房地产合同管理第1章

1、房地产合同管理房地产合同管理 1北师大不动产学院o课程简介:o 1、是房管的一门个性课o 2、房地产开发是投资巨大、周期较长、涉及主体众多、复杂多变的系统工程。在这个系统中，任何人、任何事件在任何时间的非正常运作，都可能导致整个系统的混乱甚至瘫痪。使人员、目标、物料系统化的方法就是合同管理。工程合同有“工程宪法之称，是房地产开发的基础性文件，对工程建设的各个环节方面，合同均有详尽的规定，是将房地产项目纳入到法制化管理体系的重要依据2北师大不动产学院 3、合同是房地产项目运作的工具。o 在工程开始之前，如何起草合同；o 在工程进行当中，如何执行和分析合同；o 在工程出现意外事件时，如何利用合同解

2、决问题，进行相关索赔与反索赔；o 工程完成时，如何依据合同进行验收、移交与支付；工程完成后，如何依据合同对于各种未尽事宜进行完善，这些都成为房地产项目管理的核心问题3北师大不动产学院o 4、房地产合同管理贯穿房地产开发的全过程，必须懂得开发建设的全流程相关的法律法规，同时应具备工程技术基本知识和实践，通过合同管理串起房地产开发、建设、经营、管理合同体系。4北师大不动产学院5北师大不动产学院为什么学呢？o 1.树立房地产开发建设法律意识o 2.房地产开发各个阶段都需要法律来规范： 拿地 规划 勘查设计 施工（质量、安全） 监理 验收 确权o 3.房地产领域存在大量的问题和纠纷，必须加强合同管理，

3、以合同为依据，以法律为准绳。o 4.为执业资格考试打下理论基础o 6北师大不动产学院o 树立房地产建设法律意识 o 增加房地产建设法律知识 o 学会运用房地产建设法规7北师大不动产学院o 能力培养:o 通过本课程的学习，使学生们能够运用法律、法规和政策正确解决房地产建设中遇到的问题和纠纷，通过合同管理加强项目管理的意识和能力，指导房地产开发建设，为房地产开发建设服务。8北师大不动产学院考核评价： 1.考察出勤率 （10分） 2.探究式学习，课堂随机提问及 作业（30分） 3.闭卷考试（60分）9北师大不动产学院o 学习方法o 1将学习教材和学习法规结合起来。o 2将理论学习和研究实践案例结合起

4、来。o 3课堂讲授、提问与自学相结合。o 4与当前热点问题相结合。10北师大不动产学院一些建设法规学习和参考的网址 o 中国建设部住宅与房地产信息网 http:/o 中国工程建设信息网 http:/ o 建筑与房地产法律网 http:/o 中国建设招标网 http:/ o 建筑房地产律师网http:/o 110法律咨询网 http:/ 房地产合同法律基础房地产合同法律基础o 民事法律关系o 债权和物权制度o 合同及合同管理概述12北师大不动产学院第一节第一节 民事法律关系民事法律关系一、民事法律关系概述o 民事法律关系是由民法规范调整的、以权利义务为内容的、平等主体之间的人身关系和财产关系 。

5、13北师大不动产学院图图1-1 法律关系构成要素法律关系构成要素 法律关系法律关系三要素三要素主主 体体客客 体体内内 容容承担义务拥有权力的承担义务拥有权力的当事人当事人当事人权力义务所指的当事人权力义务所指的对象对象具体的权利义务内容具体的权利义务内容14北师大不动产学院 1主体主体o 民事法律关系主体（简称民事主体），是指民事法律关系中享受权利、承担义务的具有民事主体资格的人，主要包括自然人、法人以及其他组织，特定情况下还包括国家。15北师大不动产学院自然人自然人法人法人其他组织其他组织民民事事主主体体公民公民外国人外国人无国籍人无国籍人企业法企业法人人非企业非企业法人法人公司企业法人公

6、司企业法人非公司企业法人非公司企业法人法人分支机构、合伙组织、法人分支机构、合伙组织、个体工商户、个人独资企业个体工商户、个人独资企业机关、事业单位、机关、事业单位、社会团体社会团体16北师大不动产学院1）自然人 o 成为合格的民事主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力n 民事权利能力：自然人依法享有民事权利和民事权利能力：自然人依法享有民事权利和承担民事义务的资格。承担民事义务的资格。17北师大不动产学院n 民事行为能力依照个人年龄、心智发展和健民事行为能力依照个人年龄、心智发展和健康状况可分为：康状况可分为： 完全行为能力完全行为能力限制行为能力限制行为能力无行为能力无行为能力18周

7、岁以上周岁以上1618周岁，以自己的劳动收周岁，以自己的劳动收入为生活的主要来源入为生活的主要来源1018（16）周岁）周岁不能完全辨认自己行为的精神病人不能完全辨认自己行为的精神病人不满不满10岁岁不能辨认自己行为的精神病人不能辨认自己行为的精神病人18北师大不动产学院 2）法人o 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。简言之，法人是具有民事权利主体资格的社会组织。 法人存在的条件：依法成立；有必要的财产或经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。19北师大不动产学院 （1）企业法人 建设单位 勘查设计单位 施工单位 工程监理单位20

8、北师大不动产学院 （2）非企业法人 机关法人（国家权利机关、行政机关、审判机关、检查机关、军事机关、政党机关） 事业单位法人 社会团体法人 3）其他组织（非法人组织）21北师大不动产学院客体客体o 民事法律关系客体，是指民事法律主体享有的权利和承担的义务所共同指向的对象。在通常情况下，主体都是为了某一客体，彼此才设立一定的权利、义务，从而产生法律关系，权利、义务所共同指向的事物，即法律关系的客体。法学理论上，一般将客体分为物、行为、智力成果和人身利益。22北师大不动产学院o 物存在于人身之外，主要是土地、房屋、建筑材料、机械设备，包括货币等o 行为完成一定工作的过程，如勘察设计、施工安装、检查

9、验收等o 智力成果人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、发明、专利o 非物质利益包括人格利益和身份利益，如人格尊严、自由23北师大不动产学院 【例1】 某建设单位拖欠了某施工单位的工程款，则关于这笔工程款的说法正确的是（ ） （A）是工程建设法律关系主体 （B）是工程建设法律关系客体（C）是工程建设法律关系的内容 （D）是工程建设法律关系内容中的义务 24北师大不动产学院 某建设单位拖欠了某施工单位的工程款，则关于这笔工程款的说法正确的是（ ） （A）是工程建设法律关系主体 （B）是工程建设法律关系客体（C）是工程建设法律关系的内容 （D）是工程建设法律关系内容中的义务 答案： B

10、考点：法律关系的客体25北师大不动产学院内容内容o 民事法律关系内容，是指民事主体之间基于民事法律关系客体所形成的民事权利和民事义务。 26北师大不动产学院1）建设权利：指建设法律关系主体在一定条件下，按照自己意志，为某种行为或实现某种利益的资格。 2）建设义务：指建设法律关系主体必须按法律规定或约定承担应负的责任。27北师大不动产学院o 【例2】下列哪种情形成立民事法律关系？（ ） A甲与乙约定某日商谈合作开发房地产事宜 B甲对乙说：如果你考上研究生，我就嫁给你 C甲不知乙不胜酒力而极力劝酒，导致乙酒精中毒住院治疗 D甲应同事乙之邀前往某水库游泳，因抽筋溺水身亡 28北师大不动产学院 答案：

11、C。 解析：民法调整的平等主体之间的财产关系和人身关系并非所有的社会生活关系都是民法调整的对象，只有民法所规定的才受民法所调整，其他的社会生活关系受道德、习惯等的调整。其中C项因甲的劝酒而导致乙酒精中毒住院治疗所产生的侵权损害赔偿关系受民法所调整，故C项正确。A项虽然与合同相关，但只是商谈，并没有进入缔约阶段；B、D项属于爱情、友情等领域，都不受民法所调整。29北师大不动产学院二、民事法律关系的产生及变更二、民事法律关系的产生及变更（一）法律关系的产生（一）法律关系的产生o 法律关系的产生，是指法律关系的主体之间形成了一定的权利和义务关系。如某单位与其他单位签订了合同，主体双方就产生了相应的权

12、利和义务。此时，受法律规范调整的法律关系即告产生。 30北师大不动产学院 民事法律事实，是指能够引起民事法律关系产生、变更、终止的客观现象。 民事法律事实引发的民事法律后果包括三种情形： 第一，引起民事法律关系的发生。 第二，引起民事法律关系的变更。 第三，引起民事法律关系的消灭。 31北师大不动产学院 法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类：o 事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件）o 行为：人的有意识的活动32北师大不动产学院图图 1-2 1-2 民事法律事实类型民事法律事实类型合同行为民事法律事实行为事件依内容分类依效力分类婚姻行为遗嘱行为收养行为 其它民事法律行

13、为 无效民事行为效力待定的民事行为 可变更、可撤销的民事行为民事行为事实行为无因管理行为 部分不当得利行为正当防卫行为紧急避险行为 侵权行为创作、发明、先占等行为社会事件（如罢工）自然事件（如地震）33北师大不动产学院（二）法律关系的变更（二）法律关系的变更o 法律关系变更，是指法律关系三要素中的任何一个发生变化。 1主体变更 2客体变更 3内容变更 34北师大不动产学院（三）法律关系的终止（三）法律关系的终止 法律关系的终止，是指法律关系主体之间的权利义务不复存在，彼此丧失了约束力。 1自然终止 2协议终止 3违约终止35北师大不动产学院三、民事法律行为的成立要件三、民事法律行为的成立要件（

14、一）民事法律行为的概念o 民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。（二）民事法律行为的构成要件 1行为人具有相应的民事行为能力 2意思表示真实 3不违反法律或者社会公共利益 36北师大不动产学院o 【例1-2】根据民法通则的规定，下列选项中，民事行为有效的是（ ）。 A不满10周岁的丫丫自己决定将500元压岁钱捐赠给希望工程 B李某因认识上的错误为其儿子买回一双不能穿的鞋 C甲公司的业务员黄某自己得到乙企业给予的回扣款1 000元而代理甲公司向乙企业购买了10吨劣质煤 D丙公司向丁公司转让一辆无牌照的走私车 37北师大不动产学院 答案：B。 解析：选项A：无民事行

15、为能力人独立实施的民事行为，一般情况下无效，本题不属于“接受赠与、奖励、获得报酬等纯获益的行为”或者“与其年龄相适应的细小的日常生活方面的法律行为”；选项B：李某只有在“重大误解”的情况下，才有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销，一般情况下属于有效民事行为；选项C：恶意串通，损害他人利益的民事行为属于无效民事行为；选项D：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。38北师大不动产学院四、代理制度四、代理制度（一）代理的含义（一）代理的含义 1概念概念 代理，是指代理人在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义与第三人为民事法律行为，其法律后果由被代理人承担。 39北师大不动产学院图图1-3

16、 代理关系代理关系第三人被代理人代理人基础法律关系法律后果代 理 行为40北师大不动产学院2特征特征o 从民法理论上讲，代理具有下列法律特征，使其区别于其他相近的民事法律制度。（1）代理行为是能够引起民事法律后果的民事法律行为；（2）代理人一般应以被代理人的名义从事代理行为；（3）代理人在代理权限范围内独立为意思表示；（4）代理行为的法律后果直接归属于被代理人 41北师大不动产学院（二）代理的种类o （1）委托代理按照被代理人对代理人的委托授权行为而产生的代理o （2）法定代理基于法律的直接规定而非基于本人的授权行为产生的代理。如父母作为监护人代理未成年人进行民事活动就是属于法定代理。 （对于

17、限制民事行为能力人所订立的合同，相对人可以催告法定代理人在1个月内予以追认）o （3）指定代理-按照人民法院或有关单位的指定发生代理权的代理。（法律援助中心） 42北师大不动产学院（三）代理人应注意问题（1）代理人应在代理权限范围内进行代理活动（2）代理人应亲自进行代理活动（3）代理人应认真履行职责（4）不得滥用代理权43北师大不动产学院（四）无权代理o 1.概念：没有代理权而以他人名义进行的民事行为。包括三种情况没有代理权、超越代理权、代理权终止o 2.法律后果o （1）无权代理若经过被代理人追认，或被代理人知道代理人以本人名义实施民事行为而不作否认表示，由被代理人承担责任，视为有权代理；若

18、未经追认，则由无权代理的行为人承担责任。44北师大不动产学院o （2）第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 若第三人不知道行为人没有代理权、超越代理权或代理权已终止，该代理行为有效表见代理o 表见代理的构成要件：行为人没有代理权；没有代理权的代理人实施了代理行为；善意相对人有理由相信行为人有代理权45北师大不动产学院表见代理： 例：朱某原是大鹏公司的材料设备采购员，已辞职。某日，朱某接到大鹏公司的材料设备供应商某业务员的电话，称有一批优质的材料因其公司运作方面的原因要低价出售。朱某打电话给大鹏公司的经理，适逢

19、经理出差。朱某于是到供应商处，称大鹏公司要了这批材料。该供应商不知朱某已经辞职，就与其签订了合同。问大鹏公司是否应承担这份合同的法律后果？46北师大不动产学院o 【例1-3】甲委托乙前往丙厂采购男装，乙很看好丙生产的女装市场，便自作主张以甲的名义向丙订购。丙未问乙的代理权限，便与之订立了买卖合同。根据合同法的规定，下列选项中，正确的是（ ）。o A甲有追认权o B丙有催告权o C乙有撤销权o D构成表见代理47北师大不动产学院o 答案：A、B。o 解析：选项A、B：行为人在无权代理的情况下以被代理人名义订立的合同，相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认，被代理人表示同意的，由被代理人承担合同

20、责任；选项C：合同被追认之前，善意相对人（丙而非乙）有撤销的权利；选项D：丙不是在“有理由相信”行为人有代理权的情况下签订的合同，不构成表见代理。48北师大不动产学院o 【例1-4】甲公司委托业务员张某到某地采购一批等离子电视机，张某到该地后意外发现当地乙公司的液晶电视机很畅销，就用盖有甲公司公章的空白介绍信和空白合同书与乙公司签订了购买200台液晶电视机的合同，并约定货到付款。货到后，甲公司拒绝付款。下列表述中，正确的是（ ）。o A甲公司有权拒绝付款o B甲公司应接受货物并向乙公司付款o C张某无权代理签订购买液晶电视机合同o D若甲公司因该液晶电视机买卖合同受到损失，有权向张某追偿49北

21、师大不动产学院o 答案：B、C、D。o 解析：本题考点为表见代理。根据规定，无权代理人所为的代理行为，善意相对人是有理由相信其有代理权的，被代理人应当承担代理的法律后果。在本题中，被代理人甲公司将某种有代理权的证明文件（盖有公章的空白介绍信、空白合同文本）交给张某，张某以该文件使第三人乙公司相信其有代理权并与之签订买卖合同，构成表见代理，被代理人甲公司应接受货物并向乙公司付款。50北师大不动产学院五、诉讼时效五、诉讼时效（一）含义（一）含义o 诉讼时效，是指权利人在法定期间内，未向人民法院提起诉讼请求保护其权利时，法律规定消灭其胜诉权的制度。 诉讼时效特点：诉讼时效特点：（1）权利人不行使权利

22、的事实状态存在，而且该状态持续）权利人不行使权利的事实状态存在，而且该状态持续了一段期间。了一段期间。（2）诉讼时效届满不消灭实体权利。）诉讼时效届满不消灭实体权利。 诉讼时效期间的经过，不影响权利人提起诉讼，即不丧失起诉权，其丧失的仅是胜诉权。 51北师大不动产学院o 权利人起诉后，如果被告提出了诉讼时效抗辩，则法院在确认诉讼时效届满的情况下，应驳回其诉讼请求，即权利人丧失胜诉权；当事人未提出诉讼时效抗辩，法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。o 当事人在一审期间末提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉

23、讼时效期间的情形除外。o 时效届满后，义务人自愿履行的，权利人仍然可以受领且受法律保护。（3）诉讼时效具有强制性。）诉讼时效具有强制性。（4）诉讼时效仅适用于债权请求权、其他请求权，如物上请求权不适）诉讼时效仅适用于债权请求权、其他请求权，如物上请求权不适用诉讼时效。用诉讼时效。52北师大不动产学院（二）诉讼时效期间种类o 诉讼时效期间权利人请求人民法院或仲裁机关保护其民事权利的法定期间。 1.普通诉讼时效：两年 2.短期诉讼时效：一年 （1）身体受到伤害要求赔偿的； （2）出售质量不合格的商品未声明的； （3）延付或者拒付租金的； （4）寄存财物被丢失或者损毁的。 53北师大不动产学院 3.

24、特殊诉讼时效o 因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。 o 有关船舶发生油污损害的请求权，时效期间为3年。o 因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提起诉讼或者申请仲裁的期限为4年。 4.最长诉讼时效期间：20年o 诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。54北师大不动产学院o 【例1-5】1988年2月8日夜，赵某回家路上被人用木棍从背后击伤。经过长时间的访查，赵某于2007年10月31日掌握确凿证据证明将自己打伤的是钱某。赵某要求钱某赔偿的诉讼时效届满日应为（ ）。o A1990年2月8日o B2008年2月8日o C2

25、008年10月31日o D2009年10月31日55北师大不动产学院o 答案：B。o 解析：身体受到伤害要求赔偿的，适用1年的诉讼时效期间，如果当事人在2007年2月8日之前知道的，应当自“知道”之日起1年内提起诉讼；从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。在本题中，当事人自权利侵害“发生”之日起20年的最后几个月才知道，因此，诉讼时效届满日应为2008年2月8日。56北师大不动产学院（三）诉讼时效的起算、中止、中断 1.起算：从权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起开始计算 Q:甲2000年9月1日向乙借款10万元，约定一年后偿还。一年后甲未偿还。问乙最迟应在哪一天起诉甲以获支持

26、？ 2001年年9月月1日知道或应当知道权利受到侵害，日知道或应当知道权利受到侵害，适用普通诉讼时效期间两年，因此最迟应于适用普通诉讼时效期间两年，因此最迟应于2003年年9月月1日提起诉讼。日提起诉讼。57北师大不动产学院2.中止继续计算o 诉讼时效的中止是指诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由而使权利人不能行使请求权，暂时停止计算诉讼时效期间，以前经过的时效期间仍然有效，待阻碍时效进行的事由消失后，时效继续计算。中止事由：不可抗力、其他障碍中止事由发生时间：在诉讼时效期间的最后6个月内效力：发生中止事由，时效中止计算；中止事由消除之日起，时效继续计算58北师大不动产学院 Q：甲于2000年

27、3月1日打伤乙，当日花去医疗费1000元人民币。同年10月1日，乙又被丙重伤昏迷，一年后伤愈苏醒。问乙最迟在哪天起诉甲偿还1000元并获支持？2000.3.12000.10.1发生中止事发生中止事由由7个月个月2001.10.1中止事由消中止事由消失失2002.3.1继续计算继续计算5个月个月59北师大不动产学院o 【例1-7】公民甲为无民事行为能力人，其法定代理人乙于2009年1月1日知道甲的权利受到侵害，但由于工作繁忙一直未对侵权人丙提起诉讼。2009年5月20日，乙因车祸死亡，直到2009年9月1日才由有关机关为甲指定新的代理人丁。已知该项诉讼时效期间为1年，根据民法通则的规定，丁应当在

28、（ ）之前对丙提起诉讼。o A2010年1月1日o B2010年5月20日o C2010年9月1日o D2010年3月1日60北师大不动产学院o 答案：D。o 解析：如果在诉讼时效期间的最后6个月前发生不可抗力或者其他障碍，至最后6个月时不可抗力仍然继续存在，则应在最后6个月时中止诉讼时效的进行。因此，诉讼时效期间于7月1日中止；9月1日障碍消除，诉讼时效期间重新计算，诉讼时效期间暂停了2个月，因此诉讼时效期间由原来的2009年1月1日2010年1月1日向后顺延2个月，至2010年3月1日。61北师大不动产学院3.中断重新计算 诉讼时效的中断是指在诉讼时效进行中，因发生一定的法定事由，致使已经

29、经过的时效期间统归无效，待时效中断的法定事由消除后，诉讼时效期间重新计算。中断事由： 1）权利人提起诉讼 2）当事人一方向义务人提出请求履行义务的要求 3）当事人一方同意履行义务 62北师大不动产学院o Q：某建设单位支付工程最终结算款的时间应为2003年4月1日。由于建设单位逾期未予支付，故施工单位于2003年8月1日致函建设单位要求付款，但未得到任何答复。则施工单位请求人民法院保护其权利的诉讼时效期间届满的时间为（ ）。A.2003年4月1日B.2003年8月1日C.2005年4月1日D.2005年8月1日63北师大不动产学院o Q：某建设单位支付工程最终结算款的时间应为2003年4月1日

30、。由于建设单位逾期未予支付，故施工单位于2003年8月1日致函建设单位要求付款，但未得到任何答复。则施工单位请求人民法院保护其权利的诉讼时效期间届满的时间为（ ）。A.2003年4月1日B.2003年8月1日C.2005年4月1日D.2005年8月1日答案：D【解析】属于诉讼时效的中断。64北师大不动产学院 Q：甲于1996年3月1日借给乙1万元，约定一个月后还钱。乙到期未还，后甲曾于1998年4月1日电话要求乙还钱，未果；甲又于1999年4月1日请求乙的保证人丙还钱，未果；甲又于2000年4月1日起诉乙，未果；2001年4月1日，乙的财产代管人丁向甲表示准备还钱。问此时甲乙之间的诉讼时效期间

31、何日到期？发生法定事由后，所经过的诉讼时效期间全部不发生法定事由后，所经过的诉讼时效期间全部不算，从发生事由的那天开始重新计算。最后一个算，从发生事由的那天开始重新计算。最后一个事由发生的时间是事由发生的时间是2001年年4月月1日，因此最迟应于日，因此最迟应于2003年年4月月1日提起诉讼。日提起诉讼。65北师大不动产学院Q： 2002年年5月月8日，王某骑车回家经过一个工地时，掉入日，王某骑车回家经过一个工地时，掉入没有设置明显标志和采取安全措施的坑中，当时未予注意，没有设置明显标志和采取安全措施的坑中，当时未予注意，5月月29日去医院检查才发现骨折。王某于同年日去医院检查才发现骨折。王某

32、于同年6月月10日出院日出院找到建设项目的发包人和承包人要求赔偿，两单位相互推找到建设项目的发包人和承包人要求赔偿，两单位相互推委。次日，王某前往法院起诉，突遭台风袭击，中途返回。委。次日，王某前往法院起诉，突遭台风袭击，中途返回。下列说法正确的是（下列说法正确的是（ ）。）。 A本案诉讼时效于本案诉讼时效于2003年年5月月29日届满日届满 B本案诉讼时效于本案诉讼时效于2003年年6月月10日届满日届满 C王某王某6月月11日的行为适用诉讼时效中止日的行为适用诉讼时效中止 D王某王某6月月11日的行为适用诉讼时效中断日的行为适用诉讼时效中断66北师大不动产学院Q： 2002年年5月月8日，

33、王某骑车回家经过一个工地时，掉入日，王某骑车回家经过一个工地时，掉入没有设置明显标志和采取安全措施的坑中，当时未予注意，没有设置明显标志和采取安全措施的坑中，当时未予注意，5月月29日去医院检查才发现骨折。王某于同年日去医院检查才发现骨折。王某于同年6月月10日出院日出院找到建设项目的发包人和承包人要求赔偿，两单位相互推找到建设项目的发包人和承包人要求赔偿，两单位相互推委。次日，王某前往法院起诉，突遭台风袭击，中途返回。委。次日，王某前往法院起诉，突遭台风袭击，中途返回。下列说法正确的是（下列说法正确的是（ ）。）。 A本案诉讼时效于本案诉讼时效于2003年年5月月29日届满日届满 B本案诉讼

34、时效于本案诉讼时效于2003年年6月月10日届满日届满 C王某王某6月月11日的行为适用诉讼时效中止日的行为适用诉讼时效中止 D王某王某6月月11日的行为适用诉讼时效中断日的行为适用诉讼时效中断B（本题为经典题型，务必要吃透）（本题为经典题型，务必要吃透）67北师大不动产学院o 【思考】甲施工企业承建乙公司综合楼一幢。根据施工合同，乙应于2004年4月10日前支付剩余工程款50万元，乙届时未予支付。甲在索要余款过程中，依次经过以下环节，综合考虑各环节，其中可使诉讼时效中断的情形有（ ）。A.2004年9月，甲致函乙要求其给付工程款B.2005年1月，乙公司负责人在酒席上向甲施工企业负责人表示宽

35、限一年，2005年年底一定付款C.2005年12月，乙公司新任负责人称该债务系前任领导所欠，自己概不负责D.2006年5月，乙公司承认该债务存在，但其已超过诉讼时效期间而拒绝支付E.2006年3月，甲向人民法院起诉68北师大不动产学院第二节第二节 债权和物权制度债权和物权制度一、债权制度一、债权制度（一）债的概念（一）债的概念 民法通则规定，债是按照合同约定或法律规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。 债是一种民事法律关系，包含三个要素： （1）债的主体。 （2）债的内容。 （3）债的客体。 69北师大不动产学院（二）债发生的根据 1.合同o 当事人之间通过订立合同设立的以债权债务为内

36、容的民事法律关系，称为合同之债。 合同之债在社会经济生活中占有重要的地位，是最常见、最主要的债的发生原因。70北师大不动产学院例：在建设项目施工中，施工单位与其他主体产生合同之债的情形有（ ）o A.施工单位与材料供应商签订合同o B.施工现场的砖块坠落砸伤现场外的行人 o C.施工单位将本应汇给甲单位的材料款汇入了乙单位账号o D.材料供应商向施工单位交付材料o E.施工单位向材料供应商支付材料款71北师大不动产学院在建设项目施工中，施工单位与其他主体产生合同之债的情形有（ ）o A.施工单位与材料供应商签订合同o B.施工现场的砖块坠落砸伤现场外的行人 o C.施工单位将本应汇给甲单位的材

37、料款汇入了乙单位账号o D.材料供应商向施工单位交付材料o E.施工单位向材料供应商支付材料款o 答案：ADE72北师大不动产学院2.不当得利o 无法律根据，使他人受损而自己取得的利益。o 成立要件： 一方受益 一方受损 受益与受损间有因果关系 无法律上的根据 不当得利人负有返还其所得利益给受损失一方的义务73北师大不动产学院发生原因：（1）合同成立后，一方为另一方的给付，后合同被撤销、解除、宣告无效（2）一方误以为欠对方之债而给付，实则不欠（3）受益人本人行为发生 EG: 甲委托乙保管汽车一辆，在保管期间乙擅自将车出租给丙，乙向丙收取的租金（4）受损人自己行为发生 EG:误交别人家的电话费（

38、5）自然事件发生 EG:甲乙两家鱼塘仅隔一堰坝，一日暴雨涨水至坝 顶，甲塘中的鱼跃至乙塘中74北师大不动产学院 3.无因管理o 无法定或约定义务，而为他人管理事务的行为。o 构成要件： 客观要件管理了他人的事务 主观要件为他人利益 法律要件无法定或约定义务 EG：甲、乙邻居，甲外出，暴风雨将至，甲房不及时修葺有倾覆之危，乙于是请来施工队伍修缮甲房。75北师大不动产学院 例：下列法律事实中，不属于无因管理的是（ ）A.船工张某冒险救人而损坏了船浆B.村民赵某及时发现并且扑灭了邻居家的火灾C.警察钱某勇往直前，生擒了小偷D.消防队员孙某舍生忘死从火场救出婴儿 E.台风将至，市民李某拿自家物料加固朋

39、友的房屋76北师大不动产学院 下列法律事实中，不属于无因管理的是（ ）A.船工张某冒险救人而损坏了船浆B.村民赵某及时发现并且扑灭了邻居家的火灾C.警察钱某勇往直前，生擒了小偷D.消防队员孙某舍生忘死从火场救出婴儿 E.台风将至，市民李某拿自家物料加固朋友的房屋 答案：CD77北师大不动产学院例：某项目在施工过程中发生火灾，邻近的甲单位主动组织人员灭火，这一行为减少施工单位的损失10万元，甲单位因救火损失1万元。以下表述正确的是甲单位（ ）。o A.只能自行承担这一损失o B.可以要求施工单位支付4.5万元o C.有权要求施工单位支付1万元o D.应当要求施工单位支付5万元78北师大不动产学院

40、 例：某项目在施工过程中发生火灾，邻近的甲单位主动组织人员灭火，这一行为减少施工单位的损失10万元，甲单位因救火损失1万元。以下表述正确的是甲单位（ ）。o A.只能自行承担这一损失o B.可以要求施工单位支付4.5万元o C.有权要求施工单位支付1万元o D.应当要求施工单位支付5万元o 答案C。对于无因管理，管理者有权要求受益人偿付其因无因管理而支付的必要费用。79北师大不动产学院 4.损害赔偿之债-侵权行为o 行为人侵害他人财产权和人身权，依法应承担民事责任的行为。 一般特征：本质上是一种民事违法行为；是一种由侵害人单方实施的不法行为。80北师大不动产学院 人身关系（婚姻、继承、扶养、监

41、护）人身关系（婚姻、继承、扶养、监护） 合同之债合同之债民事法律关系民事法律关系 债权债权 损害赔偿之债损害赔偿之债 不当得利之债不当得利之债（平等主体）（平等主体） 财产关系财产关系 物权物权 无因管理之债无因管理之债 知识产权知识产权 不当得利和无因管理的区别与联系：不当得利和无因管理的区别与联系： 相同点表现方式法律后果不当得利无合同依据；也无法律根据损人利己返还无因管理损己利人管理费用+直接损失81北师大不动产学院（三）债的分类（三）债的分类 1法定之债和意定之债法定之债和意定之债 o 法定之债是依据法律规定而直接发生的债。法定之债包括侵权行为之债、不当得利之债、无因管理之债和基于缔约

42、过失而发生的债。 o 意定之债是指依据当事人的意思而发生的债。意定之债一般是基于双方当事人的合意而产生的，即合同之债，这也构成民法上的契约原则；特殊情形下，单方行为也可以产生意定之债。 82北师大不动产学院2按份之债和连带之债按份之债和连带之债 o 按份之债是指债的一方主体为多数人，各自按照一定的份额享有权利或承担义务。o 连带之债是指债的主体一方为多数人，多数人一方当事人之间有连带关系的债。债权人一方为多数人且有连带关系的为连带债权；债务人一方为多数人且有连带关系为连带债务。o 在按份之债中，任一债权人接受了其应受份额义务的履行或任一债务人履行了自己应负担份额的义务后，与其他债权人或债务人均

43、不发生任何权利、义务关系。在连带之债中，连带债权人的任何一人接受了全部义务履行，或连带债务人的任何一人清偿了全部债务时，原债归于消灭，但连带债权人或连带债务人之间则会产生新的按份之债。 83北师大不动产学院o 【例1-13】甲公司与乙公司组成联合体投标并中标，在施工过程中因工程质量原因遭业主索赔，索赔金额为10 000元。在甲公司与乙公司投标前的协议中约定了对于债务各承担50%的比例，下列说法不正确的是（ ）。o A业主可以要求甲公司支付10 000元，甲公司不得以与乙公司有协议为由拒绝支付o B甲公司支付了10 000元后，乙公司就不再对业主承担债务o C甲公司支付了10 000元后，可以根

44、据协议要求乙公司向其支付5 000元作为补偿o D甲公司支付了10 000元后，乙公司也需要向业主支付10 000元84北师大不动产学院（四）债的消灭 债的消灭大致有三类： 1.基于当事人的意思：抵消、免除 2.基于债的目的：履行（清偿）、混同、提存 提存：提存：1、当事人可以将合同标的物提存，一般提存到公证处；、当事人可以将合同标的物提存，一般提存到公证处；2、合同标的物提存后，债权人领取提存物的权利自提存之日起、合同标的物提存后，债权人领取提存物的权利自提存之日起5年内不年内不行使将消灭；行使将消灭；3、债权人领取提存物的权利消灭后，提存物归国家所有！、债权人领取提存物的权利消灭后，提存物

45、归国家所有！4、提存原因：、提存原因：债权人无正当理由拒绝接受履行；债权人无正当理由拒绝接受履行；债权人下落不明；债权人下落不明；债权人死亡没有确定继承人；债权人死亡没有确定继承人；数人就同一债权主张权利，债权人一时无法确定，致使债务人一时难数人就同一债权主张权利，债权人一时无法确定，致使债务人一时难以履行债务！以履行债务！85北师大不动产学院o 甲欠乙100万，乙欠甲120万，乙提出抵消，则现乙尚欠甲20万（抵消）。o 甲欠乙债1000万，后乙兼并甲，甲乙之债消灭（混同）。o 甲与乙签订销售空调100台的合同，货款已付，但当甲向乙交付空调时，乙以空调市场疲软为由，拒绝受领，要求甲返还货款，甲

46、可以向有关部门提存（提存）。86北师大不动产学院二、物权制度二、物权制度（一）物权的概念（一）物权的概念o 物权是权利主体直接支配财产(主要是有体物，在特定情况下也可以是权利)的权利，它既具有人对物的内容(这明确着对物的支配方法及范围)，同时又具有直接对抗一般人的效力。87北师大不动产学院（二）物权的特征（二）物权的特征 1. 物权为直接支配物的权利 2. 物权为支配特定物的权利 3. 物权为可享受物之利益的权利 4物权是一种能排除他人干涉的权利88北师大不动产学院（三）物权的种类（三）物权的种类o 物权法指出：“本法所称物权，指权利人直接支配特定物的权利。 1所有权（自物权） 2用益物权 3

47、担保物权 建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权89北师大不动产学院（四）物权的原则（四）物权的原则o 一）物权法定原则一）物权法定原则o 我国我国物权法物权法第五条规定：第五条规定：“物物权的权的种类和内容，由法律规定种类和内容，由法律规定。” 相关当事人相关当事人不能任意的创立。与合同约定的民事法律关不能任意的创立。与合同约定的民事法律关系不同系不同-意思自治，协约自由意思自治，协约自由。90北师大不动产学院o 二）区分原则二）区分原则o 区分登记的效力与合同的效力区分登记的效力与合同的效力 ：o 第第1515条规定：条规定：“当事人之

48、间订立有关设立、变更、转让当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合未办理物权登记的，不影响合同的效力同的效力。” 物权变动的原因与物权变动的结果作为两物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据。，它们的成立生效依据不同的法律根据。o 区分原则的基本含义，可以归纳为两点：第一，原因生区分原则的基本含义，可以归纳为两点：第一，原因生效，不必然导致结果生效；第二，结果不生效不必然导致效，

49、不必然导致结果生效；第二，结果不生效不必然导致原因不生效。原因不生效。91北师大不动产学院o 在我国在我国物权法物权法颁布之前，我国存在着颁布之前，我国存在着“物权变动物权变动未经登记，不仅物权不发生变动，约定物权变动的合未经登记，不仅物权不发生变动，约定物权变动的合同也同样归于无效。同也同样归于无效。”例如，例如，担保法担保法第四十一条第四十一条规定规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。o 物权法物权法颁布以后，房地产的颁布以后，房地产的抵押权自登记之

50、日起抵押权自登记之日起生效生效，但是设立，但是设立抵押权的合同自成立时生效抵押权的合同自成立时生效。即。即物物权法权法第十五条规定的第十五条规定的“当事人之间订立有关设立、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权登记的，不影响合同效力。”92北师大不动产学院三）要因原则o 要因原则要因原则PK无因原则（德国、台湾等）无因原则（德国、台湾等）o 要因原则：物权变动原因（合同）无效导要因原则：物权变动

51、原因（合同）无效导致物权变动结果（登记）也无效。致物权变动结果（登记）也无效。93北师大不动产学院【案例】o 2010 2010年年1 1月，月，A A与甲签订了购房合同，将与甲签订了购房合同，将A A公公司位于某小区的楼房一套出售给甲，随后，司位于某小区的楼房一套出售给甲，随后，甲实际入住该套房屋。甲实际入住该套房屋。20112011年年1 1月，月， A A公司又公司又将该套楼房出售给乙，乙支付了全部房款并将该套楼房出售给乙，乙支付了全部房款并登记。登记。o 问：房屋应该归谁？问：房屋应该归谁？ 【分析分析】根据物权公信原则，物权登记在乙根据物权公信原则，物权登记在乙的名下，除非有相反证明

52、，应该归乙所有。的名下，除非有相反证明，应该归乙所有。o 甲需举证：甲需举证：1.1.乙知道或者应当知道乙知道或者应当知道 2. 2.乙存在恶意乙存在恶意94北师大不动产学院o 四）物权公信原则四）物权公信原则o 第一，物权推定效力。登记记载的权利人，在第一，物权推定效力。登记记载的权利人，在法律上可以法律上可以推定推定其为真正的权利人。即使他不是其为真正的权利人。即使他不是真正的权利人，法律也认为他是权利人，真正的权利人，法律也认为他是权利人，除非有除非有相反证明相反证明。o 第二，善意取得制度（第二，善意取得制度（无权处分无权处分）。任何人因）。任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了

53、移转该为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项权利的交易，该项交易应当受到法律保护交易应当受到法律保护。即使。即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务。公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务。95北师大不动产学院善意第三人善意第三人o A的房子错误地登记为的房子错误地登记为B的房子。这里，的房子。这里，登记就是公示。登记就是公示。C因为信赖这项登记而与因为信赖这项登记而与B成交房屋买卖，如果成交房屋买卖，如果C不知道或者不应不知道或者不应当知道这项登记是错误的，那么这个交易当知道这项登记是错误的，那么这个交易行为有效。行为有效。C的利益得到了保护，的利益得到了保护，C为善为善意

54、第三人意第三人。96北师大不动产学院【案例案例2】善意第三人案例善意第三人案例o 甲、乙为夫妻关系，共有一处房产，登记甲、乙为夫妻关系，共有一处房产，登记在甲的名下，乙为共有人。甲乙离婚后，甲搬在甲的名下，乙为共有人。甲乙离婚后，甲搬出该房。房屋一直没有处理。不久甲经一房屋出该房。房屋一直没有处理。不久甲经一房屋中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日中介机构将该房产卖与丙，并于买卖成交当日到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋到房产部门办理了房屋变更登记手续，将房屋过户到丙的名下。乙得知后，以房屋实为其与过户到丙的名下。乙得知后，以房屋实为其与甲共有，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。甲共有

55、，甲无权单独处分为由拒绝为丙腾房。丙一纸诉状将乙诉至法院，丙一纸诉状将乙诉至法院，要求乙腾退房屋。要求乙腾退房屋。法院能支持否法院能支持否？ 97北师大不动产学院三、物权与债权的比较三、物权与债权的比较1法律关系的比较表1-3 物权和债权法律关系的比较项目债权法律关系物权法律关系主体双方当事人是特定的，债权又称相对权义务主体是不特定的任何人，物权又称绝对权客体物、行为、智力成果等物内容权利的实现依赖于对方义务的履行，因此债权称为请求权物权人可以直接行使和实现权利，义务人只须不妨碍即可，物权又称支配权效力具有相对性可及于第三人设定意思自治公示、公信98北师大不动产学院2法律效力的比较法律效力的比

56、较（1）债权具有相容性，在同一标的物可以设立数个债权，都具有债的效力。而物权具有排他性，在同一物上不能成立并存的有不相容性质的物权，否则后成立物权的无效。（2）债权具有平等性，在同一标的物上成立的债的关系相互间是平等的。而物权具有优先性，同一标的物上有数个物权关系时，先成立的物权具有优先效力。（3）债权的效力落后于物权行使。 99北师大不动产学院第三节第三节 合同及合同管理概述合同及合同管理概述一、合同含义一、合同含义 合同所表示的是民事关系，是对于人与人、人与组织、组织与组织在民事交往与合作中所形成的特定的约定。 1合同的概念合同的概念 合同法规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其

57、他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 。100北师大不动产学院2合同的特点合同的特点（1）合同是协议（2）合同主体平等（3）合同具有强烈的目的性101北师大不动产学院二、合同原则二、合同原则 （一）合同自由原则 只要不违反法律、国家利益和社会公共利益，当事人可以自主地决定是否订立合同；自主地决定与谁订立合同；自主地决定合同条件；自主地决定解决争议的途径；采用自己的方法，追求自己的利益。（二）诚实信用原则（1）在订立合同时，应坦诚，不允许有任何欺诈行为。（2）在履行合同过程中，要诚实守信，以善意的方式行使权利和履行义务。（3）诚信原则要求平衡当事人之间的各种利益冲突和矛盾。（4）解释

58、法律和合同的作用。诚实信用原则要求在法律与合同缺乏规定或规定不明确时，司法审判人员或者仲裁人员应依据诚信、公平的观念，准确解释法律和合同内容。102北师大不动产学院（三）鼓励交易原则（1）严格限制无效合同的范围。（2）合同订立制度体现了鼓励交易精神。（3）合同法严格限制了违约解除的条件。（四）合同正义原则（1）在订立合同时，双方当事人应当公平地确定合同的每一个条款，使之充分反映等价交换的要求，履行的条件也应当公平，不允许签订对一方有利而对对方不利的合同。（2）对于显失公平的合同，合同成立、生效后，完全履行之前，法律也允许利益受到损害的一方当事人请求人民法院、仲裁机构变更或者撤销，从而保护该当事人的利益。103北师大不动产学院（3）在合同履行过程中，若发生情势变更，使合同内容显失公平的，法律允许当事人依法变更或者解除合同。也就是说，由于客观情势发生重大变化致使履行合同将对一方当事人没有意义或者造成重大损害，而这种变化是当事人在订立合同时不能预见并且不能克服的，该当事人可以要求对方就合同的内容重新协商；协商不成的，可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除