房地产估价课件(第3版)

1、1房地产估价左静 制作 第1章房地产 第2章房地产价值与价格 第3章房地产估价概述 第4章比较法 第5章收益法 第6章成本法 第7章假设开发法目录目录 CONTENTS1.1 房地产的含义1.2 房地产的特性和类型1.3 房地产描述第1章 房地产房地产的含义 房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。土地 土地包括陆地及其附属物。它是由一定高度和一定深度的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等自然物及人类活动的某些结果所组成的自然经济综合体。v从房地产估价的角度看，土地是一个立体的三维空间v 1.地球表面v 2.地上空间v 3.地下空间1.地表范围：以权属界线组成的封闭曲

2、线，人为划分的。2.空间范围：地上高度以飞机飞行高度为限，地下深度以人类能力所及为限。地下资源、埋藏物等可以属于地表所有权人以外的其他人。建筑物v广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。v房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 v构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 其他土地附着物v 其他土地附着物土地上除建筑物以外的自然物体和人造物体v 自然物体v 人造物体v 屋内的家具、电器、汽车、挂在墙上的画、地上临时的帐篷是否为

3、地上附着物？钥匙是吗？实物、权益和区位的结合体v 实物看得见、摸得着的部分，对建筑物而言是指外观、结构、设备、装修等，对土地而言是指形状、平整程度、基础设施完备程度等。v 权益无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。v 区位一宗房地产与其他物体在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。房地产是土地、建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位的结合体。房地产存在形态1.土地指单纯的土地如何看待有建筑物的土地?2.建筑物指单纯的建筑物如何单独看待建筑物？v 无视建筑物的存在，将其设想为空地v 考虑建筑物的存在对土地价值的影响，如待拆迁房屋

4、对该土地的价值会有减价的影响。v 无视土地的存在，将其设想为“空中楼阁”v 考虑土地的存在对建筑物价值的影响 3.房地土地与建筑物合在一起时情形，是较为常见的房地产存在形态。v此时不仅土地与建筑物在实物上是合在一起时的，在估价时也需要把它们作为整体看待。v“房地产”即可指土地或建筑物的单体，也可以指土地与建筑物的结合体。房地产的特性和类型1.2 房地产的特性1.不可移动2.独一无二 3.寿命长久 4.供给有限5.价值较大 156.用途多样 7.相互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值1.不可移动(1)作为立体空间的土地，不能移动(2)建筑物由于“定着”于土地之上，其位置通常也是固定的(3

5、)每宗房地产独有的位置，有区位优劣之分(4)自然地理位置固定不变,社会经济位置可以改变 v 只能就地开发、利用、消费v 只能是地区性市场 2.独一无二v独一无二独特性、个别性，由不可移动性派生而来（1）没有完全相同的两宗房地产。市场不能实现完全竞争，价格千差万别。（2）交易不适宜采取样品交易的方式，要实地观察、感受或体验。（3）估价时必须进行实地查勘 3.寿命长久v3.寿命长久耐久性（1）对土地称为不可毁灭性、永续性（2）建筑物寿命通常可达数十年甚至上百年（3）房地产可以为其拥有者带来持续不断的利益（4）房地产的寿命受到土地使用权期限的制约 70年 50年 40年建设用地使用权期满，除住宅建设

6、用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。4.供给有限v4.供给有限有限性、不可再生性（1）土地是大自然产物，地球表面积固定不变，土地总量不能增加（2）“填海造地”及其有限（3）土地供给有限，导致建筑物数量有限房地产具有独占性（4）他人无法拥有，除非支付代价购买房地产价格产生的原因 随着人类社会的发展和人民生活水平的提高，社会对各类房地产用地的需求不断增加，于是，产生供给有限与需求增长之间的矛盾，最终导致土地价格不断上涨。5.价值较大 6.用途多样v5.价值较大单价高，总价大v6.用途多样 空地所具有的特性（1）农业、工业

7、、商业、住宅、交通运输、教育卫生等（2）房地产的利用要符合城市规划（3）土地利用顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧地、森林、不毛荒地。7.相互影响v7.相互影响外部性（1）用途、建筑高度、外观等状况通常会相互影响（2）价值受周围房地产的影响 （3）产生“相邻关系” 法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”8.易受限制v8.易受限制 政府有4种特权：（1）管制权直接对房地产利用作出限制。如对土地用途、容积率等做出规定（2）征收或征用权强制取得房地产所有权或使用权。如土地征用、征收和房屋拆迁。（3）征税权对房地产征税或提高房地产税收

8、。（4）充公权在房主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产。不可移动相互影响 政府管制基础要素9.难以变现v9.难以变现变现能力弱、流动性差变现能力没有过多损失，将非现金财产转换为现金的速度。 影响变现能力的因素独一无二价值较大 交易时间长、变现速度慢易受限制 交易手续复杂交易税费较多通用性、独立使用性可分割转让性、区位开发程度、价值大小市场状况10.保值增值 10.保值增值v保值抵御通货膨胀，房地产增幅大于通货膨胀增幅水涨船高v自然增值来自房地产涨价（1）外部经济道路建设，修建广场、公园等；（2）需求增加经济发展，人口增加需求增加（3）使用管制改变原工业用途改变为居住用途，增加容积率等

9、。 投资改良，如更新设备、装饰装修、改进物业管理等也会引起房地产价格上涨，是否属于保值增值？房地产的类型271.3 房地产的类型v 按房地产用途划分v 按房地产开发程度划分v 按是否产生收益划分 v 按经营使用方式划分 28（一）按房地产用途划分v 居住房地产：供家庭或个人居住使用的房地产 v 商业房地产：供出售商品使用的房地产 v 办公房地产：供处理公事使用的房地产普通住宅、高档公寓、别墅等商场、商铺、购物中心等写字楼、行政办公楼等29v 旅馆房地产：供旅客住宿使用的房地产v 餐饮房地产：供人就餐使用的营业性房地产v 娱乐房地产：供人消遣使用的房地产酒楼、美食城、餐馆等。饭店、酒店、宾馆、旅

10、店等。游乐场、娱乐城、康乐中心等v 工业和仓储房地产：供工业生产使用的房地产v 农业房地产：供农业生产使用的房地产v 特殊用途房地产：v 综合房地产：具有上述两种以上用途的房地产工业厂房、仓库等农地、农场、林场等车站、医院、学校等。31（二）按房地产开发程度划分 1.生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。 2.毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。 3.熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。v “三通一平” ：通路、通水、通电和场地平整；v “五通一平” ：道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；v

11、 “七通一平” ：道路、供水、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。324. 在建工程：地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件、尚未完成工程竣工验收的房地产。5. 现房：地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。 毛坯房 新房 粗装修房 现房 精装修房 旧房 33（三）按是否产生收益划分1. 收益性房地产能直接产生经济收益的房地产2. 非收益性房地产不能直接产生经济收益的房地产 收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在产生经济收益，而是看其是否具有产生经济收益的能力。商店、商务办公楼、公寓等。政府办公楼、教堂、寺庙等。34（四）按经营使用方式划分 v 销

12、售型房地产v 出租型房地产v 营业型房地产v 自用型房地产房地产状况描述1.3 房地产状况描述v 基本状况描述v 区位状况描述v 实物状况描述v 权益状况描述38 1.建筑物实物状况描述中的公式v 房屋建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积v 套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积几个重要公式39 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125，套内墙体面积为20，分摊的共有建筑面积为25。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/。（单选） A1 667 B1 765 C1 875 D2 000解： 房屋建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积 =125+25=150（）

13、 单价=300000150=2000（元/） 真题40 2. 土地权益状况描述中的公式 （1）容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。总建筑面积容积率建筑用地面积41 （2）建筑密度（建筑覆盖率）建筑物基底总面积占建筑用地面积的比率。如果各层建筑面积均相同,则：容积率建筑密度建筑层数（总建筑面积用地面积建筑密度建筑层数容积率=总建筑面积/用地面积=建筑密度建筑层数）%建筑基底总面积建筑密度100建筑用地面积42真题 某宗土地面积为2 000，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中

14、最可行的是（ ）。（单选） A.建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B.建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C.建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D.建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为2500解： 1.建筑密度=建筑基底面积用地面积 建筑基底面积=200030=600（） 2.容积率=总建筑面积用地面积 总建筑面积=32000=6000（) (与C接近:建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500)己所不欲，勿施于人。躬自厚而薄责于人，则远怨矣。45房地产估价第2章 房地产价值与价格房地产价值与价格概述房地产价值和价格

15、的种类房地产价格的影响因素房地产价值与价格概述v 估价的价是指什么？v 价值v 价格 房地产估价本质上是评估房地产的价值v价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的v价格是价值的外在表现，是实际发生、已经完成的事实v价值决定价格，价格围绕着价值波动v房地产估价要揭示房地产的内在价值，需要通过外在的价格来了解和探测v房地产的价格是和平地取得他人房地产所必须付出的代价货币、实物或其他经济利益。v房地产的价格表达形式：货币、实物1.1.有用性：能够满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。 房地产有用具有价值及价格。2.稀缺性：一种物品之所以有价格，除其有用之外，还必须是稀缺的，必须付出代价

16、才能得到。3.有效需求：需求是购买或租用物品和服务的欲望和能力。v 有效需求有购买力支撑的需求。51房地产价格的形成条件（1）与区位关系密切 区位好价格高；区位差价格低 一步差三市？（2）是房地产权益的价格 交易中转移的不是实物，而是权利。 所有权？使用权? 权益小价格低；权益大价格高（3）买卖价格和租赁价格 广义买卖价格和租赁价格；狭义买卖价格52房地产价格的特性（4）容易受交易者的个别情况影响 独一无二！不可移动！价值较大！ 双方议价能力？卖方是否急需现金？买方偏好？（5）形成的时间通常较长 难以比较，价值较大，交易谨慎5354房地产价值和价格的种类56 1.成交价格是在成功的交易中买方支

17、付和卖方接受的金额。 2.正常价格是不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。 3.市场价格某种房地产在市场上的平均交易价格 比较价比较价值值 收益价收益价值值 成本成本价价值值2.12.1成交价格、正常价格、市场价格、理论价格和评估价值成交价格、正常价格、市场价格、理论价格和评估价值574.理论价格价值、内在价值、自然价值、真实价值等。在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。成交价格围绕着市场价格上下波动，而市场价格又围绕着理论价格上下波动。585.评估价值估价师通过估价活动得出的估价对象的价值。一个良好的评估价值正常成交价格市场价格。 比较价比较价值值 开发开发

18、价价值值 收益价收益价值值 成本成本价价值值 A B8000元/平米7500元/平米最低卖价最高买价8000元/平米7500元/平米最低卖价最高买价达成交易的基本条件示意市场价值估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 适当营销：展示一段时间 熟悉情况：熟悉市场行情 谨慎行事：冷静、理性、谨慎 不受强迫：不急买、卖，不被迫 公平交易：无特殊的关系市场价值是最常用的价值类型条件2.2.2 2 市场价值和非市场价值市场价值和非市场价值非市场价值不符合市场价值形成中的一个或多个条件而形成的金额投资价值估价对象对某个特定单位或个人的价

19、值。投资价值因投资者的不同而不同投资实现的条件是投资价值大于或等于该房地产的价格。1.优势不同2.风险偏好不同3.预期不同房地产存在不确定因素的情况下，遵循谨慎原则评估出的价值。房地产抵押价值即为谨慎价值谨慎价值通常低于市场价值。是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。如卖者急于脱手而要求评估的价值即为快速变现价值。快速变现价值通常低于市场价值。 是估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况当前的用途、规模和档次等。不是最高最佳利用现状价值低于市场价值合法利用现状价值一般低于市场价值是估价对象在非继续利用情况下的价值。残余价值一般低于市场价值。销售价格，房地产权利人将其合法的房

20、地产转移给其他人时所收取的报酬“租金”，是房地产权利人将其房地产出租给他人使用而收取的报酬2.2.3 3 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。为获得抵押贷款而评估的房地产价值（1）抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值法定优先受偿款 =未设立法定优先受偿权

21、下的价值已抵押担保的债权数额 拖欠的建设工程价款其他法定优先受偿款（2）再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值 拖欠的建设工程价款其他法定优先受偿款（ 已抵押贷款余额所占用的抵押价值）社会一般贷款成数已抵押贷款余额社会一般贷款成数已抵押贷款余额v 例2-1 某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1200万元，同时还有一笔贷款成数为50%、余额为1000万元的抵押贷款，求该在建工程的再次抵押价值。v 解：利用房地产再次抵押价值公式，得出：（万元）在建工程再次抵押价值28001200%5010006000已抵押贷款余额/社会

22、一般贷款成数是已抵押贷款余额所占用的抵押价值为保险目的而评估的价值总保险费=保险金额年保险费率缴费系数为征税目的而评估的价值。应纳契税=成交价格税率为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。2.2.4 4 完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值益价值是房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。 是房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。 是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价

23、值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值2.52.5 总价格、单位价格、楼面地价总价格、单位价格、楼面地价房地产整体的价格分摊到单位面积的房地产价格思考一下： 有A、B两块土地，A单价600元/，B单价500元/.v 1.如果两块土地的其他条件完全相同，你会买那一块土地?v 2.如果A、B两块土地的容积率不同，A土地的容积率为6，B土地的容积率为4，除

24、此之外的其他条件都相同，这时你会买那一块土地? 一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格土地总价楼面地价=总建筑面积土地单价楼面地价=容积率73 答案： 1.选B 2.选A 因为： A楼面地价=6006=100（元/）即：1平方米建筑物分摊到土地价格是100元.（建筑物成本中土地成本是100元.） B楼面地价=5004=125（元/）即： 1平方米建筑物分摊到土地价格是125元。（建筑物成本中土地成本是125元。） A的楼面地价 低于 B的楼面地价，故选A74 某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50。假设该住宅楼的总价为2 000万元，平均单价为5 000元/，楼面地

25、价为1 200元/，则该宗土地的总价为（）万元。 A.96 B.192 C.240 D.480 解： 由于：楼面地价=土地总价/总建筑面积 所以：土地总价=楼面地价总建筑面积 该住宅楼总面积=200000005000=4000 土地的总价= 12004000=480（万元）例题 是能直接观察到的、表面的价格。在不同的付款方式下，名义价格是在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格。一般不能直接观察到，要在名义价格的基础上进行计算才能得到。在不同的付款方式下，实际价格是在成交日期一次性付清的价格，或者折现到成交日期一次性付清的价格。2.6 2.6 名义价格和实际价格名义价格和实际价格【例2

26、-4】一套建筑面积100、单价3 000元/、总价30万元的住房，在买卖中的付款方式可能有下列几种，请计算名义价格和实际价格。（1）在成交日期一次性付清；（2）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息；（3）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。买方按照银行贷款利率向卖方支付利息； 以上付款方式实际价格与名义价格相同，均为单价3 000元/，总价30万元。（3）3期款项加利息等于30万元（4）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折

27、扣，如优惠5%； 实际总价为28.5万元；实际单价为3 000(1-5%)=2 850(元/)（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10 万元（假定年折现率为5%）； 实际价格为：0.5101029.28(1 5%1 5%10+万元）00.51年（6）约定在成交日期后一年一次性付清（假定年折现率为5%）。v则实际总价为 =28.57(万元)，实际单价为2 857元/。301 5%2.7 2.7 现房价格和期房价格现房价格和期房价格 v 期房价格期房价格=现房价格现房价格 - -风险补偿风险补偿以建造完成建筑物的现状

28、房地产为交易标的的价格以目前尚未完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用的土地为交易标的的房地产价格现值现房出租的净收益的折间预计从期房达到现房期例例题题v 某套商品住宅期房的面积为90，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4 500元/，每月末的租赁净收益为2 500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。请计算该期房目前的市场价格。 解：该期房目前的市场价格V（单价）计算如下： V=4500 9045002% =4144.54（元/）1025001110%/12(1 10%/12)v1.基准地价也称为城镇基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别

29、或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。2009年沈阳市居住用途基准地价图年沈阳市居住用途基准地价图 2.8 基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格2.标定地价政府根据管理需要，评估某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价是具体地块的地价宗地地价有市场交易活动时评估出让、转让、抵押、出租等v1.市场调节价由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 估价应依据市场供求状况进行估价。v2.政府指导价由政府价格主管部门或者其他有关部门，按

30、照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。(经济适用房、廉租房） 估价不得超出政府指导价规定的幅度。v3.政府定价由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。(出售公有住房的标准价、成本价) 估价以政府定价为准。2.92.9 市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价v 1.起价所销售商品房的最低价。v 2.标价商品房出售者在其“价目表”上标注出售的价格，即卖方的要价。v 3.均价所销售商品房的平均价格，包括标价的平均价格和成交价的平均价格，后者可以反映所销售商品房的总体水平。2.102.10 起价、标价和均价起价、标价和均价2.

31、11 2.11 房地价值、建筑物价值、土地价值和补地价房地价值、建筑物价值、土地价值和补地价是建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值是建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。 是土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。v 三类情形：ACB用地者应向国家补交的地价v补地价=新规划条件下的地价旧规划条件下的地价补地价（单价）=新楼面地价新容积率旧楼面地价旧容积率改变土地用途、容积率适用的公式 1.某宗面积为3 0OO的工业用地，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 5.0，相应的楼面地价为96

32、0元/。试计算应补地价的数额。解：应补地价的数额计算如下：补地价（单价）=9605.0-7000.8=4 240(元/)补地价（总价）=4 2403 000=1 272（万元）例题例题2.某宗土地总面积1 00O，容积率为3，相应的土地单价为450元/，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。请计算应补地价的数额。解：应补地价的数额计算如下： 补地价（单价）= =300（元/） 补地价（总价）=3001 000=30（万元）45053390 某房地产开发用地，其土地面积为10 000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1 500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6

33、，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。（单选） A.375 B.450 C.500 D.600 解：答案为D 补地价（单价）=楼面地价（新容积率旧容积率） =1500（1.6-1.2） =600（元/平方米） 补地价（总价）= 600 10000 = 600（万元） 真题91房地产价格的影响因素2.3 房地产价格的影响因素1.房地产自身因素区位因素、实物因素和权益因素 区位因素一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系位置交通周围环境和景观外部配套设施实物因素面积、形状面积、形状地势、地形地势、地形土壤、地基土壤、地基土地条件等土地条件等建筑规模、外观，建筑规模

34、、外观，建筑结构、设施设建筑结构、设施设备、装饰装修、层备、装饰装修、层高、空间布局、防高、空间布局、防水保温、维修养护水保温、维修养护及完损程度等及完损程度等权益因素权利状况：所有权、使用权等使用管制：用途、容积率等相邻关系：排水、通行等房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等1.人口人口数量家庭人口规模人口素质2.制度政策房地产制度政策税收制度政策金融制度政策规划和计划经济发展经济发展居民收入居民收入利率、汇率利率、汇率物价等物价等政治安定状况政治安定状况社会治安状况社会治安状况城市化城市化房地产投机等房地产投机等世界经济状况世界经济状况国

35、际竞争状况国际竞争状况政治对立状况政治对立状况军事冲突状况军事冲突状况9899房地产估价100第3章 房地产估价概述3.1 房地产估价的含义3.2 房地产估价要素3.3 估价师职业道德3.4 房地产估价原则房地产估价的含义102v 房地产估价房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。v 具体来说，房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断并

36、提供相关专业意见的活动。1.由专业人员和专业机构完成2.提供专业意见3.具有公信力 4.实行有偿服务5.承担法律责任 v严谨的程序v科学的方法v审慎的分析、测算和判断v违反有关规定责令限期改正，行政处罚，承担民事赔偿责任，被追究刑事责任。专业的房地产估价真题v 与非专业估价相比，专业估价的特点有()。 （多选） vA.是一种专业意见vB.估计价格或价值vC.实行有偿服务vD.承担法律责任vE.估价作业日期长 房地产估价的特点1.本质上是评估房地产的价值而不是价格 2.房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价 3.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证4.房地产估价难免有误差，但误差应在合

37、理范围内5.房地产估价既是科学又是艺术 1.理论上的必要性同时具备 “独一无二”和“价值量大”两个特性的资产才需要专业估价房地产估价的必要性2.现实的必要性（1）土地使用权出让招标、拍卖、挂牌和协议（2）房地产转让和租赁（3）房地产抵押贷款（4）房地产征收、征用补偿（5）房地产分割（6）房地产损害赔偿（7）房地产争议调处和司法鉴定（8）房地产税收（9）房地产保险（10）企业有关的经济行为（11）房地产行政管理房地产估价要素 估价要素3.估价对象4.价值时点5.价值类型6.估价依据11.估价结果10.估价方法9.估价程序8.估价原则7.估价假设2.估价目的1.估价当事人依法设立并取得房地产估价机

38、构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。注册房地产估价师估价委托人房地产估价机构估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务估价委托人对估价报告的预期用途所估价的房地产等财产或相关权益。所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定

39、事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。估价活动所依据的法则或标准。完成估价项目所需做的各项工作的先后次序。测算估价对象价值或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。估价测算所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。估价结果是通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。估价报告是房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所作的关于估价情况和结果的正式陈述。估价师职业道德v 估价师职业道德房地产估价师在房地产估价活动中应当遵循的道德规范和行

40、为规范。它要求房地产估价师以良好的思想、态度、作风和行为去从事房地产估价工作。v 作为估价师，应当遵循哪些道德规范和行为规范？归属于产业经济、归属于产业经济、部门经济学。部门经济学。估价师基本职业道德1.正直诚实2.利害回避3.胜任工作4.勤勉认真5.保守秘密6.尽职尽责7.维护形象8.承担责任 八项 正直诚实正直诚实 利害回避 胜任工作 勤勉认真 不作虚假的估价，不按他人要求高估或低估，不按预先设定的价值或价格进行估价 应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务 不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力

41、的专业人员或专业机构提供帮助,并应在估价报告中说明。 对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。保守秘密 尽职尽责 维护形象 承担责任 保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人的商业秘密和技术秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其公开或泄露给他人。 在估价假设等重大估价事项上，应向估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估价结果的使用限制。 维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性

42、低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。 不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。房地产估价原则 （1）独立、客观、公正的原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则 127独立、客观、公正原则 1.独立、客观、公正原则：站在中立的立场上，评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。v 独立不受任何单位和个人的干扰

43、，凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。v 客观不带着自己的好恶、情感和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。v 公正不偏袒相关当事人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价。如何做到独立、客观、公正地估价？1.不依附于他人、具有独立的法人地位2.与委托人没有利害关系，与估价对象没有利益关系3.不受外部因素的干扰，不屈从于外部压力还要有良好的职业道德、了解房地产市场状况、遵循科学严谨的估价程序、不断丰富估价经验，提高估价水平合法原则合法原则要求估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值法律、法规、地方政府规章、政策、不动产登记簿、权属证书、批文、合同。1.房地产的权利类

44、型及归属，以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。2.房地产的使用权利，以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据3.房地产的处分权利，以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。此外，要采用国家有关估价技术标准、估价机构应当具有房地产估价资质、估价人员应当是注册房地产估价师等价值时点原则 估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值。（1）在不同的时间，房地产有不同的价值（2）估价结果要对应着一个特定的时间价值时点（3）价值时点年、月、日表示 哪一天作为价值时点？1.估价作业期内的某个日期2.实地查勘的某个日期3.过去或未来的某个日期价值时点原则替代原则要求估价结果应与类似房地

45、产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。（1）经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格（2）经济主体在市场上的行为，要以最小的代价取得最大的效益（3）如果两个商品效用相同，理性的买者会选择价格最低的（4）如果两个商品价格相同，理性的买者会选择效用最大的 替代原则房地产交易中，买者不会接受过高的价格，卖者也不会接受过低的价格。同一市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。（1）可以用相近的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格（2）不能孤立地思考估价对象的价值，应考虑相似的房地产的价格牵掣，不同区位、不同档次的房地产的评估价值应有合理的“价差”，尤其是较好的房地产的评估价值不应低

46、于较差的房地产的评估价值。最高最佳利用原则估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。包括最佳的用途、规模和档次价值最大化经济上可行技术上可能法律上允许1.是否为法律法规、政策和出让合同等所允许2.技术上是否能够实现，包括材料性能、施工技术手段等能否满足要求3.只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性4.在所有可行的利用中，能使估价对象的价值达到最大的利用最高最佳利用原则（1）收益递增递减原理对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。 在一块(160172英尺)价值150万元的地面上，一座5层大楼的投资利润是4

47、.36，一座10层大楼的投资利润是6，15层的是6.82%，20层是7.05%，25层是6.72%，30层是5.65%。 这种办公大楼的收益递减点就是在刚超过20层的那一点。换言之，20层是这座大厦的经济高度，因为进一步增加支出劳力和资本所带来的报酬将会相对减少。（2）均衡原理以估价对象的各个组成部分是否搭配，可判定估价对象是否为最高最佳利用。如果建筑物与土地的搭配不当，规模过大或过小，档次过高或过低，房地产的效用不能有效发挥，会降低该房地产的价值。【例3-2】某宗房地产的土地面积为360，建筑面积为250，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方

48、米建筑面积300元和50元。请计算该房地产相对于空地的减价额。解:该房地产相对于空地的减价额=(300-50)250=62 500（元）（3）适合原理以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以确定估价对象的最佳用途。 例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店就不是最高最佳利用。最高最佳利用怎样做？估价对象未做某种利用应选择城市规划允许的最大收益用途估价对象已做了某种使用应作出下列判断和选择：（1）维持现状（2）装修改造（3）转换用途（4）重新开发 （5）某种组合，如转换用途+装修改造谨慎原则房地产抵押价值评估应遵循的一项原则。要求保持必耍的谨慎，充

49、分考虑导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑导致估价对象价值偏高的一面。（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并实地查看。（2）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发建设的必要支出及应得利润。谨慎原则 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进

50、行估价。（单选） A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则141真题过而不改，是谓过矣！学而时习之，不亦说乎？144房地产估价第4章 比较法4.1 比较法的基本原理4.2 搜集交易实例4.3 选取可比实例4.4 建立比较基础4.5 比较因素的修正与调整4.6 求取比较价值4.7 比较法应用举例11比较法的基本原理v 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。v 本质以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值或价格v 理论依据替代原理v 适用的估价对象同类房地产数量较多、经常发生交易

51、且具有一定可比性的房地产v 适用的条件1.在价值时点的近期有较多类似房地产的交易2.估价人员掌握扎实的估价知识，丰富的估价经验，对当地房地产市场行情、交易习惯等有较深入的了解148 估价步骤搜集交易实例选取可比实例建立比较基础比较因素的修正与调整求取比较价值搜集交易实例v搜集交易实例的途径（1）走访当事人或其四邻（2）走访经纪人、律师、注册会计师（3）查阅政府有关部门资料（4）购买房地产价格资料（5）查阅网站、报刊上信息，参加房交会（6）同行之间相互提供v 实例内容 双方基本情况如双方的名称及之间的关系等 交易方式买卖、租赁协议、招标拍卖、挂牌 成交日期 交易对象基本状况名称、坐落规模、用途、

52、权属 付款方式一次性付款分期付款贷款付款交易税费负担。 交易目的为何而卖为何而买急卖急买 成交价格总价、单价及计价方式选取可比实例可比实例的要求v数量：3可比实例的数量10v质量：1.是估价对象的类似房地产2.成交日期接近价值时点3.交易类型适合估价目的4成交价格为正常价格或可修正为正常价格（1）处于同一供求范围内（2）用途相同（3）规模相当（4）建筑结构相同（5）档次相当（6）权利性质相同（7）存在形态相同建立比较基础1.统一财产范围 对财产范围进行“有无对比”，消除因财产范围不同而造成的价格差异（1）带有债权债务的房地产房地产价格=带有债权债务的房地产价格债权+债务（2）含有非房地产成分的

53、房地产房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价格（3）实物范围不同的房地产：统一到估价对象的房地产范围 将可比实例调整为在成交日期一次性付清方式下的价格。【例4-1】某宗房地产的交易总价款为40万元，其中首期付款20，余款于半年后支付。假设月利率为0.5，则将其折算为在成交日期一次付清的价格为：640 (1 20%)40 20%39.06(1 0.5%)万元）2.统一付款方式 （1）统一价格单位。单价（2）统一币种和货币单位。币种人民币， 货币单位元（3）统一面积内涵和面积单位。内涵建筑面积，面积单位平方米1公顷=10 000平方米=15亩1亩=666.67平方米1平方英尺=0

54、.09290304平方米1坪=3.30579平方米最终形式：一次性付款、元人民币/平方米建筑面积3.统一计价单位 【例4-2】搜集到A、B两宗交易实例：vA实例的建筑面积为200，成交总价160万元人民币，分3期付款，首期付32万元人民币，第二期于半年后付64万元人民币，余款64万元人民币于1年后付清，假设年利率为8%。vB实例的使用面积2 500平方英尺，成交总价40万美元，于成交时一次付清。（使用面积占建筑面积的75%；成交时的市场汇率为1美元等于6.1592元人民币）v如果选取此两宗交易实例为可比实例，请建立价格比较基础。1对A实例进行价格换算：（1）将分期付款转换为一次性付款（2）将总

55、价变为单价：2对B实例进行价格换算：（1）将美元换算成人民币： B总价=406.1592=246.368(万元人民币)（2）将面积换算成平方米、建筑面积：（3）换算成单价：（万元）（总价84.152%8164%8164325 . 0A平方米建筑面积）（元人民币单价/16.76422001000084.152A2 500 0.09290304B=0.75309.68面积（平方米建筑面积） 平方米建筑面积）（元人民币单价/57.795568.30910000368.246B 如果税费是正常负担价格的一定比率,公式：正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费卖方实得金额正常负担下的价格应由买方缴纳的税费买方

56、实付金额买方实付金额卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额正常负担下的价格-1率应由买方缴纳的税费比买方实付金额正常负担下的价格14.统一税费负担 【例4-3】一宗房地产的正常成交价格为8 000元平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5，则： 卖方实得金额8 0008 00077 440（元平方米）买方实付金额8 000+8 00058 400（元平方米）【例4-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方7300元平方米。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交

57、价格的5。请计算在下列两种情况下该宗房地产交易的正常成交价格：税费均由买方负担；税费均由卖方负担。解：设正常成交价格为V1.税费均由买方负担2.税费均由卖方负担平方米元率应由卖方缴纳的税费比卖方实得金额/46.7849%7- 173001V平方米元率应由买方缴纳的税费比买方实付金额/38.6952%5173001V真题 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/。（单选） A. 2 593 B. 2 619 C. 2 727 D. 2

58、 862解： 1. 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100+建筑面积10% 建筑面积=100（1-0.1)=111.11（平方米） 2. 3. 单价=28.8110000111.11=2593（元/平方米） （答案为A）%.(%)(%)307021总价3030=9=28 811616（万元）比较因素的修正与调整 Text 1sub text Text 2sub text 房地产状况调整3 1交易情况修正 2市场状况调整 1.交易情况修正v交易情况修正是使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。 成交价格不正常的原因 （1）交易双方有利害关系（2）被迫出售或被迫购买，急于出售或急于购买（3

59、）交易当事人对市场行情缺乏了解（4）交易当事人有特别动机或偏好（5）受非理性因素影响的交易（6）相邻房地产合并交易 金额修正金额修正 Content Title金额修正可比实例成交价格交易情况修正金额=可比实例正常价格百分比修正可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格 修正的方法 修正系数以正常价格为基准可比实例正常价格可比实例成交价格S%11可比实例正常价格可比实例成交价格S100100v 【例4-5】为评估某写字楼的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了甲、乙、丙三宗类似的写字楼交易实例作为可比实例。其中甲实例的成交价格为7 000元人民币平方米，该交易是亲友之间的交易，成交价

60、格比正常成交价格低2%；乙实例的成交价格为7 800元人民币平方米，该交易是邻近房地产合并交易，成交价格比正常成交价格高5%，丙实例的成交价格为7 200元人民币平方米，交易情况正常。请计算三个交易实例修正后的正常市场价格。v 解： 设三个实例的正常价格分别为 、 和 )/86.71422-10010070002mV（元甲)/57.7428510010078002mV（元乙)/720010010072002mV（元丙甲V乙V丙V2.市场状况调整v 市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。 v 调整系数以成交日期时的价格为基准v 可比实例在成交日期的价格（1T）可比