论旧城改造的必要性与可行性

1、论旧城改造的必要性与可行性赵康一 、问题的提出住宅建设是一项关系到国计 民生的重要大事 。解放后 , 特别 是改革开放以来 , 由于各方面共 同努力 , 全国各地陆续建设了大 量住宅 ,短短十几年中 ,城市面貌 焕然一新 。以北京为例 , 目前正 以每年建设 800 万平方米各类住 宅的速度飞速开展 。北京现有住 宅总数已相当于解放前原有住宅 的 4 . 5 倍 , 人均居住面积已由解 放前的 4 . 75 平方米提高到 8 . 36 平方米 。但是 ,据房管部门统计 , 当前北京城区的住宅困难户仍高达 2025 万户 。北京城区共有 600 条宽窄不 等的胡同 ,其中 ,500 条左右是明

2、清时代留下的 , 这些历经数百年 的北京胡同以棋盘式贯穿城区 , 特点突出 ,当人们置身于其中时 , 非常独特的环境感觉会告诉你 , 这就是首都北京 。但是建在几百 条胡同周围的大量原有住房 , 经 过数百年历史变迁 , 多数住宅已 属危险房屋 ,其中主体结构损坏 , 内外装修破旧 ,房酥墙斜 ,屋面变 形的危险房屋约有 240 万平方 米 ,7 万余户 。这些危险房屋大10责编 :丽莉旧城改造局部地处北京西城 、东城 、宣武 、崇文 、朝阳几区 。上述地区的危 房 ,陈旧拥挤 ,年久失修 。为了保 障居民的居住平安和城市环境 , 已经到了迫在眉睫 、非改不可的 地步 。另据北京市规划部门提供

3、 的资料分析 , 北京地区的建设用 地 ,根据市政府批准实施的总体 规划 ,市区东至定福庄 ,西至石景 山 ,北至清河 , 南至南苑 , 占地共 约 750 平方公里 。其中 , 城市建 设规划用地范围 483 平方公里 , 扣除道路 、河湖 、市政公用设施 、 公园绿地等规划用地外 , 实际可 供开发的居住区用地所剩无几 。 目前 ,我国经济处于紧缩时期 ,我 们深知建设资金缺乏 , 建筑资源 缺乏 ,新区开发大都在北京地区 四环路以外 ,地点越来越远 ,市政 条件越来越差 , 配套设施越来越 多 ,开发建设越来越困难 。新区 开发中大量投入的市政投资 , 配 套建设费用是国民经济中担负较

4、大的一笔款项 。综上所述 , 剖析 土地 、资金 、效益 、居住条件等诸 因素 ,未来城市规划的蓝图不能 回避住宅建设问题 。根据目前北 京地区土地与资金 , 现有住房与 实际需求综合分析 , 今后数年城 市开发建设势必从新区开发为主 转变到新区开发与旧城改造并进 的轨道上来 。二 、从国外局部城 市 旧 城 改 建中得到的有益启示旧城改建是城市住宅建设发 展到一定阶段必须解决的方向性 问题 。世界各地 , 特别是一些知 名度很高的城市对旧城改建极其 重视 。并经常组织专家学者进行 学术讨论 , 共同探索旧城改造的 途径 。新加坡首都 , 人们称其为花 园城市 。一 到 新 加 坡 的 章 宜

5、 机 场 ,看到周围的建筑及各种现代 化设施 ,就会使你感到是 80 年代 水平 ,车行 20 分钟进入市区 , 更会使你有新奇的感觉 。在那里 ,城市改建方兴未艾 , 大型建筑工 程遍地开花 ,城市绿化引人入胜 , 各类建筑琳琅满目 。人们都说 , 新加坡首都天天在变 。那么 , 这 座花园之城是如何改建旧城 、披 上新装的呢 ? 新加坡处于英国殖 民地时期 , 经济贫困 , 城市落后 。 为改造旧城 ,于 1960 年建立市区 改建局 , 它的主要任务是进行城 市规划 , 综合解决房屋建设及园 林绿化市政配套问题 , 按照规划 要求分期分批地改建旧市区 。凡 属市区改建的地区 ,规划布局

6、、土 地征用 、动迁安置设计选定 、土地 利用 、工程招标 、质量检查 、验收 交用 ,均由改建局在市政府领导 下统一安排和管理 。新加坡首都 旧城改建中的主要措施有 :1 . 按功能要求标售土地 。市 区改建局在撤除旧房和搞好市政 工程后即公开标售土地 , 投标人必须按照改建规定的功能要求提出建筑设计方案 、使用材料 、工程 期限 、技术措施 , 最后得标与否 , 设计方案好坏是决定性的因素 。 因此 ,在提高建筑艺术 ,满足建设 要求及缩短工期等方面都取得了 良好的效果 。2 . 提高土地使用价值 。在城 市改建中 ,同样一块土地 ,居住区 应尽量提高密度 ,扩大居住量 ,增 加经济效益

7、。公共建筑应尽量综 合利用 ,扩大容积率 ,建设商业大 厦与原来一般商店相比 , 使用价 值与经济效果会提高几倍乃至几 十倍 。3 . 成街成片改建 。将旧城以 成街成片地分批改建 , 这个原那么 是新加坡所有城市在改建过程中 必须遵 守 的 重 要 规 定 。其 好 处 是 ,便于市政根底设施的成片改 造 ,能较好地满足规划设计意图 , 能迅速改观一片地区的市容环 境 ,能很容易地解决居民的各项 生活要求 。4 . 妥善安置拆迁户 。旧市区有居民户也有营业户 , 这些住户 有的可以迁往新镇居住并在新镇 就业 ,有的那么要就地安置 ,就地居 住 。营业户的动迁较困难 , 市区 改建局鼓励私人投

8、资改建工程 , 以便于就地安置 。另外 , 市区改 建局还自行投资 、合资建设现代 化的购物中心和商业大厦 , 以扩 大居民及营业户的安置 。芝加哥是美国第二大城市 , 是重要的工业与交通中心 。作为 一个传统的大工业城市 , 它和其 他工业城市一样 , 在城市化的发 展过程中产生了不少社会 、经济 上的弊病 ,为了再开展和更新 ,芝 加哥城 1966 年编制了芝加哥城 市的综合开展规划和旧城改造方 案 ,这个规划和改造方案是美国 大城市综合规划的典范 。通过芝 加哥城的综合改建规划可以看 出 ,美国城市更新方案的制定和 实施主要经过以下 10 个步骤 :(1) 对城市更新方案提出申 请和建议

9、 ; ( 2) 进行必要的调查 , 提供规划设计所需的根底资料及 可行性报告 ; ( 3) 拟定综合改建规 划及工程实施方案 ; ( 4 ) 筹集资 金 ; ( 5) 安置拆迁的住户和企业 ; (6) 拆毁地区内的建筑物 ; ( 7 ) 经 济合理地重新组织居住区 、商业 区的规划设计 ; ( 8) 修建各种地下 管线 、道路 、公园绿地 、学校 、商 场 、停车场等市政设施及公共设 施 ; ( 9) 将开发好的土地卖给那些 同意按规划设计要求和城市复兴 方案 细 那么 进 行 建 设 的 开 发 者 ;( 10) 新建筑的完工并投入使用 。三 、机遇与挑战北京破 旧 危 房 多 数 位 于

10、城 区 ,如何使这个具有百年悠久历 史和珍贵文化传统的城市在改建 旧城区的建设过程中 , 既要适应 居民现代生活的需要 , 又要维护 古都的传统风貌 ; 既要按照北京 市总体规划要求进行改造建设 ,11旧城改造责编 :丽莉又要在实施过程中到达经济上的平衡 。对此 ,专家 、学者各方人士 都在探索 。作为全国城市开发建 设企业百强之首 , 我们北京城市 建设开发集团总公司 , 肩负着复 兴门内危改区 、建国门内危改区 、 菜市口危改区 、南闹市口危改区 等城市中心地带危房改造任务 , 上述地区改造规划用地约 160 公 顷 ,总拆迁户约 4500 余户 , 标准 要求高 , 任务繁重 。我们勇于

11、探 索 ,努力创新 。几年来我们和城 市规划部门密切配合 , 在上述各 片危房改造实施过程中 , 做了大 量调查研究 ,为“老北京人着想 , 为北京的整体风貌着想 , 在城市 危房改造中求得经济效益 、社会 效益 、环境效益的协调和统一 。复外大街居住小区是北京解 放初期建设的一批标准较低的住 宅楼 。随着北京市总体规划方案 (草案) 的批复及城市建设的迅速 开展 ,该小区已远远不适应城市 规划的要求 。为改变面貌 、调整 布局 ,经北京市政府批准决定予 以改建 。1 . 改建前后经济技术指标比 较 。改建前 :总规划用地 2 . 29 公 顷 ,总建筑面积 25000 平方米 ,总 居住户数

12、 346 户 ,总居住单位 31 个 。改建后总规划用地 2 . 29 公 顷 ,总建筑面积 146000 平方米 , 其中住 宅 建 筑 面 积 48700 平 方 米 ,公共建筑面积 54400 平方米 , 配套建筑面积 13400 平方米 , 地 下室面积 29500 平方米 , 总居住 户数 650 户 。新旧建筑面积比照5 . 081 ,新旧住户比照 1 . 81 。2 . 经验与体会 。( 1 ) 复兴门 外大街改建工程由于在市政府 、 市建委 、市开发办公室直接领导 下进行工作 , 市属各有关单位明 确任务 , 各负其责 , 密切配合 , 通 力合作 , 故从规划设计到破土开 工

13、仅用了不到一年时间 , 建设速 度快 ; ( 2) 改建后的经济技术指标较改建前有大幅度增长 , 经济效益高 ; ( 3) 改建工作按照北京市总 体规划要求进行设计 , 并经过多 方案比拟后选最正确设计方案 。四 、几点建议1 . 成立有权威性的专门机构 代表市政府 、市建委抓旧城改造 工作 。由于各地建设开发公司在 权限 、资金等假设干问题上存在着 许多实际困难 , 为了加快改造速 度 ,建议成立有权威性的专门机 构代表市政府 、市建委抓此项工 作 ,负责组织协调旧城改造中的 规划设计 、征地拆迁 、筹集资金 、 开发建设等各方面工作 。2 . 筹集资金应采取多渠道形 式 。财源缺乏是影响旧

14、城改造的 一大难题 , 正象许多经济学家早 就强调的那样 , 必须保证资金来 源的稳定性 、定期性和连续性 ,只 有这样才能保证旧城改造的可靠 性 。根据目前我国的财政实际情 况分析 , 资金来源大体有如下几 条途径 。( 1) 结合国家财政预算 ,划拨 出一定比例的资金投入旧城改 造 ; ( 2) 鼓励有一定财源实力的国 营企业 、集体企业等单位抽出资 金投入旧城改建 ; ( 3 ) 与房改挂 钩 ,调整住房租金价格 ,鼓励私人 买房 。3 . 强制城市规划和城市治理 手段 。目前 , 在制订许多城市规 划方案时考虑的是如何扩展 , 而 没有将旧城改造问题作为重要因 素给予重视 。因此 ,

15、许多城市在 新开发区建设了大量各类住宅 , 而在具有历史意义的老城区 , 陈 旧的住房和参差不齐的市政设施 亟待改造和治理 , 城市街景和环 境仍然是杂乱无章 。几十年的经 验使我们充分认识到 , 城市建设 无限制的扩大 , 势必造成大量农 田被占用 ,大批市政资金被投入 , 因此 ,城市建设扩大开展到一定 范围必须严加控制 , 强制城市规划和城市治理手段 , 把重点从新区开发转移到旧城改造轨道上 来 。4 . 创造群众喜闻乐见的住宅 形式 。住 宅 建 筑 设 计 力 争 多 样 化 ,如坡屋顶 、四合院等 , 防止千 篇一律 。规划设计应结合旧城特 点 ,综合自然 、环境 、历史 、社会

16、、 经济等条件因素 , 确定改建区的 使用性质 、人口密度及建筑容积 率 ,努力创造出适用 、经济 、美观 、 舒适的居住环境 。5 . 充分利用旧城区原有市政 及效劳设施 , 减少市政工程及配 套工程费用投资 。充分利用旧城 区的原有设施 , 就是说要更合理 地使用现有的上水 、下水 、电力 、 通讯 、煤气 、热力等市政条件及中 小学 、托儿所 、商店 、储蓄所 、医 院 、社会活动中心等效劳设施 ,避 免建造大量的市政工程及新建 筑 ,以减少经济负担 。老城区有 能力保持已经形成的社会联系 , 能有效地调动各个层次的积极因 素 ,能把虚与实有机结合到一起 , 使各种功能之间 居住 、工作 、 效劳 、娱乐保持正确的关系 ,可充 分地发挥原有设施的社会效益和