季度住宅销售价格变动看，05年一、二季度市区房价随着国家整体大环境成快速上涨之势，环比增幅分别为14.9和18.1%；三季度随着国家及本市稳定房价系列措施的实施，房价出现回落，三季度成交均价首次出现下跌，环比下降15.7；四季度受成交区位的影响，随着阳光新景住宅、鹏新丽都、坡子街泰富华庭等一类区域住宅集中上市成交，四季度住宅成交均价出现

38、大幅上涨，环比增幅达23.5。从住宅成交结构看，单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅销售面积占成交面积的56.9，成交均价2542元/平方米，年平均涨幅34。144平方米以上的非普通商品住宅销售面积占总成交面积的43.1，成交均价3022元/平方米，年平均涨幅20。普通住宅涨幅高于非普通住宅，对市区中低收入者够房影响较大，价格结构尚欠合理。5、二手房交易规模不断扩大，二手房价格根本与新房价格同步波动05年二手房交易面积76.05万平方米，比去年同期增长71.4。从二手房成交套数变动情况看，一至四季度分别成交1144、1149、655、981套。数据说明，一、二季度，市区二手房市场活泼，随

39、着房产新政特别是住房转让环节加征营业税等政策相继落实，三季度二手房成交出现大幅下滑，成交量不到一二季度的60，四季度市场各方对房产新政逐步接受，市场交易也渐趋回暖，四季度成交量已根本恢复到年初水平。05年二手房成交均价2555元/平方米，其中一至四季度成交均价分别为2383、2595、2631、2612元/平方米。二手房价格波动根本与新房价格同步，同期二手房价比新房价格约低200300元/平方米。此节数据来源：泰州市房产管理局开发科三、土地市场1、供给供给形式：招标、拍卖、挂牌泰州1999年开始实施土地招拍挂制度，2000年成立土地储藏中心。其后，泰州土地根本以招标、拍卖和挂牌方式出让。泰州市

40、完善政府管理与市场运作相结合的土地优化配置新机制，使政府对土地一级市场垄断的调控作用加强。土地储藏机构正常运行，对城市土地实行集约、有序和有节奏的出让。近几年土地供给情况06年泰州土地供给一览表序号地块名称规划用途土地面积亩供地方式1新区人行大楼西侧地块商业住宅110净地2济川路商业中心街区地块商业住宅254净地3新区文化艺术中心南侧地块商业住宅120净地4328国道南侧地块商业住宅170净地5海陵区兴泰公路西侧地块商业住宅165净地6火车站街区地块商业住宅100净地7开发区凤凰西路南侧地块商业住宅127净地8高教园区东风路东侧地块商业住宅160净地9东方花园D地块商业住宅160净地10高教园

41、区泰东安置区地块商业住宅200净地11盛塘花园地块商业住宅200净地12海陵工业园区520局部地块商业住宅150净地13泰东镇木材市场地块商业住宅115净地14328国道九龙段北侧二期地块商业住宅100净地15泰东镇木材市场西侧地块商业住宅100净地16高港区春港路西侧地块商业住宅150净地17农业开发区生态农业观光健身园居住区住宅200净地18海陵南路东侧、南山寺路南侧地块商业住宅30现状毛地、净地结合19泰州渔网厂及周边地块商业住宅100净地20泰州日报社及周边地块商业住宅60现状毛地、净地结合21省军区教导大队南侧地块商业住宅80净地22泰州电子仪器厂及周边地块商业住宅45净地23东风北

42、路街区改造地块商业住宅200净地24人民东路西侧地块商业住宅72净地25招贤新村改造地块商业住宅100净地备注：此外，根据市场需求，适时推出约100亩零星地块。以上方案总面积约3368亩，估计最终上市面积在2500亩左右数据来源：泰州市土地局2、取得土地使用权转让费：泰州市中心城区住宅用地基准地价分为五级，具体数据如下：土地征用相关费用土地出让金：根据用地等级不同，土地出让金从2901200元/平方米不等。土地评估费：按评估价格的0.01%-0.4%不等取费。土地交易费：按评估价格的0. 2%-0.35%不等取费。土地交易契税： 土地拆迁及有关费用原有建筑物撤除费：由双方协商决定。拆迁补偿费：

43、与有关主管部门协商决定。包括绿化补偿费、公厕建设费、绿地建设费、人防撤除补偿费、水电等市政设施3、地价变化4、开发区土地成交工程名称成交时间成交单价涨幅规模西湖翠苑2002年12月30日38万/亩-303亩泰墅园2003年7月26日8.9%江洲小区2004年3月23日87.2% 杰盛俊园2005年4月24日/亩115%土地供给控制严格开发区政府从2002到2005年，平均一年仅供地一块，供地形式均为净地。2006年方案供地2块。2005年杰盛俊园成交价高达166.3万/亩,创开发区土地出让之最其中主要原因为2005年泰州土地政策的核心为消化存量，控制增量，故年土地供给量仅为534亩，是前几年土

44、地供给的一半，在存量土地多被持有的情况下，出现了多家开发商竞争一块土地的局面，倒致土地价格的迅速上涨。再由于杰盛俊园位置根本与市区相接，因此，拍得了开发区土地价格之最。土地成交价格持续上涨历史性和理性的看待开发区土地成交价格，从2004-2006年，扣除杰盛俊园的快速增长，土地价格涨幅当稳定在20-30%左右，与房价涨幅根本相当。四、住宅市场1、区位观念深入人心，城市开展将逐步引导通过本次调研，我司通过分析和整理发现，泰州市民对城市的现状和未来的开展方向有着十清楚确的认识，因为偏好不同，因此形成了几种不同的区位观念，其中长期居住老城区的习惯了老城区的生活气氛，因此在置业选择上更倾向于老城区，这

45、局部特征的集中表达者是城市被拆迁户，据政府有关部门人员提供的信息，这局部人群应在总数的50%左右，而另一局部市民对新区目前的城市根底设施、教育环境、物业产品等方面优势非常认同。综上我司认为市民对新旧城区的固有观念还将长期存在，但随着未来老城区居住物业供给量的逐步减少、新区的商业配套逐步成熟以及两区域房价差等多重因素的作用，选择新区置业的市民比例将会呈上升趋势，而未来进入新城区置业的者将多集中在对商业办公需求强烈和对城市高端稀缺产品有偏好的人群。2、政府监管得力，市场透明度较高政府的宏观调控得力，是市场良性开展的有力保证此次调研的另一个成果是感受到了政府对整个房地产市场的宏观调控比较具体和有效，

46、突出表现在以下几个方面：在土地的市场化供给方面，在老城区局部，政府严格执行土地出让的招拍挂制度，在新区方面，政府对有意且具备综合实力的开发商采取适当的扶持政策，在规划指标和税费优惠等方面都可给予政策倾斜。并鼓励开发新理念的引入，以此逐步提高城市物业开发水平和物业品质；政府要求市内所有的在建工程包括地产工程、公建工程均须在工地外明显位置设置规格相同的公示牌，内容包括规划图、主要经济技术指标、规划要点、工程甲方、承建方等重要信息，因监管得力，各工程均能遵照实施；泰州市所有在售房地产工程的接待中心内均在明显位置公示了关于工程开发建设和销售的有关证件；泰州市所有房地产工程的销售价格都要经过当地主管机关

47、的审批或备案，以保证市场的稳定和可持续开展；3、金融机构的效劳推进房地产市场开展通过与泰州市建设银行与中国银行有关主管人员的座谈，了解到泰州的金融机构无论在对开发商还是购房者的效劳方面均比较细致和周到，其中包括：工作周期上，加快银行内部的工作效率，尽量缩短审贷放贷时间；对好的工程可以提供银行工作人员驻场一站式效劳；在遵照执行7成30年贷款标准的前提下，保持一定的灵活性，对资信较佳的公务员群体可以将成数提高至8成；个别银行对贷款过程中的保险费、律师费等费用可以减免；可以依据土地价格的60%70%提供开发贷款中国银行与建设银行占据泰州市个贷市场80%的份额综上，一方面我们可以感觉到金融机构效劳意识

48、较强，另一方面，泰州的金融机构对目前地区的房地产开展状况也保持着比较乐观的态度。4、客户需求特征表达地区特点目前泰州市场上的所有居住物业工程均是毛坯交房，泰州人对个性化装修的偏好十分强烈；泰州市场上的主力需求面积集中在120-150平方米，这表达了购房者对居住舒适度的追求，特别值得一提的是泰州将144平方米定为普通住宅的面积上限；本地区市民习惯以电动摩托车作为代步工具，因此小区内的车库成为小区内的重要设施；通过调研发现，在北京十分流行的小高层住宅在当地接受程度有限。5、产品特点多以复合产品形态出现，其中老城区主要为高层、多层和商业几种形态结合,而新区多利用小高层、多层住宅、TOWNHOUSE、

49、独栋别墅和商业等物业产品中的几种或全部完成复合；目前市场上的产品除少量地处城市中心占地少的建筑综合体外，多为低密度产品老城区住宅产品除社区内的少量绿化外，多强调依托外部城市景观；新城区住宅产品比较重视社区内部的景观效果塑造。6、营销通过此次调研我司发现，本地住宅产品需求比较旺盛，工程销售状况比较理想，因此开发商并未把更多的资金和经历投入到整合营销方面，这也是市场尚未进入成熟期的一种表达。7、销售销售周期短，每次推盘销售周期约为2-3月推盘次数频繁，推盘量小，8、开发商以当地为主本地开发商：老城区，进开发区少市场空间越来越小，未来几年面临被兼并或破产运作工程经验有限，不成承当起未来房地产市场开展

50、的重担。9、与北京房地产的不同之处比较对象开展阶段产品营销销售方式客群工程运作水平开发商一、二手市场联动本地市场快速开展期低密度为主，品质在提升中关注较少自销和代理结合以本地、周边人群为主低以本地和周边地区开发商为主好北京市场成熟期多样且品质高工程成功的关键开发商专业队伍和经验丰富的大代理商全球范围高本地大牌开发商和国内实力雄厚的开发商表现突出较好四、开展趋势1、开展仍是主旋律，但速度将放缓，开展重点转变 房地产开发投资将继续保持较高的增长速度，但更注重质量而不是数量，更注重品质、工程的整体运作水平提高根据泰州市人代会的信息，全市中心城市建设投资将力争完成75亿元，全市城市化水平将比上年提高1

51、.5个百分点。房地产开发是中心城市建设的重要组成局部，房地产开发投资也必将继续保持较快的增长速度。05年房地产市场宏观调控的重点旨在稳定房价，抑制房价过快增长，但泰州房价上涨有其合理性和必然性，预计未来房价仍将会保持一定幅度增长。这主要基于以下几方面原因：房地产市场的整体上升行情带来的惯性开展泰州房价依然低于同处苏中的扬州和南通两市，仍有一定的上涨空间；由于拆迁政策调整，05年市区拆迁根本处于停顿状态，未来泰州市区房屋拆迁将全面执行市场化评估政策，大量释放的被动性需求将推动新建商品房价格的进一步上涨；建筑节能已作为强制性标准于06年全面执行，据测算建筑本钱将会增加200元/平方米左右；土地市场

52、进行招牌挂，价高者得随着社会各方对泰州市场的普遍看好，外来投资热情不减，预计未来土地竞争将更剧烈，土地本钱仍将大幅提高。市场需求旺盛：泰州每年新增人口20000人，按其中20%的人购房，按泰州目前人均住房面积36.9平米计算，那么一年新增住房需求为14.76万平米，加之拆迁导致的需求，以及人口和收入增加导致的需求等，那么未来几年泰州住宅市场的需求将呈现平稳增长态势。未来高质高价房屋的增多也是导致房价上升的局部原因同质化开发状况将会被打破，开发商在06年将会更加注重产品定位和市场定位，通过提升住房品质，打造精品工程来实现市场突围。政府也将通过推进康居示范工程建设、住宅性能认定等手段积极引导开发企

53、业大力开展节能省地型建筑，提升住宅开发水平。如前所述，本地市场正处在一个由快速开展阶段向成熟阶段演变的过程中，阶段的变化会使市场竞争态势进入新时期，在提高产品品质的同时，先进营销理念和手段的引入会成为取得成功的关键。外地实力开发商将承当起区域房地产第二轮开展的重要任务面对泰州这样一个方兴未艾的市场，在市场运作经验和综合经济实力以及新理念认知水平上具备优势的外地有实力的开发商将会更多的进入市场，他们会在本地地产市场的产品类型、品质、营销推广和综合效劳等层面的开展产生推动作用未来房管局将会构建综合信息平台，进一步完善房地产市场信息系统建设，加大市场监测力度，适时披露土地供给、商品住房市场供给，以及

54、土地和住房价格变动等情况。届时，市区所有的涉房信息将会通过“泰州市网上房地产适时公开，彻底改变多年来买卖双方信息不对称的状态，营造一个公开、透明的市场环境。第二章 典型工程的借鉴研究案例之一：盛和花园工程根本情况位置：盛和花园位于泰州市凤凰东路与青年南路交汇路口的东南角。南临永兴路，西至青年南路，北临凤凰东路。处于泰州市新城区的核心地带，紧邻中央政务区，周边政府机关众多。社区规模：社区占地30公顷，总建筑面积30万平米，约1900户，容积率为1，绿化率50.3%。由112栋住宅组成。产品类型：多层住宅、小高层、叠拼、联排、独栋别墅规划设计：上海同济建筑设计院。工程进度：一期2003年8月开工，

55、已入住。共分五期，全部工程2007年10月完工。装修标准：毛坯房销售价格：多层开盘时均价1900元/平方米，现售均价2900-3000元/平方米，小高层开盘价2500-2900元/平方米，现售2800-3300元/平方米，Townhouse销售均价3600元/平方米，叠拼销售均价3100元/平方米，独栋销售价格280万-308万/套，每套建筑面积约300平方米。客户构成：外省市20%，主城区40%，泰州其他四市一区40%。 规划设计评价规划方面：盛和花园整个小区被自然河分为三块，同时又被环形道把三块有机地结合在一起，在一定程度上做到了“人车分流。社区中心规划为独栋、联排等低密度住宅，周边为多层

56、住宅和小高层。景观方面：主要表现为三点，第一是小区中心的湖心岛，也是小区的集中绿化点；第二是贯穿整个小区的景观绿化带，并且在景观绿化带上建有以“春夏秋冬、“琴棋书画为主题的假设干景点；第三是在小区东南角纯别墅区建有一个高尔夫推杆练习场。评价：盛和工程的规划设计在泰州房地产市场来说是最高水平的，结合地块自然资源进行规划设计具有自身突出特点。2建筑形式评价产品由6层的多层住宅，11层的小高层，4层的叠拼，3层的独栋构成图片，社区产品多元化，是一个大型复合社区。外立面使用泰州市场最常见的立面材质，石材、面砖、涂料结合。多层住宅立面颜色以青灰色为主，颜色稳重，品质感较强；低密度住宅立面颜色以深红色系为

57、主，感觉与别墅的高档定位不符。评价：设计较平淡，缺乏显著的特点和亮点3户型评价独立别墅约300、联体别墅250和270、叠加别墅约205和250、小高层约190和170、多层住宅约88180，其中多层住宅绝大多数为140三室两厅两卫户型。评价：户型内部格局合理，功能划清楚确。社区以130平方米的大面积户型为主。3推广销售策略评价工程主要卖点为“区域升值潜力和“社区品质及内部配套。工程目前推广工作力度中等，推广渠道主要选择报纸广告泰州日报、晚报，06年报纸广告投放方案100万人民币、电视媒体。销售状况评价：工程入市时正处泰州房地产市场开展最快的时期，因入市时机好，产品品质优良，销售状况良好，每期

58、住宅销售周期都很短，开盘初期销售大半。4工程总体评价：所处区位未来开展潜力巨大工程已开发至中后期，工程品牌已经建立小区规划与设计有一定特色社区规模是泰州在售工程中最大的，故在社区规划、社区配套、小区人气及品牌知名度方面都有一定优势。案例之二：坡子街换成杰盛俊园工程根本情况位置：坡子街位于泰州市人民东路北侧。处于泰州市老城区的北部商业区的核心地带，紧邻环城水系月河广场。是泰州市旧城改造重点工程。 社区规模：工程占地亩，总建筑面积17万平米，其中商业面积5万平方米，办公写字楼3万平方米，住宅9万容积率为4，由8栋住宅和两栋商业组成。产品类型：高层住宅、商业规划设计：浙江省建筑设计研究院工程进度：一

59、期工程2004年底开工，方案06年下半年入住。全部工程2007年7月完工。装修标准：毛坯房销售价格：05年底至今，住宅价格未变起价3300元/平方米，均价3550元/平方米，层差价为30元/层。商铺价格2-3万元/平方米，开盘至今上涨约3000元/平方米左右。客户构成：主要以本地投资客户为主 规划设计评价规划方面：坡子街中心商圈设计方案采用shopping mall设计理念，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、办公为一体与坡子街周边环境相得益彰。景观方面：工程紧邻泰州护城河，周边滨河广场、月城广场环境都非常优美。评价：由于工程商业面积较多，规划设计也主要考虑商业气氛的营造，无法全面顾及居住的舒适度

60、；景观绿化都依托周边市政绿化也能到达非常理想的效果。2建筑形式评价产品由8栋15，26层的高层住宅和2栋商业构成，建筑风格为现代风格。建筑设计与工程区位以及工程的自身定位非常吻合，充分表达了都市商业中心的现代气息。3户型评价住宅共8种户型，面积从62平方米到164平方米不等。一居、两居、三居的比例大致为1：1：1，另外还有少量的四居。商业分割面积最小为50平米左右，可自由组合。评价：户型均好性不佳，局部户型设计存在缺陷，但总体来说在此购房客户投资占了一定比例，对于户型设计的要求不高。3推广销售策略评价工程主要卖点：“商业投资价值、“周边景观环境和“优秀的商业街规划。由于工程地理位置优越，宣传力