房地产估价市场比较法

1、1 市场比较法市场比较法 学习内容学习内容 主要内容主要内容1 1、市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 2 2、市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤 3 3、市场比较法运用举例市场比较法运用举例 市场比较法市场比较法是将估价对象是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称法求得的房地产价格又称比准价格比准价格。 +理论依据+估价公

2、式+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤运用举例运用举例 市价比较法市价比较法现行市价法现行市价法市场资料比较法市场资料比较法交易实例比较法交易实例比较法买卖实例比较法买卖实例比较法交易案例比较法交易案例比较法（一）概念（一）概念关键关键选择类似房地产选择类似房地产类似房地产类似房地产是指与估价对象处于同一供求是指与估价对象处于同一供求圈内，并在圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、是指与估价对象具有替代关系、价格互相影响的适当范围，包括邻近地区价格互相

3、影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。和类似地区。 +理论依据+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤运用举例运用举例 （二）理论依据：替代原理 +概念+估价公式+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤运用举例运用举例 替代原理作用于房地产市场，表现替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房产价格总是为效用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于一致。相互牵引，趋于一致。 估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况调整系数交易情况调整系数交交易日期调整系数易日期调整系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数 (3-1)1.直接比较调整公式直接比较调整公式2.间接比

4、较调整公式间接比较调整公式+概念+理论依据+适用对象+使用条件估价步骤估价步骤运用举例运用举例 )(100100)()(100可比实例价格估价对象价格）（实例状况价格对象状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格23100)()(100100)()(100可比实例价格估价对象价格（三）估价公式（三）估价公式）（标准状况价格对象状况价格实例状况价格标准状况价格成交日期价格估价时点价格实际成交价格正常市场价格可比实例价格33 适用于房地产市场发达、活跃和完善的适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 可

5、选取的交易实例应数量充足，一般可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有要求理想的交易实例有1010个以上，其个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要中与待估房地产状况最接近的实例要有有3 34 4个。个。 成交实例与待估房地产差异小。成交实例与待估房地产差异小。 交易实例资料应完整、准确，各种因交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。素对价格影响易量化。 +概念+理论依据+估价公式估价步骤估价步骤运用举例运用举例 （四）适用对象（四）适用对象（五）使用条件（五）使用条件 运用市场比较法求取房地产价格运用市场比较法求取房地产价格一般分为下列一般分为下列7 7个步骤：个步

6、骤：1 1搜集交易实例；搜集交易实例；2 2选取可比实例；选取可比实例；3 3建立价格可比基础；建立价格可比基础；4 4进行交易情况修正；进行交易情况修正；5 5进行交易日期修正；进行交易日期修正；6 6进行房地产状况修正；进行房地产状况修正；7 7求取比准价格。求取比准价格。 基本原理基本原理运用举例运用举例 （一）搜集交易实例（一）搜集交易实例注重平时注重平时交易实例交易实例的积累的积累1收集交易实例的途径收集交易实例的途径（1）查阅政府有关部门的房地产交易登记等资料 如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，如成交价格、交易登记资料，近期政府出让土地价格，公布的基础地价、标定地价和

7、房屋重置价格资料等。公布的基础地价、标定地价和房屋重置价格资料等。（2）查阅报刊上有关房地产出售、出租广告、信息资料（3）参加房地产交易会，了解房地产价格行情，搜集价格信息，索取有关资料（4）向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解（5）以房地产购买者的名义，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈（6）同行之间相互提供（7）其他途径基本原理基本原理+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 权益、实物、环境状况等。权益、实物、环境状况等。如坐落位置、面积、用途、如坐落位置、面积、用途、交通、容积率、使用年限、

8、交通、容积率、使用年限、环境景观等。环境景观等。 2 2收集交易实例的内容收集交易实例的内容（1 1）交易双方的基本情况及交易目的）交易双方的基本情况及交易目的 （2 2）交易实例房地产状况）交易实例房地产状况 （3 3）成交价格及价格类型）成交价格及价格类型 （4 4）成交日期）成交日期 （5 5）付款方式）付款方式 （6 6）交易情况）交易情况 基本原理基本原理+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 如总价、房屋总价、土地如总价、房屋总价、土地总价及相应单价；如拍卖总价及相应单价；如拍卖价格、招标价格、协议价价格、招标价格

9、、协议价格；如美元、港币、日元格；如美元、港币、日元等。等。 一次性付款、一次性付款、分期付款、抵分期付款、抵押贷款的方式押贷款的方式及比例等及比例等 。 如交易税费的负担方式，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价情况以及有无隐价瞒价情况以及有无债务清偿、人为抬有无债务清偿、人为抬价或亲友间交易，合并价或亲友间交易，合并土地的买卖等特殊交易土地的买卖等特殊交易情况。情况。 名称坐落卖方买方成交价格货币种类成交日期付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明坐落位置图建筑平面图交易实例调查表交易实例调查表 房地产类型：调查人员：调查日期： 年 月 日（二）选取可比实例（二

10、）选取可比实例3个以上，个以上，10个以下个以下n用途应相同用途应相同 n权利性质相同权利性质相同n规模相当规模相当n建筑结构应相同建筑结构应相同n所处地段应相同所处地段应相同 n估价时点应相近，相差估价时点应相近，相差1 1年以上不年以上不宜采用宜采用 n价格类型应相同价格类型应相同 n成交价格为正常价格，或可修正成交价格为正常价格，或可修正为正常价格为正常价格基本原理基本原理+搜集交易实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 （三）建立价格可比基础（三）建立价格可比基础 基本原理基本原理+搜集交易实例+建立价格可比基础+交易情况修正+

11、交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 【例【例3-23-2】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积】搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200 m2200 m2，成交总价，成交总价8080万元人民币，分三期付款，首期付万元人民币，分三期付款，首期付1616万元人万元人民币，第二期于半年后付民币，第二期于半年后付3232万元人民币，余款万元人民币，余款3232万元人民币于一万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积年后付清。乙交易实例的使用面积25002500平方英尺，成交总价平方英尺，成交总价1515万万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为

12、可比实例，美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，试进行有关内容的的修正。试进行有关内容的的修正。2 2造成成交价格偏差的原因造成成交价格偏差的原因u有特殊利害关系人之间的交易有特殊利害关系人之间的交易 u急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易 u受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易 u交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分交易双方或一方对房地产市场信息了解不充分 u交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易交易双方或者一方有特别动机或者偏好的交易 u相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 u特殊方式交易特殊方式交易 u交易税费非正常负担的交易交易税费

13、非正常负担的交易 u特殊政策造成房地产价格的偏差特殊政策造成房地产价格的偏差 基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 （四）（四）交易情况修正交易情况修正 u可比实例价格比正常价可比实例价格比正常价格高（低）多少格高（低）多少u正常价格比可比实例价正常价格比可比实例价格高（低）多少格高（低）多少基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 例如：已知某一房地产的正常价格为例如：已知某一房地产的正常价格为15001500元元/m/m2

14、2 ，可比可比实例价格比正常价格高实例价格比正常价格高10%10%，求可比实例的价格？求可比实例的价格？ 可比实例价格可比实例价格=1500*（1+10%）=1650例如：例如：正常价格比可比实例价格低正常价格比可比实例价格低10%10%，已知已知可比实例可比实例价格价格为为16501650元元/m/m2 2 ，求正常价格？，求正常价格？ 可比实例价格可比实例价格=正常价格正常价格*（1+10%） 可比实例价格可比实例价格*（1-10%）=正常价格正常价格 1650*（1-10%）=1485对于交易税费非正常负担的交易对于交易税费非正常负担的交易 【例【例3-33-3】一宗房产的正常成交价格为

15、】一宗房产的正常成交价格为25002500元元/m2/m2，卖方应缴纳的税费为正常，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的成交价格的7 7，买方应缴纳的税费为，买方应缴纳的税费为正常成交价格的正常成交价格的5 5，试计算卖方实际，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。得到的价格和买方实际付出的价格。买方负担税费时：买方负担税费时：正常成交价格应由卖正常成交价格应由卖方负担的税费卖方实际得到的价格方负担的税费卖方实际得到的价格卖方负担税费时：卖方负担税费时：正常成交价格正常成交价格+ +应由买应由买方负担的税费买方实际付出的价格方负担的税费买方实际付出的价格基本原理基本原理+搜集交易实例+选取

16、可比实例+建立价格可比基础+交易日期修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 【例【例3-43-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方方23252325元元/m2/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 7，应由买，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的方缴纳的税费为正常成交价格的5 5，试计算该宗房地产交易的正，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。常成交价格。【例【例3-

17、53-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方会给卖方给卖方26252625元元/ /平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的格的7 7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 5，试计算，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。该宗房地产交易的正常成交价格。 甲卖给乙一套住宅，甲卖给乙一套住宅，80平方米，平方米，7万元成交，所万元成交，所有交易税费均由乙负担，

18、其中契税交纳有交易税费均由乙负担，其中契税交纳1400元，元，交易手续费共交易手续费共480元（按规定双方各交纳一半），元（按规定双方各交纳一半），办证费办证费80元，（按规定由乙负担）评估费元，（按规定由乙负担）评估费350元，元，（乙委托，由乙负担），问：甲乙双方正常成交（乙委托，由乙负担），问：甲乙双方正常成交价格？乙实际支付价格？价格？乙实际支付价格？ 解：正常成交价格卖方实际得到价格应由卖方负担的税费，在题解：正常成交价格卖方实际得到价格应由卖方负担的税费，在题中，卖方实际得到价格为中，卖方实际得到价格为7万元，应由卖方负担的税费为万元，应由卖方负担的税费为240元（元（480元的一

19、半），因此，正常成交价格元的一半），因此，正常成交价格70240元。乙方实际支付价格元。乙方实际支付价格正常成交价格应由买方负担的税费，应由买方负担的税费正常成交价格应由买方负担的税费，应由买方负担的税费1400+240+80+350=2070(元元)，因此乙方实际支付价格，因此乙方实际支付价格70240207072310（元（元） 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点的价格的过程称交易日期修正。估价时点的价格的过程称交易日期修正。 交易日期修正交易日期修正系数应以成交系数应以成交日期时的价格日期时的价格为基础来确定为基础来确定 假设从成交日期到

20、估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为T 100100T交易期日修正交易期日修正系数系数基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 （五）交易日期修正（五）交易日期修正交易日期修正的具体方法交易日期修正的具体方法 u利用房地产价格指数进行修正利用房地产价格指数进行修正u利用房地产价格变动率进行修正利用房地产价格变动率进行修正u估价人员根据市场情况及自己的经验积累估价人员根据市场情况及自己的经验积累进行判断修正进行判断修正时间时间价格价格定基价格指数定基价格指数环比价格指数环比价格指数1 1P P1 1P P1 1/

21、 P/ P1 1100100P P1 1/ P/ P0 02 2P P2 2P P2 2/ P/ P1 1P P2 2/ P/ P1 13 3P P3 3P P3 3/ P/ P1 1P P3 3/ P/ P2 2n nP Pn nP Pn n/ P/ P1 1P Pn n/ P/ Pn-1n-1利用房地产价格指数进行修正利用房地产价格指数进行修正基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 采用定基价格指数修正的公式为：采用定基价格指数修正的公式为：在估价时点的价格可比实例在成交日在估价时点的价格可比实例在成交日期

22、时的价格期时的价格成交日期时的价格指数估价时点时的价格指数【例【例3-63-6】某地区某类房地产】某地区某类房地产20022002年年4 4月至月至1010月月的价格指数分别为的价格指数分别为79.679.6，74.774.7，76.776.7，85.085.0，89.289.2，92.592.5，98.198.1（以（以20022002年年1 1月为月为100100）。其）。其中某宗房地产在中某宗房地产在20022002年年6 6月的价格为月的价格为18001800元元/m2/m2，试计算修正到试计算修正到20022002年年1010月的价格。月的价格。)m/(2 .23027 .761 .

23、9818002元基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 数在估价时点时的价格指再下一时期的价格指数价格指数成交日期的下一时期的的价格可比实例在成交日期时在估价时点的价格【例【例3-73-7】某地区某类房地产】某地区某类房地产20062006年年4 4月至月至1010月月的价格指数分别为的价格指数分别为99.699.6，94.794.7，96.796.7，105.0105.0，109.2109.2，112.5112.5，118.1118.1（均以上个月为（均以上个月为100100）。）。其中某宗房地产在其中某宗房

24、地产在20062006年年6 6月的价格为月的价格为20002000元元/m2/m2，试计算修正到，试计算修正到20062006年年1010月的价格。月的价格。)m/(8 .3046181. 1125. 1092. 105. 120002元基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：修正的公式为：期数价格变动率价格可比实例在成交日期的在估价时点时的价格1【例【例3-83-8】评估某宗房地产】评估某宗房地产20062006年年9

25、 9月末的价格，月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格选取了下列可比实例：成交价格30003000元元/m2/m2，成，成交日期交日期20052005年年1010月末。另调查获知该类房地产月末。另调查获知该类房地产价格价格20052005年年6 6月末至月末至20062006年年2 2月末平均每月比上月末平均每月比上月上涨月上涨1.51.5，20062006年年2 2月末至月末至20062006年年9 9月末平均月末平均每月比上月上涨每月比上月上涨2 2。试计算修正到。试计算修正到20062006年年9 9月月的价格。的价格。3000（1+1.5）4（1+2）73658（元（元/m2）基本原

26、理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 利用房地产价格变动率进行修正利用房地产价格变动率进行修正期内平均上升或下降的价格变动率进行交易期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：日期修正的公式为：期数价格变动率价格可比实例在成交日期的在估价时点时的价格1【例【例3-93-9】某个可比实例房地产】某个可比实例房地产20062006年年2 2月月1 1日的日的价格为价格为10001000美元美元/ m2/ m2，该类房地产以人民币为，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨基准的价格变动，平均每

27、月比上月上涨0.20.2。假设人民币与美元的市场汇率假设人民币与美元的市场汇率20062006年年2 2月月1 1日为日为1 1美元美元8.268.26元人民币，元人民币，20062006年年1010月月1 1日为日为1 1美元美元8.298.29元人民币。试计算修正到元人民币。试计算修正到20062006年年1010月月1 1日日的价格。的价格。10008.26（1+0.2）88393（元（元/m2）基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 在实际估价中，可利用的价格指数变动率有：在实际估价中，可利用的价格指数

28、变动率有：u一般物价指数或变动率一般物价指数或变动率u建筑造价指数或变动率建筑造价指数或变动率u建筑材料价格指数或变动率建筑材料价格指数或变动率u建筑人工费指数或变动率建筑人工费指数或变动率u房地产价格指数或变动率房地产价格指数或变动率全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+房地产状况修正+求取比准价格运用举例运用举例 房地产状况修正，是将可比实例在其房房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产地产状况下的价格调

29、整为在估价对象房地产状况下的价格。状况下的价格。包括区域因素修正、个包括区域因素修正、个别因素修正、权益因素修正。别因素修正、权益因素修正。 l区域因素修正：区域因素修正：包括地段位置、繁包括地段位置、繁华程度、环境状况、交通状况、配华程度、环境状况、交通状况、配套设施等。套设施等。l个别因素修正：个别因素修正：包括新旧程度、建包括新旧程度、建筑结构、临街状况、朝向、楼层、筑结构、临街状况、朝向、楼层、层高、宽深比率、通风采光、房型层高、宽深比率、通风采光、房型功能、建筑装修等。功能、建筑装修等。l权益因素修正：权益因素修正：包括年限修正、产包括年限修正、产权状况修正等。权状况修正等。 基本原

30、理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+求取比准价格运用举例运用举例 计算公式：百分率法计算公式：百分率法可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格房地产状房地产状况调整系数在估价对象房地产状况下的价格况调整系数在估价对象房地产状况下的价格l可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格l可比实例在其房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格 在估价对象房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格%11RR100100基本原理基本原理+搜集交易实例+选

31、取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+求取比准价格运用举例运用举例 （七）比准价格的计算（七）比准价格的计算 l简单算术平均法简单算术平均法l加权算术平均法加权算术平均法l中位数法中位数法 l众数法众数法l其他方法其他方法基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日期修正+房地产状况修正运用举例运用举例 可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格成交价格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期20

32、062006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情况交易情况+2+2+5+5-3-3房地产状况房地产状况-8-8-4-4+6+6【例【例3-103-10】为评估某写字楼】为评估某写字楼20062006年年1010月月1 1日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了在该写字楼附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似写字楼的交三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：易实例作为可比实例，有关资料见下表： 在表中的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）在表中的交易情况中，正

33、（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设状况优（劣）相对于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价人民币与美元的市场汇价2006年年3月月1日为日为1：8.5，2006年年10月月1日为日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2006年年1月月1日至日至2006年年2月月1日基本保持不变，日基本保持不变，2006年年2月月1日至日至5

34、月月1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1，以后，以后平均每月比上月上升平均每月比上月上升0.5。试利用上述资料估算该写字楼。试利用上述资料估算该写字楼2006年年10月月1日日的正常市场价格。的正常市场价格。【例【例3-113-11】为评估某商品住宅】为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了格，在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：宅的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可

35、比实例C C成交价格（元成交价格（元/ m/ m2 2）370037004200420039003900成交日期成交日期20062006年年5 5月月2424日日20062006年年8 8月月2424日日20062006年年9 9月月2424日日可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C交易情况交易情况-2-20 0+1+1月份月份4 45 56 67 78 89 91010价格指数价格指数10010092.492.498.398.398.698.6100.3100.3109.0109.0106.8106.8【例【例3-113-11】为评估某商品住宅】为评估某商品住宅2

36、0062006年年1010月月2424日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住宅的三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表交易实例作为可比实例，有关资料见表3 37 7表表3 31010：房地产状况房地产状况权重权重估价对象估价对象可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C因素因素1 10.50.510010090901001008080因素因素2 20.30.3100100100100110110120120因素因素3 30.20.21001001251251001

37、00100100【例【例3-113-11】为评估某商品住宅】为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品住宅的三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表交易实例作为可比实例，有关资料见表3 37 7表表3 31010：【例【例3-113-11】为评估某商品住宅】为评估某商品住宅20062006年年1010月月2424日的正常市场价格，日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了在该商品住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗类似商品

38、住宅的三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料见表交易实例作为可比实例，有关资料见表3 37 7表表3 31010：用于其他估价方法中有关参数的求取用于其他估价方法中有关参数的求取u采用假设开发法估算其土地价格时，可用采用假设开发法估算其土地价格时，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价；u采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，采用收益法估算房屋或土地的价格或价值，用市场比较法求取估价对象房地产的租金水用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益平或净收益基本原理基本原理+搜集交易实例+选取可比实例+建立价格可比基础+交易情况修正+交易日

39、期修正+房地产状况修正运用举例运用举例 案例案例1 1估价对象概况估价对象概况估价对象房地产为估价对象房地产为居住区内别墅，宗地面积居住区内别墅，宗地面积305.76305.76平方米，建筑面积平方米，建筑面积346.16346.16平方米建筑物层数平方米建筑物层数为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及为二层。批准国有土地使用权类型为划拨，土地及房屋用途为住宅。土地使用权年限为房屋用途为住宅。土地使用权年限为5050年，从年，从19981998年年5 5月起计。月起计。2 2估价要求估价要求需要评估该宗房地产需要评估该宗房地产20062006年年5 5月的买卖价格。月的买卖价格。因素条件

40、说明如表因素条件说明如表3-13-1所示：所示：估价对象及估价对象及内比较实例内比较实例容容比较因素比较因素估价对象房估价对象房地产（别墅）地产（别墅）可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C交易地点交易地点路路生活区生活区大道大道山庄山庄交易日期交易日期2006.5.10(2006.5.10(基准日基准日) )2006.032006.032006.022006.022006.032006.03成交价格（万元）成交价格（万元）待估待估127.00127.00250.00250.0085.850285.8502房产面积（房产面积（m m2 2）364.18364.182

41、62.00262.00462.20462.20162.73162.73成交单价（元成交单价（元/m/m2 2）待估待估4847.334847.335408.915408.915275.825275.82交易情况交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常价格类型价格类型转让转让转让转让转让转让转让转让用途用途别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅区域区域因素因素商服业繁华度商服业繁华度有部分商服店面有部分商服店面繁华度稍好繁华度稍好有部分商服店面有部分商服店面繁华度较差繁华度较差稍优稍优优优交通条件交通条件较优较优稍优稍优基础设施及基础设施及公用设施完备度公用设施完备度五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，

42、距中小学儿园，距中小学菜市场等较近菜市场等较近五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，距中小学儿园，距中小学菜市场等较远菜市场等较远五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，距中小学儿园，距中小学菜市场等较近菜市场等较近五通一平，有幼五通一平，有幼儿园，距中小学儿园，距中小学菜市场等较近菜市场等较近离市中心距离离市中心距离近近较近较近较近较近近近个别个别因素因素环境条件环境条件稍好稍好较好较好好好较好较好平面布置平面布置较优较优稍优稍优优优稍优稍优建筑结构建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混砖混砖混砖混3估价过程估价过程（1）选择估价方法）选择估价方法 根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地根据估价对象特点和实际情况，认为该类房地产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。产买卖转让实例较多，适合用市场比较法估价。（2）采用市场比较法进行评估的测算过程）采用市场比较法进行评估的测算过程 市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公市场比较法以替代原理为理论基础，其计算公式为：式为： 估价对象房地产价格可比实例估价对象房地产价格可比实例交易情况修正交易情况修正系数系数交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况